ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-280/2024

27 июня 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 июня 2024 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего С.В. Изотовой,

судей  И.В. Масенковой,  В.А. Семиглазова,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Л.И. Янбиковой, 

рассмотрев в судебном заседании при участии:

от ТУ Росимущества представитель не явился, 

от Управления Росреестра представителя ФИО1 (доверенность от 22.12.2023),

от ООО Залиум» представителя ФИО2 (доверенность от 29.01.2024)

от Министерства представитель не явился,

от ФИО3 представитель не явился,

от ФИО4 представитель не явился,

апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 20.03.2024 по делу № А21-280/2024 (судья С.Ю. Любимова) по заявлению:

Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области (236016, Калининград, ул. Курортная, д. 1; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (236016, Калининград, ул. Соммера, д. 27.; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

третьи лица:

общество с ограниченной ответственностью «Залиум» (236010, Калининград, ул. Тенистая аллея, д. 2-4, литер «А», этаж 2, помещ. 8; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

Министерство градостроительной политики по Калининградской области (236007,  Калининград, ул. Дм. Донского, д. 1; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),ФИО3 (Калининград)

ФИО4 (Калининград)

о признании  незаконными действий, 

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области (далее – ТУ ФАУГИ) обратилось в арбитражный суд к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее – Управление Росреестра) о  признании незаконными действий по  изменению вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 39:17:010019:785 с «общественное питание» на «гостиничное обслуживание» в отсутствие согласия собственника земельного участка.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Залиум» (далее – Общество), Министерство градостроительной политики по Калининградской области (далее – Министерство), ФИО3 и ФИО4.

Решением от 20.03.2024 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, ТУ ФАУГИ обратилось с апелляционной жалобой, в которой  просит решение отменить, принять новый судебный акт, которым заявленные требования удовлетворить.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением  вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том числе, когда участок предоставлялся в аренду под определенный вид разрешенного использования,  орган местного самоуправления не вправе обращаться с заявлениями о внесении изменений в сведения о земельных участках.

 В отзыве на апелляционную жалобу ФИО3 просит решение оставить без изменения, указывает, что договор аренды был заключен в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации,  в соответствии с пунктом  3.1.1 договора аренды изменение вида разрешенного использования земельного участка может осуществляться только с учетом требований статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» и с согласия ТУ ФАУГИ;  письмом от 12.09.2019 № 39-АК-04/4453 ТУ ФАУГИ предоставило ФИО3 разрешение на изменение вида разрешенного использования спорного земельного участка,  разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка предоставлено приказом  Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области, которое в соответствии с пунктом 2 части 1 стати 32 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»  направило документы для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости, а в дальнейшем между ТУ ФАУГИ и ФИО3 было заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка в части указания вида разрешенного использования, в связи с чем изменение разрешенного использования  произошло с согласия арендодателя.

В отзыве на апелляционную жалобу Управление Росреестра  также просит оставить решение без изменения,  указывает, что отношения, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», основаниями для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются в том числе акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действующим в месте издания таких актов на момент их издания, в силу Закона Калининградской области от 30.11.2016 № 19 «О перераспределении полномочий в области градостроительной деятельности между органами государственной власти Калининградской области и органами местного самоуправления муниципальных образований Калининградской области»  и Указа губернатора Калининградской области от 30.11.2021 № 99 «О реорганизации Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному  развитию Калининградской области» Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области в спорный период являлось уполномоченным органом государственной власти по предоставлению разрешения на  условно разрешенный вид использования, разрешенное использование относится к дополнительным сведениям об объекте недвижимости.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра против удовлетворения апелляционной жалобы возражал; представитель Общества против удовлетворения апелляционной  жалобы возражал, указал, что ТУ ФАУГИ не оспорило решение об изменении разрешенного использования, пропустило срок для обжалования действий Управления Росреестра.

 Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 26.12.2018 между ТУ ФАУГИ (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка площадью 1 394 кв. м с кадастровым номером 39:17:010019:785, расположенного по адресу: Калининградская область, Светлогорский район, Светлогорск, ул. Ленина, под принадлежащими арендатору объектами недвижимости.

Согласно пункту 1.1 договора разрешенное использование земельного участка – общественное питание.

В соответствии с пунктом 3.1.1 договора арендатор обязуется использовать земельный участок исключительно для целей,  обозначенных в пункте 1.1 договора, изменение разрешенного использования земельного участка может осуществляться только с учетом требований статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации (в действующей редакции), а также с согласия ТУ ФАУГИ. 

Приказом Агентства  по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области от 06.04.2020 № 41 ФИО3 предоставлено разрешение  на условно разрешенный вид использования земельного участка – «гостиничное обслуживание».

18.08.2020 между ТУ ФАУГИ и ФИО3 заключено соглашение  о внесении изменений в договор, в том числе в части изменения разрешенного использования земельного участка на «гостиничное обслуживание».

На основании соглашения от 15.06.2023 права и обязанности арендатора переданы ФИО4, а впоследствии на основании соглашения от 21.08.2023 права и обязанности арендатора переданы Обществу.

Полагая, что регистрация изменения разрешенного использования произведена в отсутствие согласия собственника земельного участка, без заявления собственника, ТУ ФАУГИ обратилось в суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований, установив, что заявителем пропущен срок для обращения с указанным требованием.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства. Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (статьи 1, 7, 42 Земельного кодекса Российской Федерации).

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 16.10.2020 № 42-П (далее - постановление № 42-П) указал, что регулирование отношений по использованию земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов, тесно связано с решениями, принимаемыми органами публичной власти в градостроительной сфере и призванными обеспечить комфортную окружающую среду в населенных пунктах, благоприятные условия жизни, транспортную доступность и удобство расположения образовательных, медицинских учреждений, организаций торговли, культуры, физкультурно-спортивных и других организаций.

С этой целью в статье 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) закреплены основные принципы законодательства о градостроительной деятельности, включая обеспечение комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории (пункт 1), осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории (пункт 4). В то же время законодатель, обеспечивая гармоничное сочетание принципов земельного и градостроительного законодательства, раскрывает в Градостроительном кодексе (пункты 7 и 9 статьи 1) и Земельном кодексе (статья 85) понятие территориальной зоны, для которой в правилах землепользования и застройки определены границы и установлен градостроительный регламент, закрепляющий, помимо прочего, в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков. Такие регламенты, как предусмотрено Земельным кодексом (пункты 2 и 3 статьи 85), создают основу правового режима земельных участков и обязательны для исполнения всеми их собственниками и арендаторами, землепользователями и землевладельцами (постановление № 42-П).

В силу части 6 статьи 30 ГрК РФ в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, в обязательном порядке, в частности, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1 статьи 37 ГрК РФ).

Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства относится к полномочиям органов местного самоуправления и осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 ГрК РФ.

Согласно названной статье заявление лица, заинтересованного в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства направляется в уполномоченный орган; проект решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид подлежит рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях, проводимых в порядке, установленном статьей 5.1 данного Кодекса.

На основании заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их главе местной администрации (часть 8 статьи 39 ГрК РФ).

С учетом указанных в части 8 названной статьи рекомендаций глава местной администрации в течение трех дней со дня поступления таких рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Вместе с тем названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В отличие от собственника арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка. Кроме того, внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению норм земельного законодательства о предоставлении публичных участков в целях строительства. Соответствующие позиции отражены в пунктах 2, 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018.

Спорный участок предоставлен в аренду без торгов для эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. 

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством получения разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. 

Суд первой инстанции установил, что  письмом от 12.09.2019 ТУ ФАУГИ согласовало изменение разрешенного использования земельного участка, а впоследствии 18.08.2020 заключило с арендатором соглашение  о внесении изменений в договор в части изменения разрешенного использования земельного участка на «гостиничное обслуживание».

Как установлено судом первой инстанции, ТУ ФАУГИ, не оспаривая приказ  от 06.04.2020 № 41,  обжалует только действия Управления Росреестра по внесению изменений в Единый реестр прав на недвижимость в части разрешенного использования, ссылаясь на отсутствие согласия собственника и заявления собственника о внесении изменений в Единый реестр прав на недвижимость в части вида разрешенного использования.

Суд первой  инстанции пришел к обоснованному выводу о пропуске установленного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для обжалования указанных действий,  а также об избрании заявителем ненадлежащего способа защиты права.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 20.03.2024 по делу № А21-280/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

С.В. Изотова

Судьи

 

И.В. Масенкова

 В.А. Семиглазов