﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

19 ноября 2021 года

Дело №

А56-39639/2019

 

Резолютивная часть постановления объявлена 11 ноября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 ноября 2021 года.

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Рудницкого Г.М., Чуватиной Е.В.,  

при участии от общества с ограниченной ответственностью «СКС Секьюрити» – Березняковой В.В. (доверенность от 26.04.2021),  

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СКС Секьюрити» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.02.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2021 по делу № А56-39639/2019, 

у с т а н о в и л:

Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (далее - Учреждение) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СКС Секьюрити Кьюб Систем» (далее - Общество) о взыскании 1 218 311 руб. 01 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2018 по 31.12.2018 по договору аренды от 10.11.2014 № 23/ЗД-000618, 302 910 руб. 06 коп. неустойки за нарушение сроков оплаты по состоянию на 08.11.2018.

Решением суда первой инстанции от 18.02.2021 с Общества в пользу Учреждения взыскана задолженность в размере 1 218 311 руб. 01 коп., неустойка в размере 151 000 руб.; в удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением апелляционного суда от 22.06.2021 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Общество, считая, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебные акты приняты с нарушением норм материального права, просит решение и постановление отменить, дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Учреждение, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, в суд кассационной инстанции своих представителей не направило, что в силу положений статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие. 

 Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (арендодатель) и Обществом (арендатор) 10.11.2014 заключен договор № 23/ЗД-000618 (далее - договор) аренды земельного участка площадью 18 190 кв. м с кадастровым номером 78:40:2054002:3198, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Ломоносов, наб. Сидоровского канала, д. 2а, лит. А.

Договор заключен на срок до 21.08.2063 и зарегистрирован в установленном законом порядке.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 10.11.2014.

В соответствии с пунктом 1.2 договора участок предоставлен для эксплуатации нежилых зданий (коды - 3.2, 5.0, 6.2, 7.2, 10.1).

Порядок расчетов между сторонами установлен в разделе 3 договора.

Согласно пункту 3.7 договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее 10 числа первого месяца оплачиваемого квартала.

Как следует из пункта 3.4 договора, величина годовой арендной платы при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости, ежегодно устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 786 439 руб. 72 коп.

Плата за аренду участка в квартал при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости, устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет в 1 и 4 кварталах 184 855 руб. 77 коп., во 2 и 3 кварталах - 208 364 руб. 09 коп.

В 2014 году величина коэффициента динамики рынка недвижимости составляет 1,2, в 2015 году - 1,25.

В десятидневный срок с даты предоставления арендатором ведомости (или новой ведомости) инвентаризации участка, подготовленной ГУИОН, арендодатель осуществляет перерасчет арендной платы в соответствии с указанной ведомостью инвентаризации участка (при условии соблюдения требования абзаца 2 пункта 1.2 договора), и направляет арендатору подписанный проект дополнительного соглашения к договору, устанавливающего новую величину арендной платы.

В случае нарушения арендатором пункта 4.3.6.1 договора текущая сумма арендной платы, подлежащая перечислению арендодателю, рассчитывается арендатором самостоятельно с применением кода функционального использования территории Кн - 18 с учетом пункта 3.5 договора.

В соответствии с пунктом 3.5 договора арендатор самостоятельно рассчитывает текущую сумму арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю, по формуле: Атек = Акварт * Кд, где Кд - коэффициент динамики рынка недвижимости, установленный Правительством Санкт-Петербурга на текущий год.

Пунктом 4.3.6 договора установлена обязанность арендатора своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату, а также не реже 1 раза в 3 года (отсчет указанного периода начинается с 10.11.2014) предоставлять арендодателю ведомость инвентаризации участка, подготовленную ГУИОН.

В пункте 3.6 договора стороны предусмотрели, что в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора (в рамках целей использования участка в соответствии с пунктом 1.2 договора) размер арендной платы за участок подлежит изменению соответственно с даты вступления в силу такого нормативного правового акта/ с даты изменения вида функционального использования участка, о чем арендатор может быть дополнительно уведомлен арендодателем.

Согласно пункту 7.4 договора в случае, если по истечении 12 месяцев с даты заключения договора арендатор не начал использовать помещения, требовавшие ремонта на дату заключения договора согласно ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории от 28.10.2014 № 39767Г-14/1, текущая сумма арендной платы, подлежащая перечислению арендодателю, рассчитывается арендатором самостоятельно с применением повышающего коэффициента К6 с учетом пункта 3.5 договора до момента предоставления новой ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом договорных обязательств, Учреждение направило ему претензию, оставление которой без удовлетворения явилось основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции при рассмотрении настоящего дела пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителя Общества, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ предусмотрено, что за пользование землей взимается плата, одной из форм которой является арендная плата. В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Как следует из правовой позиции, сформулированной в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В Санкт-Петербурге размер, порядок и условия внесения арендной платы установлены Законом Санкт-Петербурга от 21.11.2007 № 608-119 «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга», а также Постановлением № 1379, которым утверждено Положение о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы (далее - Положение).

В соответствии с пунктом 3.1.2 названного Положения арендная плата за земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства, неиспользуемые (пустующие) здания, сооружения, части зданий в аварийном или непригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии, в отношении которых собственником (представителем собственника) принято решение о проведении капитального ремонта, реконструкции или восстановления после пожара, стихийного бедствия, разрушения в результате противоправных действий (за исключением объектов, указанных в пункте 3.1.1 настоящего Положения), рассчитывается по кодам 10.1, 10.2 без применения понижающего коэффициента Кс.

По истечении 12 месяцев с начала срока действия договора аренды или после пожара, стихийного бедствия, разрушения в результате противоправных действий, подтвержденного соответствующим актом и при отсутствии разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом, к кодам 10.1, 10.2 применяется повышающий коэффициент К6.

Согласно приложению № 4 к положению код 10.1 применяется при расчете арендной платы за земельные участки:

- предоставленные для проектно-изыскательских работ, проектирования, строительства, завершения строительства (реконструкции) объектов недвижимости (нежилые здания, нежилые помещения, многоквартирные жилые дома, индивидуальные жилые дома, жилые помещения) в соответствии с правовыми актами исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга о предоставлении объектов недвижимости для проектирования, строительства, завершения строительства (реконструкции), а также арендная плата за примыкающие к ним земельные участки, переданные в аренду под цели размещения строительных материалов, техники, иного имущества, используемого для капитального строительства или реконструкции объектов;

- занятые объектами незавершенного строительства, неиспользуемыми (пустующими) зданиями, сооружениями, частями зданий, помещения в аварийном или в непригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии, в которых предусмотрен капитальный ремонт, реконструкция или восстановление после пожара, стихийного бедствия, разрушения в результате противоправных действий, в том числе для арендаторов, осуществляющих особые (льготные) виды деятельности в соответствии с приложением № 7 к названному положению.

Действовавший на момент заключения договора порядок расчета арендной платы по коду 10.1 не предусматривал возможности применения этого кода без повышающего коэффициента К6 по истечении 12 месяцев и отсутствии разрешения на строительство.

Арендуемый Обществом земельный участок был предоставлен последнему для эксплуатации нежилых зданий (пункт 1.2 договора), часть из которых указана в ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории ГУИОН от 28.10.2014 № 39767Г-14/2 как неиспользуемые (пустующие) помещения в аварийном состоянии и требующие ремонта, в связи с чем в отношении занимаемой ими площади земельного участка (2 574,6 кв. м) применен код функционального использования 10.1.

В пункте 3 данной ведомости прямо указано на то, что арендная плата по коду 10.1 устанавливается на срок не более одного года с момента заключения договора аренды; по истечении указанного срока в случае отсутствия разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом, к коду 10.1 применяется повышающий коэффициент К6.

Названная ведомость ГУИОН от 28.10.2014 № 39767Г-14/2 была составлена по заявке Общества и на нее имеется ссылка в пункте 7.4 договора аренды.

Таким образом, как правильно отмечено судами, при заключении договора аренды Общество приняло на себя обязательство по самостоятельному исчислению размера арендных платежей с применением повышающего коэффициента К6 в случае неиспользования им помещений, указанных в ведомости от 28.10.2014 № 39767Г-14/2, по истечении 12 месяцев с даты заключения договора и непредставления новой ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории, составленной ГУИОН в установленном порядке.

При таких обстоятельствах суды пришли к верному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований, ввиду нарушения Обществом условий заключенного договора аренды.

В кассационной жалобе Общество ссылается на то, что при расчете арендной платы по договору допустимо применение только одного кода функционального использования 3.2 «Складская деятельность», исходя из вида разрешенного использования земельного участка, установленного правилами землепользования и застройки. 

Между тем вступившими в законную силу судебными актами по делу № А56-74805/2018, в рамках которого с Общества взыскана задолженность по арендной плате на предыдущий период (01.10.2015 по 31.03.2018), подлежащая взысканию арендная плата исчислена исходя из того, что земельный участок предоставлен для эксплуатации нежилых зданий (коды – 3.2, 5.0, 6.2, 7.2, 10.1, предусмотренные пунктом 1.2 договора). 

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 13.04.2021 № 307-ЭС21-3487 Обществу отказано в передаче его жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации. 

Таким образом, правильность исчисления арендной платы в соответствии с кодами – 3.2, 5.0, 6.2, 7.2, 10.1, предусмотренными пунктом 1.2 договора, установлена ранее вступившими в законную силу судебными актами, имеющими в этой части преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела. 

Учитывая изложенное, приведенные Обществом доводы не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, которые суд округа считает законными и обоснованными.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.02.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2021 по делу № А56-39639/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СКС Секьюрити Кьюб Систем» – без удовлетворения.

 

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

Г.М. Рудницкий

 Е.В. Чуватина