АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А60-46301/2018

02 ноября 2020 года

г. Екатеринбург

 

Резолютивная часть решения объявлена 27 октября 2020 года 

Полный текст решения изготовлен 02 ноября 2020 года.

 

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Н.Я. Лутфурахмановой при ведении  протокола судебного заседания помощником судьи А.С. Дёминой рассмотрел в судебном заседании дело №А60-46301/2018

по иску Общества с ограниченной ответственностью Торговый дом «ДС» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Администрации г. Екатеринбурга, Обществу с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Метрикс» о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи №1877 объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 20 июня 2018 года,

 

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, представитель по доверенности  от 26.09.2019г.,

от ответчика (ООО «Группа компаний «Метрикс»): ФИО2,  директор, протокол №1 от 10.06.2019г., ФИО3, представитель по доверенности №3 от 20.02.2020г.,

от ответчика (Администрация): ФИО4, представитель по доверенности №590/05/01-12/0111 от 14.11.2019г.

в судебном заседании присутствовал эксперт ФИО5, предъявлен паспорт.

Лица, участвующие в деле, о времени  и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено (ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

 

Истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Департаменту по управлению муниципальным имуществом о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи №1877 объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 20 июня 2018 года, изложив п. 2.1 в следующей редакции: «Цена объекта составляет 3 937 000 руб. 00 коп».

Определением от 15.08.2018 г. арбитражный суд в порядке, установленном ст. ст. 127, 133, 135, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял исковое заявление к производству и назначил дело к рассмотрению в предварительном судебном заседании. 

Решением суда от 28.08.2019г. исковые требования  удовлетворены, суд признал величину рыночной стоимости выкупаемого объекта общей площадью 173,2 кв. м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 66:41:0601025:2056, указанную в отчете об определении рыночной стоимости недвижимого имущества №87 от 04 06 2018г. в размере 7 720 000 (семь миллионов семьсот двадцать тысяч)  рублей 00 копеек недостоверной;  обязал ответчика – Администрацию города Екатеринбурга заключить договор купли-продажи №1877 объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 20 06 2018г. по цене 5 381 000 (пять миллионов триста восемьдесят одна тысяча) рублей 00 копеек.

С Администрации города Екатеринбурга (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью Торговый дом «ДС» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска, взысканы денежные средства в сумме  3 000 (три тысячи) рублей 00 копеек, 5 000 (пять тысяч) рублей 00 копеек в возмещение расходов на проведение судебной экспертизы.

С Общества с ограниченной ответственностью «Трансэнергоресурс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью Торговый дом «ДС» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска, взысканы денежные средства в сумме  3 000 (три тысячи) рублей 00 копеек, 5 000 (пять тысяч) рублей 00 копеек в возмещение расходов на проведение судебной экспертизы. 

Постановлением Семнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 03.12.2019г. решение Арбитражного суда Свердловской области от 28 августа 2019 года по делу № А60-46301/2018 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 15.05.2020г. решение Арбитражного суда Свердловской области от 28.08.2019 по делу № А60-46301/2018 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2019 по тому же делу отменены,  дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Определением суда от 20.05.2020г. по делу назначено предварительное судебное заседание.

В предварительном судебном заседании судом рассмотрено и удовлетворено заявление Общества с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Метрикс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о процессуальном правопреемстве, судом в порядке процессуального правопреемства произведена замена ответчика - Общества с ограниченной ответственностью «Трансэнергоресурс» на Общество с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Метрикс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

О процессуальном правопреемстве вынесено отдельное определение.

Ранее заявленное истцом заявление о взыскании судебных расходов назначено к рассмотрению совместно с рассмотрением настоящего дела.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 14.08.2020г. производство по делу №А60-46301/2018 приостановлено до получения результатов судебной экспертизы.

В соответствии со ст. 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации появились основания для возобновления производства по делу, а именно, в материалы дела 02.09.2020г. поступило экспертное заключение.

С учетом изложенного, определением от 03.09.2020г. назначено судебное заседание для разрешения вопроса о возобновлении производства по делу.

От ответчика (ООО «Группа компаний «Метрикс») в материалы дела 23.09.2020г., то есть за день до судебного заседания поступило письменное дополнение к отзыву. 

В судебном заседании в отсутствие возражений сторон суд возобновил производство по делу. 

Принимая во внимание, что дополнение к отзыву представлено ответчиком не заблаговременно, кроме того, не представлены доказательства направления дополнения к отзыву лицам, участвующим в деле, определением от 29.09.2020г. судебное заседание отложено на основании ч. 5 ст. 158 АПК РФ.

В судебном заседании истец заявил ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание для дачи пояснений по заключению экспертизы.

Ходатайство судом удовлетворено. 

Определением от 23.10.2020г. судебное заседание отложено в связи с вызовом эксперта.

В судебное заседание обеспечил явку эксперт ФИО5, экспертом даны устные пояснения по заключению. Пояснения эксперта зафиксированы в аудиопротоколе судебного заседания.

Истец настаивает на удовлетворении исковых требований.

Ответчики просят в иске отказать.

Рассмотрев материалы дела, суд  

 

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, истец обратился в Департамент по управлению имуществом города Екатеринбурга в лице Администрации города Екатеринбурга с заявлением о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества – объекта, общей площадью 173,2 кв. м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 66:41:0601025:2056 в рамках реализации преимущественного прав на приобретение в собственность арендуемых помещений в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее  Закон №159-ФЗ).

В соответствии со ст. 3 Закон №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Согласно части 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (п. 1 в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 158-ФЗ),

2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления (часть 2.1 введена Федеральным законом от 02.07.2013 N 144-ФЗ).

То обстоятельство, что истец относится к субъектам малого предпринимательства и соответствует критериям, предусмотренным вышеуказанной нормой для  преимущественного права на приобретение муниципального имущества Администрацией не оспаривается.

Истцом от ответчика получен проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа № 1877 от 20.06.2018г.

Выкупная цена установлена Администрацией на основании отчета № 87 от 04.06.2018г., подготовленного ответчиком – Обществом с ограниченной ответственностью «Трансэнергоресурс».

По условиям вышеуказанного проекта договора ответчик – Администрация продает, а истец приобретает в собственность объект муниципального нежилого фонда – «Помещение, назначение: нежилое. Площадь: общая 173,2 кв. м. Этаж: подвал №б/н. Адрес (местоположение): 

<

...>. Кадастровый номер: 66:41:0601025:2056» (далее – объект).

Согласно п. 2.1 проекта договора купли-продажи цена объекта составляет 7 720 000 руб. без учета стоимости неотделимых улучшений и учета НДС.

Возражая против стоимости объекта недвижимости, определенной собственником имущества на основании отчета №87 от 04.06.2018г., подготовленного ответчиком – ООО «Трансэнергоресурс», об определении рыночной стоимости объектов оценки, истец направил ответчику протокол разногласий к договору купли-продажи и предложение о заключении договора купли-продажи по иной цене - по цене приобретения имущества, равной рыночной стоимости, установленной Обществом с ограниченной ответственностью «Областной центр оценки» в отчете № 721-18/Н-1 от 05.07.2018г., выполненном в соответствии с договором №721-18/Н от 01.08.2018г., заключенном с истцом.

Действующее законодательство не предусматривает правомочий для покупателей в самостоятельном порядке определять выкупную стоимость помещений.

Вместе с тем, определяя порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Закон N 159-ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества.

Письмом №02.12-12/1/002/3579 от 03.08.2018г. ответчик – Администрация отказала в согласовании разногласий.

Закон N 159-ФЗ предоставляет арендатору право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (часть 8 статьи 4) Закона.

Разногласия по вышеуказанным пунктам договора до настоящего времени не урегулированы, в связи с чем, истец обратился в суд с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи №1877 объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 20 июня 2018 года, изложив п. 2.1 в следующей редакции: «Цена объекта составляет 3 937 000 руб. 00 коп».

Впоследствии истец неоднократно уточнял исковые требования.

С учетом последнего уточнения истец просит признать величину рыночной стоимости выкупаемого объекта общей площадью 173,2 кв. м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 66:41:0601025:2056, указанную в отчете об определении рыночной стоимости недвижимого имущества №87 от 04 06 2018г. в размере 7 720 000 рублей 00 копеек недостоверной. 

Обязать ответчика – Администрацию города Екатеринбурга заключить договор купли-продажи №1877 объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 20 06 2018г. по цене 5 381 000 рублей 00 копеек.

Определением от 20.11.2018г. к участию в деле в качестве второго ответчика привлечено Общество с ограниченной ответственностью «Трансэнергоресурс» - оценочная организация, подготовившая отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества №87 от 04.06.2018 г. При этом суд исходил из следующего.

В соответствии с п.2 ст.445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение  суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст.8 ФЗ от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»  проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Согласно ч.3 ст.9 Федерального закона N 159-ФЗ при получении заявления от арендатора уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном законом об оценочной деятельности, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

При этом из содержания Федерального закона N 159-ФЗ не следует, что в договоре купли-продажи арендуемого имущества возможно указание иной цены продаваемого имущества, чем определенной порядком, изложенным в статье 9 упомянутого Закона, и указанной в решении об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как уже было указано ранее, рыночная стоимость имущества, являющегося предметом спорного договора купли-продажи, определена ответчиком в проекте договора на основании отчета № 87 от 04.06.2018г., подготовленного ответчиком – ООО «Трансэнергоресурс», в соответствии с которым рыночная стоимость определена по состоянию на 06.12.2017г.

В силу статьи 11 Закона N 135-ФЗ отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными СРО, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

На основании статьи 12 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (статья 6 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Истец, оспаривая отчет № 87 от 04.06.2018г., завил ходатайство о назначении по делу судебной оценочной  экспертизы для определения рыночной стоимости спорного муниципального имущества.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости в целях определения выкупной цены спорного помещения судом первой инстанции по ходатайству истца на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была назначена судебная экспертиза.

Проведение судебной оценочной экспертизы было поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «НОТА-ГРУПП» ФИО6.

На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос: 

1. Определить рыночную стоимость  нежилого помещения, общей площадью 173,2 кв.м., этаж: подвал №б/н, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 66:41:0601025:2056, по состоянию на 06.12.2017г.».

По результатам проведения судебной оценочной экспертизы в материалы дела представлено экспертное заключение №2-03-2019, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 06.12.2017г. составляет 4 550 000 руб. 00 коп.

Ответчики утверждают, что экспертом неверно определено расположение объекта оценки по отношению к красной линии.

В целях определения понятия «красная линия» стороны ссылаются на разные источники. 

Суд пришел к выводу о том, что в результате исследования обстоятельств расположение объекта оценки определено экспертом некорректно, данное обстоятельство не доисследовано экспертом ООО «НОТА-ГРУПП», в связи с чем, суд счел необходимым предложить эксперту определить расположение объекта оценки по отношению к красной линии, с учетом определения, согласно которому корректировки поправки на красную линию – это коэффициенты, выражающие отношения удельных цен предложений коммерческих объектов, расположенных на второй и дальше от улицы линий застройки (или внутри квартала), к удельным ценам предложений объектов, расположенных на красной линии улицы (проспекта, площади) с выходом на красную линию, а также отношения цен предложений объектов, расположенных на магистральной (транзитной или выездной из города (поселка) с прямым выходом на магистральную улицу, а также с учетом определения понятию «красная линия», данного в Справочнике оценщика, ФИО7, за 2016 год, в связи с чем, назначил дополнительную экспертизу.

Производство дополнительной экспертизы поручено тому же эксперту, по тому же вопросу, на основании тех же исходных данных, за то же вознаграждение.

Согласно экспертному заключению №2-03-2019-1, составленному по результатам дополнительной экспертизы, рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 06.12.2017г. составляет 5 381 000 руб. без учета НДС – 18%.

Решением  суда исковые требования  удовлетворены.

Постановлением Семнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 03.12.2019г. решение Арбитражного суда Свердловской области от 28 августа 2019 года по делу № А60-46301/2018 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 15.05.2020г. решение Арбитражного суда Свердловской области от 28.08.2019 по делу № А60-46301/2018 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2019 по тому же делу отменены,  дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

При этом суд кассационной инстанции, отменяя судебные акты по настоящему делу, указал, что судами не учтено следующее.

Как видно из материалов дела, истцом заявлены два требования: 1) признать величину рыночной стоимости выкупаемого объекта общей площадью 173,2 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 66:41:0601025:2056, указанную в отчете об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 87 от 04.06.2018 в размере 7 720 000 (семь миллионов семьсот двадцать тысяч) рублей 00 копеек недостоверной; 2) обязать ответчика - Администрацию города Екатеринбурга заключить договор купли-продажи N 1877 объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 20.06.2018 г. по цене 5 381 000 рублей 00 копеек.

В свою очередь заключение эксперта также является одним из доказательств по делу (статья 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), оно в силу положений пунктов 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеет для арбитражного суда заранее установленной силы и оценивается наряду с другими доказательствами.

Между тем, как следует из материалов дела, выкупная стоимость спорного помещения определена судами без оценки достоверности отчета от 04.06.2018 N 87, составленного обществом "Трансэнергоресурс", сведения которого были положены в основу при определении выкупной цены имущества Департаментом (мотивировка по данному вопросу в решении и постановлении отсутствует).

Таким образом, судами не рассмотрены требования истца о признании отчета оценщика недействительным, вопрос о соответствии отчета федеральному законодательству об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки и его достоверности перед экспертизой судом не поставлен. При этом заключение оценщика судами не опорочено.

Данный отчет не был оценен судами в соответствии со статьями 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации наряду с иными доказательствами, выводы судов о рыночной стоимости имущества основывались лишь на заключении судебной экспертизы. Между тем отчет от 04.06.2018 N 87 является таким же доказательством, как и заключение судебной экспертизы при оценке рыночной стоимости объекта пока он не признан не соответствующим требованиям действующих норм и стандартов.

При первоначальном рассмотрении дела суд исходил из наличия в отчете об оценке №87 от 04.06.2018г., выполненный ООО «Трансэнергоресурс», нарушений требований Закона №135-ФЗ, Федеральных стандартов оценки, нарушения были исследованы судом в судебном заседании 17.12.2018г., в котором присутствовал оценщик, составивший отчет об оценке №87 от 04.06.2018г. – ФИО8, И.В., оценщик не оспаривал наличие в отчете следующих ошибок / нарушений требований Закона №135-ФЗ и федеральных стандартов оценки, что зафиксировано в аудио-протоколе судебного заседания:

1)                Нарушение по форме составления отчета: не указаны задачи оценки;

2)                Выявлена опечатка (ошибка) при выполнении п. 16 Федерального стандарта оценки №7 в части «анализа наиболее эффективного использования объектов оценки». Стр. 40 таблица 7.4. для объекта с кадастровым номером: 66:41:0601025:2056, назначение - офисная недвижимость, итоговая сумма баллов составила «4», тогда как в таблице указано два плюса по отношению к данному назначению. Вывод сделан в пользу торговой недвижимости, далее в расчетах и по тексту отчета, оценщик определяет этот объект как торговое назначение;

3)                Выявлена опечатка (ошибка) при выполнении п. 22в Федерального стандарта оценки №7 «при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов». Стр. 98 таблица 11.1. указано ошибочно назначение - офисное, по данным объявлений - назначение торговое (стр. 139). Далее в расчетах учтено торговое назначение.

4)                Оценщиком тип объекта определен как стрит-ритейл в жилом доме, при этом, описательная часть о том, что представляет собой стрит-ритейл, в отчете отсутствует.

5)                Оценщиком применена корректировка на масштаб (площадь) для помещения площадью, равной менее 100 кв. м., однако, согласно  Справочнику оценщика, ФИО7, за 2016 год, данная зависимость удельной цены от площади объекта не применяется для помещения площадью до 100 кв. м. 

Наличие данных нарушений также установлено в представленной истцом отчете (рецензии) №721-18/Н-1 от 05.07.2018г., подготовленном на основании заключенного с истцом договора Обществом с ограниченной ответственностью «Областной центр оценки». 

С учетом обстоятельств, установленных в судебном заседании 17.12.2018г., суд пришел к выводу о том, что отчет об оценке №87 от 04.06.2018г., составлен с нарушением Закона №135-ФЗ, однако, данные выводы суда не были отражены в решении суда от 28.08.2019г., при этом, суд не оценивал выявленные нарушения на предмет того, оказывают ли они влияние на существенное изменение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, либо не оказывают.

С учетом изложенного, возражения истца против назначения судебной экспертизы судом отклонены, во исполнение указаний, данных в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 15.05.2020г., в целях установления обстоятельств, связанных с соответствием либо несоответствием отчета федеральному законодательству об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки и его достоверности, суд по ходатайству ответчика (ООО «Группа компаний «Метрикс», в настоящее время – ООО «Трансэнергоресурс») назначил судебную оценочную экспертизу.

Принимая во внимание отсутствие у сторон возражений против поручения проведения судебной экспертизы Обществу с ограниченной ответственностью «Профи АПрайс», проведение судебной экспертизы было поручено эксперту  ФИО5.

На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос:

1. Соответствует ли отчет от 04.06.2018г. № 87 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненный ООО «ГК «Метрикс» (ранее ООО «Трансэнергоресурс»), требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон №135-ФЗ), федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, иным стандартам профессиональной практики, которые были использованы оценщиком при проведении работы?   

По результатам проведения экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта №28082020/4 от 28.08.2020г. 

По итогам проведения исследования эксперт ФИО5 также  пришла к выводу о том, что отчет от 04.06.2018г. № 87 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненный ООО «ГК «Метрике» (ранее ООО «Трансэнергоресурс»), соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон №135-ФЗ), федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, иным стандартам профессиональной практики.

При этом, экспертом выявлены следующие технические ошибки (опечатки) в Отчете об оценке №87 от 04.06.2018г., которые, как указал эксперт ФИО5, ссылаясь на  Федеральный стандарт оценки №5, не оказывают влияния на рыночную стоимость объектов оценки.

1. Нарушение ст. 11 Закона №135-ФЗ «В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки». В отчете об оценке отсутствуют задачи оценки. 

Эксперт указал, что нарушение - формальное, не оказывает влияния на рыночную стоимость.

2. Нарушение п. 8д Федерального стандарта оценки №3 «В отчете об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения: д) информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки». Отсутствуют информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке специалистах с указанием степени участия в проведении оценки объекта оценки». В случае, при выполнении отчета об оценке единственным специалистом, должно быть указано, что именно этим оценщиков выполнено 100% объема работ, и что другие специалисты не привлекались. 

Эксперт указал, что нарушение - формальное, не оказывает влияния на рыночную стоимость.

3. Выявлена опечатка (ошибка) при выполнении п. 16 Федерального стандарта оценки №7 в части «анализа наиболее эффективного использования объектов оценки». Стр. 40 таблица 7.4. для объекта с кадастровым номером: 66:41:0601025:2056, назначение - офисная недвижимость, итоговая сумма баллов составила «4», тогда как в таблице указано два плюса по отношению к данному назначению. Вывод сделан в пользу торговой недвижимости, далее в расчетах и по тексту отчета, оценщик определяет этот объект как торговое назначение. 

Эксперт указал, что нарушение - формальное, не оказывает влияния на рыночную стоимость.

4. Выявлены опечатки (ошибки) при выполнении п. 8и Федерального стандарта оценки №3 в части сравнительного подхода: «В отчете об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения: описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

4.1.   В отношении объекта с кадастровым номером: 66:41:0601025:2055 -нежилого помещения, площадь: 32,5 кв. м., этаж: подвал б/н, по адресу: 620026,Россия, 

<

...>.

а)      Стр. 83, продолжение таблицы 10.10. ошибочно вес аналогов присвоен 0,333, что в сумме по трем аналогам в результате составляет 0,999 (общий вес аналогов в сумме должен составлять единицу). Полученное значение стоимости в рамках сравнительного подхода составило 1 682 103 рубля, правильное значение стоимости составляет 1 683 773 рубля. Нарушение, не оказывает влияния на итоговую рыночную стоимость, так как при согласовании результатов итоговая стоимость округлена до десятков тысяч рублей.

б)      Стр. 83, продолжение таблицы 10.10. ошибочно рассчитан коэффициент вариации аналогов в размере 17,66%, правильный коэффициент вариации составляет 14,53%. Обязательное требование к оценщику о расчете коэффициента вариации отсутствует. 

Эксперт указал, что нарушение - формальное, не оказывает влияния на рыночную стоимость.

4.2.   В отношении объекта с кадастровым номером: 66:41:0601025:2056 -нежилого помещения, площадь: 173,2 кв. м., этаж: подвал б/н, по адресу: 620026, Россия, 

<

...>.

а)      Стр. 106, продолжение таблицы 11.19. для объекта аналога № 3скорректированное значение после применения поправки на этаж помещениясоставило 56 738,29 рублей / кв. м., далее оценщиком применяется поправка навысоту помещения в размере единицы, скорректированное значение составляетошибочно 56 726,45 рублей / кв. м. Правильное значение составляет 56 738,29*1=56 738,29 рублей / кв. м. Также стр. 106, таблица 11.19, ошибочно весаналогов присвоен 0,3333, что в сумме по трем аналогам в результате составляет 0,9999 (общий вес аналогов в сумме должен составлять единицу). Полученное значение стоимости в рамках сравнительного подхода составило 7 926 844 рубля, правильное значение стоимости составляет 7 927 654 рублей. 

Эксперт указал, что нарушение - формальное, нарушение, не оказывает влияния на итоговую рыночную стоимость, так как при согласовании результатов итоговая стоимость округлена до десятков тысяч рублей.

б)      Стр. 106, продолжение таблицы 11.19. ошибочно рассчитан коэффициент вариации аналогов в размере 5,25%, правильный коэффициент вариации составляет 4,29%. Обязательное требование к оценщику о расчете коэффициента вариации отсутствует. 

Эксперт указал, что нарушение - формальное, не оказывает влияния на итоговую рыночную стоимость.

5.      Выявлена опечатка (ошибка) при выполнении п. 22в Федерального стандарта оценки №7 «при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов». Стр. 98 таблица 11.1. указано ошибочно назначение - офисное, по данным объявлений - назначение торговое (стр. 139). Далее в расчетах учтено торговое назначение. 

Эксперт указал, что нарушение - формальное, не оказывает влияния на итоговую рыночную стоимость.

6.      Выявлены опечатки (ошибки) при выполнении п. 8и Федерального стандарта оценки №3 в части доходного подхода: «В отчете об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения: описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

6.1. В отношении объекта с кадастровым номером: 66:41:0601025:2055 -нежилого помещения, площадь: 32,5 кв. м., этаж: подвал б/н, по адресу: 620026, Россия, 

<

...>.

а)      Стр. 94, продолжение таблица 10.21. оценщик ошибочно в таблице указывает корректировку на качество отделки в размере 0,82. Согласно данным описания объекта - аналога № 3 стр. 91 указано, что корректировка составляет 1. 

Эксперт указал, что нарушение - формальное, не оказывает влияния на итоговую рыночную стоимость, так как в расчете фактически корректировка учтена верная, равная 1.

б)      Стр. 94, продолжение таблица 10.21. оценщиком ошибочно написано, что вес аналогов составляет 0,3333, что в сумме по трем аналогам в результате составляет 0,9999 (общий вес аналогов в сумме должен составлять единицу), при этом на расчетные данные, опечатка влияние не оказывает. 

Эксперт указал, что нарушение - формальное, не оказывает влияния на итоговую рыночную стоимость. 

7. Нарушение п. 13 Федерального стандарта оценки №3 «В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации)». В отчете отсутствует анализ корректировок на соответствие рыночным данным. В отчете об оценке в рамках сравнительного и доходного подходов стр. 73-119, использованы данные:

- Справочник Оценщика недвижимости "Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода", изданного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки (

<

...> год) под научным руководством ФИО7;

- Справочник Оценщика недвижимости "Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода", изданного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки (

<

...> год) под научным руководством ФИО7

Большинство принятых корректировок, таких как: торг (на снижение цены во время торгов), этаж расположения, уровень недозагрузки, процента операционных расходов, ставки капитализации и так далее соответствуют диапазонам, приведенным в справке АНО «Риэлторский информационный центр» итоги второго квартала 2017 года, а также данные Ассоциации СтатРиелт» (https://statrielt.ru/) раздел: «Статистика рынка».

В данном случае необходима проверка правильности принятой методологии для корректировки на масштаб (площадь объекта).

Поправка на масштаб (площадь объекта) оценщиком в сравнительном и доходном подходе принята корректировка по данным зависимости у=1,7906х в минус 0,124 степени.

На странице 181 источника указано о не применимости сравнения площадей до 100 кв. м. По данным автора: «для определения корректирующих коэффициентов на фактор масштаба и построения соответствующих зависимостей нами (ООО «Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки», директором которого, согласно выписке из ЕГРЮЛ, является ФИО7) проводился анализ на объектах с площадью более 100 кв. м., поэтому в справочнике и сказано, что "данная модель ограничивается площадью до 100 кв. м., при использовании площадей до 100 кв. м., модель выдаст неверные результаты корректировок. Другими словами, фактор масштаба на объектах площадью менее 100 кв. м. не исследовался».

О влиянии площади на стоимость для помещений менее 100 кв.  м. экспертом приведены данные «Ассоциацией СтатРиелт».

Также влияние площади на стоимость отражено в справке АНО «Риэлторский информационный центр» итоги 4 квартала 2017 года. (ФСО № 1 п. 8 «Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки»).

Таким образом, выявлена зависимость стоимости от площади для помещений менее 100 кв. м., и принятая оценщиком методология корректировки допустима. 

Эксперт указал, что нарушение - формальное, не оказывает влияния на итоговую рыночную стоимость.

Согласно Федеральному стандарту оценки № 5 Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» ст. 18 «Выявленные технические ошибки, допущенные оценщиком при составлении отчета об оценке, но не приведшие к нарушению требований законодательства Российской Федерации, в том числе требований Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, и не отразившиеся на стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, не являются основанием для составления отрицательного экспертного заключения.

Заключение эксперта ООО «Профи Апрайс» принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Истец, оспаривая результаты судебной экспертизы, ссылается на то, что экспертом указано, что нарушения являются формальными, однако, в чем заключается формальность, не указал, эксперт, указав, что нарушения не влияют на формирование цены объекта, вышел за пределы поставленного судом вопроса. Помимо прочего, истец указывает, что экспертом не учтен тот факт, что в отчете №87 неправильно применена корректировка на красную линию, что в значительной части завышает цену объекта, по мнению истца, эксперт не вправе делать вывод о цене, поскольку предметом экспертизы является проверка соответствия отчета об оценке нормативным требованиям, а не проверка правильности примененных методик расчета, объектов-аналогов, корректировки на красную линию. С учетом изложенного, истец полагает, что в качестве достоверной цены объекта следует принять результаты проведенной при первоначальном рассмотрении дела дополнительной экспертизы. 

В  соответствии со ст. 17.1 Закона №135-ФЗ для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Экспертиза отчета проводится на добровольной основе на основании договора между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией оценщиков.

С учетом изложенных положений ст. 17.1 Закона №135-ФЗ, доводы истца о том, что эксперт вышел за пределы предмета проверки, сделав выводы о том, что выявленные нарушения не оказывают влияние на изменение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, судом отклоняются.

По ходатайству истца эксперт ООО «Профи Апрайс» ФИО5 вызвана в судебное заседание для дачи пояснений по экспертному заключению.

Эксперт пояснил, что проверка отчета об оценке №87 от 05.06.2018г. производилась на соответствие требованиям нормативных документов по форме и по определению стоимости объекта оценке, проверке подвергнут каждый пункт заключения, правильность применения / не применения соответствующих корректировок, расчетов, определения объектов-аналогов. При этом эксперт указал, что поскольку положениями Федерального закона от 31.05.2001г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не определена, не регламентирована  методика проведения экспертизы отчета об оценке, эксперт руководствовался методикой, методами, изложенными в учебнике «Экспертиза отчетов об оценке», под редакцией  ФИО9, ФИО10, ФИО11 

Согласно данному источнику,  нарушения требований Закона №135-ФЗ, федеральных стандартов оценки подразделяются на формальные и существенные. Формальным нарушением признается нарушение требований законодательства в области оценочной деятельности, исправление которых не оказывают никакого влияния на итоговую величину стоимости объекта оценки, однако, соответствующие требования прямо указаны в законодательстве об оценочной деятельности, например, в отчете об оценке не указана балансовая стоимость объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу,  что является обязательным в соответствии с требованием ФСО,  при этом на стоимость не влияет.

Существенное нарушение это нарушение требований законодательства об оценочной деятельности, исправление которых может привести к существенному изменению итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Эксперт на вопрос истца пояснил, что лимит допустимого количества ошибок в отчете об оценке, в случае выхода за пределы которого соответствующее количество ошибок влечет за собой существенное изменение итоговой величины рыночной стоимости, вследствие чего отчет признается недостоверным, действующими на момент проведения оценки и в настоящее время Законом №135-ФЗ, Законом №73-ФЗ, федеральными стандартами оценки, не установлен.

Из материалов дела усматривается, что отчет об оценке №87 от 05.06.2018г. содержит вывод о расположении объекта на красной линии, при этом, оценщик ФИО8 руководствовался определением понятия «красная линия», данном в справочнике ФИО7 за 2016 год, с учетом корректировки на красную линию, равной единице, рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 06.12.2017г. составила 7 720 000 руб.

В подтверждение соответствия отчета №87 от 05.06.2018г. ответчиком было представлено экспертное заключение (положительное) №357-18 от 09.06.2018г. Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация «Свод», согласно которому оспариваемый отчет соответствует требования законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, рыночная стоимость, определенная в отчете №87 от 05.06.2018г., подтверждена.

В ходе проведения судебной экспертизы при первоначальном рассмотрении дела эксперт ООО «Нота Групп» ФИО6 при определении корректировки на  красную линию руководствовалась определением понятия «красная линия», данным «Ассоциацией Стат Риэлт» и пришла к выводу о том, что объект оценки не находится на красной линии.

Как было указано выше, при первоначальном рассмотрении дела по результатам проведения экспертом ООО «Нота Групп» ответчики утверждали, что экспертом неверно определено расположение объекта оценки по отношению к красной линии. В целях определения понятия «красная линия» стороны ссылаются на разные источники. 

Суд пришел к выводу о том, что в результате исследования обстоятельств расположение объекта оценки определено экспертом некорректно, данное обстоятельство не доисследовано экспертом ООО «Нота-Групп», в связи с чем, суд счел необходимым предложить эксперту определить расположение объекта оценки по отношению к красной линии, с учетом определения, согласно которому корректировки поправки на красную линию – это коэффициенты, выражающие отношения удельных цен предложений коммерческих объектов, расположенных на второй и дальше от улицы линий застройки (или внутри квартала), к удельным ценам предложений объектов, расположенных на красной линии улицы (проспекта, площади) с выходом на красную линию, а также отношения цен предложений объектов, расположенных на магистральной (транзитной или выездной из города (поселка) с прямым выходом на магистральную улицу, а также с учетом определения понятию «красная линия», данного в Справочнике оценщика, ФИО7, за 2016 год, в связи с чем, назначил дополнительную экспертизу.

С учетом определения понятию «красная линия», данного в  Справочнике оценщика, ФИО7, за 2016 год, по расчету эксперта ФИО6, с учетом корректировки на красную линию стоимость объекта оценки по состоянию на 06.12.2017г. составила 5 381 000 руб.

Материалами дела подтверждается, что корректировка на красную линию существенно влияет на формирование цены объекта, поскольку при расположении объекта на красной линии, его цена соответственно, значительно выше, чем при расположении объекта внутри квартала (не на красной линии).

В настоящем судебном заседании эксперт ФИО5 указала, что объект оценки находится на красной линии, при этом, определение понятию «красная линия» для целей проведения оценки рыночной стоимости объекта, дано в общепринятом источнике -  Справочнике оценщика, ФИО7, за 2016 год, оценщик самостоятельно определяется  методы и методики, применяемые при проведении оценки объекта.

Суд соглашается с экспертом ООО «Профи Апрайс», действительно, эксперт в силу Закона №135-ФЗ обладает правом  самостоятельно определять методы и методики экспертного исследования, доказательств, подтверждающих, что примененные оценщиком ООО «Трансэнергоресурс» ФИО8 в ходе исследования методы и методики повлекли за собой  недостоверность рыночной стоимости объекта оценки,  из материалов дела не усматриваются, при определении местоположения объекта оценки относительно красной линии, оценщик руководствовался общепринятым в оценочной деятельности источником, содержащим определение понятию «красная линия». 

По результатам проведения судебной экспертизы на соответствие отчета об оценке №87 от 05.06.2018г., подготовленного оценщиком ООО «Трансэнергоресурс», при новом рассмотрении настоящего дела установлено, что данный отчет соответствует требованиям Закона №135-ФЗ, федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации, иным стандартам профессиональной оценки, эксперт ООО «Профи Апрайс» указал, что проводил проверку соответствия отчета с учетом примененных методов и методик расчетов, корректировок, в том числе, корректировки на красную линию. 

При назначении и проведении судебной экспертизы при новом рассмотрении дела нарушений законодательства, влекущих невозможность использования заключения эксперта ООО «Профи Апрайс» в качестве доказательства, не допущено; доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта, некомпетентности и пристрастности эксперта истцом не представлено. Оснований для непринятия выводов, содержащихся в заключении судебной экспертизы не имеется.  Экспертиза проведена на основании определения суда с соблюдением всех процессуальных требований закона, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения. Сомнений в обоснованности заключения эксперта у суда не возникло, наличие противоречий в выводах эксперта судом не установлено. Эксперт по ходатайству ответчика присутствовал в судебном заседании, давал пояснения по заключению. 

Между тем, ни истцом, ни ответчиками право на заявление ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы не реализовано, доказательств того, что в результате проведения повторной экспертизы могут быть получены иные отличные от изложенных в экспертном заключении ООО «Профи Апрайс» выводы, материалы дела не содержат. 

При таких обстоятельствах, заключение судебной экспертизы, составленное ООО «Профи Апрайс» принято в качестве письменного доказательства по делу.

Принимая во внимание, что первоначальный отчет об оценке соответствует требованиям закона и иным нормативным документам, выявленные нарушения не оказывает влияния на итоговую рыночную стоимость объекта оценки, при этом, отчет №87 от 05.06.2018г. исследовали три квалифицированные организации, в частности:  ООО «Областной центр оценки» (рецензент от истца), Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация «Свод», ООО «Профи Апрайс» (в рамках судебной экспертизы), которые не выявили со стороны оценщика ФИО8 нарушений при определении местоположения объекта относительно красной линии, выбранных им методов и методик, что следует из содержания представленных в материалы дела заключений, суд приходит к выводу о том, что цена объекта, определенная в отчете №87 от 05.06.2018г., является достоверной.

Как было указано выше, в соответствии со ст. 12 Закона №135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку при рассмотрении настоящего дела судом иное не установлено, отчет №87 от 05.06.2018г., составленный ООО «Трансэнергоресурс», соответствует требованиям закона, федеральным стандартам оценки, и иным нормативным актам, а итоговая величина рыночной стоимости, равная 7 720 000 руб. по состоянию на 06.12.2017г., является достоверной, суд приходит к выводу об отказе в иске.

При отказе в иске все судебные расходы, в том числе, представительские расходы, почтовые расходы, расходы на оплату услуг представителя, расходы на проведение экспертизы относятся на истца (ч. 1 ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

1. В иске отказать.

2. Перечислить Обществу с ограниченной ответственностью «Профи Апрайс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) с депозитного счета Арбитражного суда Свердловской области на основании счета №34 от 31.08.2020г. за проведение судебной экспертизы денежные средства в сумме 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей 00 копеек.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

 

 

Судья                                                         Н.Я. Лутфурахманова