Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. д.18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-51009/17

05 октября 2017 года

г.Москва

Резолютивная часть объявлена 04 октября 2017 года

Полный текст решения изготовлен 05 октября 2017 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Бирюкова Р.Ш., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации города Бронницы Московской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 19.02.1999, юридический адрес: 140170, 

<

...>) 

к Обществу с ограниченной ответственностью "777-Д" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 09.11.1994, юридический адрес: 140170, 

<

...>; доп. адрес: 113623, 

<

...>)

о взыскании суммы задолженности по арендной плате  по договору аренды земельного участка от 20.09.2012 г. № 111-з/2012 в размере 127 500 руб. 59 коп. за период с 29.06.2014 г. по 20.09.2017 г. и пени в размере 59 186 руб. 85 коп. 

 при участии в судебном заседании представителей сторон согласно протоколу, 

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Бронницы Московской области (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «777-Д» (далее – общество, ООО «777-Д», ответчик) с исковым заявлением, в котором с учетом уточнений, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 АПК РФ, просит суд:

- взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «777-Д» задолженность по Договору аренды земельного участка № 111-з/2012 от 20.09.2012 года за период с 29.06.2014 года по 20.09.2017 года в размере 127 500 руб. 59 коп.. а также пени за период с 29.06.2014 года по 20.09.2017 года в размере 59 186 руб. 85 коп.

В обоснование заявленных требований истец указал, что между истцом и ответчиком были заключены Договора аренды земельных участков, в нарушение условий которых ответчик, принятые на себя обязательства по внесению арендных платежей не исполняет, в связи с чем, имеет задолженность по арендной плате, на которую были начислены пени.

Представитель истца исковые требования просила удовлетворить в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения требований, указывая, что истцом за взыскиваемый период не учтена в счет оплаты сумма в размере 37 877 руб. 40 коп., уплаченная по платежному поручению от 14.06.2017 года № 238, а также просил отказать во взыскании пени, в связи с нарушением со стороны истца обязательств по договору аренды земельного участка в части направления в адрес арендатора уведомлений об изменении размера арендной платы. 

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в части по следующим обстоятельствам.

Как установлено материалами дела, между истцом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 111-з/2012 от 20.09.2012 года (далее – Договор аренды), по условиям которого арендодатель передает за плату во временное пользование, а арендатор принимает земельный участок площадью 153 кв.м с кадастровым номером 50:62:0020143:18, в целях размещения магазина,  расположенный по адресу: 

<

...>.

Из содержания пункта 1.2 Договора аренды следует, что земельный участок передается без подписания между сторонами акта приема-передачи.

В соответствии с пунктом 2.1 Договора аренды срок аренды устанавливается с 20.09.2012 года до 20.09.2017 года.

Согласно пункту 3.1 Договора аренды и приложения № 1 к нему размер арендной платы определяется по следующей формуле:

Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S,

где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

Размер арендной платы за неполный период (квартал) исчисляется пропорционально количеству дней аренды в квартале к количеству дней данного квартала.

В соответствии с пунктом 3.2 Договора аренды, арендная плата вносится за пользование земельным участком в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

В силу пункта 3.4 Договора аренды, размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним в установленном порядке без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор, а также в случае изменения площади или вида разрешенного использования земельного участка.

Исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании письменного уведомления, направленного арендодателем в адрес арендатора, указанному в договоре, либо на основании дополнительного соглашения к договору.

Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной платы, а также с даты принятия распорядительного акта об изменении вида разрешенного использования участка, если законодательством не предусмотрено иное.

Пунктом 5.2 Договора аренды предусмотрено, что за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает пеню в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки, пени начисляются с даты государственной регистрации договора.

Договора аренды зарегистрированы в установленном законом порядке.

Как следует из расчета истца, у ответчика образовалась задолженность по Договору аренды с момента его заключения по 1-ый квартал 2017 года включительно, на которую начислены пени.

В целях досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 15.05.2017 года, в которой истец просил общество оплатить сумму основного долга и пени.

Факт направления претензий подтверждается описью вложения в почтовое отправление с отметкой Почты России и почтовой квитанцией.

В связи с тем, что ответчик не оплатил сумму задолженности и пени, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

В ходе судебного разбирательства, 14.09.2017 года между истцом и ответчиком подписано Соглашение о расторжении Договора аренды, в соответствии с которым стороны договорились, что Договор аренды считается расторгнутым по соглашению Сторон с 21.09.2017 года, а арендная плата вносится арендатором до 21.09.2017 года.

Ответчиком также в ходе судебного разбирательства заявлялось о пропуске истцом срока исковой давности по взысканию задолженности, образованной по состоянию на 28.06.2014 года включительно.

В связи с изложенным истец уточнил исковые требования и просил суд взыскать задолженность по арендной плате за период с 29.06.2014 года по 20.09.2017 года в размере 127 500 руб. 59 коп.. а также пени по состоянию на 20.09.2017 года в размере 59 186 руб. 85 коп.

В силу статьи 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно положениям статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции от 25.01.2013 года), в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ №О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, определенного законом порядка, условий и сроков ее внесения.

На территории субъекта Российской Федерации - Московской области -  действует Закон Московской области от 07.06.1996 г. № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» (с учетом внесенных Законом от 20.04.2005 г. N 103/2005-ОЗ изменений), которым определен порядок исчисления арендной платы и установлено, что новый порядок расчета арендной платы применяется и для ранее заключенных договоров аренды.

В соответствии с положениями статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 г. № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» определение арендной платы, в том числе и для ранее заключенных договоров аренды с применением нового порядка определения размера арендной платы или с применением новых значений показателей (кадастровая стоимость земельного участка, коэффициент-дефлятор, Кд, Пкд, Км, Аб) осуществляется с 1 января года, следующего за годом вступления в силу нормативного правового акта, устанавливающего новый порядок определения размера арендной платы или новые значения показателей, за исключением случаев установления новых условий использования арендатором земельного участка или вида деятельности арендатора на земельном участке.

Согласно части 2 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.

В соответствии с частью 3 статьи 14 Закона Московской области № 23/96-ОЗ значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону.

Если на земельном участке арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, значение Кд применяется в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка. В случае, если в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, из всех возможных значений Кд применяется наибольшее.

Согласно части 4 статьи 14 Закона Московской области № 23/96-ОЗ корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным приложением к настоящему Закону и частью 3.1 настоящей статьи.

В соответствии с частью 5 статьи 14 Закона Московской области № 23/96-ОЗ коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий:

1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям;

2) историческую и ландшафтную ценность территории;

3) состояние окружающей среды;

4) инженерно-геологические условия;

5) рекреационную ценность территории.

При этом Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3, а Км в пределах от 1 до 10 и утверждаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.

Представленный истцом расчет арендной платы, в том числе за взыскиваемые периоды, проверен и признан судом обоснованным.

При этом судом не принимаются во внимание доводы ответчика о том, что без внесения изменений в Договора аренды земельных участков или без направления со стороны арендодателя уведомлений об изменении порядка определения размера арендной платы (в связи с изменением базового размера арендной платы и коэффициентов к ним), истец не имел право рассчитывать арендную плату в соответствии с новыми коэффициентами, установленными на 2014 – 2017 года, по следующим основаниям.

Как указывалось ранее и следует из условий Договоров аренды, в данном случае арендная плата является регулируемой арендной платой, определяемой в соответствии с законодательством РФ.

Действительно, как верно указывает ответчик, пунктами 3.4 Договоров аренды предусмотрено, что арендная плата изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним в установленном порядке без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор, путем заключения дополнительных соглашений, либо на основании письменного уведомления, направленного арендодателем по адресу арендатора, указанному в Договоре.

Между тем из самого текста Договоров аренды и положений действующего законодательства следует, что фактически заключение соглашений о внесении дополнений и изменений в договора аренды в связи с изменением порядка определения размера арендной платы, либо направление со стороны арендодателя письменного уведомления о данном обстоятельстве носит информационный характер и не освобождает арендатора от обязанности вносить арендную плату, рассчитанную в соответствии с действующим законодательством, с момента введения нового базового размера арендной платы либо коэффициентов к нему.

Однако, по мнению суда, данное обстоятельство может являться основанием для освобождения лица от ответственности, предусмотренной договором.

В судебном заседании представитель истца пояснил, что представить в суд доказательства, свидетельствующие о направлении уведомлений об изменении арендной платы в адрес ответчика не имеет возможности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 404 Гражданского кодекса РФ, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

Согласно пункту 2 статьи 404 Гражданского кодекса РФ, правила пункта 1 настоящей статьи соответственно применяются и в случаях, когда должник в силу закона или договора несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства независимо от своей вины.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что истец также нарушил обязательства, принятые на себя в рамках заключенных договоров аренды.

Из материалов дела следует, что истец известил арендатора об изменении арендной платы только в претензии от 15.05.2017 года, в то время как пени за несвоевременное внесение арендных платежей (в соответствии с представленным расчетом) просит взыскать за период с 16.09.2014 года по 20.09.2017 года. 

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, учитывая, что уведомления об изменении арендной платы (претензии) были направлены по истечении периода, за который истец просит взыскать с ответчика пени, суд считает необходимым снизить размер пени и взыскать с ответчика в пользу истца пени по состоянию на 20.09.2017 года в размере 29 593 руб. 42 коп.

Оснований для освобождения от уплаты пени, как просит ответчик, у суда не имеется, поскольку доказательств, что в период с 29.06.2014 года по 14.06.2017 года ответчиком вносилась арендная плата в размере без учета изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним в суд не представлено.

Доводы ответчика о том, что при расчете арендной платы за взыскиваемый период истцом не было учтено платежное поручение от 14.06.2017 года № 238 на сумму 37 877 руб. 40 коп. не принимается судом во внимание по следующим обстоятельствам.

В соответствии с Перечнем и описанием реквизитов платежного поручения, инкассового поручения, платежного требования, утвержденным Банком России от 19.06.2012 года № 383-П «О правилах осуществления перевода денежных средств» в платежном поручении, инкассовом поручении, платежном требовании указываются назначение платежа, наименование товаров, работ, услуг, номера и даты договоров, товарных документов, а также может указываться другая необходимая информация, в том числе в соответствии с законодательством, включая налог на добавленную стоимость.

В назначении платежа в платежном поручении от 14.06.2017 года № 238 ООО «777-Д» не указало за какой период осуществляется оплата арендной платы, в связи с чем арендодатель (истец) правомерно учел данную сумму оплаты в счет погашения ранее возникшей (до 29.06.2014 года) задолженности по арендной плате.

На основании изложенного суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по Договору аренды земельного участка № 111-з/2012 от 20.09.2012 года за период с 29.06.2014 года по 20.09.2017 года в размере 127 500 руб. 59 коп.. а также пени за период по состоянию на 20.09.2017 года в размере 29 593 руб. 42 коп.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «777-Д» в пользу Администрации города Бронницы Московской области задолженность по Договору аренды земельного участка № 111-з/2012 от 20.09.2012 года за период с 29.06.2014 года по 20.09.2017 года в размере 127 500 руб. 59 коп.. а также пени за по состоянию на 20.09.2017 года в размере 29 593 руб. 42 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «777-Д» в федеральный бюджет сумму государственной пошлины в размере 5 713 рублей.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья                                                                Р.Ш. Бирюков