АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Ростов-на-Дону

«16» ноября 2018 года                                                                          Дело № А53-18940/2016

Резолютивная часть решения объявлена «14» ноября 2018 года

Полный текст решения изготовлен «16» ноября 2018 года

Арбитражный суд Ростовской области  в составе судьи Прокопчук С.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону  (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304)

к союзу «Торгово-промышленная палата Ростовской области» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

третье лицо - некоммерческое партнерство «Управляющая компания «Бизнес-центр «Кристалл» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

о взыскании задолженности, пени, процентов за пользование чужими денежными средствами по день фактической уплаты суммы долга,

при участии: 

от истца – представитель ФИО2 (доверенность от 16.02.2018);

от ответчика – представитель ФИО3 (доверенность от 01.07.2018);

от третьего лица – директор ФИО4 (приказ №1 от 14.05.2007),

установил:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент) подал в Арбитражный суд Ростовской области иск к союзу «Торгово-промышленная палата Ростовской области» (далее – союз) о взыскании 160 059 рублей 31 копейки долга по договору от 10.07.2007 № 29950 аренды земельного участка площадью 44 кв. м с кадастровым номером 61:44:0040442:0152, расположенного по адресу: 

<

...>, (далее – договор аренды, земельный участок) с 01.06.2006 по 30.06.2016, 56 374 рублей 93 копеек пени с 21.06.2006 по 06.07.2016 и начисленных на 160 059 рублей 31 копейку процентов за пользование чужими денежными средствами с 07.07.2016 по дату фактической оплаты (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Арбитражный процессуальный кодекс).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 08.12.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2017, с союза взыскано 89 554 рубля 12 копеек задолженности за пользование земельным участком с 01.07.2013 по 30.06.2016, 13 730 рублей 50 копеек пени и начисленные на 89 554 рубля 12 копеек проценты за пользование чужими денежными средствами с 07.07.2016 по день фактического погашения долга. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.06.2017 решение Арбитражного суда Ростовской области от 08.12.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2017 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено некоммерческое партнерство «Управляющая компания «Бизнес-центр Кристалл» (далее – партнерство).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 13.12.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2018, с союза взыскано 89 554 рубля 12 копеек задолженности за пользование земельным участком с 01.07.2013 по 30.06.2016, 13 730 рублей 50 копеек пени с 21.09.2013 по 06.07.2016 и начисленные на 89 554 рубля 12 копеек проценты за пользование чужими денежными средствами с 07.07.2016 по день фактической оплаты задолженности. В удовлетворении остальной части иска отказано. Уменьшения сумм неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами обусловлено истечением срока исковой давности, о применении которой заявил союз.

Союз обжаловал решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.12.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2018 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс).

Постановлением арбитражного суда кассационной инстанции от 10.09.2018 решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.12.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2018 по делу № А53-18940/2016 отменены, дело № А53-18940/2016 направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Представитель истца в судебное заседание явился, заявил ходатайство об истребовании доказательств.

Представители ответчика и третьего лица в судебное заседание явились, возражали против удовлетворения ходатайства истца, указывая на наличие испрашиваемых истцом документов в материалах дела.

Судом рассмотрено ходатайство истца об истребовании доказательств и отклонено, поскольку в нарушение статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявителем не указаны обстоятельства, имеющие значение для дела, которые могут быть установлены этими доказательствами, ходатайство мотивировано лишь непредставлением истцу ответов на его запросы. 

Представитель истца исковые требования поддержал.

Представители ответчика и третьего лица возражали против удовлетворения иска по доводам, изложенным в отзывах.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон и третьего лица, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, постановлением мэра города Ростова-на-Дону от 01.06.2005 № 604 в целях энергоснабжения стоящего офисного здания союзу как застройщику по его заявлению от 30.11.2006 предоставлен в аренду земельный участок.

Департамент (арендодатель) и союз (арендатор) 10.07.2007 заключили договор аренды земельного участка в целях проектирования и строительства трансформаторной подстанции с 01.06.2006 по 30.05.2008. 

Годовой размер арендной платы составил 15 900 рублей (пункту 3.1), подлежавших внесению ежеквартально равными частями не позднее 20-го числа последнего месяца квартала, а первый платеж – до 20-го числа последнего месяца квартала, в котором заключен договор (пункт 3.2).

Своевременное внесение арендной платы обеспечено пеней из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2). 

На арендатора возложена обязанность по обеспечению государственной регистрации договора аренды (пункт 4.4.5), которую союз не исполнил. 

В акте приема-передачи 10.07.2007 стороны указали на передачу земельного участка, состоявшуюся 01.06.2006 в момент издания постановления мэра города Ростова-на-Дону от 01.06.2006 № 604.

По данным кадастрового паспорта от 26.07.2016 № 61/001/16-720417 (л. д. 36) разрешенным использованием земельного участка является проектирование и строительство трансформаторной подстанции. В спорный период союз выполнял функции заказчика-застройщика офисного здания, введенного в эксплуатацию на основании соответствующего разрешения от 25.09.2006 № 5843.

По состоянию на 25.09.2006 офисное здание имело подключение к сетям электроснабжения через расположенную на земельном участке трансформаторную подстанцию. Трансформаторная подстанция не включена в перечень имущества в акте от 28.09.2006 о реализации договора долевого участия в строительстве от 31.01.2002.

Государственная регистрация права собственности союза на помещения в офисном здании произведена 20.10.2006, а права долевой собственности на общее имущество – 10.11.2006.

По акту от 10.10.2006 № 478 трансформаторная подстанция допущена в эксплуатацию как электроустановка напряжением выше 1000 В, предназначенная для электроснабжения офисного здания (пункт 1.1.12) и находящаяся в ведении филиалагосударственного унитарного предприятия Ростовской области «Донэнерго» РГЭС до момента передачи на баланс в соответствии с техническими условиями на технологическое присоединение (пункт 1.1.10). Граница ответственности за состояние и обслуживание электроустановки по балансовой принадлежности не установлена (пункт 1.1.11). Эксплуатация электроустановки осуществляется оперативно-ремонтным персоналом РГЭС (пункт 1.2.1).

Департамент направил союзу претензию от 06.07.2016 № 59-30-2411/15-П с предупреждением о необходимости оформления до 04.10.2016 документов на право пользования земельным участком и погашения до 20.07.2016 образовавшейся задолженности с 01.06.2006 по 30.06.2016. Претензия оставлена союзом без удовлетворения и ответа.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения департамента в арбитражный суд.

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность  каждого доказательства в отдельности, а также взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца, приняв во внимание следующее.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел о взыскании по договору. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Нормами Гражданского кодекса определено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. При отсутствии регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (статья 433).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614, 617 Гражданского кодекса, обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» приведено разъяснение, согласно которому при достижении соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, при передаче собственником имущества в пользование и принятии его без каких-либо замечаний другим лицом, при исполнении сторонами этого соглашения следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, а пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами, в том числе о неустойке.

Обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом. По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств, а в соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Арендодатель, который не исполнил обязанность по передаче сданного в аренду имущества в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему объекта аренды (аналогичная рекомендация содержалась в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – Земельный кодекс). По смыслу статьи 552 Гражданского кодекса, статьи 35 Земельного кодекса, при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2016 № 305-ЭС16-16772, а также в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, приведена правовая позиция, согласно которой законодательством не предусмотрен переход земельного участка, находящегося в публичной собственности и на котором построено нежилое здание, в общую долевую собственность собственников помещений в этом здании, если застройщику земельный участок был предоставлен по договору аренды. В этом случае с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в нежилом здании на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Судом установлено, что спорный земельный участок (площадью 44 кв.м) образован в результате раздела исходного земельного участка общей площадью 0,2435 га, предназначенного для строительства и эксплуатации офисного центра (постановление Мэра города Ростова-на-Дону от 01.06.2006№ 604 с изменениями, внесенными постановлением от 24.05.2007 №514).

Правоустанавливающие документы на земельный участок площадью 0,0044 га (44 кв.м) для проектирования и строительства трансформаторной подстанции по ул. Суворова, 89, подготовлены департаментом только 30 ноября 2006 года, что подтверждено заявкой на подготовку правоустанавливающего акта и оформление договора аренды земельного участка.

Постановление о предоставлении в аренду земельного участка площадью 0,0044 га под строительство трансформаторной подстанции по ул. Суворова, 89 в г. Ростове-на-Дону вынесено 24.05.2007 (Постановление Мэра города Ростова-на-Дону за от 24.05.2007 № 514).

Согласно данным кадастрового паспорта от 26.07.2016 № 61/001/16-720417 земельный участок с кадастровым номером 61:44:0040442:0152 площадью 44 кв. м поставлен на государственный кадастровый учет 14.11.2006 с разрешенным использованием «для проектирования и строительства трансформаторной подстанции».

В указанный период союз выполнял функции заказчика-застройщика бизнес-центра «Кристалл», находящегося по адресу: 

<

...>, который введен в эксплуатацию 25.09.2006, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 25.09.2006 № 5843.

С сентября 2006 года полномочия союза как заказчика-застройщика прекратились, по состоянию на 25.09.2006 здание бизнес-центра имело подключение к коммунальным сетям города Ростова-на-Дону, включая энергоснабжение.

Сторонами не оспаривается факт нахождения спорного строения (трансформаторной подстанции ТП-3201) на рассматриваемом земельном участке в момент заключения договора аренды от 10.07.2007 № 29950.

Вместе с тем союз отрицает наличие каких-либо прав на данное имущество и его эксплуатацию.

Договор долевого участия в строительстве здания бизнес-центра был заключен между союзом (заказчик) и ООО «Элвест» (подрядчик, инвестор).

В дальнейшем согласно приложению 4 к акту о реализации договора долевого участия в строительстве от 28 сентября 2006 года подрядчик в качестве своих дольщиков, приобретающих права собственности на часть помещений в здании, представил данные 15 физических и юридических лиц (акта о реализации договора долевого участия в строительстве от 28.09.2006).

Исследовав проектную и сметную документацию на возведение офисного здания, суд не усматривает, что трансформаторная подстанция возводилась как предусмотренное проектной документацией инженерное оборудование офисного здания, что исключает вывод о режиме общей долевой собственности на нее как на инженерные коммуникации здания и, соответственно, вывод о возникновении множественности лиц на стороне арендатора по договору аренды после ввода офисного здания в эксплуатацию.

Союз работы по строительству подстанции не осуществлял, такие работы в процессе исполнения договора долевого участия в строительстве не осуществлялись и подрядчиком (ООО «Элвест»), между заказчиком (союзом) и подрядчиком отсутствовали и расчеты за результат данных работ.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о недоказанности департаментом факта пользования объектом аренды именно союзом.

При таких обстоятельствах, учитывая нахождение на участке трансформаторной подстанции ТП-3201, правообладателем которой союз не являлся, само по себе подписание им акта приема-передачи земельного участка не свидетельствует о состоявшейся передаче данного имущества.

В пункте четвертом Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015) содержатся следующие разъяснения. Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, в том числе вследствие неправомерных действий третьих лиц. Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Руководствуясь вышеизложенным, суд приходит к выводу об отсутствии у департамента права на получение платы за пользование спорным земельным участком (при сложившихся обстоятельствах с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в размере, установленном спорным договором) с союза ввиду не получения им встречного предоставления (невозможности использования арендованного имущества – земельного участка ввиду его занятия трансформаторной подстанцией ТП-3201, правообладателем которой союз не являлся).

Указанный вывод соответствует представленным в материалы дела доказательствам, а также поведению сторон до настоящего судебного разбирательства, в частности, направлением департаментом письма от 28.07.2014 № 59-30-17991/6, адресованного союзу, в котором констатируется отсутствие государственной регистрации договора аренды от 10.07.2007 № 29950, его незаключенность, и сообщается о направлении в адрес филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области письма департамента о необходимости внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о земельном участке с кадастровым номером 61:44:0040442:0152 в части снятия обременения в виде аренды в пользу палаты, а также действиями департамента по самостоятельному обращению в орган кадастрового учета по вопросу о снятии обременения. 

Лицом (лицами), обязанным (-нными) вносить плату за фактическое пользование земельным участком, и, соответственно, надлежащими ответчиком (-ами) по иску департамента, является тот, по чьему заданию осуществлялось ее строительство, кем принимались и оплачивались соответствующие работы на основании исполнительной документации, и последующие правообладатели. 

Доказательств передачи трансформаторной подстанции в собственность союза в последующем в материалы дела не представлено.

Недоказанность департаментом обстоятельств, на которые он ссылается как основание своих требований к союзу, является основанием для отказа в иске в полном объеме.

Вместе с тем союз, возражая против удовлетворения иска, заявил о пропуске департаментом срока исковой давности, что с учетом предъявления иска 14.07.2016 является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате за период за период с 01.06.2006 по 30.06.2013, а также неустойки, начисленной на сумму задолженности за указанный период.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении исковых требований.

Решение суда по настоящему  делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья                     С.П. Прокопчук