ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А81-9355/2021

24 июня 2022 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  21 июня 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  24 июня 2022 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Грязниковой А.С.

судей Воронова Т.А., Краецкой Е.Б.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3404/2022) индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округ от 05.03.2022 по делу № А81-9355/2021 (судья Максимова О.В.) по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю Лесик Лесе Валерьевне (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о расторжении договора аренды и взыскании 150 000 руб., 

при участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3 (доверенность от 15.07.2020№ 86АА),

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, предприниматель ФИО2) обратилась в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Лесик Лесе Валерьевне (далее – ответчик, предприниматель ФИО4) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 04.12.2018 № 10 с 05.05.2021 и взыскании обеспечительного платежа в сумме 150 000 руб.

Решением от 05.03.2022 Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа отказал в удовлетворении исковых требований.

Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель ФИО2 обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что не согласен с вынесенным решением в полном объеме, полагает, что оно не основано на законе, противоречит материалам дела и не соответствует фактическим обстоятельствам.

Предприниматель ФИО4 в представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве на апелляционную жалобу не согласилась с доводами жалобы, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Определением от 02.06.2022 судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы отложено на 21.06.2022. Информация об отложении размещена в информационном ресурсе Картотека арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru/).

Суд апелляционной инстанции предложил предпринимателю ФИО4 представить пояснения по вопросу о дате прекращения договорных отношений с учетом позиции, заявленной при рассмотрении дела № А81-6493/2021, а также сведения о наличии на дату прекращения арендных отношений задолженности по арендной плате с приложением расчета задолженности.

До начала судебного заседания 15.06.2022 от предпринимателя ФИО4 поступили письменные пояснения с приложением дополнительных документов (условный расчет задолженности, уведомление от 23.06.2021 № 9/06 об отказе от договора аренды, отчет об отслеживании почтового отправления ED180535631RU), данные письменные объяснения, дополнительные документы приобщены судом апелляционной инстанции к материалам дела в порядке статей 81, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В пояснениях предприниматель ФИО4 указала следующее: получив от истца уведомление о расторжении договора от 05.04.2021, ответчик направил письменный ответ от 08.04.2021, в котором указал, что досрочное расторжение договора не соответствует её интересам; уведомление от 13.04.2021 о возврате арендованного нежилого помещения от 20.04.2021, ответчиком получено, 16.04.2021 направлен ответ об отказе в принятии нежилого помещения, поскольку отсутствует соглашение о досрочном расторжении договора; предложений расторгнуть договор аренды, либо проект соглашения о досрочном расторжении договора от истца не поступало; арендная плата за май 2021 в установленный срок от истца не поступила, в связи с чем ответчик направил истцу претензию о погашении задолженности, предупреждение, а после уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды, в связи с допущенной просрочкой по внесению арендных платежей; истец правом на односторонний отказ от договора не обладает, договорные отношения между сторонами прекратились 28.06.2021. 

От предпринимателя ФИО2 также поступили заявления (дополнительные пояснения), в которых указано следующее: суд первой инстанции оставил без внимания письма с просьбой снизить размер арендной платы от 24.05.2019, и предыдущего собственника в адрес истца о согласии на сдачу в субаренду от 05.06.2019, что подтверждает невозможность истца оплачивать арендные платежи с 2019 года; ответчик препятствовал расторжению договора, намерено создавая на стороне истца задолженность по арендным платежам.

Податель жалобы также ходатайствовал о приобщении к материалам дела Выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) согласно которой, 23.08.2021 ответчик зарегистрировал договор аренды на спорное нежилое помещение, сроком действия с 01.08.2021.

Указанные документы приобщены судом апелляционной инстанции к материалам дела в порядке статей 81, 268 АПК РФ.

Предприниматель ФИО4, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечила, ходатайствовала о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие её представителя, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителя ответчика.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель предпринимателя ФИО2 поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе и дополнительных пояснениях, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, письменные пояснения сторон, заслушав явившегося в судебное заседание представителя истца, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 04.12.2018 между индивидуальным предпринимателем ФИО5 (арендодатель) и предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 10 (далее – договор), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование за плату нежилое помещение, расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

...> находящееся на первом этаже, общей площадью 94 кв.м, кадастровый номер: 89:11:020303:2324 (далее – объект, нежилое помещение). 

В пункте 2.1 договора стороны установили, что объект передается по акту приема-передачи (Приложение № 2). 

Согласно пункту 2.2 договора, с момента подписания акта приема-передачи объект считается переданным арендодателем и принят арендатором. 

Срок действия договора составляет 5 лет с 04.12.2018 по 03.12.2023 (пункт 3.1).

Стороны установили порядок расчетов и арендную плату в разделе 4 договора.

В пункте 4.1 договора указано, что аренды арендная плата за пользование объектом состоит из базовой арендной платы и переменной части арендной платы.

Базовая арендная плата устанавливается в сумме 150 000 руб. за один месяц (пункт 4.2 договора).

В пункте 4.3 договора указано, что базовая арендная плата уплачивается арендатором до 10 числа каждого месяца, путем перечисления суммы на расчетный счет арендодателя.

Согласно пункту 4.12 арендатор обязан не позднее 31.01.2019 внести на расчетный счет арендодателя обеспечительный взнос в сумме 150 000 руб. Данная сумма является одной из обеспечительных мер в случае возникновения у арендодателя обоснованных претензий к арендатору по состоянию возвращаемого объекта.

При прекращении действия договора, в том числе в случае его досрочного расторжения, арендная плата уплачивается арендодателю до момента подписания сторонами акта приема-передачи (возврата) объекта включительно (пункт 4.11 договора).

В разделе 8 договора сторонами установлены основания для досрочного расторжения договора. 

Порядок изменения и расторжения договора предусмотрен в разделе 9 договора.

В связи со сменой собственника спорного объекта, 27.01.2020 между сторонами заключено дополнительное соглашение №, в котором указано, что все права и обязанности арендодателя перешли к новому собственнику – предпринимателю ФИО4 

Истец указал, что в связи с нерентабельностью арендованных помещений и снижающейся выручкой им было принято решение о расторжении договора. 

05.04.2021 истец направил ответчику уведомление № 19 о расторжении договора аренды, в котором уведомила ответчика о намерении расторгнуть договор с 05.05.2021.

08.04.2021 ответчик направил истцу письмо № 2/04, в котором указал, что получил на электронную почту уведомление о расторжении договора аренды, которое, по его мнению, не является предложением расторгнуть договор, обращая внимание на тот факт, что до направления предложения о расторжения договора сторонам необходима встреча для обсуждения возникшей ситуации. 

В свою очередь 13.04.2021 истец направил ответчику уведомление о возврате арендуемого помещения, указав срок, время и место освобождения истцом нежилого помещения (20.04.2021). 

Истец указал, что ответчик проигнорировал уведомление истца о возврате арендуемого помещения, не явился для приемки объекта и подписания акта приема-передачи.

20.04.2021 истец составил акт приема-передачи нежилого помещения по договору аренды от 04.12.2018 № 10 в присутствии свидетелей и ведении фотосъемки, который с двумя комплектами ключей направил ответчику.

23.04.2021 ответчик направил истцу претензию № 8/04 о задолженности по договору аренды в сумме 150 000 руб., а также уплаты пени за нарушение условий договора в сумме 19 500 руб. 

05.05.2021 истец направил ответчику претензию № 29, в которой указал, что договор аренды расторгнут с 20.04.2020, в связи с чем просит вернуть обеспечительный платеж в сумме 150 000 руб.

20.05.2021 ответчик направил истцу претензию № 4/05, с требование оплатить задолженность по базовой арендной плате, переменной части арендной платы, а также пени.

03.06.2021 ответчик направил истцу предупреждение о необходимости исполнения обязательств в разумный срок №2/06, указав, что задолженность по договору составляет 202 241 руб. 64 коп.

Истец полагает, что имеет право на односторонний отказ от договора, с момента получения ответчиком уведомления об отказе от договора – 05.05.2021, договор считается расторгнутым без оформления соглашения о его расторжении. 

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 450, 606, 607, 619, 620, 650, 655 Гражданского  кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), условиями договора, установив, что у истца отсутствует право на односторонний немотивированный отказ от исполнения договора, доводы истца о нерентабельности аренды спорного объекта относятся к рискам предпринимательской деятельности истца, досрочное расторжение договора в порядке пункта 9.5 договора истцом не инициировалось, соглашение о расторжении договора ответчику не направлялось, проект соглашения о расторжении договора в материалы дела не представлен, в связи с чем признал исковые требования истца необоснованными и отказал в их удовлетворении.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Правоотношения сторон регулируются нормами параграфов 1 и 4 главы 34 ГК РФ (общие положения об аренде, аренда зданий сооружений), раздела III части первой ГК РФ (общие положения об обязательствах), а также условиями договора.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Сторонами подписан договор аренды нежилого помещения от 04.12.2018  № 10, па акту приема-передачи от 04.12.2018 нежилое помещение передано арендатору.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1).

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2).

В данном случае истец, ссылаясь на уведомление от 05.04.2021 № 19 (л.д. 25) о намерении расторгнуть договор с 05.05.2021, просит в иске расторгнуть договора с 05.05.2021, то есть, по сути, истец просит признать состоявшимся отказ арендатора от договора и в связи с этим – договор расторгнутым с 05.05.2021.

Между тем, как верно указал суд первой инстанции, ни нормами ГК РФ, ни положениями договора арендатору не предоставлено право на односторонний отказ от договора.

В связи с чем, оснований для вывода о том, что договора прекратился с 05.05.2021 в связи с отказом от него арендатора, не имеется.

Ссылка подателя апелляционной жалобы на уведомление от 24.09.2019 в адрес предыдущего арендодателя с предложением о снижении арендной платы не может рассматриваться как основание для отказа арендатора договора, заявленного в 2021 году.

Действительно, в силу части 4 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ) арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности. В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 ГК РФ.

Предприниматель ФИО2 с учетом основного вида деятельности – 47.73 торговля розничная лекарственными средствами в специализированных магазинах (аптеках) подпадает под критерии части 4 статьи 19 Закона 98-ФЗ.

Между тем, спора между сторонами о размере арендной платы не имеется, доводов о неправомерном не снижении размера арендной платы арендатором не заявлено.

При этом, правом на односторонний отказ в указанный в части 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ срок (не позднее 01.10.2020) предприниматель ФИО2 не воспользовалась.

Кроме того, из письма от 24.05.2019 № 71 следует, что арендатор просил снизить размер арендной платы только на период с 01.06.2019 по 31.08.2019.

Иных обращений в адрес арендодателя с просьбой о снижении размера арендной платы, в том числе в 2020 году в период до 01.10.2020, в материалах дела не имеется.

С учетом изложенного, оснований для признания договора расторгнутым с 05.05.2021 не имеется.

Согласно пункту 4.12 арендатор обязан не позднее 31.01.2019 внести на расчетный счет арендодателя обеспечительный взнос в сумме 150 000 руб. Данная сумма является одной из обеспечительных мер в случае возникновения у арендодателя обоснованных претензий к арендатору по состоянию возвращаемого объекта. В случае отсутствия таких претензий арендодатель возвращает указанную сумму в полном объеме на расчетный счет арендатора в течение 5 дней со дня подписания акта приема-передачи объекта от арендатора к арендодателю.

Обеспечительный взнос уплачивается также в целях обеспечения исполнения обязательств по договору.

Таким образом, возврат обеспечительного платежа осуществляется при прекращении договорных отношений, отсутствии у арендодателя претензий к состоянию возвращаемого объекта, а также при надлежащем исполнении арендатором обязательств по договору.

В данном случае, принимая во внимание представленные суду апелляционной инстанции доказательства, договор аренды на дату рассмотрения дела судом первой инстанции (март 2022 года) прекращен.

Так уведомлением от 23.06.2021 № 9/06 арендодатель отказался от договора аренды в одностороннем порядке, в связи с допущенной арендатором просрочкой внесения арендной платы более чем на 30 дней. 

Кроме того, согласно представленной суду апелляционной инстанции выписке из ЕГРН, в отношении спорного помещения зарегистрировано обременение в виде аренды от 23.08.2021 в пользу ООО «Витацентр».

Соответственно, имеются основания для рассмотрения вопроса о возврате обеспечительного платежа.

Согласно позиции арендодателя, изложенной в письменных пояснениях в суде апелляционной инстанции, у арендодателя имеется задолженность по арендной плате в части базовой части за май 2021 года в сумме 150 000 руб., а также за июнь 2021 года в сумме 150 000 руб.

С учетом того, что суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что прекращение договора аренды с 05.05.2021 в связи с односторонним отказом арендатора от договора не состоялось, доказательств расторжения договора ранее, чем заявил отказ от договора арендодатель (уведомление от 23.06.2021), в материалах дел не имеется, то у арендатора имеется обязанность по внесению арендной платы за май 2021 года и июнь 2021 года до даты прекращения договора в связи отказом от него арендодателя.

При этом фактическое освобождение арендатором помещения при действующем договоре аренды не освобождает его от внесения арендной платы (пункт 13 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Доказательств внесения арендатором арендной платы за май и июнь 2021 года в материалах дела не имеется.

Кроме того, вступивших в законную силу судебных актов о взыскании данной задолженности также не имеется.

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 08.04.2022 по делу № А81-6493/2021 в удовлетворении иска предпринимателя ФИО4 к предпринимателю ФИО2 о взыскании 300 000 руб. долга по базовой арендной плате за период май-июнь 2021 года, 321 000 руб. пени за нарушение срока внесения базовой арендной платы, 31 301, 26 руб. долга по переменной части арендной платы за период апрель-июнь 2021 года, 25 607, 54 руб. пени за нарушение срока внесения переменной части арендной платы по договору аренды нежилого помещения № 10 от 04.12.2018; 145 000 руб. за пользования объектом после прекращения договора аренды, за период с 01.07.2021 по 29.07.2021.

При изложенных обстоятельствах, учитывая положения пункта 4.12 договора, основания для возврата обеспечительного платежа в сумме 150 000 руб., составляющего стоимость ежемесячной базовой арендной платы, не имеется.

Основания для применения положений статьи 10 ГК РФ, вопреки доводам апелляционной жалобы отсутствуют.

В данном случае отказ арендодателя от досрочного расторжения договора по инициативе арендатора злоупотреблением признаваться не может, поскольку, заключая такой договор, он рассчитывал на получение арендной платы за определенный период времени, что не противоречит разумному поведению в сфере предпринимательских отношений.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округ от 05.03.2022 по делу № А81-9355/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.С. Грязникова

Судьи

Т.А. Воронов

 Е.Б. Краецкая