дело № А15-5434/2024

29 ноября 2024 года

г. Махачкала

 

Резолютивная часть решения объявлена 22 октября 2024 года.

Решение

 в полном объеме изготовлено 29 ноября 2024 года.

 

Арбитражный суд Республики Дагестан в составе судьи Гаджимагомедова И. С., при ведении протокола секретарем Шейховой Д. М., рассмотрев в судебном заседании дело по иску предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>) к Дагестанскому фонду капитального ремонта (ИНН 

<

***>) о возмещении убытков, при участии в заседании: от истца – ФИО2 (представитель по доверенности), от ответчика – ФИО3 (представитель по доверенности), 

 

УСТАНОВИЛ:

предприниматель ФИО1 обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с иском к Дагестанскому фонду капитального ремонта о взыскании 4 114 017,6 рубля убытков и 50 000 рублей судебных расходов по оплате услуг представителя.

Ответчик в отзыве на иск просит отказать в удовлетворении требований истца.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования.

Представитель ответчика просил отказать в иске по основаниям, изложенным в отзыве.

Как видно из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор № 025-еп-2020 от 09.10.2020 аренды нежилых помещений площадью 800 м? по адресу: 

<

...> (пункт 1.1). Арендатор обязан использовать помещения в соответствии с назначением (пункт 2.3.2), содержать объект в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии, своевременно за свой счет производить текущий ремонт помещений (пункт 2.3.8), передать помещение, при освобождении по акту в исправном состоянии с учетом естественного износа в полной сохранности со всеми разрешенными арендодателем перестройками (пункт 2.3.14). Ежемесячная арендная плата по договору составляет 360 000 рублей в месяц из расчета 450 рублей за 1 м? и может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в год (пункт 3.1). Срок аренды до 18.10.2025 (пункт 4.1). Любая из сторон вправе расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, направив другой сторон письменное уведомление в срок за 6 месяцев до предполагаемой даты расторжения (пункт 4.5). По акту приема-передачи от 09.10.2020 арендуемые нежилые помещения в нормальном состоянии переданы арендатору.

Письмом от 08.06.2023 истец направил ответчику уведомление на основании пункта 4.5 договора о намерении расторгнуть договор в случае, если ответчик не согласен на увеличение арендной платы с 450 рублей до 1300 рублей за 1 м? арендуемых помещений.

В ответ на данное уведомление ответчик письмом от 05.07.2023 сообщил истцу о согласии на повышение арендной платы до 600 рублей за 1 м? арендуемых помещений.

Письмом от 14.07.2024 истец сообщил ответчику о несогласии на указанную ответчиком цену и предложило расторгнуть договор досрочно, не дожидаясь истечения установленного договором 6-месячного срока.

Письмом от 04.08.2023 ответчик сообщил истцу о согласии на досрочное расторжение договора аренды и предложил расторгнуть договор непосредственно после заключения истцом договора аренды с другим арендатором.

После этого 31.12.2023 ответчик освободил занимаемые помещения и предложил истцу подписать акт возврата помещения.

В связи с отказом истца от подписания акта возврата помещения до проведения ответчиком их текущего ремонта, ответчик 05.02.2024, 16.02.2024 и 26.03.2024 повторно направил истцу акт возврата помещения заказной почтой с уведомлением.

Истцом акт возврата помещения не подписан по мотиву невозможности сдачи в аренду помещений без проведения текущего ремонта и организовано проведение независимой оценки стоимости ремонтно-восстановительных работ помещений.

Согласно составленному ООО «ИМА-Ком» отчету № 110/24 от 02.04.2024 стоимость ремонтных работ составила 606 921 рубль.

Полагая, что в результате непроведения ответчиком ремонта помещений и лишения истца возможности сдачи помещений в аренду другим лицам ему причинены убытки в размере стоимости ремонта (606 921 рубль) и стоимости неполученного дохода за период с 01.01.2024 по 07.05.2024 (3 507 096,6 рубля из расчета 800 м? по 900 рублей за 1 м?), истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив материалы и доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

В соответствии со статьям 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии со статьей 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства; убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 названного Кодекса.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 12 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой кодекса Российской Федерации» разъяснил, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, применение гражданско-правовой ответственности по возмещению убытков возможно лишь при наличии одновременно следующих условий: факт причинения убытков, факт противоправного поведения, причинная связь между противоправным поведением и возникшими убытками, а также вина лица, причинившего убытки (его размер). Эти обстоятельства в совокупности образуют состав правонарушения, являющийся основанием для применения гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков. Отсутствие хотя бы одного из названных условий исключает ответственность лица по требованию о возмещении убытков.

В данном случае, из материалов дела следует, что при заключении договора аренды и передаче объекта ответчику стороны в акте приема-передачи указали, что помещения находятся в нормальном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям для административных, коммерческих и иных целей в соответствии с назначением арендуемого объекта.

Также по условиям пункта 2.3.14 договора аренды при возврате объекта аренды ответчик должен передать объект в исправном состоянии с учетом естественного износа в полной сохранности.

При этом согласно отчету об оценке № 110/24 от 02.04.2024 (страница 26 отчета) в ходе осмотра оценщиком не было выявлено каких-либо эксплуатационных дефектов заменяемых элементов отделки, которые, в соответствии с ВСН 53-86 (Р) могли бы послужить основанием для учета износа (устаревания). То есть, помимо косметического ремонта, прочих дефектов на потолке, стенах и полу обнаружено не было. Таким образом, физический износ элементов отделки исследуемого помещения был незначителен и принят оценщиком как 0 %.

Тем самым в ходе судебного разбирательства не нашли подтверждения доводы истца о повреждении ответчиком объекта и приведение его в состояние износа, превышающего естественный износ по сравнению с состоянием на момент передачи объекта ответчику.

В связи с этим, поскольку состояние объекта на момент его освобождения ответчиком было в пределах естественного износа, а обязательств по возврату объекта в лучшем состоянии, чем на момент его принятия, договором на ответчика не возлагалось, суд приходит к выводу о том, что ответчиком обязательства по договору не нарушены, объект аренды не поврежден и оснований для взыскания с ответчика стоимости расходов на проведение текущего (косметического) ремонта помещений не имеется.

Кроме того, по смыслу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не вправе уклоняться от принятия предложенного арендатором исполнения в виде возвращения объекта аренды. Возврат арендатором имущества не в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или не в том состоянии, которое обусловлено договором, не влечет возникновение у арендодателя права отказаться от принятия возвращаемого арендатором имущества. Несоответствие состояния возвращаемого имущества состоянию, в котором оно было получено арендатором, с учетом нормального износа или состоянию, обусловленному договором, может служить основанием для взыскания с арендатора убытков, причиненных использованием имущества в нарушение условий договора, нарушением обязательства, а не основанием для отказа от принятия арендуемого имущества. При этом стороны вправе отразить свои замечания к состоянию имущества при его принятии из аренды после прекращения соответствующего договора.

Из норм статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды здания (сооружения) указанные объекты должны быть возвращены арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Уклонение любой из сторон договора от подписания документа о передаче здания (сооружения) рассматривается как отказ соответственно арендатора от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендодателя – от принятия имущества.

По результатам исследования представленных сторонами доказательств, в том числе переписки сторон, их оценки по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что после фактического расторжения договора аренды и освобождения помещений ответчиком истец (арендодатель) необоснованно уклонился от принятия возвращаемого ответчиком (арендатором) имущества. Ответчик неоднократно предупреждал истца о намерении передать объект аренды по акту о возврате, однако, от приемки имущества истец необоснованно уклоняется.

Следовательно, поскольку основания отказа истца от приемки объекта по акту возврата (непроведение ответчиком косметического ремонта помещений) являются неуважительными, не могут служить основанием для сохранения за ответчиком арендных прав на имущество и непринятия его истцом, оснований для оплаты ответчиком стоимости пользования имуществом после фактического возврата помещений также не имеется.

При таких обстоятельствах в удовлетворении иска следует отказать полностью с отнесением в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебных расходов по делу на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска отказать.

 

Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Дагестан в течение месяца после его принятия.

 

Судья                                                                                                                                  И. С. Гаджимагомедов