АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ

672002, Выставочная, д. 6, Чита, Забайкальский край

http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А78-15463/2022

г.Чита

19 мая 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена  12 мая 2023 года

Решение изготовлено в полном объёме 19 мая 2023 года

Арбитражный суд Забайкальского края  в составе судьи М.И. Обуховой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ринчиновой Д.Б., рассмотрел в открытом судебном заседании дело 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Читинская строительно-ремонтная компания» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Перспектива» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании суммы основного долга в размере 6 730 000 руб., процентов за просроченную сумму в размере 1 227 649,67 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 62 717 руб., 

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Перспектива» о расторжении договора купли-продажи доли нежилого помещения в размере 234/1000 в праве собственности на нежилое помещение, расположенного по адресу: 

<

...>, состоящего из основного строения общей площадью 558,3 кв.м., этаж 1, кадастровый номер объекта 75:32:020127:873, заключенный 31.07.2019 с обществом с ограниченной ответственностью «Читинская строительно-ремонтная компания»; о передаче в собственность ООО «Читинская ремонтно-строительная компания» доли 234/1000 нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, состоящего из основного строения общей площадью 558,3 кв.м., этаж 1, кадастровый номер объекта 75:32:020127:873,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, директора общества согласно выписке из ЕГРЮЛ, ФИО2, представителя по доверенности от 09.01.2023, ФИО3, представителя по доверенности от 14.09.2022;

от ООО «Перспектива»  – представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Общество с ограниченной ответственностью «Читинская строительно-ремонтная компания» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Перспектива» о взыскании суммы основного долга в размере 6730000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1213411,29 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 62717 руб. 

Определением Арбитражного суда Забайкальского края от 23.01.2023 исковое заявление было принято к производству и возбуждено производство по делу.

20.03.2023 (вх.№А78-Д-4/15857) общество с ограниченной ответственностью «Перспектива» обратилось с встречным исковым заявлением  о расторжении договора купли-продажи доли нежилого помещения в размере 234/1000 в праве собственности на нежилое помещение, расположенного по адресу: 

<

...>, состоящего из основного строения общей площадью 558,3 кв.м., этаж 1, кадастровый номер объекта 75:32:020127:873, заключенный 31.07.2019 с обществом с ограниченной ответственностью «Читинская строительно-ремонтная компания»; о передаче в собственность ООО «Читинская ремонтно-строительная компания» доли 234/1000 нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, состоящего из основного строения общей площадью 558,3 кв.м., этаж 1, кадастровый номер объекта 75:32:020127:873 (т. 2 л.д. 46-50).

Определением суда от 20.03.2023 встречный иск общества с ограниченной ответственностью «Перспектива» принят для его совместного рассмотрения с первоначальным иском в рамках дела №А78-15463/2022.

Истец в процессе рассмотрения дела неоднократно уточнял исковые требования с учетом вопросов суда. Протокольным определением от 12.05.2023 к рассмотрению судом приняты уточненные требования  о взыскании с ответчика основного долга в размере 6730000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1351768,15 руб., расходов по уплате государственной пошлины.

В судебном заседании представители истца поддержали завяленные требования с учетом представленного уточнения.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, явку представителя в суд не обеспечил.

Дело рассмотрено в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ в отсутствие ответчика.

От ответчика поступил отзыв на иск, в соответствии с которым право собственности покупателя и залог приобретенной доли зарегистрированы 21.08.2019. В связи с ликвидацией организации ряд платежей производился на карту ФИО1, а также наличными денежными средствами. 08.10.2020 по решению Арбитражного суда Забайкальского края по делу 3А78-1151/2020 решение о ликвидации ООО «ЧСРК» признано недействительным, организация приобрела статус действующей, о чем 21.03.2021 внесена запись в ЕГРЮЛ. После восстановления статуса ООО «ЧСРК» новые банковские реквизиты для зачисления денежных средств предоставлены не были, в устной порядке было достигнуто соглашение о расторжении договора. Также покупатель имел основания для приостановления платежей и предъявление претензий к продавцу, так как обнаружил недостатки в качестве приобретенного нежилого помещения, о которых продавец знал, так как являлся застройщиком всего здания, но не предупредил покупателя о них при заключении договора. В настоящее время кровля здания бежит после дождей и осадков, грунтовые воды также подмывают здание. По заключению специалиста, проводившего исследование, сама кровля здания построена с нарушениями и не соответствует проекту. Об указанных недостатках при покупке здания покупатель не знал и знать не мог. Покупатель неоднократно обращался  с претензиями к продавцу о недостатках в строительстве сначала устно, затем 14.11.2022 была предъявлена претензия о строительных недостатках. 13.02.2023 было  получено заключение специалиста №029/23 (АНО «СУДЭКС-Чита»), в соответствии с которым устройство кровли здания не соответствует проекту, стоимость работ  согласно проекту с учетом проведения демонтажа существующей крыши составит 12655657,96 руб., стоимость ремонтно-восстановительных работ в результате протечек кровли  в помещениях автостоянки 438347,42 руб. Также ответчиком указано на пропуск истцом срока исковой давности на обращение в суд с иском о взыскании первых трех платежей по договору и процентов, начисленных на указанные платежи (т. 2 л.д.1-5).

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Читинская строительно-ремонтная компания» зарегистрировано 06.03.2002 Комитетом разрешений и лицензирования Администрации г. Читы, 17.10.2002 Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы №2 по г. Чите в Едином государственном реестре юридических лиц за ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 672038, 

<

...>.

Общество с ограниченной ответственностью «Перспектива»  зарегистрировано 25.03.2015 Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы №2 по г. Чите в Едином государственном реестре юридических лиц за ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 672000, забайкальский край, г. Чита, ул. Профсоюзная, д. 25, офис 30.

31.07.2019 между обществом с ограниченной ответственностью «Читинская строительно-ремонтная компания» и обществом с ограниченной ответственностью «Перспектива»  был заключен договор купли-продажи доли нежилого помещения (т. 1 л.д. 47-50).

Предметом договора является 234/1000 доли в праве собственности на нежилое помещение, находящееся по адресу: 

<

...> помещение №1, состоящего из основного строения общей площадью 558,3 кв.м., 1 этаж. Кадастровый номер объекта 75:32:020127:873.

Цена договора определена сторонами  в пункте 2.2 договора и составляет 7800000 руб.

Согласно условиям договора расчет между сторонами производится после подписания договора с рассрочкой платежа (пункт 2.4 договора):

в срок до 01.09.2019 -  1000000 руб.;

в срок до 01.10.2019 -  1000000 руб.;

в срок до 01.11.2019 -  3000000 руб.;

в срок до 01.12.2019 - 2800000 руб.

Оплата производится в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца.

В соответствии с пунктом 3.4 договора покупатель до заключения договора ознакомился с техническим состоянием нежилого помещения и претензий к нему не имеет, так как указанный объект недвижимости не имеет видимых технических (строительных) недостатков и согласен приобрести его за указанную сумму.

Если в дальнейшем покупатель обнаружит недостатки в качестве указанного нежилого помещения, о которых продавец знал, но не предупредил о них в момент заключения договора, то наступают последствия согласно ст.ст. 475, 480 ГК РФ.

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, в случае, если покупатель не произведет в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданное ему имущество, то согласно пункту 2 статьи  489 ГК РФ, продавец вправе отказаться  от исполнения договора и потребовать возврата проданного недвижимого имущества, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В случае, если покупатель не будет исполнять обязанность по оплате переданного объекта в установленные договором сроки, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 ГК РФ со дня, когда по договору должен был быть произведен платеж, до дня фактической оплаты (пункт 4.2 договора).

Как следует из пояснений истца оплата по договору покупателем произведена не в полном объеме и с нарушением сроков, предусмотренных условиями договора. Денежные средства перечислялись безналичным расчетом на лицевой счет банковской карты директора общества ФИО1 и передавались наличными денежными средствами ФИО1 :

- 22.11.2019 – 100000 руб. (наличными), 

- 27.11.2019 – 50000 руб. (наличными);

- 11.12.2019 – 140000 руб. (переводом на банковскую карту);

- 13.01.2020 – 100000 руб. (наличными);

- 18.04.2020 – 100000 руб. (наличными);

- 06.06.2020 – 100000 руб. (наличными);

- 08.07.2020 – 130000 руб. (наличными);

- 12.08.2020 – 150000 руб. (наличными);

- 23.10.2020 – 50000 руб. (переводом на карту);

- 27.10.2020 – 50000 руб. (переводом на карту);

- 06.11.2020 – 50000 руб. (переводом на карту);

- 11.11.2020 – 50000 руб. (переводом на карту) (т. 1 л.д. 51-55).

Задолженность ответчика перед истцом составила 6730000 руб.

По настоящее время ответчик своих обязательств по договору купли-продажи доли нежилого помещения от 31.07.2019 в полном объеме не исполнил, установленную цену не передал.

За несвоевременную оплату истец начислил ответчику проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 03.09.2019 по 12.05.2023 в размере 1351768,15 руб.

Претензия истца об оплате долга оставлена ответчиком без удовлетворения (т. 1 л.д. 63-65).

Отсутствие оплаты явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим заявлением.

ООО «Перспектива», указывая, что обществом были обнаружены недостатки в качестве  приобретенного нежилого помещения, о которых продавец знал, так как сам являлся застройщиком здания, но не предупредил покупателя о них при заключении договора, обратился в суд со встречным иском о расторжении договора купли-продажи доли нежилого помещения от  31.07.2019, о передаче в собственность ООО «Читинская ремонтно-строительная компания» доли 234/1000 нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, состоящего из основного строения общей площадью 558,3 кв.м., этаж 1, кадастровый номер объекта 75:32:020127:873 (т. 2 л.д. 46-50).

Рассмотрев материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу статей 209, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, а также по иным основаниям, предусмотренным законом (статья 235 ГК РФ).

Согласно  пункту  1  статьи  454  Гражданского кодекса Российской Федерации  по  договору  купли-продажи  одна  сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 456 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. 

Ответчик  не отрицает факт получения спорного объекта.

Факт перехода права собственности на объект сторонами не оспаривается и подтверждается материалами дела (т. 1 л.д. 126-129).

Согласно пункту 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

Согласно условиям договора расчет между сторонами производится после подписания договора с рассрочкой платежа (пункт 2.4 договора):

в срок до 01.09.2019 -  1000000 руб.;

в срок до 01.10.2019 -  1000000 руб.;

в срок до 01.11.2019 -  3000000 руб.;

в срок до 01.12.2019 - 2800000 руб.

Ответчиком произведена оплата на сумму 1070000 руб.

По настоящее время обязательства по оплате 6730000 руб. не исполнены.

Следовательно, имеет место факт неисполнения ответчиком своих обязательств по оплате за товар.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Факт задолженности ответчиком не отрицается, подтверждается материалами дела, следовательно, требования о взыскании основного долга заявлены истцом обоснованно.

Довод ответчика, изложенный в заявлении о том, что ответчиком произведена оплата на сумму 1086636,90 руб., судом отклоняется как документально неподтвержденный.

Вместе с тем ответчиком указано на пропуск истцом срока исковой давности (т. 2 л.д. 4-5, 187-188). 

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно пункту 1 статьи 192 Гражданского кодекса Российской Федерации срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока.

Общий срок для защиты гражданских прав по иску лица, право которого нарушено (исковая давность), составляет три года (пункт 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование земными средствами, арендная плата и тп) исчисляются отдельно по каждому просроченному платежу (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 №43«О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

В соответствии с условиями пункта 2.4 договора оплата должна быть произведена 

в срок до 01.09.2019 -  1000000 руб.;

в срок до 01.10.2019 -  1000000 руб.;

в срок до 01.11.2019 -  3000000 руб.;

в срок до 01.12.2019 - 2800000 руб.

Иск поступил в суд 12.12.2022 (т. 1 л.д. 67).

Согласно пункту 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. 

В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры (п. 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее - постановление Пленума ВС РФ от 29.09.2015 N 43). 

В соответствии с частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Из системного толкования пункта 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует правило, в соответствии с которым течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения претензионного порядка (с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении), непоступление ответа на претензию в течение 30 дней либо срока, установленного договором, приравнивается к отказу в удовлетворении претензии, поступившему на 30 день, либо в последний день срока, установленного договором. Таким образом, если ответ на претензию не поступил в течение 30 дней или срока, установленного договором, или поступил за их пределами, течение срока исковой давности приостанавливается на 30 дней либо на срок, установленный договором для ответа на претензию.

Оплата должна быть произведена согласно пункту 2.4 договора – до 01.09.2019, 01.10.2019, 01.11.2019, 01.12.2019.

Начало течения срока исковой давности по требованию о взыскании платежей началось, соответственно, с 02.09.2019, 02.10.2019, 02.11.2019, 02.12.2019.

С этой даты истцу было известно о нарушении ответчиком обязательств, предусмотренных договором. 

Срок досудебного претензионного порядка составил в данном случае 30 дней.

Соответственно, срок исковой давности истекает 02.10.2022, 02.11.2022, 02.12.2022, 02.01.2023.

Исковое заявление поступило в Арбитражный суд Забайкальского края 12.12.2022 (согласно отметке на почтовом конверте).

Первый платеж, оплата которого предусмотрена до 01.10.2019, оплачен должником 06.11.2020, что материалами дела подтверждается, ответчиком не оспорено, истец к взысканию сумму первого платежа  не предъявляет. Соответственно срок давности для взыскания соответствующего платежа не пропущен.

В отношении четвертого платежа также срок давности истцом соблюден, учитывая дату обращению в суд 12.12.2022 и срок истечения исковой давности 02.01.2023 в отношении данного платежа.

В отношении второго платежа (сроком до 01.11.2019) ответчиком произведена частичная оплата задолженности в размере 20000 руб. 06.11.2020.

Согласно статье 203 ГК РФ течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. 

Как указано в разъяснениях, содержащихся в пункте 20 постановления Верховного Суда Российской Федерации  от 29.09.2015 №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», к действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, в частности, могут относиться: признание претензии; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или о рассрочке платежа); акт сверки взаимных расчетов, подписанный уполномоченным лицом. Ответ на претензию, не содержащий указания на признание долга, сам по себе не свидетельствует о признании долга. 

Признание части долга, в том числе путем уплаты его части, не свидетельствует о признании долга в целом, если иное не оговорено должником.

В тех случаях, когда обязательство предусматривало исполнение по частям или в виде периодических платежей и должник совершил действия, свидетельствующие о признании лишь части долга (периодического платежа), такие действия не могут являться основанием для перерыва течения срока исковой давности по другим частям (платежам).

В силу пункта 2 статьи 206 Гражданского кодекса Российской Федерации,  если по истечении срока исковой давности должник или иное обязанное лицо признает в письменном форме свой долг, течение исковой давности начинается заново.

Учитывая, что ответчик совершил действия, свидетельствующие  о признании долга, произведя частичную оплату задолженности по второму платежу 06.11.2020, срок исковой давности по второму платежу истцом не пропущен.

Срок исковой давности по третьему платежу на сумму 3000000 руб. истекает 02.11.2022.

Каких-либо действий, свидетельствующих о признании ответчиком долга, материалы дела не содержат.

Доказательств, прерывающих течение срока исковой давности, истец не представил.

Следовательно, истцом требования о взыскании третьего платежа заявлены за пределами срока исковой давности.

Пояснения истца (вх. А78-Д-4/51998 от 04.05.2023) о наличии в отношении третьего платежа обстоятельств, свидетельствующих о признании долга, судом отклоняются на основании следующего.

Истец в качестве признания долга указывает на оплату, произведенную ответчиком 11.11.2020, ссылаясь на то, что поскольку в осуществляемых переводах от ООО «Перспектив» в качестве назначения платежа нигде не указано, на какую часть погашения долга направлены денежные средства, то истец самостоятельно определяет, каким образом следует осуществлять зачет поступивших денежных средств, соответственно сумму платежа в размере 50000 руб. от 11.11.2020 засчитывает  в счет частичной оплаты долга по третьему и четвертому платежу (по 25000 руб.), тем самым прерывая срок исковой давности по третьему платежу.

Однако, односторонние действия, направленные на осуществление права (зачет, безакцептное списание денежных средств, обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и т.п.), срок исковой давности для защиты которого истек, не допускаются. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 319.1 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше. Если сроки исполнения обязательств наступили одновременно, исполненное засчитывается пропорционально в погашение всех однородных требований. 

Как следует из материалов дела, ответчик оплатил частично задолженность  переводом на банковскую карту Ляюнфа 11.11.2020 в сумме 50000 руб.

Срок оплаты  второго платежа наступил 01.10.2019, срок оплаты третьего платежа наступил 01.11.2019.

Учитывая, что в произведенном ответчиком переводе не указано на конкретный платеж, за который вносится оплата (отсутствует указание на период платежа), указанная истцом сумма (50000 руб.) на основании пункта 3 статьи 319.1 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит  отнесению на счет ранее возникшей задолженности, то есть на второй платеж со сроком оплаты до 01.10.2019.

Таким образом, остаток задолженности по второму платежу составит 930000 руб. (1000000 руб. – 20000  руб. (часть оставшегося платежа 06.11.2020) – 50000 руб. (оплата 11.11.2020).

Кроме того, согласно пункту 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 №54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», по смыслу пункта 3 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, и среди них имеются требования кредитора, по которым истек срок исковой давности, исполненное засчитывается в пользу требований, по которым срок исковой давности не истек, в порядке, установленном пунктами 2 и 3 статьи 319.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В данном случае срок давности в отношении второго платежа истцом соблюден, в отношении третьего платежа – пропущен.

Более того, суд полагает необходимым в данном случае применить правовой механизм международного принципа «эстоппель», который основывается на лишении стороны сделки права возражать по обстоятельствам, если ранее молчаливо с ними соглашалась, и выступает санкцией за нарушение вследствие непоследовательного поведения субъекта гражданского правоотношения. Кратко принцип «эстоппель» можно определить как запрет ссылаться на обстоятельства, которые ранее признавались стороной бесспорными исходя из ее действий или заверений. 

Так, в соответствии с представленными до 04.05.2023 пояснениями, истец первоначально при предъявлении иска, а также при уточнении истцом исковых требований 13.02.2023 (т. 1 л.д. 142-144),  22.03.2023 (т. 2 л.д. 101-102) и представления возражений от 22.03.2023, данный платеж, произведенный ответчиком от 11.11.2020 на сумму 50000 руб., учитывал в счет погашения второго платежа и признавал его как обстоятельство, свидетельствующее о признании долга в данной части по второму платежу.

После представления ответчиком заявления о пропуске истцом срока исковой давности, истец указывает в пояснениях от 04.05.2023 о необходимости учтения данной суммы оплаты от 11.11.2020 в счет погашения третьего и четвертого платежа.

Учитывая обстоятельства того, что ответчик первоначально занимал позицию о необходимости учтения суммы оплаты в счет погашения второго платежа, а в настоящее время (после заявленного ответчиком  довода о пропуске истцом срока исковой давности) считает, что данная сумма подлежит учету в качестве оплаты по третьему и четвертому платежу, суд расценивает данные действия истца как недобросовестное поведение, приводящее к потере права на соответствующее возражение.

Как следует из разъяснений, данных в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 15.02.2016 N 3-П, институт исковой давности имеет целью упорядочить, стабилизировать гражданский оборот, создать определенность и устойчивость правовых связей, дисциплинировать их участников, обеспечить своевременную защиту прав и интересов всех субъектов гражданских правоотношений, поскольку отсутствие разумных временных ограничений для принудительной защиты нарушенных гражданских прав приводило бы к ущемлению прав и интересов иных участников, которые не всегда могли бы заранее учесть необходимость собирания и сохранения значимых для рассмотрения дела сведений и фактов. Применение судом по заявлению стороны в споре исковой давности защищает участников гражданского оборота от притязаний за пределами срока исковой давности и одновременно побуждает лиц, считающих свои права нарушенными, своевременно заботиться об их защите. Иной подход противоречил бы основным началам гражданского законодательства, установленным статьей 1 ГК РФ, а именно: равенству участников регулируемых Кодексом отношений; обеспечению восстановления нарушенных прав, их судебной защиты; предусмотренному законом правилу о недопущении действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, злоупотребления правом в иных формах. 

В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. 

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

С учетом изложенного, исковые требования признаются судом обоснованными в части взыскания основного долга в размере 3730000 руб. (1000000 руб. (второй платеж) – 70000 руб. (произведенная ответчиком оплата от 06.11.2020 (20000 руб., 11.11.2020 – 50000 руб.) +2800000 руб. (четвертый платеж). В остальной части иска о взыскании основного долга по договору купли-продажи доли нежилого помещения от 31.07.2019 следует отказать. 

Довод истца о том, что течение срока исковой давности приостанавливается в данном случае на 7 месяцев 8 дней (с даты направления претензии 07.05.2022 до даты получения ответа на нее 15.12.2022), судом отклоняется как основанный на неверном толковании норм права.

В соответствии с пунктом 14 Обзора  практики применения арбитражными судами положений процессуального законодательства об обязательном досудебном порядке урегулирования спора, утв. Президиумом Верховного суда Российской Федерации 22.07.2020, пунктом 35 Обзора  судебной практики Верховного суда Российской федерации №1 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.04.2019) течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения претензионного порядка (с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении). Непоступление ответа на претензию в течение 30 дней (ч. 5 ст. 4 АПК РФ) либо срока, установленного договором, приравнивается к отказу в удовлетворении претензии, поступившему на 30 день либо в последний день срока, установленного договором. 

Таким образом, если ответ на претензию не поступил в течение 30 дней или срока, установленного договором, или поступил за их пределами, течение срока исковой давности приостанавливается на 30 дней либо на срок, установленный договором для ответа на претензию.

Иной подход приведет к  продлению срока исковой давности, что противоречит сути института исковой давности, направленного на защиту правовой определенности в положении ответчика.

Таким образом, подлежат удовлетворению требования истца о взыскании задолженности в размере 3730000 руб. В остальной части задолженности в части взыскания основного долга  в требованиях надлежит отказать.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Поскольку ответчик допустил просрочку оплаты за долю нежилого помещения, истец произвел начисление процентов за пользование чужими денежными средствами в размере   1351768,15 руб., в том числе:

-за просрочку первого платежа  в размере 39802,85руб. за период с 03.09.2019 по 06.11.2020, 

-за просрочку второго платежа  в размере 198848,11 руб. за период с 02.10.2019 по 12.05.2023, 

- за просрочку третьего платежа в размере 583866,67 руб. за период с 02.11.2019 по 12.05.2023,

- за просрочку четвертого платежа в размере 529250,52 руб. за период с 03.12.2019 по 12.05.2023.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором.

В договоре стороны не согласовали условие о начислении неустойки в случае просрочки  исполнения заказчиком обязательств. 

Согласно пункту 4.2 договора в случае, если покупатель не будет исполнять обязанность по оплате переданного объекта в установленные договором сроки, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 ГК РФ со дня, когда по договору должен был быть произведен платеж, до дня фактической оплаты.

Следовательно, истцом обоснованно заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

Вместе с тем,  ответчиком в отношении начисленных истцом процентов также заявлен довод о пропуске истцом срока исковой давности (т. 2 л.д. 187-188).

В соответствии со статьей 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.).

Учитывая, что при рассмотрении дела суд пришел к выводу об отказе в  удовлетворении требований истца о взыскания основного долга в размере 3000000 руб. (третий платеж по договору) в связи с пропуском истцом срока исковой давности, требования истца о взыскании начисленных процентов в отношении данного платежа на сумму  583866,67 руб. (уточненные требования истца от  03.05.2023 вх. А78-Д-4/51895) за период с 02.11.2019 по 12.05.2023 удовлетворению также не подлежат.

Пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» предусмотрено, что срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 ГК РФ) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 ГК РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки.

Поскольку основное обязательство (уплата ответчиком первого платежа сроком до 01.09.2019) было исполнено с просрочкой (06.11.2020), но в пределах срока исковой давности, к заявленному требованию о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными за период с 03.09.2019 по 06.11.2020, не может быть применено правило статьи 207 ГК РФ, устанавливающее, что с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям, поэтому срок исковой давности не является истекшим в части, которая входит в трехлетний период, предшествующий дате предъявления иска о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

Указанные выводы соответствуют правовой позиции, изложенной в Определении Верховного суда РФ от 04.03.2019 N 305-ЭС18-21546. 

Кроме того, соблюдение истцом претензионного порядка урегулирования спора в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами за просрочку уплаты первого платежа приостанавливает течение срока исковой давности на 30 дней.

Из материалов дела следует, что спорные проценты по первому платежу  начислены за периоды, возникшие ранее трех лет, учитывая срок соблюдения претензионного порядка урегулирования спора, предшествующих дате предъявления иска (12.12.2022), следовательно, срок исковой давности для их взыскания истек. 

Суд полагает, что взысканию за просрочку оплаты первого платежа подлежат проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 12.11.2019 по 06.11.2020 в размере 26542,57 руб.

Задолженность,руб.

Период просрочки

Оплата

Процентнаяставка

Днейвгоду

Проценты,руб.

 

c

по

  дни  

сумма, руб.

дата

 

[1]

[2]

[3]

[4]

[5]

[6]

[7]

[8]

[1]×[4]×[7]/[8]

1 000 000

12.11.2019

22.11.2019

11

0

-

6,50%

365

1 958,90

900 000

23.11.2019

27.11.2019

5

100 000

22.11.2019

6,50%

365

801,37

850 000

28.11.2019

11.12.2019

14

50 000

27.11.2019

6,50%

365

2 119,18

710 000

12.12.2019

15.12.2019

4

140 000

11.12.2019

6,50%

365

505,75

710 000

16.12.2019

31.12.2019

16

0

-

6,25%

365

1 945,21

710 000

01.01.2020

13.01.2020

13

0

-

6,25%

366

1 576,16

610 000

14.01.2020

09.02.2020

27

100 000

13.01.2020

6,25%

366

2 812,50

610 000

10.02.2020

18.04.2020

69

0

-

6%

366

6 900

510 000

19.04.2020

26.04.2020

8

100 000

18.04.2020

6%

366

668,85

510 000

27.04.2020

06.06.2020

41

0

-

5,50%

366

3 142,21

410 000

07.06.2020

21.06.2020

15

100 000

06.06.2020

5,50%

366

924,18

410 000

22.06.2020

08.07.2020

17

0

-

4,50%

366

856,97

280 000

09.07.2020

26.07.2020

18

130 000

08.07.2020

4,50%

366

619,67

280 000

27.07.2020

12.08.2020

17

0

-

4,25%

366

552,73

130 000

13.08.2020

23.10.2020

72

150 000

12.08.2020

4,25%

366

1 086,89

80 000

24.10.2020

27.10.2020

4

50 000

23.10.2020

4,25%

366

37,16

30 000

28.10.2020

06.11.2020

10

50 000

27.10.2020

4,25%

366

34,84

Итого:

 

26 542,57

 

Расчет процентов за пользование чужими денежными средствами за просрочку оплаты второго платежа, четвертого  платежа, представленный истцом в уточнении исковых требований от  03.05.2023 (вх. А78-Д-4/51895), подлежит корректировки судом  в связи с тем, что суд пришел к выводу о наличии долга по второму платежу в размере 930000 руб., по четвертому платежу в размере 2800000 руб.

Суд полагает, что  к взысканию за просрочку оплаты второго платежа подлежат уплате проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 02.10.2019 по 12.05.2023  в размере 191822,87 руб.

Задолженность,руб.

Период просрочки

Оплата

Процентнаяставка

Днейвгоду

Проценты,руб.

 

c

по

  дни  

сумма, руб.

дата

 

[1]

[2]

[3]

[4]

[5]

[6]

[7]

[8]

[1]×[4]×[7]/[8]

1 000 000

02.10.2019

27.10.2019

26

0

-

7%

365

4 986,30

1 000 000

28.10.2019

15.12.2019

49

0

-

6,50%

365

8 726,03

1 000 000

16.12.2019

31.12.2019

16

0

-

6,25%

365

2 739,73

1 000 000

01.01.2020

09.02.2020

40

0

-

6,25%

366

6 830,60

1 000 000

10.02.2020

26.04.2020

77

0

-

6%

366

12 622,95

1 000 000

27.04.2020

21.06.2020

56

0

-

5,50%

366

8 415,30

1 000 000

22.06.2020

26.07.2020

35

0

-

4,50%

366

4 303,28

1 000 000

27.07.2020

06.11.2020

103

0

-

4,25%

366

11 960,38

980 000

07.11.2020

11.11.2020

5

20 000

06.11.2020

4,25%

366

568,99

930 000

12.11.2020

31.12.2020

50

50 000

11.11.2020

4,25%

366

5 399,59

930 000

01.01.2021

21.03.2021

80

0

-

4,25%

365

8 663,01

930 000

22.03.2021

25.04.2021

35

0

-

4,50%

365

4 013,01

930 000

26.04.2021

14.06.2021

50

0

-

5%

365

6 369,86

930 000

15.06.2021

25.07.2021

41

0

-

5,50%

365

5 745,62

930 000

26.07.2021

12.09.2021

49

0

-

6,50%

365

8 115,21

930 000

13.09.2021

24.10.2021

42

0

-

6,75%

365

7 223,42

930 000

25.10.2021

19.12.2021

56

0

-

7,50%

365

10 701,37

930 000

20.12.2021

13.02.2022

56

0

-

8,50%

365

12 128,22

930 000

14.02.2022

27.02.2022

14

0

-

9,50%

365

3 388,77

930 000

28.02.2022

31.03.2022

32

0

-

20%

365

16 306,85

930 000

01.04.2022

10.04.2022

10

0

-

20%

365

0

930 000

11.04.2022

03.05.2022

23

0

-

17%

365

0

930 000

04.05.2022

26.05.2022

23

0

-

14%

365

0

930 000

27.05.2022

13.06.2022

18

0

-

11%

365

0

930 000

14.06.2022

24.07.2022

41

0

-

9,50%

365

0

930 000

25.07.2022

18.09.2022

56

0

-

8%

365

0

930 000

19.09.2022

01.10.2022

13

0

-

7,50%

365

0

930 000

02.10.2022

12.05.2023

223

0

-

7,50%

365

42 614,38

Итого:

70 000

 

191 822,87

К взысканию за просрочку оплаты четвертого платежа подлежат уплате проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 03.12.2019 по 12.05.2023  в размере 532763,13 руб.

Задолженность,руб.

Период просрочки

Процентнаяставка

Днейвгоду

Проценты,руб.

 

c

по

  дни  

 

[1]

[2]

[3]

[4]

[5]

[6]

[1]×[4]×[5]/[6]

2 800 000

03.12.2019

15.12.2019

13

6,50%

365

6 482,19

2 800 000

16.12.2019

31.12.2019

16

6,25%

365

7 671,23

2 800 000

01.01.2020

09.02.2020

40

6,25%

366

19 125,68

2 800 000

10.02.2020

26.04.2020

77

6%

366

35 344,26

2 800 000

27.04.2020

21.06.2020

56

5,50%

366

23 562,84

2 800 000

22.06.2020

26.07.2020

35

4,50%

366

12 049,18

2 800 000

27.07.2020

31.12.2020

158

4,25%

366

51 371,58

2 800 000

01.01.2021

21.03.2021

80

4,25%

365

26 082,19

2 800 000

22.03.2021

25.04.2021

35

4,50%

365

12 082,19

2 800 000

26.04.2021

14.06.2021

50

5%

365

19 178,08

2 800 000

15.06.2021

25.07.2021

41

5,50%

365

17 298,63

2 800 000

26.07.2021

12.09.2021

49

6,50%

365

24 432,88

2 800 000

13.09.2021

24.10.2021

42

6,75%

365

21 747,95

2 800 000

25.10.2021

19.12.2021

56

7,50%

365

32 219,18

2 800 000

20.12.2021

13.02.2022

56

8,50%

365

36 515,07

2 800 000

14.02.2022

27.02.2022

14

9,50%

365

10 202,74

2 800 000

28.02.2022

31.03.2022

32

20%

365

49 095,89

2 800 000

01.04.2022

10.04.2022

10

20%

365

0

2 800 000

11.04.2022

03.05.2022

23

17%

365

0

2 800 000

04.05.2022

26.05.2022

23

14%

365

0

2 800 000

27.05.2022

13.06.2022

18

11%

365

0

2 800 000

14.06.2022

24.07.2022

41

9,50%

365

0

2 800 000

25.07.2022

18.09.2022

56

8%

365

0

2 800 000

19.09.2022

01.10.2022

13

7,50%

365

0

2 800 000

02.10.2022

12.05.2023

223

7,50%

365

128 301,37

Итого:

 

532 763,13

 

Неисполнение ответчиком денежного обязательства позволило ему в течение длительного времени пользоваться денежными средствами истца. Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

На основании статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требовании и возражений. 

Согласно пункту 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Обстоятельства, на которых основаны требования, ответчик не оспорил, доказательства оплаты задолженности по договору купли-продажи не представил.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в общей сумме 751128,57 руб., в удовлетворении остальной части начисленных истцом процентов надлежит отказать.

Относительно требований ООО «Перспектива» по встречному иску о расторжении договора купли-продажи доли нежилого помещения от 31.07.2019, о передаче в собственность ООО «Читинская ремонтно-строительная компания» долю в размере 234/1000 нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, состоящего из основного строения общей площадью 558,3 кв.м., этаж 1, кадастровый номер объекта 75:32:020127:873, суд приходит к следующим выводам (т. 2 л.д. 46-50).

По правилам статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Пунктом 60 Постановления Пленума Верховного и Высшего Арбитражного Судов Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Таким образом, если основанием расторжения договора является неисполнение продавцом возложенных на него обязанностей, покупатель до обращения в суд с иском о расторжении договора обязан направить продавцу письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение о расторжении договора.

В Претензии  от 14.11.2022, от 16.02.2023 (т. 2 л.д. 88-93) ООО «Перспектива» указало, что обществу стало известно от иных собственников здания, что между ООО «ЧСРК» и собственниками здания (ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7) идут судебные разбирательства в отношении некачественно проведенного строительства здания. ИП ФИО4 обратился в суд с заявлением к ликвидатору общества об обязании включить в реестр требований кредиторов сумму 7029657,50 руб., в том числе стоимость работ по устранению строительных недостатков в сумме 3541492 руб., неустойку за просрочку выплаты стоимости работ по устранению строительных недостатков. В настоящее время кровля здания бежит после дождей и осадков, грунтовые воды также подмывают здание. Об указанных недостатках при покупке здания обществу было не известно, и известно быть не могло. Обществом было получено заключение специалиста, в соответствии с которым фактическое устройство кровли не соответствует проекту 5711-АС «Подземная автостоянка и магазин по ул. Белорусская,44», стоимость демонтажа и проведение работ составляет 12655657,96 руб., что превышает стоимость проданного нежилого помещения. В связи с вышеуказанными обстоятельствами общество указало на основании ч. 2 ст. 475 ГК на отказ от исполнения договора купли-продажи и потребовало расторжение договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий;

в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

На основании статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства, одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В силу пункта 1 статьи 470 Гражданского кодекса Российской Федерации товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 Гражданского кодекса Российской Федерации, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, в которых товары такого рода обычно используются. 

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 ГК РФ). 

По правилам пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, или возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.  

Пунктом 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору. 

Таким образом, право покупателя отказаться от исполнения договора купли-продажи в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) предусмотрено абзацем 2 пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 3.1 договора продавец обязуется передать покупателю вышеуказанный объект недвижимости без задолженностей по коммунальным услугам, в том качественном состоянии, каком он есть на день подписания договора в течение семи дней с момента поступления первого платежа в полном объеме.

Как следует из существа договора и документов, представленных сторонами в суд, на момент заключения договора купли продажи 31.07.2019 у покупателя не имелось претензий к указанному в договоре недвижимому имуществу.

Согласно пунктам 3.4.1, 3.4.2 договора покупатель до заключения договора ознакомился с техническим состоянием нежилого помещения и претензий к нему не имеет, так как указанный объект недвижимости не имеет видимых технических (строительных) недостатков и согласен приобрести его за указанную сумму. 

Из договора купли-продажи следует, что условие о качестве нежилого помещения не оговаривалось между  истцом и ответчиком, в связи с чем продавцом должно было быть передано помещение, пригодное для целей, для которых оно обычно используется.

До заключения договора купли-продажи директор ООО «Перспектива»  был осведомлен обо всех особенностях здания, в том числе о том, что между ООО «Читинская строительно-ремонтная компания» и иными собственниками здания ФИО8., ФИО5, ФИО6, ФИО9, ведутся судебные разбирательства в отношении строительства и ремонта здания.

Так, Решением Железнодорожного районного суда от 25.08.2017 по делу №2-15 (по иску ФИО5, ФИО7, ФИО10, ФИО6)  установлено, что застройщиком и продавцом долей в праве собственности  нежилого помещения является ООО «ЧСРК». В пределах гарантийного срока истцами были выявлены недостатки, зафиксированные  в акте осмотра помещений от 07.04.2016, которые находятся в причинно-следственной связи с некачественным выполнением строительства. В связи с указанными обстоятельствами истцы просили безвозмездно устранить недостатки, восстановить целостность и герметичность кровли здания, восстановить герметизацию перекрытия со стеной по всему периметру кровли, восстановить нарушенный штукатурный слой наружной стены здания, восстановить дренажную систему кровли и систему водоотведения, восстановить частично разрушенную кирпичную кладку облицовки фасада здания. На основании проведенной в рамках дела экспертизы суд пришел к выводу о том, что строительно-монтажные работы по устройству кровли и отмостки здания, расположенного по адресу: 

<

...>, были выполнены обществом с отступлениями от проекта и ненадлежащим образом, в результате  чего произошло нарушение гидроизоляции здания, повлекшее повреждение наружных стен здания, стен и потолка внутренних помещений. Требования истцов были удовлетворены. Суд обязал ООО «ЧСРК» в течение 45 дней после вступления решения в законную силу безвозмездно устранить недостатки здания, расположенного по адресу: 

<

...>: 

- восстановить целостность и герметичность кровли здания путем производства следующих работ:

1) демонтаж ограждения 169 м.,

2) разработка грунта вручную (грунт на покрытии) 33 м3,

3) разборка бетонных бордюров  на покрытии 5,1 м2,

4) разборка покрытий бетонных 1736 м2,

5) ремонт  отдельными местами рулонного покрытия с промазкой (2 слоя) 67 м2 с применением материала Вилла текс Изол в количестве 156м2,

6) устройство стяжек бетонных толщиной 20 мм 1736 и2 с применением бетона крупностью заполнителя 10 мм класс В15 в количестве 35,41 м3,

7) устройство стяжек на каждые 5 мм изменения толщины стяжки добавлять или исключать к расценке 11-01-011-03 1736 кв.м., бетоном крупностью заполнителя 10мм, класс В15 в количестве 141,7 м3,

8) ограждение кровли 169м,

9) устройство  бетонных бордюров (бетона, бутобетонна, железобетона в деле) 5,1 м3, с применением  бетона класса В15 в количестве 5,202 м3, засыпка грунта вручную (грунт  на покрытии) 33 м3, 

- восстановить отмостку  здания путем выполнения 

ООО «ЧСРК» в материалы дела был представлен следующих работ:

1) разборки покрытий бетонных 41м2,

2) разборка грунта вручную 2,175 м3,

3)  гидроизоляции боковая обмазочная битумная в 2 слоя 7,25 м2,

4) устройство щебеночного основания под отмостку 2,9 м3,

5) устройство асфальтобетонных покрытий (отмостка) 38 м2,

6) установка бортового камня вдоль отмостки, 112 м с применением  бетона класса В25 в количестве 6,606 м3 и бортового камня БР 100.20.8 в количестве 112 шт.,

- восстановить  наружные стены здания путем ремонта лицевой поверхности наружных кирпичных стен 3,25 м2 и ремонта штукатурки гладких фасадов по камню и бетону 12,65 м2

- восстановить поврежденную отделку внутренних помещений путем производства следующих ремонтных работ:

1) расчистки старой краски более 35% на стенах и окрашивания поверхностей стен водоэмульсионным составом на площади 265 м2,

2) расчистки старой краски более 35% на потолках и окрашивания поверхностей потолков водоэмульсионным составом на площади 55м2,

3) ремонта подвесных потолков 3,6м2 с применением панелей потолочных «Армстронг» 3,6м.

Во исполнение данного решения суда  11.07.2019 ООО «ЧСРК» с ООО «ЗабГрадСтрой», в лице директора ФИО11 (который также является директором ООО «Перспектива», то есть ответчика) был заключен договор подряда на выполнение строительных работ по решению Железнодорожного суда г. Читы по устранению недостатков кровли на объекте заказчика по адресу: 

<

...>.

30.07.2019, 16.08.2019 ООО«ЗабГрадСтрой», и отделом авторского надзора ЗАО НП «Читагражданпроект» были подписаны акты освидетельствования скрытых работ (т. 2 л.д. 153-155).

15.08.2019 между ООО«ЗабГрадСтрой» и ООО «ЧСРК» был подписан акт сдачи-приемки работ (оказания услуг) (т. 2 л.д. 156-157), в соответствии с которым путем произведения работ, указанных в акте, восстановлена целостность и герметичность кровли, выполнены работы по фасаду и внутренних помещений зданий согласно дефектного акта, о чем также свидетельствует журнал производства работ (т. 2 л.д. 167-180).

В акте имеются подписи ФИО11 и ФИО1

Также о том, что покупатель был осведомлен о техническом состоянии здания, и здание находилось в технически исправном и пригодном к эксплуатации состоянии, свидетельствует  Акт осмотра состояния крыши нежилого помещения от 25 июля 2021 года (т. 2 л.д. 119), подписанный четырьмя сторонами: ТСН «Ирбис». ООО «Перспектива» (ФИО11), ООО «ЧСРК» и арендатором ИП ФИО12 

Данным актом стороны подтвердили, что работы по решению Железнодорожного районного суда г. Читы выполнены, целостность и герметичность крыши восстановлена. После проведения ремонтных работ в 2019 году кровля крыши  недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...> не протекает.

В целях установления соответствия вида и объема работ, выполненных ООО «ЗабГрадСтрой» в рамках договора подряда, ООО «ЧСРК» обратилось в ООО «СтройАвтоЭксперт» для проведения экспертного исследования.

В соответствии с заключением эксперта №18/СЭ/2021 от 14.05.2021 (т. 2 л.д. 120-139) на основании натурного осмотра с применением  измерительных приборов экспертом был сделан вывод, что виды и объемы работ, выполненные ООО «ЗабГрадстрой» по  заказу  ООО «ЧСРК» в рамках договора подряда от 11.07.2019 соответствуют строительным нормам и правилам  и условиям договора.  Выполненные работы по ремонту кровли с применением новых технологий являются аналогичными (взаимозаменяемыми) по отношению к работам, указанным в решении Железнодорожного суда г. Читы от 25.08.2017. Произведенные работы по ремонту кровли  новыми технологиями не повлияют на общую потребительскую ценность недвижимости и составит ее полезность, то есть возможность использования недвижимости для осуществления  определенной экономической функции (оказания услуг) или личного потребления. Устройство дополнительной конструкции бетонного слоя высотой 15-20 см, выполненные на объекте после проведения работ ООО «ЗабГрадСтрой», нарушает  водоотвод с кровли здания и создает дополнительную не учтенную проектной организацией нагрузку, которая может привести  к разрушению предусмотренной проектом кровли.  Также экспертом установлено, что намокание наружных стен происходит в результате ненадлежащего обслуживания конструкций здания, а именно засоренные и частично отсутствующие водоотводные лотки. Намокание участка тыльной стены здания происходит в результате разрушения и продавливания участка отмостки автомобильным транспортом. Намокание потолка в районе вентиляционной шахты происходит в результате отсутствия защитных решёток. Основными причинами образования выявленных дефектов намокания наружных и внутренних стен является текущее неудовлетворительное обслуживание здания.

Таким образом, материала дела подтверждено, что все недостатки объекта покупки были известны покупателю на момент приобретения недвижимого имущества, поскольку договор на выполнение работ, указанных в решении Железнодорожного районного суда г. Читы был заключен с ООО «ЗабГрадСтрой»,  в лице директора  ФИО11 (директор ООО «Перспектива»). В соответствии с актами сдачи-приемки работ, указанное лицо подтвердило выполнение работ, восстановление целостности и герметичности кровли и отсутствие протечек.

Следовательно, ссылка истца по встречному иску, что он не был уведомлен о техническом состоянии здания, несостоятельна, опровергается материалами дела. 

Актом осмотра состояния крыши нежилого помещения от 25 июля 2021 года (т. 2 л.д. 119), подписанный четырьмя сторонами: ТСН «Ирбис». ООО «Перспектива» (ФИО11), ООО «ЧСРК» и арендатором ИП ФИО12 стороны подтвердили, что работы по решению Железнодорожного районного суда г. Читы выполнены, целостность и герметичность крыши восстановлена. После проведения ремонтных работ в 2019 году кровля крыши  недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...> не протекает.

Также в 2021 году экспертом ООО «СтройАвтоЭксперт» ФИО13 (т. 2 л.д. 120-139) при исследовании объекта было установлено, что основными причинами образования выявленных дефектов намокания наружных и внутренних стен является текущее неудовлетворительное обслуживание здания.

С момент  передачи ООО «ЧСРК»  по договору купли-продажи от 31.07.2019 помещения ООО «Перспектива» прошло более 3 лет. Доказательств надлежащего технического содержания помещения ответчиком не представлено.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу о том, что в момент передаче товара и  при последующем его осмотре у истца по встречному иску отсутствовали какие-либо претензии к техническому состоянию помещения; приобретая имущество, покупатель не мог не знать о существовании ранее недостатков, установленных решением суда, учитывая, что выполнение работ на устранение данных недостатков заключались с обществом в лице директора ФИО11, который и являлся директором ООО «Перспектива», то есть покупателем.

При таких обстоятельствах ООО «Перспектива» не доказан факт нарушения ответчиком условий договора купли-продажи. Оснований для расторжения договора купли-продажи суд не усматривает.

Следовательно, требование истца по встречному иску удовлетворению не подлежат в полном объеме.

Кроме того, ответчиком по встречному иску заявлен довод о пропуске истцом по встречному иску срока исковой давности.

По смыслу статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности.

Пунктами 1 и 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей. Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. 

С учетом изложенного, для предъявления требований, связанных с недостатками товара, законом установлен двухлетний срок, который начинает течь со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. 

Договором купли-продажи от 31.07.2019 не установлен срок предъявления требований, связанных с недостатками приобретенного помещения.

Следовательно, предъявление указанных требований допустимо по общим правилам в течение двух лет со дня передачи товара, то есть до 31.07.2021. 

Как следует из материалов дела с требованиями о расторжении договора ООО «Перспектива» впервые обратилась  в претензии от 14.11.2022 (получена ООО «ЧСРК» 15.12.2022).

Доказательств, свидетельствующих о том, что более ранней даты обществом были предъявлены ООО «ЧСРК» требования об устранении недостатков и расторжении договора, не представлено.

Следовательно, истцом по встречному иску пропущен двухлетний пресекательный срок для обнаружения недостатков приобретенного товара, установленный статьей 477 ГК РФ.

Пропуск срока исковой давности, о котором заявил ответчик, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. 

Таким образом, оснований для удовлетворения требований истца по встречному иску в данной части у суда не имеется.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Расходы по оплате государственной пошлины распределяются по правилам ст. 110 АПК РФ.

Истец по первоначальному иску при обращении в суд уплатил государственную пошлину в размере 10000 руб. по чеку-ордеру от 25.11.2022 (т. 1 л.д. 11).

Исходя с цены иска в соответствии с п. 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ уплате подлежала государственная пошлина в размере 63409 руб.  

Определением  суда от 23.01.2023 истцу была предоставлена  отсрочка по уплате государственной пошлины в оставшейся части до окончания рассмотрения дела, но не более  чем на один год. 

В соответствии с пунктом 16  Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» в тех случаях, когда до окончания рассмотрения дела государственная пошлина не была уплачена (взыскана) частично либо в полном объеме ввиду действия отсрочки, рассрочки по уплате госпошлины, увеличения истцом размера исковых требований после обращения в арбитражный суд, вопрос о взыскании неуплаченной в федеральный бюджет государственной пошлины разрешается судом исходя из следующих обстоятельств. 

Если суд удовлетворяет заявленные требования, государственная пошлина взыскивается с другой стороны непосредственно в доход федерального бюджета применительно к части 3 статьи 110 АПК РФ. 

При отказе в удовлетворении требований государственная пошлина взыскивается в федеральный бюджет с лица, увеличившего размер заявленных требований после обращения в суд, лица, которому была дана отсрочка или рассрочка в уплате государственной пошлины.

Требования истца по первоначальному иску удовлетворены судом частично. Иск удовлетворен на 55,45 %. 

Ответчик не относится к числу лиц, освобожденных от уплаты государственной пошлины, перечень которых установлен в статье 333.37 Налогового кодекса РФ.

Таким образом, уплаченная государственная пошлина подлежит возмещению истцу за счет ответчика по правилам статьи 110 АПК РФ в размере 10000 руб.

Государственная пошлина в размере 25129 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета. 

Государственная пошлина в размере 28250 руб. подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета.

Истец по встречному иску при обращении в суд уплатил государственную пошлину в размере 6000 руб. по платежному поручению от 16.03.2023 №179 (т. 2 л.д. 51).

Исходя с цены иска в соответствии с п. 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ уплате подлежала государственная пошлина в размере 6000 руб.  

С учетом отказа в удовлетворении встречного иска, по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины остаются на истце по встречному иску. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Первоначальный иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Перспектива» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Читинская строительно-ремонтная компания» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  основной долг по договору  купли-продажи доли нежилого помещения от 31.07.2019 в размере 3730000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 751128,57 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 10000 руб., всего – 4491128,57 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Перспектива» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 25129 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Читинская строительно-ремонтная компания» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 28250 руб.

В удовлетворении встречного иска отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия через Арбитражный суд Забайкальского края.

Судья                                                                                               М.И. Обухова