4218/2017-266379(2) 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52 http://www.spb.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-46411/2016

02 июня 2017 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена 26 мая 2017 года. Полный текст решения изготовлен 02 июня 2017 года. 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:  судьи Герасимовой Е.А.,  

при ведении протокола судебного заседания и аудиопротокола секретарем судебного  заседания ФИО1,  

рассмотрев в судебном заседании дело по иску: 

истец: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТЕЛТА" (место  нахождения: Россия 197101, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, пр-кт КАМЕННООСТРОВСКИЙ  34, ОГРН 

<

***>);  

ответчик: КОМИТЕТ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА  (место нахождения: Россия 191060, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, пр. СМОЛЬНЫЙ 1/Б, ОГРН  

<

***>);  

третьи лица: 

1. АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ФОНД ИМУЩЕСТВА САНКТ-ПЕТЕРБУРГА"  

(место нахождения: Россия 190000, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, пер. ГРИВЦОВА 5); 

2. Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское  

управление инвентаризации и оценки недвижимости» (место нахождения:  

Россия 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего России, д. 1-3, 6-ой подъезд); об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи, 

при участии:  

- от истца: ФИО2 (доверенность от 01.01.2016), ФИО3 (генеральный  директор);  

- от ответчика: ФИО4 (доверенность от 29.12.2016);  - от третьего лица-1: не явился, извещен;  

- от третьего лица-2: ФИО5 (доверенность от 09.01.2017);  

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТЕЛТА" (далее –  Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской  области к КОМИТЕТУ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА  (далее – Комитет) с иском, неоднократно уточненным в ходе судебного заседания в  

порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  (далее – АПК РФ) и окончательно сформулированном в заявлении от 10.02.2017:  

- об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли- продажи нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., д.  34, лит. А, пом. 5-Н, кадастровый номер 78:07:0003083:1109, при реализации  Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с  условием о залоге, изложив пункт 2.1 договора: «Цена продажи Объекта составляет  9 053 000 руб., НДС не облагается»;  

- об обязании зачесть стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества  на величину расходов по реконструкции помещения общей площадью 119,4 кв. м,  находящееся на 1-м подвальном этаже, кадастровый номер 78:07:0003083:1109,  расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Каменоостровский пр., д. 34, в размере  2 937 000 руб. в счет оплаты выкупной цены приобретаемого арендуемого имущества,  указанной в пункте 2.1 договора;  

- об обязании зачесть стоимость величины арендной платы с 2012 года в счет  оплаты выкупной цены приобретаемого арендуемого имущества, указанной в пункте 2.1  договора.  

Кроме того, Общество просит взыскать с Комитета 6000 руб. расходов по уплате  государственной пошлины, 35 000 руб. расходов по оплате экспертизы и 33 280 руб.  расходов на оплату услуг представителя.  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных  требований, относительно предмета спора, привлечены АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО  "ФОНД ИМУЩЕСТВА САНКТ-ПЕТЕРБУРГА" (далее – Фонд имущества) и Санкт- Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление  инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – ГУП «ГУИОН»).  

В отзывах Комитет, Фонд имущества и ГУП «ГУИОН» просят в удовлетворении  заявленных требований отказать.  

В ходе судебного заседания Общество заявило ходатайство о проведении судебной  экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости Объекта.  

Данное ходатайство удовлетворено судом, расходы по оплате экспертизы  возложены на Общество, судом направлены запросы в экспертные учреждения.  

Однако впоследствии Общество отказалось от оплаты экспертизы, сославшись на  то, что рыночная стоимость Объекта подлежит определению по состоянию на 2012 год,  а еще позднее указало в качестве такой даты – 2008 год.  

Оценка данному доводу дана судом в определении об отложении судебного  заседания от 09.01.2017, в котором указано, что оснований для определения рыночной  стоимости по состоянии на 2012 год не имеется, поскольку первое заявление о выкупе  от 26.03.2012 № 1640/12 рассмотрено Комитетом, письмом от 26.03.2012 № 1279/12 в  реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества отказано.  Отказ Комитета от 26.03.2012 № 1279/12 Обществом не оспаривался, что также  подтверждено в ходе настоящего судебного заседания. 23.10.2014 Общество вновь  обратилось с заявлением (последним на данный момент) о выкупе помещения, которое  расценивается судом как новое заявление о реализации преимущественного права.  Следовательно, именно на эту дату (23.10.2014) подлежит определению рыночная  стоимость выкупаемого Объекта. Оснований для определения рыночной стоимости на  2008 год тем более не имеется, поскольку Общество заявления о выкупе в этот период  не подавало и не могло подать, поскольку Федеральный закон № 159-ФЗ «Об  особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной  собственности субъектов Российской федерации или в муниципальной собственности и  арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении  

изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон   № 159-ФЗ) принят только 22.07.2008.  

Несмотря на это, Общество настаивало на определении рыночной стоимости  вначале по состоянию на 2012 год, а затем по состоянию на 2008 год.  

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 22 постановления  Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О  некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об  экспертизе» до назначения экспертизы по ходатайству или с согласия лиц,  участвующих в деле, суд определяет по согласованию с этими лицами и экспертом  (экспертным учреждением) размер вознаграждения, подлежащего выплате за  экспертизу, и устанавливает срок, в течение которого соответствующие денежные  суммы должны быть внесены на депозитный счет суда лицами, заявившими  ходатайство о проведении экспертизы или давшими согласие на ее проведение (часть 1  статьи 108 АПК РФ).  

В случае неисполнения указанными лицами обязанности по внесению на  депозитный счет суда денежных сумм в установленном размере суд выносит  определение об отклонении ходатайства о назначении экспертизы и, руководствуясь  положениями части 2 статьи 108 и части 1 статьи 156 АПК РФ, рассматривает дело по  имеющимся в нем доказательствам.  

Поскольку Общество отказалось от оплаты экспертизы по состоянию на  23.10.2014, а Комитет и ГУП «ГУИОН» не выразили желание ее оплатить, суд  определил в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы отклонить и  рассмотреть дело на основании имеющихся в деле документов.  

В настоящем судебном заседании представитель истца поддержал исковые  требования. Представители Комитета и ГУП «ГУИОН» возражали против исковых  требований по мотивам, изложенным в соответствующих отзывах.  

Фонд имущества, надлежащим образом извещенный о времени и месте  рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, направил в суд ходатайство о  рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.  

Судом на основании материалов дела установлены следующие фактические  обстоятельства.  

На основании договора аренды от 25.01.1996 № 15-А000390 (далее – Договор),  заключенного с Комитетом, АОЗТ «Телта» (правопредшественнику Общества)  предоставлено во временное владение и пользование нежилое помещение 5Н площадью  84,1 кв.м., расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., д. 34/64,  лит. Б.  

Дополнительным соглашением от 05.04.2010 № 9 к Договору продлен срок  действия Договора до 16.10.2013 и уточнены характеристики объекта аренды, а именно:  

- в помещении 5Н площадью 119,4 кв.м. с кадастровым номером 78:7:3083:2:2:17  часть помещения 5Н (ч.п. 1,2) площадью 35,6 кв.м., расположенная на 1 этаже здания  по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., д. 34, лит. А;  

- в помещении 5Н площадью 119,4 кв.м. с кадастровым номером 78:7:3083:2:2:17  часть помещения 5Н (ч.п. 3-12) площадью 83,8 кв. м., расположенная в подвале здания  по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., д. 34, лит. А.  

Общество 23.10.2014 обратилось в Комитет с заявлением о выкупе арендуемого  помещения, ссылаясь на положения Закона № 159-ФЗ.  

Письмом от 07.11.2014 № 10359/14 Комитет отказал в выкупе помещения,  сослался на то, что до заключения Дополнительного соглашения от 05.04.2010 № 9 к  Договору часть испрашиваемого объекта, расположенная на 1 этаже, не находилась во  временном владении и пользовании у Общества на основании договора аренды с  Комитетом.  

Считая названный отказ незаконным, Общество обратилось в Арбитражный суд  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с соответствующим заявлением.  

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 12.05.2015 по делу № А56-87651/2014 признан незаконным отказ Комитета в  реализации Обществом преимущественного права на приобретение нежилого  помещения, суд обязал Комитет принять решение о реализации преимущественного  права Общества на приобретение нежилого помещения в собственность путем издания  распоряжения об условиях приватизации и направления в адрес Общества проекта  договора купли-продажи.  

Комитет издал Распоряжение от 21.04.2016 № 914-рз о продаже Объекта  нежилого фонда по преимущественному праву приобретения по цене 23 000 000 руб.,  определенной на основании отчета ГУП «ГУИОН» № 31-8-0110(003)-2016.  

Фонд имущества с письмом от 05.05.2016 № 1408/30 направил Обществу проект  договора купли-продажи, в пункте 2.1 которого указано: «Цена продажи Объекта  составляет 23 000 000 руб., НДС не облагается».  

Не согласившись с рыночной стоимостью Объекта Общество направило Комитету  и Фонду имущества протокол разногласий, указав цену продажи Объекта 9 053 000 руб.,  определенной по состоянию на 26.03.2012 на основании отчета №  34/2016, выполненного ООО «Аврора Консалтинг Северо-Запад».  

Поскольку разногласия не были урегулированы, Общество обратилось в  арбитражный суд с настоящим иском.  

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства и доводы  сторон в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, суд приходит к следующим  выводам.  

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной  собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и  юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации  государственного и муниципального имущества.  

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной  собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего  предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего  предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом   № 159-ФЗ.  

Статьей 3 названного Закона предусмотрено, что субъекты малого  предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение  имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым  оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной  деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности).  

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ орган государственной  власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления,  уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества,  находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или  муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами  субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях  приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное  право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий,  установленных статьей 3 названного Закона.  

Как установлено судом по делу № А56-87651/2014, у Общества имеется  преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения 5-Н по  адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., д. 34, лит. А, кадастровый номер  

78:07:0003083:1109. В этом случае заключение договора купли-продажи для ответчика  является обязательным.  

При заключении договора купли-продажи стороны не достигли соглашения в  порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьей 445 ГК РФ.  

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при  заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, спорные  условия договора определяются в соответствии с решением суда.  

Предметом спора по данному делу является устранение разногласий по пункту 2.1  договора купли-продажи, касающиеся стоимости выкупаемого нежилого помещения.  

В Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010 и от 25.12.2012  

 № 9785/12 по делу № А46-764/2011 сформулирован следующий подход при  рассмотрении дел об урегулировании разногласий по выкупной стоимости имущества:  

- на основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого  или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого  Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган  заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого  имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны  обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости  арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об  оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты  получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого  имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить  заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный  срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества;  

- в силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или  среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на  приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение  которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной  стоимости выкупаемого имущества;  

- при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна  определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от  субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о  реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на  приобретение арендуемого имущества;  

- при определении выкупной стоимости спорного помещения из нее подлежит  исключению налог на добавленную стоимость (данная правовая позиция также  сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 18.09.2012 № 3139/12).  

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о  достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной  в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта,  указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с  установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора  или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации,  регулирующим оценочную деятельность.  

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 информационного  письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005   № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества,  произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости  объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта  

государственного органа, решения должностного лица или органа управления  юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об  оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа  управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12  Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из  доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Для проверки достоверности и подлинности  отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия  участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной  независимой оценки.  

Как указано выше, ходатайство о проведении судебной экспертизы было заявлено  Обществом, однако впоследствии не реализовано ввиду отказа от ее оплаты.  

В соответствии с пунктом 5 статьи 2 Закона Санкт-Петербурга от 03.12.2008  

 № 748-137 «О предоставлении имущества, находящегося в государственной  собственности Санкт-Петербурга или в муниципальной собственности в Санкт- Петербурге, субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге»  оценка рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося в государственной  собственности Санкт-Петербурга, приобретаемого субъектами малого и среднего  предпринимательства в Санкт-Петербурге при реализации в соответствии с Законом  

 № 159-ФЗ права на его приобретение, осуществляется за счет средств бюджета Санкт- Петербурга.  

В установленном порядке Комитет обеспечил проведение оценки рыночной  стоимости указанного помещения. В соответствии с отчетом об оценке рыночной  стоимости от 24.03.2016 № 31-8-0110(003)-2016, выполненном ГУП «ГУИОН», цена  продажи помещения на 23.10.2014 составляет 23 000 000 руб. Согласно заданию на  оценку, являющемуся приложением № 5 к отчету ГУП «ГУИОН», оценка рыночной  стоимости должна быть определена оценщиком на дату получения Комитетом от  субъекта малого и среднего предпринимательства заявления о реализации  преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Заявление,  представленное в ГУП «ГУИОН» от Комитета, содержало штамп о его получении  Комитетом 23.10.2014.  

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об  оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон  

 № 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная  в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным  Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с  объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской  Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о  достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной  в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в  соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению  сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством  Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.  

Изменение выкупной цены имущества, определенной независимым оценщиком,  возможно в случае признания данной оценки недостоверной. Только признание оценки,  выполненной независимым оценщиком недостоверной, может служить основанием для  обязания органов государственной власти и местного самоуправления произвести  отчуждение имущества по иной цене.  

В рассматриваемом случае Обществом не представлено допустимых  доказательств, которые могли бы опровергнуть определенную ГУП «ГУИОН»  рыночную стоимость Объекта по состоянию на 23.10.2014.  

Отчет об оценке ООО «Аврора Консалтинг Северо-Запад» от 07.04.2016 

 № 34/2016 таким доказательством не является, поскольку выполнен на иную дату (по  состоянию на 26.03.2012), которая отличается от даты оценки в отчете ГУП «ГУИОН»  (23.10.2014) более чем на два с половиной года. Учитывая динамику рынка  недвижимости, отчет, представленный истцом, не может служить доказательством,  опровергающим достоверность отчета ГУП «ГУИОН» по состоянию на 23.10.2014,  следовательно, не может служить допустимым доказательством по делу.  

Поскольку рыночная стоимость Объекта, определенная ГУП «ГУИОН» в отчете от  24.03.2016 № 31-8-0110(003)-2016, не оспорена, доказательств, свидетельствующих об  иной рыночной стоимости Объекта по состоянию на 23.10.2014, материалы дела не  содержат, суд считает возможным урегулировать разногласия по пункту 2.1 договора,  установив цену продажи Объекта в размере 23 000 000 руб.  

В отношении требования Общества об обязании зачесть стоимость величины  арендной платы с 2012 года в счет оплаты выкупной цены приобретаемого арендуемого  имущества, указанной в пункте 2.1 договора, суд указывает следующее.  

Правовая позиция по вопросу прекращения обязанности по уплате арендной платы  арендатором имущества, впоследствии приобретшим его в собственность, изложена в  пунктах 5 и 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил  Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».  

Так, обязанность арендатора по внесению арендных платежей прекращается с  момента перехода к арендатору права собственности на арендуемое помещение.  

Зачет арендных платежей, уплаченных после обращения арендатора с заявлением  о выкупе имущества, в счет выкупной стоимости помещения законом не предусмотрен.  

Таким образом, основания для зачета арендной платы с 2012 года, внесенной на  основании действующего договора аренды, в счет выкупной цены приобретаемого  Объекта, отсутствуют, в связи с чем требование в этой части является необоснованным  и не подлежащим удовлетворению.  

В отношении стоимости неотделимых улучшений суд отмечает следующее.  

В соответствии с частью 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых  улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого  арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия  арендодателей.  

В целях применения указанной нормы Закона № 159-ФЗ необходимо установить  факт осуществления неотделимых улучшений и наличие на это согласия арендодателя.  

В рамках дела № А56-87651/2014 судом установлено, что первоначально  помещение 5-Н площадью 89,1 кв.м. было получено Обществом по Ордеру № 126 в  1990 году для использования под магазин, после чего силами Общества в  установленном законом порядке реконструировалось, площадь помещения увеличилась  до 128 кв.м.  

04.10.1996 Общество письмом № 33 обратилось к Главе Администрации  Петроградского района за разрешением строительства вспомогательного помещения и  реконструкции помещения подвала 5Н.  

Распоряжением Администрации Петроградского района от 30.10.1996 № 554-р  Обществу разрешена реконструкция нежилого помещения 5Н по Каменноостровскому  пр., 34 с устройством торговых залов в двух уровнях; утвержден Акт государственной  комиссии от 01.10.1996 о приемке реконструированного нежилого помещения 5Н в  эксплуатацию.  

В названном распоряжении Администрация Петроградского района подтвердила,  что работы по реконструкции нежилого помещения 5Н, бывшей котельной, по  Каменноостровскому пр., 54, под магазин, с устройством торговых залов в двух уровнях  

и отдельного входа со стороны Каменноостровского пр. выполнены Обществом за счет  собственных средств на основании разработанной проектно-сметной документации,  согласованной в установленном порядке.  

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные  вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее  рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом  другого дела, в котором участвуют те же лица.  

Обстоятельства, установленные решением суда по делу № А56-87651/2014, имеют  преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора и не подлежат  повторному доказыванию.  

Таким образом, материалами дела подтверждается, что Обществом проведена  реконструкция помещения 5Н за счет собственных средств, которая в установленном  законом порядке была согласована.  

Однако при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная  стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений,  произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость  этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их  фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.  

В рассматриваемой ситуации рыночная стоимость Объекта определена судом на  основании отчета ГУП «ГУИОН» по состоянию на 23.10.2014, в то же время стоимость  неотделимых улучшений на эту же дату ГУП «ГУИОН» не определялась, равно как и не  определялась по состоянию на 2012 год ООО «Аврора Консалтинг Северо-Запад» в  отчете, который представлен истцом.  

Таким образом, суд при категорической позиции Общества и неоплате экспертизы  лишен возможности определить стоимость неотделимых улучшений по состоянию на  23.10.2014, что делает невозможным проведение зачета, поскольку не представляется  возможным установить сумму, которая подлежит зачету.  

При этом суд обращает внимание, что сложившаяся ситуация вызвана  исключительно поведением Общества в ходе судебного процесса.  

В соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут  риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных  действий.  

Суд считает, что именно Общество должно нести последствия совершения им тех  действий, которые имели место в ходе судебного заседания. В данном случае  последствием таких действий является отказ в проведении зачета стоимости  неотделимых улучшений по причине отказа Общества от оплаты экспертизы по  состоянию на 23.10.2014. Кроме того, такая стоимость не определялась истцом и по  состоянию на 2012 год (то есть изначально требования не были документально  подтверждены).  

Принимая во внимание изложенное, отказ Общества от оплаты экспертизы, о  которой он сам ходатайствовал, что привело к значительному затягиванию судебного  процесса, учитывая, что суд лишен возможности вынести решение об отказе в иске  полностью (о чем просил истец в судебном заседании) при заявлении требования об  урегулировании разногласий (статья 173 АПК РФ), суд приходит к выводу, что по  данному делу возможно урегулировать разногласия, касающиеся цены продажи Объекта  (без стоимости неотделимых улучшений), в остальной части в удовлетворении  заявленных требований следует отказать.  

Расходы по уплате государственной пошлины, по оплате экспертизы (вне рамок  судебного заседания) и расходы на оплату услуг представителя (которые документально  в полном объеме не подтверждены) суд полностью относит на Общество в порядке  части 2 статьи 111 АПК РФ.  

Поскольку при оглашении резолютивной части от 26.05.2017 судом допущена  оговорка (ошибочно указано) на зачет стоимости неотделимых улучшений, с учетом  изложенных обстоятельств, указанная оговорка подлежит исправлению настоящим  судебным актом применительно к статье 179 АПК РФ.  

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской  области  

решил:

урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом имущественных  отношений Санкт-Петербурга и обществом с ограниченной ответственностью «Телта»,  при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: Санкт- Петербург, Каменноостровский пр., д. 34, лит. А, пом. 5-Н, кадастровый номер  78:07:0003083:1109, при реализации преимущественного права на приобретение  арендуемого имущества с условием о залоге, изложив пункт 2.1 договора: «Цена  продажи Объекта составляет 23 000 0000 руб., НДС не облагается».  

В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказать. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный  суд в течение месяца со дня принятия.  

Судья Е.А. Герасимова