ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11 «А», тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности 

и обоснованности решения арбитражного суда, 

не вступившего в законную силу

16 июня 2020 года                                                                                     Дело А55-20981/2019

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2020 года 

Постановление в полном объеме изготовлено  16 июня 2020 года 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Поповой Е.Г., судей Сергеевой Н.В., Засыпкиной Т.С., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области – представителя ФИО2 (доверенность от 26.12.2019 № 12-7345),

от общества с ограниченной ответственностью "Корпус Д" - представителей ФИО3 (доверенность от 17.06.2019), ФИО4 (паспорт),

от третьих лиц - представители не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области 

на решение Арбитражного суда Самарской области от 02 декабря 2019 года по делу № А55-20981/2019 (судья Степанова И.К.), 

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Корпус Д", г. Самара, 

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, 

с участием третьих лиц – Департамента градостроительства городского округа Самара, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, г. Самара, 

о признании незаконными решений, 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Корпус Д" (далее по тексту –заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области (далее – Управление, заинтересованное лицо), с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ, о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, оформленного уведомлением от 30.08.2019 исх. № 63/001/310/2019-2106 об отказе в государственной регистрации соглашения от 27 марта 2019 года о расторжении договора № 828 аренды земельного участка от 15 ноября 2013 года, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Корпус Д» и Департаментом градостроительства городского округа Самара, а также об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества с ограниченной ответственностью «Корпус Д» путем проведения после вступления решения суда в законную силу действий по государственной регистрации соглашения от 27 марта 2019 года о расторжении договора № 828 аренды земельного участка от 15 ноября 2013 года, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Корпус Д» и Департаментом градостроительства городского округа Самара, а также о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, оформленное уведомлением от 30.08.2019 исх. № 63/001/310/2019-2107 об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) – аренда в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0510005:804, находящегося по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Садовая, д.177, площадью 1502 кв.м., об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества с ограниченной ответственностью «Корпус Д» путем проведения после вступления решения суда в законную силу действий по государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) – аренда в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0510005:804, находящегося по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Садовая, д.177, площадью 1502 кв.м.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции привлечены Департамент градостроительства городского округа Самара, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, г. Самара (далее – третьи лица).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 02 декабря 2019 года заявление удовлетворено, признано незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, оформленное уведомлением от 30.08.2019 исх. № 63/001/310/2019-2106 об отказе в государственной регистрации соглашения от 27 марта 2019 года о расторжении договора № 828 аренды земельного участка от 15 ноября 2013 года, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Корпус Д» и Департаментом градостроительства городского округа Самара. Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области вменено в обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества с ограниченной ответственностью «Корпус Д» путем проведения в течение десяти дней с даты вступления решения суда в законную силу действий по государственной регистрации соглашения от 27 марта 2019 года о расторжении договора № 828 аренды земельного участка от 15 ноября 2013 года, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Корпус Д» и Департаментом градостроительства городского округа Самара. Признано незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, оформленное уведомлением от 30.08.2019 исх. № 63/001/310/2019-2107 об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) – аренда в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0510005:804, находящегося по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Садовая, д.177, площадью 1502 кв.м. Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области вменено в обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества с ограниченной ответственностью «Корпус Д» путем проведения в течение десяти дней с даты вступления решения суда в законную силу действий по государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) – аренда в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0510005:804, находящегося по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Садовая, д.177, площадью 1502 кв.м.

В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Самарской области просит суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать, указывая на их необоснованность.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Управления апелляционную жалобу поддержал, просил ее удовлетворить.

Представители Общества в судебном заседании апелляционного суда возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просил суд апелляционной инстанции оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Третьи лица в судебное заседание апелляционного суда не явились, извещены надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции.

На основании статей 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся в судебное заседание третьих лиц, надлежаще извещенных о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы.

Рассмотрев дело в порядке апелляционного производства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как усматривается из материалов дела, 05 апреля 2019 года общество обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области с заявлением №63/001/310/2019-2106 об осуществлении действий по государственной регистрации Соглашения о расторжении договора аренды № 828 от 15 ноября 2013 года в отношении земельного участка с кадастровым номером: 63:01:0510005:804, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Садовая, д. 177.

29 мая 2019 года управление приостановило действия по государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды от 27.03.2019. Основанием для приостановления действий по государственной регистрации в уведомлении указано: согласно п. 1 соглашения договор аренды считается расторгнутым с даты подписания соглашения, то есть с 27.03.2019, однако договор аренды земельного участка заключен на срок до 11.11.2018, следовательно, условие п. 1 соглашения, подразумевающее действие договора аренды после истечения его срока, противоречит требованиям действующего законодательства- т.1 л.д.9.

29 августа 2019 года управлением отказано в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка уведомлением от 30 августа 2019 года исх. № 63/001/310/2019-2106 –т.1 л.д.58-61..

22 мая 2019 года общество обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области с заявлением №63/001/310/2019-2107 об осуществлении действий по государственной регистрации  прекращения ограничения (обременения) – аренда в отношении земельного участка с кадастровым номером: 63:01:0510005:804, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Садовая, д. 177.

29 мая 2019 года управление приостановило действия по государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) – аренда в отношении земельного участка с кадастровым номером: 63:01:0510005:804 ( т.1 л.д.95-96). Основанием для приостановления действий по государственной регистрации в уведомлении указано: на государственную регистрацию вх. №63/001/310/2019-2106 представлено Соглашение Соглашения о расторжении договора аренды № 828 от 15 ноября 2013 года  согласно п. 1 соглашения договор аренды считается расторгнутым с даты подписания соглашения, то есть с 27.03.2019, однако договор аренды земельного участка заключен на срок до 11.11.2018, следовательно, условие п. 1 соглашения, подразумевающее действие договора аренды после истечения его срока, противоречит требованиям действующего законодательства.

30 августа 2019 года Управлением  отказано в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) - аренда в отношении земельного участка (уведомление от 30.08.2019 исх. № 63/001/310/2019-2107) – т.1 л.д. 97-98.

Не согласившись с отказами в государственной регистрации, общество обратилось в арбитражный суд.

В обоснование заявленных требований общество указывает, что для продления срока действия договора на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ заключение нового договора не требуется. 27 марта 2019 года между ООО «Корпус Д» и Департаментом градостроительства городского округа Самара было заключено соглашение о расторжении договора аренды. Оспариваемые решения, оформленные уведомлениями от 30.08.2019 исх. № 63/001/310/2019-2106 и от 30.08.2019 исх. № 63/001/310/2019-2107 об отказе в государственной регистрации, общество считает не соответствующими требованиям Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и нарушающими права и законные интересы общества, поскольку обществом представлены все необходимые документы для совершения регистрационных действий.

Управление считает отказы в государственной регистрации, оформленные уведомлениями от 30.08.2019 исх. № 63/001/310/2019-2106 и от 30.08.2019 исх. № 63/001/310/2019-2107, законными, ссылаясь на положения статей 14, 15, 18, 21 Закона о регистрации, согласно которым, к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав. При этом документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Представленное в качестве основания для осуществления регистрационных действий в орган регистрации прав соглашение от 27.03.2019 о расторжении договора аренды земельного участка от 15.11.2013 № 828, согласно которому ранее заключенный договор аренды считается расторгнутым с 27.03.2019, управление считает несоответствующим требованиям действующего законодательства, т.к. согласно данным Единого государственного реестра недвижимости договор аренды земельного участка был заключен на срок по 11.11.2018 и, таким образом, действие договора прекратилось 11.11.2018. Довод заявителя о продлении договоров аренды в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ управление считает необоснованным, поскольку применение данного положения ст. 621 ГК РФ обусловлено не заключением первоначального договора, а необходимостью урегулирования отношений по истечении срока действия первоначального договора и фактически направлено на заключение иного договора аренды на неопределенный срок, что подтверждается определенным в названии данной статьи предметом регулирования, состоящим в установлении порядка заключения договора аренды на новый срок. Ссылаясь на положения ст. 422 ГК РФ, ст. 39.6 и 39.8 ЗК РФ, с учетом положений п. 3 ст. 3 ЗК РФ, управление указывает на то, что положения ст. 621 ГК РФ относительно преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок не применяются после 01.03.2015 (п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ), в том числе положения указанной статьи ГК РФ в части возобновления договора аренды земельного участка на тех же условиях на неопределенный срок, в случае отсутствия возражений со стороны арендодателя.

Принимая обжалуемый судебный акт, арбитражный суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч.5 ст.200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Как следует из материалов дела, 15 ноября 2013 года между ООО «Корпус Д» (арендатор) и Министерством строительства Самарской области (арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка № 828. По условиям данного договора, арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок, относящийся к категории «земель населенных пунктов», имеющий кадастровый номер 63:01:0510005:804, находящийся по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Садовая, д. 177, площадью 1502 кв.м. Земельный участок предоставлен для завершения строительства бизнес-центра (блок «Д») (пункт 1.2. договора). Срок аренды до 11 ноября 2018 года. По истечении срока действия договора общество продолжило использовать земельный участок в соответствии с его назначением.

Согласно пункту 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры   и   другие    сделки    в    отношении    недвижимого    имущества,  совершенные в соответствии с  законодательством,  действовавшим  в  месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или   ограничение   права    и    обременение    объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ) к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия  представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные данным Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В соответствии с ч.1 ст.21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Стороны договора аренды пришли к соглашению о расторжении договора аренды на основании заявления общества, п. 8.1 договора аренды, п.1 ст. 450 ГК РФ.

Согласно п. 3 Соглашения (л.д. 45) оно является актом приёма-передачи земельного участка с кадастровым номером 63:01:0510005:804, площадью 1502 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Садовая, д.177, от арендатора к арендодателю.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. Действующее законодательство не предусматривает возможность ограничения прав сторон договора заключить соглашение о прекращении договора, за исключением случаев ущемления прав и законных интересов иных лиц (ипотека и т.д.)

Таким образом, в рамках договора аренды арендатор и арендодатель подписали соглашение о расторжении договора аренды на дату фактического прекращения договора. Момент заключения договора и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, по соглашению сторон и фактическим отсутствием предмета договора в пользовании арендатора, договор аренды прекратил свое действие.

В рассматриваемом случае какие-либо ограничения для заключения соглашения о его расторжении в отношении договора аренды отсутствуют. При таких обстоятельствах отказ управления противоречит основным началам гражданского законодательства о свободе договора.

Согласно пункту 1 статьи 17 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ основаниями для государственной регистрации прекращения прав на недвижимое имущество и сделок являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим на момент совершения сделки, а также иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают прекращение прав.

Из материалов дела видно, что на государственную регистрацию были представлены все необходимые документы, отвечающие по форме и содержанию требованиям закона, и достаточные для регистрации соглашения о расторжении договора аренды, а также для государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде аренды земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 17 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных этим законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 Закона о регистрации.

В статье 20 Закона о регистрации содержится исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Указанных в этой статье оснований для отказа в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде аренды земельного участка в данном случае не усматривается.

Исходя из изложенного, оспариваемые решения об отказе в государственной регистрации являются незаконными.

Статьей 621 ГК РФ установлено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок (при условии надлежащего исполнения арендатором  своих обязанностей). При этом согласно ч. 2 данной статьи, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Однако, в данном случае вопрос о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды не является предметом спора.

Кроме того, в абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"  разъяснено, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

В данном случае  договор аренды  земельного участка заключен  15.11.2013,  то есть до вступления в законную силу изменений в ЗК РФ, внесенных Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ.

Основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием (статья 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 6 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с ч.2 ст.201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что у управления отсутствовали законные основания для отказа в государственной регистрации, оспариваемые отказы не основаны на законе и нарушает права и законные интересы заявителя, в связи с чем правомерно  удовлетворил заявленные требования.

Выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют доказательствам, имеющимся в деле, установленным фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм права. 

Сведений, опровергающих установленные по делу обстоятельства и выводы суда, в апелляционной жалобе Управления не имеется. 

Законность оспариваемых отказов, ответчиком не подтверждена.

Нарушений процессуального закона, влекущих безусловную отмену обжалуемого судебного акта, не установлено. 

Оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 02 декабря 2019 года по делу № А55-20981/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий                                                                Е.Г. Попова

Судьи                                                                                                    Н.В. Сергеева

                                                                                                         Т.С. Засыпкина