ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: i№fo@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-15690/2017

город Ростов-на-Дону

04 декабря 2017 года

15АП-18208/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 декабря  2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего Ванина В.В.

судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен;

от ответчика: представитель не явился, извещен;

от третьего лица: представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева

на решение Арбитражного суда Краснодарского края      от 20.09.2017 по делу № А32-15690/2017 

по иску акционерного общества фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева

к администрации муниципального образования Выселковского района

при участии третьего лица муниципального бюджетного образовательного учреждения средней общеобразовательной школы № 25 станицы Новомалороссийской муниципального образования Выселковского района

о понуждении заключить договор купли – продажи земельного участка,

принятое в составе судьи Левченко О.С.

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева (далее – общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации муниципального образования Выселковского района (далее – администрация, ответчик) о возложении на ответчика обязанности заключить с истцом договора купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, имеющий кадастровый номер 23:05:0000000:35, общей площадью 19,49 га, расположенный в границах Новомалороссийского сельского округа, для сельскохозяйственного производства по цене, равной 40% кадастровой стоимости земельного участка.

Определением суда от 19.06.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное бюджетное образовательное учреждение средней общеобразовательной школы № 25 станицы Новомалороссийской муниципального образования Выселковского района (далее – школа, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.09.2017 в иске отказано. 

Истец обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), просил решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска. Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что вывод суда о ничтожности договора аренды от 16.01.2004 № 102-4 необоснован. В мотивировочной части решения должно быть указано, какие публичные интересы подлежат защите, либо содержаться ссылка на специальную норму закона, позволяющую применить названные последствия по инициативе суда. Кроме того, отсутствуют основания для признания сделки ничтожной и пропущен срок исковой давности. Администрация не заявляла о признании договора аренды недействительным.   

В судебное заседание участвующие в деле лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. От истца поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие. 

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность судебного акта проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 АПК РФ. 

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между школой (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 16.01.2004 № 1023-4, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, имеющий кадастровый номер 23:05:0:0035, площадью 19,49 га, расположенный в границах Новомалороссийского сельского округа, для выращивания сельскохозяйственной продукции, предоставленный школе в постоянное (бессрочное) пользование на основании постановления главы администрации Выселковского района Краснодарского края от 21.07.2004 № 537.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 16.03.2017 в настоящее время земельному участку присвоен кадастровый номер 23:05:0000000:35. Указанный земельный участок предоставлен школе на праве постоянного (бессрочного) пользования (запись государственной регистрации от 05.11.2004 № 23-01/41-39/2004-98). Также указанный земельный участок обременен правом аренды общества (запись государственной регистрации от 02.03.2005 № 2323-41/043/2005-235).

Общество обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:05:0000000:35 в собственность без проведения торгов, обосновав надлежащее использование земельного участка в течение 12 лет на основании договора аренды от 16.01.2004 № 1023-4.

В связи с тем, что администрация оставила заявление общества без ответа, истец обратился в суд с иском по настоящему делу.

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к обороту таких земельных участков, условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируются Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ).

К числу участков, исключенных из сферы действия данного Закона, испрашиваемый заявителем участок не отнесен (пункт 1 статьи 1 Закона № 101-ФЗ).

Статьей 10 Закона № 101-ФЗ закреплено, что гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют его надлежащее использование, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ) (пункты 1, 4).

Подпунктом 1 статьи 39.16 ЗК РФ установлено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Приведенная норма о необходимости подачи заявления до истечения срока договора аренды направлена не на безусловное пресечение возможности выкупа после даты, ограничивающей срок действия договора, а на обеспечение стабильности гражданского оборота. По смыслу рассматриваемого правила заявление должно быть подано в период, когда заявитель является титульным и фактическим владельцем участка, до момента прекращения арендных отношений и возможной передачи участка другому лицу. Данное обстоятельство, как указано выше, подтверждается материалами дела.

По смыслу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ арендатор имеет право на приобретение в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения без торгов при наличии следующих условий: арендатор пользуется участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет; участок используется в соответствии с его целевым назначением; заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока договора аренды.

В пункте 2 статьи 39.17 ЗК РФ предусмотрено, что в случае подачи заявления о предоставлении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 настоящего Кодекса к этому заявлению прилагаются документы, подтверждающие надлежащее использование такого земельного участка и предусмотренные перечнем, установленным в соответствии с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Перечень документов, которые могут подтверждать надлежащее использование земельного участка, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (в части, касающейся земель сельскохозяйственного назначения), по государственному мониторингу таких земель.

Порядок приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Краснодарского края, регулируется Законом Краснодарского края от 05.11.2002 № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» (далее - Закон № 532-КЗ).

Статьей 21 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» (в редакции, действовавшей на момент отказа) определено, что приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется через 49 лет с момента вступления в силу настоящей статьи, за исключением (помимо других случаев) участков, переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этих участков.

Таким образом, отношения, связанные с предоставлением земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, регулируются Земельным кодексом, Законом № 101-ФЗ и соответствующими законами субъектов Российской Федерации.

По смыслу названных норм законов Российской Федерации и Краснодарского края, гражданином или юридическим лицом может быть приобретен в собственность не любой земельный участок, а переданный ему в аренду участок из земель сельскохозяйственного назначения, при условии его надлежащего использования по целевому назначению.

Для возникновения у заявителя права на приобретение участка сельскохозяйственного назначения в собственность без торгов заявитель должен являться арендатором земельного участка, в течение определенного законом времени (не менее 3 лет), надлежащим образом исполнять свои обязанности арендатора, использовать участок по назначению.

Как указано выше, спорный земельный участок предоставлен обществу на основании договор аренды от 16.01.2004 № 1023-4, заключенного со школой.

Как следует из материалов дела, директором школы были подготовлены письма о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с приложением соглашения о расторжении. 26.02.2015 данное письмо было получено представителем общества. 

02.03.2017 школа обратилась в администрацию с письмом о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. 

Администрацией было принято постановление № 274 от 20.03.2017 «О прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком». 

На основании принятого постановления администрация обратилась в Межмуниципальный отдел по Выселковскому и Тихорецкому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с заявлением о внесении в ЕГРН записи о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок.

По состоянию на 04.04.2017 запись о правообладателе погашена. 

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент совершения оспариваемого договора, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Как предусмотрено статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Постановлением главы администрации Выселковского района Краснодарского края от 21.07.2004 № 537 спорный земельный участок был предоставлен школе в постоянное бессрочное пользование.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 268 ГК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицам, указанным в ЗК РФ. В случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства.

Согласно пункту 4 статьи 20 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими участками. В силу пункта 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка.

Таким образом, договор аренды, заключенный между обществом и школой, является недействительной (ничтожной) сделкой в силу закона, в силу чего у истца не возникло право на приобретение земельного участка с кадастровым номером 23:05:0000000:35 в порядке, предусмотренном подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

Довод истца о пропуске срока исковой давности для признания сделки недействительной (ничтожной) не принимается апелляционной коллегией, так как требование истца основано на ничтожной сделке и оценивается судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этой сделки недействительной (последний абзац пункта 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). 

На основании изложенного судом первой инстанции в удовлетворении исковых требований было обоснованно отказано.

В силу вышеизложенного основания для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы отсутствуют. Нарушения процессуального права, определенные частью 4 статьи 270 АПК РФ в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлены.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя жалобы. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

                                                        ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.09.2017 по делу               № А32-15690/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу настоящего постановления.

 

Председательствующий                                                             В.В. Ванин

 

Судьи                                                                                                          Н.В. Ковалева

 

                                                                                                          Б.Т. Чотчаев