ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-34531/2016

город Ростов-на-Дону

14 октября 2020 года

15АП-6632/2020

 

Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2020 года

Полный текст постановления изготовлен 14 октября 2020 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Николаева Д.В.,

судей Емельянова Д.В., Шимбаревой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Инвестиции управление активами»: представитель ФИО2 по доверенности от 05.02.2020 (онлайн);

от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью«ТЦ Континенталь» ФИО3: представитель ФИО4 по доверенности от 27.11.2019;

от общества с ограниченной ответственностью «Басфор»: представитель ФИО5 по доверенности от 20.01.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Инвестиции управление активами» на определение Арбитражного суда Ростовской области от 13.03.2020 по делу № А53-34531/2016 об отказе в утверждении положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника по заявлению конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «ТЦ Континенталь» ФИО3 о признании недействительным Положения о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника; по заявлению конкурсного кредитора - общества с ограниченной ответственностью «Басфор» о разрешении разногласий по положению о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «ТЦ Континенталь» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «ТЦ Континенталь» (далее - должник) общество с ограниченной ответственностью «Басфор» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением о разрешении разногласий по Положению о порядке, сроках и об условиях реализации залогового имущества.

В Арбитражный суд Ростовской области 16.05.2019 поступило заявление конкурсного управляющего ООО «ТЦ Континенталь» ФИО3 о признании недействительным положения о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 22.05.2019 объединены в одно производство для совместного рассмотрения заявление конкурсного управляющего ФИО3 о признании недействительным положения о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника и заявление ООО «Басфор» о разрешении разногласий.

В процессе рассмотрения заявления залоговый кредитор ООО «Управляющая компания «Инвестиции Управление Активами» в связи с поданным конкурсным кредитором заявлением уточнил Положение о порядке реализации имущества в редакции от 12.09.2019.

В порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации конкурсный управляющий уточнил заявленные требования и просил суд: признать недействительным положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника, находящегося в залоге у ООО «УК «Инвестиции Управление Активами» в редакции от 12.09.2019.

Уточнения судом приняты.

Определением от 29.01.2020 к участию в рассмотрении обособленного спора в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону.

Определением от 13.03.2020 суд отказал в удовлетворении ходатайства ООО «Басфор» о назначении экспертизы. Отказал в утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника общества с ограниченной ответственностью «ТЦ Континенталь».

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Инвестиции управление активами" обжаловало определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило отменить судебный акт, принять новый. 

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «ТЦ Континенталь» ФИО3 заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительного документа – копии постановления о принятии исполнительного производства к исполнению от 18.03.2020.

Представитель общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Инвестиции управление активами» возражал против удовлетворения ходатайства.

Представитель общества с ограниченной ответственностью «Басфор» не возражал против удовлетворения ходатайства.

Суд протокольным определением с учетом положений аб. 2 ч. 2 ст. 268АПК РФ удовлетворил ходатайство и приобщил к материалам дела дополнительные доказательства как представленные в обоснование возражений на доводы апелляционной жалобы.

Представитель общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Инвестиции управление активами» поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил определение суда отменить.

Представитель конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «ТЦ Континенталь» ФИО3 поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу -  без удовлетворения.

Представитель общества с ограниченной ответственностью «Басфор» просил определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу -  без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением Арбитражного суда Ростовской области от 06.03.2017 (резолютивная часть решения объявлена 27.02.2017) ООО «ТЦ Континенталь» признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре как ликвидируемого должника, в отношении него введена процедура, применяемая в деле о банкротстве - конкурсное производство, требования общества с ограниченной ответственностью «Басфор» в размере 934 970 110,18 рублей - основной долг, включены в третью очередь реестра требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью «ТЦ Континенталь». Конкурсным управляющим утвержден ФИО6.

Сведения о признании должника банкротом и введении конкурсного производства опубликованы в газете «КоммерсантЪ» №38 от 04.03.2017.

В рамках процедуры конкурсного производства проведена инвентаризация имущества должника, в ходе которой было выявлено и включено в конкурсную массу следующее имущество:

1)        Нежилое помещение, Литер К, кадастровый номер 61:44:0050527:250 условный номер №61-61-01/256/2006-117, комнаты на первом этаже № 1-1а-1б-2-2а-2б 3- 3а-3б 3б, 3б-3в-3г-3е-3ж-3з-4, 4а, 4аа, 4ба, 4бб, 4б, 4бв, 4г-4в, 5, 5а, 6, 7-7а-7б, 8, 9, 10, 11а- 11д, 11 в- 11б, l 1-11г, 15, 16, 17, 18; комнаты на 2-м этаже: №№ 1-1а-1б-1в-2-З-3а-3б-4а, 4, 5-5а-5б-5в-5г-5д-5е-5ж-5з, 6, 6а, 6б. площадью 1 140,9 кв.м., расположенное по адресу: Россия, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, просп. Буденновский, 42/50.

На строительство комнат К4, 1 этаж, ком.15,16,17,18, площадью 87,8 кв.м., к7, к9, разрешительные документы не предъявлены, согласно данным технического паспорта от 21.08.2017;

На реконструкцию Литера К разрешительные документы не предъявлены, согласно данным технического паспорта от 21.08.2017.

2)        Нежилое помещение, Литер М, кадастровый номер 61:44:0050527:249 условный номер № 61 -61-01/256/2006-118, комнаты на первом этаже №№ 1 -1а-1б-1в-1г-1д-1е-1ж-1з-2б-2в-2г-2д-2е-2ж, 1и-2-2а-1к, 2к, 2и, 2з, 2ж1; комнаты на 2-м этаже №№1 -1 б-1в-2-2а-2б-2в-2г-2д-2е-2ж-3 -3а-3б-3в-3г-3д-3г-3е-3ж-3з-3и-3к-3л-3м, 1а-3н. площадью 1043,5 кв.м., расположенное по адресу: Россия, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, просп. Буденновский, 42/50.

На реконструкцию Литера М разрешительные документы не предъявлены, согласно данным технического паспорта от 21.08.2017г.

3) Доля в праве 145/1000 на земельный участок, функционально обеспечивающий строение, категория земель: земли поселений, общая площадь 8 755 кв.м., кадастровый номер: 61:44:0050508:18, расположенный по адресу: Россия, Ростовская область, г.Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул, Пушкинская, 50/ пр. Буденновский 42.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 13.11.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2018 требование общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Инвестиции Управление Активами» в размере 439 597 520,64 рублей, из них: 299 905 835,88 рублей - основной долг; 93 212 928,57 рублей - проценты; 46 478 756,19 рублей - неустойка, включено в третью очередь реестра требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью «ТЦ Континенталь», как обеспеченные залогом имущества должника по договору об ипотеке № ЯБ0038-06/Зал от 26.10.2006 и № RF0038-10/Зал от 31.03.2010.

ООО «Управляющая компания «Инвестиции Управление Активами» как залоговый кредитор представило Положение о порядке реализации имущества должника в окончательной редакции от 12.09.2019.

Конкурсный кредитор ООО «Басфор» не согласен с установлением начальной цены реализации  имущества должника,  поскольку залоговый кредитор начальную цену определил исходя из стоимости, указанной в договоре ипотеки №КР0038-10/Зал от 31.03.2010.

Конкурсный управляющий указывает о невозможности реализации имущества должника, поскольку объекты недвижимого имущества, зарегистрированные в ЕГРН, в настоящее время не существуют, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А53-11719/2009 не исполнено, реконструкция и снос самовольных построек не осуществлены.

В связи с чем между кредиторами, конкурсным управляющим возникли разногласия в отношении Порядка реализации имущества должника, что явилось основанием для обращения в арбитражный суд с настоящими заявлениями.

Оценив представленные доказательства в совокупности, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, Положение о порядке реализации имущества должника не подлежит утверждению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

По смыслу статей 128, 129, 222 ГК Российской Федерации самовольное строение в гражданский оборот не введено и не может в нем участвовать: с ним нельзя совершать какие-либо гражданско-правовые сделки, право на него не может быть установлено и зарегистрировано.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, в силу пункта 2 статьи 222 ГК Российской Федерации не приобретает на нее право собственности, не вправе распоряжаться постройкой и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом, требования как к собственнику к нему предъявлены быть не могут.

Согласно положениям ст. ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Данный порядок, установленный Градостроительным кодексом Российской Федерации, направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территорий, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с п. 20 ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, относится к вопросам местного значения городского округа.

В силу положений статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и ст. 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться помимо правоустанавливающих документов на земельный участок, также градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, и иные предусмотренные ст. 51 названного Кодекса документы.

Отношения, возникающие в связи с возведением объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), с нарушением требований законодательства, регулируются статьей 222 названного Кодекса, согласно пункту 1 которой самовольным считается строительство объекта недвижимости при наличии любого из перечисленных нарушений: земельный участок, на котором была создана постройка, не был отведен для ее строительства в установленном законодательством порядке; на создание объекта не была получена необходимая разрешительная документация; самовольное строение было создано с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

При этом для признания постройки самовольной достаточно наличия лишь одного из вышеуказанных нарушений. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (пункт 2 статьи 222 указанного Кодекса).

Как верно установлено судом первой инстанции, постановлением Пятнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 10.01.2014 по делу № А53-11719/2009 утверждено мировое соглашение, согласно которому о следующем: ответчики по первоначальному иску ООО «ВЭВ», ООО «ТЦ Континенталь» обязуются в срок до 31 декабря 2016 года добровольно снести в установленном законом порядке за счет собственных средств самовольно возведенные строения по адресу: 

<

...>, согласно проекта демонтажа самовольно возведенных пристроек согласованного с Министерством культуры Ростовской области:

2.1.ООО «ВЭВ»:

-литер «У»: антресоль подвального этажа, комната No6, площадью 40,1 кв.м, No7 - 12,6 кв.м,- литер «К»: подвальный этаж, комната No7 - 41,7 кв.м.

-литер «ЕРЕР1»—первый этаж, комнаты No20 (7) - 7,8 кв.м., No21 (8) - 8,4 кв.м., No22 (9) - 8,5 кв.м.

2.2.ООО «ТЦ Континенталь»:

- литер «К»: первый этаж - комнаты № 12 - 17 кв.м., №13 -13,9 кв.м, № 14 - 17,7 кв.м.

Указанное мировое соглашение утверждено в рамках дела № А53-11719/09 по иску Департамента к ООО «ВЭВ», ООО «ТЦ Континенталь» о сносе самовольных построек, расположенных по адресу: 

<

...>, о погашении записи в едином реестре прав на недвижимое имущество.

Департамент обратился к ООО «ТЦ Континенталь» с требованиями: о восстановлении положения, существующего до нарушения права посредством погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрационной записи No61 - 61-01/256/2006-117 от 29.06.2006 о праве собственности за ООО «ТЦ Континенталь» на нежилое помещение литер «К», расположенное по пр. Буденовскому, 42/50 в г. Ростове-на-Дону; о признании недействительным зарегистрированного права собственности за ООО «ТЦ Континенталь» на нежилое помещение литер «К», расположенное по пр. Буденовскому, 42/50 в г. Ростове-на-Дону; об обязании ООО «ТЦ Континенталь» снести самовольно возведенные строения: комнату № 12 площадью 17,0 кв.м. первого этажа нежилого помещения литер «К» общей площадью 1924,4 кв.м., расположенную по пр. Буденовскому, 42/50 в г. Ростове-на-Дону; комнату № 13 площадью 13,9кв.м. первого этажа нежилого помещения литер «К» общей площадью 1924,4 кв.м, по пр. Буденовскому, 42/50 в г. Ростове-на-Дону; комнату № 14 площадью 17,7 кв.м. первого этажа нежилого помещения литер «К» общей площадью 1924,4 кв.м, расположенную по пр. Буденовскому, 42/50 в г. Ростове-на-Дону (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ленинским районным отделом судебных приставов города Ростова-на-Дону возбуждены исполнительные производства в отношении должников ООО «ВЭВ» и ООО «ТЦ Континенталь» № 26603/17/61028-ИП от 03.07.2017 № 26544/17/61028-ИП от 03.07.2017.

Данные исполнительные производства не окончены, требования мирового соглашения ООО «ТЦ Континенталь» и ООО «ВЭВ» не выполнены.

Право собственности ООО «ТЦ Континенталь» на самовольно реконструированные нежилые помещения и здания судом не признавалось.

Залоговый кредитор предлагает утвердить Положение о порядке реализации имущества с указанием на неисполненные обязательства должника по сносу и приведение в состояние, существовавшее до незаконной реконструкции помещений.

Так, в силу пункта 2.2.1 Положения в редакции залогового кредитора от 12.09.2019 объект, расположенный по адресу: 

<

...>, Литер "К", является памятником архитектуры "Пивзавод "Южная Бавария" и входит в Перечень объектов культурного наследия регионального значения г. Ростова-на-Дону (Постановление Главы Администрации Ростовской области № 411 от 09.10.1998).

Имущество Должника реализуется на открытых торгах в форме конкурса, проводимого в электронной форме, открытого по составу участников с открытой формой представления предложений о цене. Торги проводятся на электронной площадке ООО "Центр реализации" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, КПП: 770401001) на сайте в сети Интернет по адресу: www.centerr.ru

Условия конкурса: 1. На объекте (литер "К") осуществлялась реконструкция, относительно которой возник спор с Департаментом архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону (дело № А53-11719/2009). 06.05.2010 Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд утвердил мировое соглашение по делу. 10.01.2014 Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд утвердил мировое соглашение по тому же делу на иных условиях. Указанные условия мирового соглашения являются обязательными для покупателя. В течение 30 дней после подписания договора купли-продажи покупатель обязан обратиться в Арбитражный суд Ростовской области с ходатайством в порядке ст.48 АПК РФ о процессуальном правопреемстве по делу № А53-11719/2009 и принять на себя обязательства по исполнению условий мирового соглашения.

2. Обязательства покупателей по соблюдению установленных в соответствии с Федеральным законом от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" ограничений права пользования данным объектом культурного наследия, требований к его сохранению, содержанию и использованию, обеспечению доступа к данному объекту культурного наследия, сохранению его облика и интерьера (если интерьер относится к предмету охраны), выполнение в отношении данного объекта требований охранного документа, соблюдение особого режима использования земель в границах охранной зоны данного объекта культурного наследия и заключение договора о выполнении указанных требований, а также требований Постановления Главы Администрации Ростовской области № 411 от 09.10.1998.

Согласно п. 2.2.2 Положения в редакции залогового кредитора от 12.09.2019 цена имущества определяется с учётом рыночной стоимости объектов, определённой в договоре ипотеки (залога недвижимости) № КР0038-10/Зал от 31.03.2010 (что составило 88 405 200,00 рублей).

В силу пункта 2.2.3 Положения в редакции залогового кредитора от 12.09.2019 и имущество подлежит реализации единым лотом, в состав которого входят следующие объекты:

 

Наименование объекта

Количество/ площадь/ протяженность

Местонахождение

Рыночная стоимость, руб.

Нежилое помещение, комнаты на первом этаже №№1, 1а, 16, 2, 2а, 26, 3, За, 36, Зв, Зг, Зд, Зе, Зж, Зз, 4, 4а, 46, 4в, 4г, 5, 6, 7, 7а, 76, 8, 9, 10, 11, Па, 116, 11в, Пг, 12, 13, 14; комнаты на 2-м этаже: №№ 1, 1а, 16, 1в, 2, 3, За, 36,4, 5, 5а, 56, 5в, 5г, 5д, 5е, 5ж, 5з, 6, 6а, 66. Литер К, площадью 1 110,7 кв., условный номер №61-61-01/256/2006-117,

1140,9 кв.м. в соответствии с

актом инвентаризации

Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, просп. Буденновский,

42/50

41 223 344,76

Нежилое помещение, комнаты на первом этаже №№1, 1а, 16, 1в, 1г, 1д, 1е, 1ж, 1з, 1и, 2, 2а, 26, 2в, 2г, 2д, 2е, 2ж; комнаты на антресоли 1-ого этажа №№ с 1 по 9, комнаты на 2-м этаже №№1, 1а, 16, 1в, 2, 2а, 26, 2в, 2г, 2д, 2е, 2ж, 3, 3а, 36, Зв, Зг, Зд, 3е, 3ж, 3з, 3и, 3к, 3л, 3м, 3н, литер М, площадью 1 156,1 кв.м., условный номер №61-61-01/256/2006-118,

1 043,5 кв.м в соответствии с

актом инвентаризации

Ростовская область, г. Ростов-

на-Дону,

Ленинский район, просп. Буденновский,

42/50

34 371 941,76

Доля в праве 145/1000 на земельный Участок, функционально обеспечивающий строение,     категория     земель:     земли поселений,   общая   площадь   8 755   кв.м., кадастровый номер 61:44:05 05 08:0018

8 755 кв.м.

г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Пушкинская, д.50/42

12 809 913,48

 

Таким образом, залоговый кредитор в Положении от 12.09.2019 указал в качестве предмета торгов объекты недвижимости в соответствии с тем, как это указано в договорах залога № RF0038-06 от 26.10.2006 и № КБ0038-10/Зал от 31.03.2010 до осуществления незаконной реконструкции и самовольных построек, при этом из приведенных в Положении данных об инвентаризации следует, что в настоящее время указанные объекты недвижимости имеют иные площади. Аналогичным образом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество за должником не зарегистрированы права на объекты недвижимости, с фактически существующими площадями.

Согласно данным технического паспорта от 21.08.2017 на строительство литер К4 подвал комнаты 8,9,1,11,12,13 площадью 94,5 кв.м., комнаты 15,16,17,18, площадью 87,2 кв.м., разрешительных документов не предъявлено.

Согласно техническому паспорту от 21.08.2017 на реконструкцию литер М разрешительных документов не предъявлено.

Таким образом, как верно указал суд первой инстанции строения литеры К, М являются переустроенными, перепланированными, и как единый объект в надлежащем порядке на технический учет не поставлены, право собственности в ЕГРН не зарегистрировано, в связи с чем не могут быть объектом гражданских прав.

При этом Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону возражал против утверждения порядка реализации имущества должника до исполнения постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2014 по делу № А53-11719/2009.

Выражая несогласие с условиями представленного Положения о порядке реализации имущества, конкурсный кредитор ООО «Басфор»в суде первой инстанции заявил ходатайство о назначении экспертизы по вопросам об определении рыночной стоимости имущества с учетом того, что разрешительные документы отсутствуют; оценить стоимость приведения в соответствие с постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2014 по делу А53-11719/2009; оценить рыночную стоимость после приведения в соответствие. Залоговый кредитор с учетом заявленных возражений также поддержал ходатайство о назначении экспертизы, однако просил назначить экспертизу по иным вопросам.

Рассмотрев ходатайства о назначении экспертизы, суд первой инстанции не нашел оснований для его удовлетворения, поскольку самовольно возведенные строения, а также незаконно реконструированные помещения не могут быть объектами гражданских прав. Денежные средства, внесенные лицами, участвующими в деле, на депозитный счет суда будут возвращены после предоставления реквизитов для перечисления.

Довод залогового кредитора о том, что спорные объекты могут быть реализованы как строительные материалы, рассмотрен судом первой инстанции и правомерно отклонен, поскольку такая реализация имущества не соответствует интересам кредиторов должника, повлечет занижение стоимости имущества, не направлена на максимальное удовлетворение требований кредиторов.

Конкурсный управляющий, заявляя требование, просил признать недействительным Положение о порядке реализации предмета залога в редакции от 12.09.2019, полагая, что оно является сделкой. Вместе с тем, суд квалифицирует заявленное требование как заявление о разрешении разногласий по поводу продажи имущества, подлежащее рассмотрению в порядке статьи 60 Закона о банкротстве. Так, в соответствии с пунктом 4 статьи 138 Закона о банкротстве порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника и лицами, участвующими в деле о банкротстве в вопросах начальной продажной цены, о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.

Вместе с тем, при существенных конструктивных изменениях параметров объекта, отвечающего признакам самовольной постройки и незаконной реконструкции, порядок реализации недвижимого имущества, утвержден быть не может.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отказе в утверждении положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества в редакции от 12.09.2019, в редакции, предложенной залоговым кредитором.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия учитывает, что реализация незаконно реконструированных объектов запрещена нормами права. Согласно ответу Управления Росреестра по Ростовской области следует о невозможности зарегистрировать переход права собственности в том, случае, если сделка по продаже спорных объектов недвижимости будет совершена.

Кроме того, согласно отзыву конкурсного управляющего ООО «ТЦ Континенталь» объекты недвижимости арестованы судебным приставом в рамках исполнительного производства о возврате в первоначальное состояние.

Согласно статьям 105 и 107 Закона об исполнительном производстве, поскольку исполнительный документ обязывает общество добровольно снести самовольно возведение строения, содержащиеся в исполнительном листе требования не относятся к имущественным взысканиям, в связи с чем исполнительное производство в силу норм Закона об исполнительном производстве не может быть окончено при возбуждении в отношении общества процедуры несостоятельности. 

Также судебная коллегия, отклоняя доводы апелляционной жалобы, учитывает возражения Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону.

Департамент, руководствуясь частями 1,4-6,7,10,11,11.1,11.2,13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», сообщил о невозможности выдачи заявителю разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства в том случае, если государственная регистрация права собственности (перехода права собственности) на реконструируемый объект капитального строительства и (или) земельный участок, на котором расположен реконструируемый объект капитального строительства, не будет произведена надлежащим образом и заявитель не предоставит об этом соответствующие правоустанавливающие документы. 

Более того, вступившим в законную силу постановлением Пятнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 10.01.2014 по делу № А53-11719/2009 обязанность произвести обратную реконструкцию возложена на должника.

Согласно названного постановления ответчики по первоначальному иску ООО «ВЭВ», ООО «ТЦ Континенталь» обязуются в срок до 31 декабря 2016 года добровольно снести в установленном законом порядке за счет собственных средств самовольно возведенные строения по адресу: 

<

...>, согласно проекта демонтажа самовольно возведенных пристроек согласованного с Министерством культуры Ростовской области.

Обжалуя выводы суда первой инстанции, залоговый кредитор ссылается на иную оценку, высказанную судами различных инстанций.

Однако ссылки апеллянта на судебную практику отклоняются, поскольку указанные им судебные акты приняты по делам с иными фактическими обстоятельствами и по смыслу ст. 69 АПК РФ, не имеют преюдициального значения.

Так, постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.05.2018 по делу № А25-1144/2016 признано незаконным воздержание от оформления права собственности на выявленные капитальные объекты, ранее не имевшие владельца;

постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.11.2018 по делу № А32-14958/2016 отказано в признании недействительным торгов по продаже залогового имущества. Самовольная реконструкция не свидетельствует об утрате предмета залога и о возникновении новых объектов недвижимости и не исключает возможности продажи этого имущества на торгах;

постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 23.03.2019 по делу № А07-25537/2014 отказано исключить из конкурсной массы объекты капитального строительства, не имеющие титульного владельца, указано на их принадлежность должнику и возможность использовать их для пополнения конкурсной массы;

постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2015 по делу № А45-12011/2014 отказано в исключении из конкурсной массы самовольной постройки, поскольку ее можно демонтировать и продать строительные материалы;

постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2015 по делу № А60-25357/2011 оставлено в силе определение суда первой инстанции, вынесенное при повторном рассмотрении первоначальной отклоненной жалобы на бездействия конкурсного управляющего. Самовольная постройка может быть инвентаризована как строительные материалы;

определением Арбитражного суда Амурской области от 13.11.2019 по делу № А04-1670/2018 отказано в жалобе на действия конкурсного управляющего, выставившего на торги стройматериалы. 

Таким образом, в рассматриваемом по настоящему делу случае реализация имущества должника в предусмотренном Положением объеме не может быть произведена по той причине, что реализуемое имущество должника включает в себя объекты самовольного строительства, не зарегистрированные в установленном порядке. Включение в число реализуемых объектов недвижимости недвижимого имущества, являющегося объектами самовольного строительства, является необоснованным и экономически не выгодным с учетом необходимости продажи имущества с возложением на потенциального покупателя обязанности по приведению объектов недвижимого имущества в соответствие со вступившим в законную силу судебным актом. 

Кроме того, оставляя без изменения обжалуемый судебный акт, судебная коллегия принимает во внимание аналогичную правовую позицию, изложенную в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.09.2020 по делу № А53-34532/2016 (№ Ф08-7165/2020) по спору со схожими фактическими обстоятельствами. 

В целом доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая выводов суда, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Само по себе несогласие с выводами суда не является основанием для отмены судебного акта.

Согласно ч. 1, 6 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело, вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

Суд первой инстанции выполнил требования статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полно, всесторонне исследовал и оценил представленные в деле доказательства и принял законный и обоснованный судебный акт.

Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

При указанных обстоятельствах основания для отмены или изменения обжалуемого судебного акта отсутствуют.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену оспариваемого акта (ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом изложенного, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ростовской области от 13.03.2020 по делу № А53-34531/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           Д.В. Николаев

 

Судьи                                                                                             Д.В. Емельянов

 

Н.В. Шимбарева