АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, 

вступивших в законную силу 

«

Дело № А84-4922/2022

г. Калуга

20» мая 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15.05.2024  Постановление в полном объеме изготовлено 20.05.2024  

Арбитражный суд Центрального округа в составе:     

Гнездовского С.Э., председательствующего судьи Крыжской Л.А., судей ФИО1, при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Аникеевым А.А., 

при участии в заседании 

от заявителя жалобы: ФИО2 - представитель по   доверенности от 27.11.2023;  

от иных участвующих в деле лиц: ФИО3 - представитель ООО «СЗ ЖК  

 «Александрия» по доверенности от  21.08.2023,  

рассмотрев в открытом судебном заседании проводимом путем использования  систем видеоконференц-связи при содействии Двадцать первого арбитражного  апелляционного суда, кассационную жалобу Департамента по имущественным и  земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда  города Севастополя от 31.08.2023 и постановление Двадцать первого арбитражного  апелляционного суда от 18.12.2023 по делу № А84-4922/2022,  

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города  Севастополя (далее – Департамент) обратился в арбитражный суд с исковым  заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный  застройщик жилого комплекса «Александрия» (далее – ООО «СЗ ЖК  «Александрия») о взыскании задолженности по договору аренды от 13.07.2018  земельного участка с кадастровым номером 91:02:001013:599, площадью 45 977  кв.м., за период с 29.10.2018 по 30.04.2023 в размере 14 608 477,60 руб., пени в  размере 1 546 051,11 руб. и расторжении этого договора; обязании ответчика в  

течение 30-ти дней с момента вступления решения суда в законную силу  возвратить Департаменту по акту приёма-передачи указанный земельный участок  (с учетом уточнений заявленных требований).  

ООО «Специализированный застройщик жилого комплекса «Александрия»  обратилось со встречным исковым заявлением об обязании Департамента  произвести перерасчёт арендной платы за указанный земельный участок с  13.07.2018 по 01.01.2021, исходя из предусмотренной нормативными актами  Российской Федерации формулы: Нормативная цена земельного участка х  Льготную ставку арендной платы (0,02 %) = Сумма годовой арендной платы;  взыскании с Департамента в пользу ООО «Специализированный застройщик  жилого комплекса «Александрия» переплаты за аренду данного земельного участка  за период с 25.09.2018 по 28.02.2022 в размере 7 743 195,31 руб.; признании  пропуска трёхлетнего срока, отведенного для строительства и введения в  эксплуатацию объекта недвижимости по уважительным причинам, по  обстоятельствам, не зависящим от воли арендатора, установив дату течения  трехлетнего срока начиная с 15.11.2021 (даты вступления в законную силу решения  суда по делу № А84-5084/2020, которым был признан законным отказ в выдаче  разрешения на строительство; взыскании с Департамента в пользу ООО  «Специализированный застройщик жилого комплекса «Александрия» расходы по  уплате государственной пошлины в размере 73 716 руб.  

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 31.08.2023,  оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного  апелляционного суда от 18.12.2023, исковые требования оставлены без  удовлетворения, встречный иск удовлетворен.  

Не соглашаясь с названными судебными актами, Департамент обратился с  кассационной жалобой, в которой просит их отменить в связи с несоответствием  выводов судов обстоятельствам дела, неправильным применением норм права. В  обоснование жалобы, заявитель указывает на то, что в отношении земельного  участка с более чем одним видом разрешенного использования применяется  налоговая ставка, установленная в отношении того вида разрешенного  использования земельного участка, которому соответствует определенная для  данного земельного участка кадастровая стоимость. Правительством города  Севастополя представлен отзыв, в котором поддержаны доводы кассационной  жалобы.  

ООО «СЗ ЖК «Александрия» представлен отзыв с изложением возражений  против доводов кассационной жалобы.  

Заявителем кассационной жалобы представлены дополнительные пояснения  по существу изложенных в отзыве ответчика возражений, а ответчиком, в свою  очередь, представлены дополнительные пояснения с подтверждением изложенных  возражений против доводов кассационной жалобы.  

В силу ст. 286 АПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность  решений и постановлений, принятых судом первой и апелляционной инстанций  исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях  относительно жалобы.  

Доводы кассационной жалобы поддержаны представителем ее заявителя в  заседании арбитражного суда кассационной инстанции.  

Представитель ответчика, возражая доводам жалобы, просил оставить  обжалуемые судебные акты без изменения.  

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о дате, времени  и месте судебного заседания.  

Проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной  инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие  оспариваемых выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах,  установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле  доказательствам, обсудив доводы кассационной жалобы, возражения на нее,  судебная коллегия полагает обжалуемый судебный акт не подлежащим изменению  или отмене.  

Как установлено судом, следует из материалов дела, Департаментом и ООО  «Благотворительная производственно-коммерческая фирма «Хризолит» (в  дальнейшем - ООО «Специализированный застройщик жилого комплекса  «Александрия») заключён договор от 13.07.2018 аренды земельного участка  (общая площадь: 4,5977 га, зарегистрирован 25.09.2018) на 9 лет и 11 месяцев.  

Арендная плата начисляется с момента государственной регистрации  договора и перечисляется арендатором ежемесячно, не позднее 30-го числа месяца,  следующего за отчётным; размер ежегодной арендной платы установлен на день  подписания договора и может пересматриваться арендодателем в одностороннем  порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, внесением изменений и  дополнений в нормативные правовые акты Российской Федерации, города  федерального значения Севастополя, но не чаще одного раза в год. Кадастровая  стоимость земельного участка (кадастровый номер 91:02:001013:599) на основании  сведений Севреестра составляет 1 039 631 924 руб.  

В адрес арендатора Департаментом направлялось предупреждение о  необходимости исполнения обязательств по договору аренды (от 30.03.2022 №  П/ЗУ-001495), оставленное ответчиком без удовлетворения.  

Полагая, что арендатор надлежащим образом не исполнял условия договора,  в том числе, у него образовалась задолженность по арендной плате, что имеются  основания для расторжения договора аренды, Департамент обратился в  арбитражный суд с настоящим иском.  

В свою очередь, полагая, что расчёт арендной платы должен производиться  иным образом, а основания для расторжения договора аренды отсутствуют,  ответчиком был заявлен встречный иск.  

Разрешая настоящий спор, суды первой и апелляционной инстанций,  руководствуясь нормами ст.ст. 309, 424, 450, 606, 614 Гражданского кодекса  Российской Федерации, ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации,  пришли к выводу об удовлетворении встречного иска и отсутствии правовых  оснований для удовлетворения иска первоначального.  

По мнению суда кассационной инстанции, указанный вывод соответствует  положениям законодательства и материалам дела.  

Согласно положениям статей 606 и 614 ГК РФ, арендодатель обязан  предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или во  временное пользование, а арендатор - вносить арендную плату. Арендодатель  обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем  условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).  

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 09.04.2013 № 13689/12 разъяснено, что исполнение арендатором  

обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением  арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и  пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской  Федерации).  

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 информационного  письма от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с  арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств:  обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении  последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении  платежей за пользование этим имуществом.  

В пункте 4 обзора судебной практики Верховного Суда Российской  Федерации № 5 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской  Федерации 26.06.2015 и в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда  Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда  Российской Федерации 12.07.2017, указано на то, что арендатор не обязан вносить  арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться  объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не  подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных  действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным  имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым  назначением этого имущества.  

Пунктом 1 статьи 16 Закона № 237-ФЗ установлено, что определение  кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных  объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр  недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в сведения Единого  государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения, которые  влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется  бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими  указаниями о государственной кадастровой оценке.  

Для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации,  применяются сведения о кадастровой стоимости, которые внесены в Единый  государственный реестр недвижимости (часть 1 статьи 18 Закона № 237-ФЗ).  

В настоящем случае, Управлением государственной регистрации права и  кадастра города Севастополя был представлен ответ от 17.04.2023, в котором  указано на то, что нормативная цена земельных участков, расположенных на  территории города Севастополя, применялась для целей, предусмотренных  законодательством Российской Федерации до 01.01.2019 и определялась в  соответствии с Постановлением Правительства города Севастополя от 28.11.2014   № 515, на основании которого, были внесены сведения о нормативной цене  земельного участка 15.03.2018 - 96 052 225,50 руб.; 06.04.2018 - 96 068 941,50 руб.  

Бюджетным учреждением, которое наделено полномочиями, связанными с  определением кадастровой стоимости, согласно Постановлению Правительства  города Севастополя от 17.08.2017 № 601-ПП, является Государственное бюджетное  учреждение города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки».  

На основании акта об определении кадастровой стоимости от 08.02.2019 № 1  в ЕГРН 08.02.2019 внесены сведения о кадастровой стоимости в размере  265 406 370,43 руб.  

В 2022 году распоряжением Департамента от 15.11.2022 № 5757-РДИ «Об  утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,  расположенных на территории города Севастополя», утверждены результаты  государственной кадастровой оценки земельных участков, согласно которому,  кадастровая стоимость земельного участка составила 1 214 114 639 руб.  

Согласно пункту 2.3. договора аренды, величина годовой арендной платы за  пользование земельным участком определялась в соответствии с Порядком  определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы  за земельные участки, находящиеся в собственности города федерального значения  Севастополя, утверждённым Постановлением Правительства Севастополя от  16.06.2015 № 524-ПП, исходя из нормативной цены земельного участка.  

Пунктом 1.3. порядка № 524-ПП установлено, что нормативная цена  применяется до проведения государственной кадастровой оценки земельных  участков.  

Первая кадастровая оценка земельных участков на территории города  Севастополя была проведена в 2018 году на основании приказа Департамента от  28.11.2017 № 151. Результаты определения кадастровой стоимости земельных  участков утверждены постановлением Правительства города Севастополя от  25.10.2018 № 716-ПП.  

Между сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка с  кадастровым номером 91:02:001013:599 в данном нормативном правом акте (с  учетом приложений) отсутствуют, следовательно, в 2018 году уполномоченным  органом акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости в  отношении спорного земельного участка не принимался.  

Пунктом 2.2. договора аренды установлено, что арендная плата за  пользование земельным участком устанавливается в соответствии с Порядком  определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы  за земельные участки, находящиеся в собственности города федерального значения  Севастополя, утвержденным постановлением Правительства города Севастополя  от 16.06.2015 № 524-ПП, в размере 1 % от нормативной цены земельного участка.  

Согласно пункту 2.1. порядка определения размера арендной платы, условий  и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в  собственности города федерального значения Севастополя, утверждённым  постановлением Правительства города Севастополя от 16.06.2015 года № 524-ПП,  при переоформлении права постоянного, временного пользования земельными  участками на право аренды, ставки арендной платы устанавливаются согласно  приложению к настоящему Порядку. В случае если установленные в приложении к  настоящему Порядку ставки арендной платы превышают размер ставок земельного  налога в отношении соответствующих земельных участков, установленных  Законом города Севастополя от 26.11.2014 года № 81-ЗС «О земельном налоге»,  более чем в два раза, ставки арендной платы при переоформлении прав  устанавливаются в двукратном размере ставок земельного налога.  

Аналогичная норма содержится и в пункте 2.1. порядка расчёта размера  арендной платы за использование земельными участками, находящихся в  собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов,  утвержденного Постановлением Правительства города Севастополя от 08.04.2019  года № 219-ПП, которым отменено постановление Правительства города  Севастополя от 16.06.2015 № 524-ПП.  

Согласно пункту 1.1. договора аренды, разрешённое использование спорного  земельного участка: «средне этажная жилая застройка (код 2.5), многоэтажная  жилая застройка (код 2.6), обслуживание жилой застройки (код 2.7)».  

Согласно приложению к постановлению Правительства города Севастополя  от 16.06.2015 № 524-ПП, ставка арендной платы по видам разрешённого  использования с кодами 2.5, 2.6 составляет 1 %.  

При этом положениями статьи 2 Закона города Севастополя от 26.11.2014  года № 81-ЗС «О земельном налоге» установлено, что ставка земельного налога в  отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами  инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за  исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не  относящийся к жилищному фонду и объектам инженерной инфраструктуры  жилищно-коммунального комплекса) или приобретённых (предоставленных) для  жилищного строительства составляет 0,01 %.  

Кроме того, ставки арендной платы за спорный земельный участок,  предусмотренные приложениями к постановлению Правительства города  Севастополя от 16.06.2015 № 524-ПП и постановлению Правительства города  Севастополя от 08.04.2019 № 219-ПП превышают установленную ставку  земельного налога.  

В ходе рассмотрения данного дела, судами предлагалось сторонам  рассмотреть возможность внесения изменений в договор аренды земельного  участка от 13.07.2018 с целью его приведения в соответствии с требованиями  пункта 2.1. «Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков  внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности  города Севастополя», утверждённым постановлением Правительства Севастополя  от 16.06.2015 № 524-ПП и пункта 2.1. «Порядка расчёта размера арендной платы за  использование земельных участков, находящихся в собственности города  Севастополя и предоставленных в аренду без торгов», утверждённого  Постановлением Правительства города Севастополя от 08.04.2019 № 219-ПП. ООО  «Специализированный застройщик жилого комплекса «Александрия» в адрес  Департамента было направлено дополнительное соглашение к договору аренды  земельного участка от 13.07.2018 в двух экземплярах, подписанное со стороны  ответчика. Однако данное дополнительное соглашение истцом не было подписано.  

Ответчиком в ходе рассмотрения спора по существу представлен расчёт  арендной платы исходя из представленных в материалы дела сведений Управления  государственной регистрации права и кадастра города Севастополя о стоимости  земельного участка за период с 2018 по 2023 годы, а также исходя из базовой  ставки арендной платы в размере двухкратной ставки земельного налога: 0,01 % х  2 = 0,02 %, согласно которого, размер арендной платы за спорный земельный  участок составляет 200 073,11 руб., тогда как ООО «Специализированный  застройщик жилого комплекса «Александрия» была уплачена арендная плата в  размере 7 943 268,42 руб., следовательно, переплата, согласно расчету, составила  7 743 195,31 руб.  

При таких обстоятельствах, суды исходили из того, что в силу прямого  указания пункта 2.1. вышеуказанных порядков, к спорному земельному участку  подлежит применению с момента регистрации договора аренды и по настоящий  момент базовая ставка арендной платы в размере двукратной ставки земельного  налога: 0,01 % х 2 = 0,02 %.  

Дополнительно суды учли, что в случае образования нового или включения в  государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтённом земельном  участке с более чем одним видом разрешённого использования, его кадастровая  стоимость определяется путём умножения значения удельного показателя  кадастровой стоимости земель того вида разрешённого использования земельного  участка, для которого указанное значение наибольшее, на площадь земельного  участка. Исключение составляет случай образования в составе земель населенных  пунктов земельного участка, одним из видов разрешённого использования  которого является жилая застройка (данный правовой подход использован в  определении Верховного Суда Российской Федерации от 09.01.2017 № 306-ЭС16- 14540 по делу № А65-23104/2015).  

Суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу о том, что в  отношении жилой застройки правило выбора наибольшего значения ставки не  применяется, поскольку льготная ставка в отношении земельных участков,  предоставленных для жилой застройки является специальной и имеющей большую  юридическую силу, в связи с чем, оснований для удовлетворения требований  Департамента о взыскании с ООО «Специализированный застройщик жилого  комплекса «Александрия» задолженности по договору аренды от 13.07.2018 за  период с 29.10.2018 по 30.04.2023 года в размере 14 608 477,60 руб. и пени в  размере 1 546 051,11 руб., не имеется.  

Поскольку в ходе рассмотрения спора по существу не доказано наличие  обстоятельств, влекущих расторжение договора по основаниям, указанным в  исковом заявлении, суды отказали в удовлетворении данного требования.  

Удовлетворяя встречный иск, суды исходили из положений пункта 2.1.  Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения  арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города  Севастополя, утверждённого постановлением Правительства города Севастополя  от 16.06.2015 № 524-ПП; пункта 2.1. Порядка расчёта размера арендной платы за  использование земельных участков, находящихся в собственности города  Севастополя и предоставленных в аренду без торгов, утверждённого  Постановлением Правительства города Севастополя от 08.04.2019 года № 219-ПП,  а также с учетом пункта 2.1.16 приказа Минэкономразвития Российской Федерации  от 12.08.2006 года № 222 «Об утверждении Методических указаний по  определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и  существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида  разрешенного использования или уточнения площади земельного участка».  

С учетом изложенного, доводы кассационной жалобы не опровергают  обоснованности выводов судов первой и апелляционной инстанций, их  соответствия обстоятельствам дела и представленным доказательствам.  

Несогласие заявителя кассационной жалобы с судебной оценкой имеющихся  в материалах дела доказательств, не является основанием для отмены принятых по  делу судебных актов в порядке кассационного производства. Оснований для  переоценки у суда округа не имеется.  

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации,  

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Севастополя от 31.08.2023 и  

постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2023  по делу № А84-4922/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без  удовлетворения.  

Отменить принятое определением Арбитражного суда Центрального округа  от 01.03.2024 приостановление исполнения решения Арбитражного суда города  Севастополя от 31.08.2023 и постановления Двадцать первого арбитражного  апелляционного суда от 18.12.2023 по делу № А84-4922/2022.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда  Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.  

Председательствующий С.Э. Гнездовский  

Судьи Л.А. Крыжская 

 ФИО1