Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Волгоград       Дело № А12-4099/2019

«06» мая  2019 года 

Резолютивная часть решения объявлена 24.04.2019 

Полный текст решения изготовлен  06.05.2019 

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Пятерниной Е.С., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1 (с использованием средств аудиозаписи), рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) к закрытому акционерному обществу «Бизнес Центр» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением, с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора – общества с ограниченной ответственностью «Балкан Плаза» (400105,   

<

...>)

в  судебном заседании участвуют:

от истца – ИП ФИО2 лично, паспорт, представитель ФИО3 по доверенности от 28.03.2019 № 34 АА 2718162,

от ответчика – представитель ФИО4 по доверенности от 28.03.2019,

от третьего лица - представитель ФИО4 по доверенности от 02.07.2018,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области к закрытому акционерному обществу «Бизнес Центр» (далее – ЗАО «Бизнес Центр», ответчик) с исковым заявлением об обязании не чинить препятствия в пользовании помещением площадью 27,9 кв. м, расположенным по адресу: 

<

...>- ой Гвардейской, дом 2, лит. А, первый этаж, помещение 112.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Балкан Плаза» (далее – ООО «Балкан Плаза»).

В судебном представители истца настаивали на удовлетворении заявленных требований.

Представитель ответчика и третьего лица исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

В судебном заседании 23..04.2019, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), объявлен перерыв до 09 часов 40 минут 24.04.2019. После окончания перерыва судебное заседание продолжено.

Изучив представленные  в материалы дела документы, оценив доводы, изложенные в исковом заявлении и в отзыве на иск, суд приходит к следующим выводам.

 

В соответствии со статьей 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей признается договором.

Согласно статье 421 ГК РФ стороны могут заключать договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. 

Таким образом, договор не только создает обязательства, но и определяет его содержание, и стороны свободны в формировании условий договора, а значит, и в определении содержания своих прав и обязанностей.

Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. В случае невозможности определения содержания договора должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Статьей 432 ГК РФ установлено,  что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Как следует из материалов дела, ООО «Балкан Плаза» принадлежит на праве собственности объект недвижимого имущества - здание с пристройкой и галереей кадастровый номер 34:34:040016:348, расположенного по адресу: 

<

...> что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.

01.01.2011 между ЗАО «Балкан Плаза» (Арендодатель) в дальнейшем ООО «Балкан Плаза» созданным в результате реорганизации (Решение единственного акционера ЗАО «Балкан Плаза» б/н от 22.12.2014 г.) и ЗАО «Бизнес Центр» (Арендатор) был заключен договор аренды здания № 12/2011.

В соответствии с пунктом 1.6 вышеуказанного договора аренды Арендатор имеет право сдавать нежилые помещения в субаренду, если условия договора субаренды не противоречат целям использования арендуемых нежилых помещений указанным в пункте 1.2 Договора.

01.01.2011 между ЗАО «Бизнес Центр» (Арендатор) и ИП ФИО2 (Субарендатор)  заключен договор № 54-г от 01.01.2011г субаренды нежилого помещения расположенного по адресу: 400005, 

<

...>, 1-й этаж, лит. А. на период с 01.01.2011 по 30.12.2011.

В соответствии с пунктом 1 дополнительного соглашения № 10 от 22.12.2017 к вышеуказанному договору субаренды стороны согласовали продление действия договора субаренды № 54-г от 01.01.2011 на период с 25.12.2017 по 21.12.2018.

Пунктом 7.1. договора предусмотрено, что Субарендатор, надлежащим образом выполнявший обязанности по договору, имеет преимущественное право на заключение Договора на новый срок. Субарендатор должен письменно уведомить Арендатора о намерении заключить договор на новый срок не позднее, чем за месяц до истечения срока действия текущего договора. В случае пропуска Субарендатором установленного для уведомления срока, преимущественное право на заключение договора на новый срок прекращается, и Арендатор вправе заключить договор субаренды с любым третьим лицом.

При подписании договора стороны согласовали, что  все  изменения и дополнения оформляются в письменном виде дополнительными соглашениями (пункт 7.2 Договора).

Обращаясь в суд, предприниматель ссылается на то, что поскольку договор субаренды №54-г от 01.01.2011 в установленном законом порядке и в установленной законом форме расторгнут не был, акт приема-передачи (возврата) помещения подписан не был, то в настоящее время стороны фактически состоят в арендных отношениях.

Однако, использовать арендуемое помещение по назначению не представляется возможным по вине ответчика по делу, в связи с тем, что ЗАО «Бизнес Центр» доступ в помещение закрыт.

Данные обстоятельства со ссылкой на положения статей 301-304, 305, 610, 621 ГК РФ послужили основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (часть 1 статьи 8 ГК РФ). 

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом. 

В силу статьи 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 45 постановления Пленума от 29.04.2010 № 10/22, в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. 

Таким образом, правом на негаторный иск обладает собственник, который владеет вещью, но лишен возможности пользоваться и (или) распоряжаться ею. При этом для предъявления негаторного иска лицо должно не просто являться собственником вещи и, следовательно, обладать правомочиями владения и пользования, но реально обладать и пользоваться этой вещью. Только в этом случае собственник может защитить свои права с помощью указанного иска. 

На основании изложенного, исходя из содержания искового заявлении и представленных в материалы дела доказательств, а также учитывая то обстоятельство, что истец фактически не владеет спорным имуществом, защита по статье 304 ГК РФ не может привести к восстановлению права. 

Способ защиты прав собственника в отношении индивидуально-определенной вещи не применяется к договорным отношениям ввиду различия в правовой природе и законодательном регулировании вещных и обязательственных правоотношений. Спор о возврате имущества подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим соответствующие договорные отношения.

В пункте 34 постановления Пленума от 29.04.2010 № 10/22 разъяснено, что спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. 

Соответственно, иск собственника о возврате имущества лицом, с которым собственник находится в обязательственном правоотношении по поводу спорного имущества, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данное правоотношение. 

Судом установлено, и данный факт не опровергнут истцом, в период установленный в пункте 7.1 договора субаренды до окончания срока действия договора указанного в дополнительном соглашении от 22.12.2017 от ИП ФИО2 в адрес ЗАО «Бизнес Центр» не поступило уведомление о намерении продлить действие договора субаренды № 54-г от 01.01.2011, в связи с чем он прекратил свое действие 21.12.2018.

Истец не оспаривает, что 16.01.2019 от ответчика получено дополнительное соглашение № 11 от 20.12.2018, согласно которого стороны договорились продлить действие договора субаренды № 54-г от 01.01.2011 на период с 22.12.2018 по 31.01.2019. Данное предложение предпринимателем было отклонено, и направлено в адрес Арендатора дополнительное соглашение о продлении действия договора на период с 22.12.210 по 31.12.2019, которое со стороны ЗАО «Бизнес Центр» не было подписано.

В соответствии с частью 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно части 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. 

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 3.2.14. договора предусмотрено, что Субарендатор обязан возвратить Помещение по акту приемки-передачи в течение трех рабочих дней после истечения срока действия договора или прекращения его действия по иным основаниям в исправном состоянии; В случае если Субарендатор не возвратил арендуемые площади или возвратил их несвоевременно, Арендатор имеет право взыскать с Субарендатора арендную плату за все время просрочки и требовать от Субарендатора возмещения иных убытков, причиненных указанными в настоящем пункте действиями Субарендатора. Также в указанных в настоящем пункте случаях Арендатор вправе взыскать с Субарендатора штрафные санкции в размере 0,5% за каждый день просрочки от суммы причитающейся к оплате аренды. При этом настоящий договор не считается продленным.

Довод ИП ФИО2 о том, что в настоящее время договор субаренды считается возобновленным на неопределенный срок является ошибочным, поскольку договором субаренды предусмотрено, что в случае отсутствия своевременно направленного уведомления со стороны Субарендатора о намерении продлить срок действия договора, преимущественное право на заключение договора на новый срок прекращается и в случае не своевременного возврата арендуемого помещения (пункт 3.2.14) договор не считается продленным.

Ссылка истца на часть 2 статьи 621 ГК РФ так же является несостоятельной, поскольку согласно данной норме, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

 Материалы дела свидетельствуют, что у Арендатора отсутствовало намерение продлевать с истцом договорные отношения, поскольку Субарендатор своевременно не сообщил о намерении продлить срок действия договора субаренды. В связи с тем, что у ЗАО «Бизнес Центр» имелись возражения по поводу продления договора субаренды, данный договор не считается возобновленным на неопределенный срок, соответственно нормы права на которые ссылаетесь истец, не могут быть применены в данной ситуации, поскольку в данных обстоятельствах имеет место быть не возобновление договора на неопределенный срок, а прекращение действия Договора субаренды.

Ссылка истца на то, что ответчик в спорный период принимал арендные платежи не может повлиять на выводы суда, поскольку согласно части 2 статьи 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Суд так же обращает внимание, что в гражданском законодательстве закреплена презумпция разумности и добросовестности участников гражданских, в том числе, корпоративных правоотношений (пункт 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются (пункт 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении дела суд неоднократно предлагал сторонам разрешить спор мирно. Однако, ответчик высказал возражения в отношении заключения с истцом договора аренды на новый срок, а силу пункта 1 статьи 426 ГК РФ договор аренды не является публичным договором.

При таких обстоятельствах суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

По общему статьи 110 АПК РФ судебные  расходы  по  уплате  государственной пошлины подлежат отнесения на истца. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 65, 102, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд  

Р Е Ш И Л :

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

СУДЬЯ                                                                                                               Е.С. Пятернина