ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. 8 (87934) 6-09-16, факс: 8 (87934) 6-09-14

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки                                                                                  Дело № А63-15101/2017

25.12.2019        

Резолютивная часть постановления объявлена 23.12.2019 

Полный текст постановления изготовлен  25.12.2019 

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Белова Д.А., судей: Афанасьевой Л.В., Марченко О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,  при участии в судебном заседании представителя АО «Терский» ФИО2 по доверенности от 01.03.2019, представителя администрации Буденновского муниципального района Ставропольского края ФИО3 по доверенности от 09.01.2019, представителя общества с ограниченной ответственностью агрофирмы «Луч» - ФИО4 (доверенность от 06.06.2019), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы акционерного общества «Терский» и администрации Буденновского муниципального района Ставропольского края на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.03.2019 по делу № А63-15101/2017,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Ставропольского края обратилось АО «Терский» (далее - общество) с иском к ООО агрофирме «Луч» (далее - агрофирма) и администрации Буденновского муниципального района Ставропольского края (далее - администрация) с требованиями (с учетом уточнения):

- признать отсутствующим право аренды агрофирмы на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 12626000 кв.м пастбищ, входящих в состав единого землепользования фонда перераспределения и являющегося частью земельного участка с кадастровым номером 26:20:000000:183 по договору № 2 от 01.10.2013 уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения № 46 от 19.02.2008;

-признать отсутствующим право аренды ООО «Хлеб» вышеуказанного земельного участка по договору № 2 от 14.04.2011 уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения № 46 от 19.02.2008;

-признать отсутствующим право аренды ООО «Терский» вышеуказанного земельного участка по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения № 46 от 19.02.2008;

-признать недействительным договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 46 от 19.02.2008 (регистрационная запись 26 -26-21/006/2008-494 от 18.04.2008) и применить последствия его недействительности;

-признать постановление главы администрации Буденновского муниципального района Ставропольского края от 12.12.2007 № 509 недействительным с момента издания.

Решением суда от 03.05.2018, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2018, иск удовлетворен в части признания недействительным договора аренды № 46 от 19.02.2008 и применения последствий его недействительности в виде обязания агрофирмы возвратить администрации части земельного участка с кадастровым номером 26:20:000000:183 с учетными номерами: № 34 площадью 4 234 000 кв.м, № 35 площадью 2 004 000 кв.м, № 36 площадью 1 207 000 кв.м, № 37 площадью 547 000 кв.м, № 38 площадью 3 020 000 кв.м, № 39 площадью 236 000 кв.м, № 40 площадью 371 000 кв.м, № 41 площадью 1 007 000 кв.м; в остальной части в удовлетворении требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.01.2018 решение Арбитражного суда Ставропольского края от 03.05.2018 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2018 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

При новом рассмотрении дела решением от 28.03.2019 признано недействительными постановление главы администрации Буденновского муниципального района Ставропольского края от 12.12.2007 № 509 и договор № 46 от 19.02.2008 аренды частей земельного участка с кадастровым номером 26:20:000000:183, зарегистрированный управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 18.04.2008 за номером 26-26-21/006/2008-494, в части следующих частей земельного участка с кадастровым номером 26:20:000000:183: 1) площадью 14 544 кв.м, 2) площадью 11 231 кв.м, 3) площадью 17 006 кв.м, 4) площадью 8 092 кв.м, 5) площадью 12 1699 кв.м, 6) площадью 44 073 кв.м, с определенными координатами границ.

В остальной части в удовлетворении требований отказано.

В апелляционной жалобе общество просит отменить решение суда от 28.03.2019 и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В отзыве на апелляционную жалобу Агрофирма просила оставить решение суда без изменения, полагает, что суд первой инстанции правильно установил все юридически значимые обстоятельства по делу и применил нормы права, подлежащие применению.

В судебном заседании представитель общества поддержал апелляционную жалобу.

Представитель администрации в судебном заседании возражал против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просил оставить решение суда без изменения. 

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ  в отсутствии иных лиц, надлежащим образом извещенных о дате и месте проведения судебного заседания.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев повторно дело по апелляционной жалобе в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, изучив и оценив в совокупности материалы дела, находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене, апелляционную жалобу – удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается следующее.

Совхозу «Терский» постановлением главы администрации Буденновска и Будённовского района № 2002 от 02.12.1992 «О разграничении земель совхоза "Терский" по видам собственности и землепользователям» были переданы в аренду 2885 га пашни и 1851 га пастбищ сроком на 5 лет.

В соответствии с решением учредительного общесовхозного собрания сельскохозяйственного предприятия совхоза «Терский» от 26.01.1993 совхоз «Терский» реорганизован путем преобразования в сельхозпредприятие совхоз «Терский», зарегистрированное постановлением главы администрации города Буденновска и Буденновском района Ставропольского края № 980 от 24.06.1993. Этим же собранием утвержден и указанным постановлением зарегистрирован Устав СХП совхоза «Терский», в соответствии с пунктом 1.1 которого организационно-правовая форма предприятия – акционерное общество закрытого типа.

На основании плана реорганизации совхоза «Терский» и акта приема-передачи от 03.03.1993, в результате реорганизации совхоза «Терский» в сельхозпредприятие совхоз «Терский» передано недвижимое имущество (в том числе здания общественного назначения, здания животноводства и растениеводства, прочие здания и сооружения).

Согласно экспликации земель сельхозпредприятий, организаций и граждан по состоянию на 01.01.2000, составленной комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, за СХП совхоз «Терский» числилось в аренде - 2985 га пашни, в пользовании - 1845 га пастбищ.

В Единый государственный реестр юридических лиц 03.10.2002 внесена запись о юридическом лице - акционерном обществе закрытого типа «Совхоз Терский», созданном до 01.07.2002, которому присвоен основной государственный регистрационный номер 

<

***>. В сведениях о регистрации до 01.07.2002 при создании юридического лица путем реорганизации указаны дата и номер регистрации - 24.06.1993 № 980.

При этом, наименование АОЗТ «Совхоз Терский» изменено на АО «Терский», а затем - АО «Терский» (Устав общества от 08.04.2016).

Согласно постановлению главы муниципального образования Терского сельсовета Буденновского района Ставропольского края от 12.12.2005 № 36 утверждены площади земель, включенных в фонд перераспределения в границах землепользования АО «Терский», общей площадью 6846,5 га, в том числе сельскохозяйственных угодий - 6741,8 га, из них пашни - 5044,6 га, пастбищ - 1697,2 га, древесно-кустарниковых насаждений - 49,6 га, под дорогами и прогонами - 52,3 га, прочих земель - 2,8 га.

На государственный кадастровый учет 23.06.2007 поставлен земельный участок с кадастровым номером 26:20:0:0183 (в настоящее время кадастровый номер имеет структуру - 26:20:000000:183) общей площадью 68465000 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, местоположение: Ставропольский край, Буденновский район, в границах землепользования АО «Терский» (кадастровый паспорт от 19.02.2008 № 20-02/08-0355).

Земельный участок с кадастровым номером 26:20:0:0183 представляет собой единое землепользование, в границах которого учтены части, в том числе части с учетными номерами № 034 площадью 4234000 кв.м, № 035 площадью 2004000 кв.м,                   № 036 площадью 1207000 кв.м, № 037 площадью 547000 кв.м, № 038 площадью 3020000 кв.м, № 039 площадью 236000 кв.м, № 040 площадью 371000 кв.м, № 041 площадью 1007000 кв.м.

Согласно заявке № 54 от 26.07.2007, поданной в администрацию, АО «Терский» просило предоставить в аренду земельный участок общей площадью 1262,6 га (пастбища) сроком на 10 лет из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения с кадастровым номером единого землепользования 26:20:0:0183 включающие: 37,1 га в кадастровом квартале 26:20:09401 (что соответствует части № 40), 23,6 га в квартале 26:20:090903 (что соответствует части № 39), 302 га в квартале 26:20:090401 (что соответствует части № 38), 100,7 га в квартале 26:20:090301 (что соответствует части № 41), 54,7 га в квартале 26:20:090301 (что соответствует части № 37), 321,1 га в квартале 26:20:090101 (что соответствует частям №№ 35 и 36), 423,4 га в квартале 26:20:090101 (что соответствует части № 34).

Администрацией в газете «Вестник Прикумья» от 10.11.2007 № 89 (11862) размещено объявление о возможном предоставлении в аренду земельного участка площадью 12 626 000 кв.м пастбищ, расположенного в границах землепользования АО «Терский», кадастровый номер единого землепользования - 26:20:0:0183. В публикации в графе «сведения о заявителях» указано АО «Терский».

Постановлением главы администрации Буденновского муниципального района Ставропольского края от 12.12.2007 № 509 с указанием на отсутствие иных заявлений в течение месяца с момента опубликования вышеуказанного сообщения земельный участок площадью 12 626 000 кв.м пастбищ, входящих в состав единого землепользования фонда перераспределения и являющихся частью земельного участка с кадастровым номером 26:20:0:0183, предоставлен в аренду ООО «Терский» для производства сельскохозяйственной продукции сроком на 15 лет.

В соответствии с данным постановлением между администрацией и ООО «Терский» заключен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения № 46 от 19.02.2008, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 12626000 кв.м. пастбищ, в том числе: 4234000 кв.м пастбищ с учетным номером части 034, 2004000 кв.м пастбищ с учетным номером части 035, 1207000 кв.м пастбищ с учетным номером части 036, 547000 кв.м пастбищ с учетным номером части 037, 3020000 кв.м пастбищ учетным номером части 038, 236000 кв.м пастбищ с учетным номером части 039, 371000 кв.м пастбищ с учетным номером части 040, 1007000 кв.м пастбищ с учетным номером части 041, входящие в состав единого землепользования фонда перераспределения и являющихся частью земельного участка с кадастровым номером 26:20:000000:183 общей площадью 68 465 000 кв.м.

Указанный  договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 18.04.2008 за номером 26-2621/006/2008-494.

Согласно договору № 2 от 14.04.2011 уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения № 46 от 1 9.02.2008 ООО «Терский» передало ООО «Хлеб» право аренды указанных частей земельного участка с кадастровым номером 26:20:000000:183. Перенайм зарегистрирован в ЕГРП 22.04.2011 за номером 26-2607/012/2011-541.

ООО «Хлеб» по договору № 2 от 01.10.2013 уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения № 46 от 19.02.2008 передало ООО агрофирме «Луч» право аренды указанных частей земельного участка. Уступка прав и обязанностей по договору аренды агрофирме зарегистрирована в ЕГРП 06.12.2013 за номером 26-26-07/022/2013-730.

В последующем ООО «Терский» прекратило деятельность юридического лица в связи с его ликвидацией, запись о чем внесена в ЕГРЮЛ 19.03.2013.

ООО «Хлеб» прекратило деятельность юридического лица в связи с исключением из ЕГРЮЛ на основании пункта 2 статьи 21.1 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ, запись о чем внесена в ЕГРЮЛ 11.03.2014.

В соответствии с представленными в материалы дела доказательствами истцу принадлежит ряд объектов право собственности на которые зарегистрировано на основании акта приёма-передачи недвижимого имущества, передаваемого в процессе реорганизации совхоза «Терский» реорганизованному в сельхозпредприятие совхоз «Терский» от 03.03.1993, в том числе:

- контора площадью 140,8 кв.м, год постройки 1988, кадастровый номер 26:20:090201:23 (регистрационная запись № 26:20:090201:23-26/003/2017-1 от 04.05.2017);

- столовая площадью 151,5 кв.м, год постройки 1986, кадастровый номер 26:20:090201:25 (регистрационная запись № 26:20:090201:25-26/003/2017-1 от 04.05.2017);

- дом животновода площадью 132,4 кв.м, кадастровый номер 26:20:000000:4900 (регистрационная запись № 26:20:000000:4900-26/003/2017-1 от 21.04.2017);

- зерносклад площадью 1539,5 кв.м, кадастровый номер 26:20:000000:4928 (регистрационная запись № 26:20:000000:4928-26/003/2017-1 от 27.04.2017);

- сторожка площадью 17,1 кв.м, год постройки 1995, кадастровый номер 26:20:090601:83 (регистрационная запись № 26:20:090601:83-26/003/2017-1 от 26.06.2017);

- диспетчерская площадью 12,8 кв.м, год постройки 1995, кадастровый номер 26:20:000000:4926 (рег. запись № 26:20:000000:4926-26/003/2017-1 от 26.06.2017);

- баня площадью 100,8 кв.м, кадастровый номер 26:20:090201:26 (регистрационная запись № 26:20:090201:26-26/003/2017-1 от 04.05.2017);

- дом животновода площадью 129,9 кв.м., кадастровой номер 26:20:000000:4892 (регистрационная запись № 26:20:000000:4892-26/003/2017-1 от 04.05.2017);

- кошара № 10 площадью 1567,2 кв.м., кадастровый номер 26:20:000000:4950 (регистрационная запись № 26:20:000000:4950-26/003/2017-1 от 25.06.2017).

Согласно заключению кадастрового инженера ФИО5, от 22.06.2017, 12.07.2017, 27.07.2017 и 12.02.2018, согласно которым выявлен ряд пересечений подлежащих образованию земельных участков под объектами недвижимости истца с границами учетных частей 26:20:000000:183/36, 26:20:000000:183/35, 26:20:000000:183/41 земельного участка единого землепользования 26:20:000000:183. В пределах указанных частей земельного участка расположены объекты недвижимого имущества,   принадлежащие на праве собственности истцу (26:20:000000:4900, 26:20:000000:4928, 26:20:000000:4892, 26:20:000000:4950, 26:20:000000:4926, 26:20:090601:83, 26:20:090201:23, 26:20:090201:25, 26:20:090201:26).

В 2017 истец обратился в администрацию с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие истцу на праве собственности.

Письмами от 30.06.2017 № 3189 и № 3190 администрация сообщила о невозможности принять решение, о предварительном согласовании предоставления испрашиваемых земельных участков в связи с тем, что земельные участки находятся в аренде у ООО Агрофирма «Луч» договору от 19.02.2008 № 46.

Полагая предоставление вышеуказанной части земельного участка в аренду иному лицу незаконным, общество обратилось в арбитражный суд.

При первом рассмотрении дела суд первой инстанции, частично удовлетворяя иск, указал в решении от 03.05.2018 следующее.

Так, у истца имеется заинтересованность в применении последствий недействительности договора аренды в виде возврата спорных частей земельного участка в распоряжение публичного собственника (уполномоченного органа - администрации) для последующей реализации своих прав на землю.

Доводы агрофирмы о пропуске истцом срока исковой давности судом были отклонены судом первой инстанции.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требования о признании недействительным постановления от 12.12.2007 № 509, исходил из того, что после регистрации договора № 46 от 19.02.2008 возникли обязательственные правоотношения по владению и пользованию спорным земельным участком, которые основаны на гражданско-правовой сделке. В рамках требования, предъявленного в порядке главы 24 АПК РФ, гражданско-правовая сделка не может быть оспорена.

Следовательно, требование об оспаривании постановления является ненадлежащим способом защиты, не могущим привести к восстановлению нарушенного права.

Поскольку отсутствуют доказательства, что права истца не могут быть защищены иными способами, то также являются ненадлежащими требования о признании права аренды ООО «Терский», право аренды ООО «Хлеб» и право аренды агрофирмы отсутствующими.

Отменяя решение суда от 03.05.2018 и апелляционное постановление от 13.08.2018, суд кассационной инстанции, указал следующее.

Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании недействительной (ничтожной) сделки (в редакции до 01.09.2013) исчисляется со дня, когда началось исполнение такой сделки. Разъяснения, приведенные в пункте 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применяются к требованию о возврате индивидуально-определенной вещи, предъявленному одной из сторон недействительной сделки. В данном случае это условие отсутствует.

На основании пункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с подпунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции с 01.03.2015) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков.

Как указал суд кассационной инстанции, общество, обращаясь с иском в арбитражный суд, имело целью защиты своего права на земельные участки, находящиеся под принадлежащими ему объектами недвижимости (т. 1, л.д. 63, 64).

Согласно постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11 следует, что иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной сделки приватизации может быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп.

В соответствии с постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.10.2012 № 5361/12 применительно к требованиям о признании недействительной сделки (по иску собственника объекта недвижимости, направленному на защиту своего права на земельный участок) сформулирована правовая позиция о неприменении к ним срока исковой давности.

Суд кассационной инстанции указал, что признавая недействительным договор аренды от 19.02.2008 № 46 аренды частей земельного участка с кадастровым номером 26:20:000000:183 и применив последствия его недействительности в  виде понуждения  агрофирмы возвратить администрации части земельного участка с кадастровым номером 26:20:000000:183, в том числе с учетными номерами 34-41, судебные инстанции не исследовали (в судебных актах не отразили) вопрос о площади земельных участков, необходимых для эксплуатации принадлежащих обществу объектов недвижимости в соответствии с нормами отвода для определенных видов деятельности.

Кроме того, выводы судов об избрании истцом ненадлежащего способа судебной защиты при оспаривании постановления главы администрации от 12.12.2007 № 509 сделаны без учета правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.11.2014 по делу № 30-ЭС14-1222.

Суд первой инстанции, при новом рассмотрении дела принял в качестве доказательства представленное агрофирмой техническое заключение специалиста                    ООО «Стройконсалт» ФИО6 от 06.02.2019 № 03-02/19, на предмет определения площади и характерных точек земельных участков из земельного участка с кадастровым номером 26:20:000000:183, на которых расположены объекты капитального строительства. Объектом исследования являлись спорные части указанного    земельного    участка    №№     26:20:000000:183/34,     26:20:000000:183/35, 26:20:000000:183/36,   26:20:000000:183/37,   26:20:000000:183/38,   26:20:000000:183/39, 26:20:000000:183/40, 26:20:000000:183/41.

Техническое заключение в выводах содержит описание границ шести участков, на которых расположены объекты капитального строительства: площадью 14 544 кв.м, 11 231 кв.м, 17 006 кв.м, 8092 кв.м, 121 699 кв.м, 44 073 кв.м, с указанием координат характерных точек каждого из них.

Судом первой инстанции, квалификация специалиста ФИО6 проверена и признана соответствующей характеру подготовленного технического заключения (ФИО6 имеет высшее техническое образование ГОУ ВПО «СКГТУ» по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью», квалификация «Инженер»; сертификат повышения квалификации «Основы судебной строительно-технической и стоимостной экспертизы объектов недвижимости» от 15.10.2016; удостоверение о повышении квалификации ФГАОУ ВПО «Северо-Кавказский федеральный университет» по программе «Подготовка проектной документации», является членом НП «Деловой союз судебных экспертов»).

В соответствии с СП 19.13330.2011 «Генеральные планы сельскохозяйственных предприятий» определялась Площади участков, необходимых для эксплуатации объектов недвижимости.

При этом, судом первой инстанции, отклонены доводы истца о необходимости учета пастбищных земель, необходимых для выпаса скота, поскольку противоречат указаниям суда кассационной инстанции и не соответствуют нормам земельного законодательства.

Суд кассационной инстанции указал, что в силу статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» его действие не распространяется на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости.

Таким образом, суд первой инстанции, признал недействительным оспариваемый договор аренды в части тех частей спорного земельного участка, которые определены в техническом заключении специалиста ООО «Стройконсалт» ФИО6 от 06.02.2019 № 03-02/19.

Также, с учетом правового подхода, содержащегося в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.02.2017 № 310-КГ16-20935 по делу № А09-1305/2016, суд первой инстанции признал недействительным постановление от 12.12.2007 № 509.

При этом, судом первой инстанции, при разрешении заявленных требований, не в полной мере учтены следующие обстоятельства.

Так, суд апелляционной инстанции выполняя указания суда кассационной инстанции в части необходимости исследования вопроса о площади земельных участков, необходимых для эксплуатации принадлежащих обществу объектов недвижимости в соответствии с нормами отвода для определенных видов деятельности, определением от 05.08.2019 назначил судебную экспертизу для определения площади земельных участков, необходимых для эксплуатации принадлежащих обществу объектов недвижимости (кошар, овчарни, домов животноводов) в соответствии с нормами отвода для определенных видов деятельности (овцеводство).

На разрешение экспертом на разрешение эксперта следующие вопросы:

Вопрос №1. «Какое количество животных (овец) может содержаться на площади кошар принадлежащих АО «Терский» Буденновского района Ставропольского края?»

Вопрос №2. «Определить площадь земельного участка, необходимую для эксплуатации принадлежащих обществу АО «Терский» объектов недвижимости (кошар, овчарни, домов животноводов) в соответствии с нормами отвода для определенных видов деятельности (овцеводство)».

По результатам проведенной судебной экспертизы подготовлено заключение эксперта №185-Э-19 от 18.11.2019, в котором экспертом даны следующие ответы:

на Вопрос №1. Общее количество сельскохозяйственных животных (овец), которое может быть размещено на площади кошар, принадлежащих АО «Терский» составляет 12000 (с учетом площади проходов и проездов), а также учитывая структуру стада для различных основных половозрастных групп овец при содержании в зданиях и сооружениях;

на Вопрос №2. Площадь земельного участка в виде (пастбищ), необходимую для эксплуатации принадлежащих обществу АО «Терский» объектов недвижимости (кошар, овчарни, домов животноводов) в соответствии с нормами отвода для определенных видов деятельности (овцеводство) в условиях Буденновского района Ставропольского края, составляет 1200 га.

Так, экспертом в заключении эксперта №185-Э-19 от 18.11.2019 сделаны выводы, что площадь земельного участка, необходимого для использования объектов животноводства и невозможности разделения функционально связанных принадлежащих Истцу объектов недвижимости (кошар) и земельных участков, предназначенных для их использования (пастбищ), необходимых для содержания и выращивания животных из расчета на 12000 голов овец площадь земельного участка, определенна в размере 1200 га.

Кроме того, из материалов дела усматривается, что в настоящее время арендодателем - Администрацией Буденновского района проводятся работы по исключению из пастбищных угодий площадей, занятых полезащитными лесными полосами и дорогами общего пользования, что приведет к уменьшению арендуемых пастбищных площадей.

При этом, площадь для эксплуатации объектов АО «Терский» предполагает не только производственную деятельность, для организации которой необходима пространственная инфраструктура, что предусмотрено нормами СП 19.13330.2011, в виде площадей для прогонов скота к месту выпаса и обратно; мест для хранения кормов; мест для накопления, хранения и последующей утилизации отходов производственной деятельности; необходимость размещения водоводов, инженерных сетей, благоустройства и озеленения, но и выпас животных. В соответствии с Приказом Министерства экономического развития РФ от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», использование земельного участка в целях животноводства означает осуществление хозяйственной деятельности, связанной с производством продукции животноводства, в том числе сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных, разведение племенных животных, производство и использование племенной продукции (материала), размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения сельскохозяйственных животных, производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. О размерах фактически используемых земельных участков (пастбищ) для эксплуатации принадлежащих Истцу кошар, овчарни, домов животноводов свидетельствуют факты предоставления в пользование Истца земли из фонда перераспределения, в том числе пастбищ в размере 1851 га, 1845 га, 1730 га в разное время на протяжении всего периода со времени образования хозяйства (Истца).

Судом также установлено, что решением Управления сельского хозяйства Буденновского райисполкома №128 от 16.03.1977 утвержден Проект внутрихозяйственного землеустройства совхоза «Терский» Буденновского района Ставропольского края, который включал объекты недвижимого имущества (как те, право собственности, на которые в настоящее время зарегистрировано за АО «Терский», так и те, на которые не зарегистрировано). При проектировании животноводческого комплекса хозяйства на территории землепользования поселка Терский, утверждённая схема расположения земельного участка учитывала количество объектов недвижимого имущества, используемых для зимнего содержания животных, а также площадь земельных участков (пастбищ), необходимую для перегона и летнего выпаса поголовья, содержащегося в кошарах.

В дальнейшем, на протяжении всего периода существования хозяйства, пастбища постоянно находились в ведении АО «Терский». Согласно экспликации земель на 01.11.1983 за «Терский» числилось 1677 га. пастбищ, подписанной главой комитета по управлению муниципальным имуществом г. Буденновска и Буденновского района Ставропольского края ФИО7.

На основании Постановления Главы администрации Буденновска и Будённовского района №2002 от 02.12.1992, совхозу «Терский» были переданы в аренду 2885 га пашни и 1851 га пастбищ сроком на 5 лет.

Состоявшаяся в 1993 реорганизация совхоза «Терский», сопровождающаяся передачей недвижимого имущества, также свидетельствует о передаче и использовании указанных земель в связи с наличием у предприятия зданий и сооружений как общественного так и сельскохозяйственного назначения. Право собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрировано за Истцом как возникшее до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07. 1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». То есть, фактический владелец (собственник) всех объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, входящих в состав единого землепользования п. Терский на протяжении всего времени не менялся.

Согласно экспликации земель сельхозпредприятий, организаций и граждан по состоянию на 01.01.2000, за СХП совхоз «Терский» числилось 1845 га. В сведениях о наличии фонда перераспределения, расположенного на территории сельхозпредприятий по Буденновскому району по состоянию на 01.04.2004г. также указано что СПК «Терский» передано 4715 га сельхозугодий, из них 2985 га пашни, следовательно, оставшаяся часть земли занята пастбищами и составляет - 1730 га.

Проект по разграничению земель по формам собственности в границах АО «Терский» Буденновского района Ставропольского края, совместно с материалами поконтурной ведомости, подготовленными ФГУП СТАВРОПОЛЬНИИГИПРОЗЕМ от 02.07.2002 содержат сведения по разграничению земель и относят к пастбищам фонда перераспределения земли:

I секции, контур пастбищ № 4, 5, 6, 10 - всего по секции пастбищ 63,4 га.

II секции, контур пастбищ № 7, 8, 9, 10,13, 14 - всего по секции пастбищ 64,9 га.

III секции, контур пастбищ № 4, 6, 11, 13, 14а, 17, 18, 21 - всего по секции пастбищ 184,2 га.

V секции, контур пастбищ №12, 17, 19, 20, 22, 24, 25 - всего по секции пастбищ 92,4 га.

VI секции, контур пастбищ №1, 2, 7а, 9, 10, 16 - всего по секции пастбищ 246,2 га.

X секции, контур пастбищ №4, 5, 6, 11, 12, 13, 16, 19 - всего по секции пастбищ 239,2 га.

XII секции, контур пастбищ №6, 7, 9, 11, 13, 14, 15, 16, 18, 23, 24, 26, 27, 28, 29 - всего по секции пастбищ 227,1 га

XIII секции, контур пастбищ №2, 4, 8, 10, 11, 12, 13, 15, 17, 18, 19 - всего по секции пастбищ 155,4 га.

XV секции, контур пастбищ №11, 13 - всего по секции пастбищ 3,7 га.

XVIIсекции, контур пастбищ №9 - всего по секции пастбищ 66,1 га.

XVIII секции, контур пастбищ №2,25,27,31, 32, 33, 34 - всего по секции пастбищ 382,1 га.

XIXсекции, контур пастбищ №2 - всего по секции пастбищ 5,1 га.

Таким образом, в границах фонда перераспределения землепользования АО «Терский», по состоянию на 2002 находилось 1729,8 га пастбищ.

Согласно экспликации земель по угодьям от 03.11.2003, согласованной Главой администрации ФИО8 и гл. агрономом ФИО9, за АО «Терский» числилось 1729,80 га пастбищ.

В сведениях о наличии фонда перераспределения, расположенного на территории сельхозпредприятий по Буденновскому району по состоянию на 01.04.2004 также указано что СПК «Терский» передано 4715 га сельхозугодий, из них 2985 га пашни, следовательно, оставшаяся часть земли занята пастбищами и составляет - 1730 га.

Границы фактического землепользования определяются уполномоченными на предоставление земли органами с учетом нормы нагрузки сельскохозяйственных животных на единицу площади пастбищ. В настоящее время такие нормы по Ставропольскому краю установлены в Приказе Министерства сельского хозяйства Ставропольского края от 11.05.2016 № 205. Определение размера пастбищных земель по отношению к поголовью животных (и соответственно площади помещений для их содержания) также было обусловлено разработанными стандартами и в сравнении с настоящим временем существенно не отличается.

Оспариваемым решением суда первой инстанции ссылка истца на указанный приказ отклонена (стр. 18 оспариваемого судебного акта). Суд указал, что в состав земельного участка, необходимого для эксплуатации зданий, строений и сооружений, используемых в сельскохозяйственном производстве, не включаются сельскохозяйственные угодья (пастбища, пашня, сенокосы), являющиеся иным видом земель сельскохозяйственного назначения. Ссылка заявителя (истца) на Приказ министерства сельского хозяйства Ставропольского края от 11.05.2016 № 205 «Об установлении норм нагрузки на пастбища на территории Ставропольского края» не может быть принята во внимание, поскольку, как видно из статьи 1 Закона Ставропольского края от 07.08.2002 № 36-кз «Об упорядочении выпаса и прогона сельскохозяйственных животных и птицы на территории Ставропольского края» и Закона Ставропольского края от 15.05.2006 № 31-кз «Об обеспечении плодородия земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае», нормы нагрузки на пастбища установлены как обязательные предельные значения в целях сохранения качества почв, а не для целей определения площади, необходимой для эксплуатации зданий, строений и сооружений. Содержащиеся в данном приказе нормы могут учитываться при предоставлении земельного участка для выпаса скота и выращивания кормов в общем порядке, предусмотренном Земельным кодексом.

Так суд первой инстанции указал на необходимость применения СП 19.13330.2011. Свод правил. Генеральные планы сельскохозяйственных предприятий. Актуализированная редакция СНиП II-97-76* утвержден Приказом Минрегиона РФ от 27.12.2010 № 788.

Отношения, возникающие при разработке, принятии, применении и исполнении обязательных требований к продукции, в том числе зданиям и сооружениям, или к продукции и связанным с требованиями к продукции процессам проектирования (включая изыскания), производства, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации; при разработке, принятии, применении и исполнении на добровольной основе требований к продукции, процессам проектирования (включая изыскания), производства, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, выполнению работ или оказанию услуг, регулируются Федеральным законом от 27.12.2002 № 184-ФЗ «О техническом регулировании».

Статьей 13 указанного Федерального закона от 27.12.2002 № 184-ФЗ закреплено, что своды правил относятся к числу документов в области стандартизации, используемых на территории Российской Федерации.

Правилами разработки и утверждения сводов правил, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 19.11.2008 № 858, предписано, что разработка и утверждение сводов правил осуществляются федеральными органами исполнительной власти в пределах их полномочий, своды правил являются составной частью национальной системы стандартизации Российской Федерации, регистрация утвержденного свода правил осуществляется национальным органом Российской Федерации по стандартизации, право издания и распространения сводов правил принадлежит разработчику, опубликование сводов правил осуществляется разработчиком в его официальных печатных изданиях (пункты 2, 4, 22, 28, 29).

Согласно подпункту 5.3.15 Положения о Министерстве регионального развития Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 26.01.2005 № 40 (в редакции, действовавшей до 17.07.2012) указанное министерство наделялось полномочием по разработке и утверждению сводов правил и других нормативных технических документов добровольного применения в области градостроительной деятельности.

Добровольное применение документов в области стандартизации отнесено к числу общих принципов стандартизации статьей 12 Федерального закона от 27.12.2002 № 184-ФЗ.

Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 27.12. 2002  № 184-ФЗ, согласно ч. 1 ст. 6 данного закона, утверждается Правительством Российской Федерации.

Такой перечень утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 26.12.2014 № 1521 и СП 19.13330.2011 "СНиП II-97-76 "Генеральные планы сельскохозяйственных предприятий" включен в него лишь в части: Разделы 1 (пункт 1.1), 4 (пункты 4.2, 4.6, 4.10, 4.12, 4.14 - 4.16, 4.18), 5 (пункт 5.20), 6 (пункты 6.5, 6.9).

Приложение Б СП 19.13330.2011 к частям сводов правил, в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 27.12.2002. № 184-ФЗ постановлением Правительства Российской Федерации от 26.12.2014 № 1521 не отнесено.

Таким образом, акт, применённый судом первой инстанции при разрешении спора СП 19.13330.2011 в качестве акта, содержащего нормы материального закона применению не подлежит.

Согласно положениям статьи 11.9. ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами (пункт 1).

Пункт 2 указанной статьи устанавливает, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Таким образом, при определении размера земельного участка следует применять Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», поскольку согласно ч. 6 ст. 36 градостроительные регламенты не устанавливаются для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, к которым относятся пастбища в силу п. 1 ст. 79 ЗК РФ.

В соответствии с п. 5 ст. 11.2 ЗК РФ и статьи 4 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», полномочия по определения размера земельного участка отнесены к законам субъекта Российской Федерации.

Статьей 2 закона Ставропольского края от 09.04.2015 № 36-кз «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений» полномочие по установлению норм нагрузки на пастбища делегировано органу исполнительной власти - Министерству сельского хозяйства Ставропольского края.

Приказ министерства сельского хозяйства Ставропольского края от 11.05.2016 № 205 «Об установлении норм нагрузки на пастбища на территории Ставропольского края» является актом, содержащим нормы материального закона, подлежащего применению, поскольку именно данный акт принят во исполнение положений пункта 2 статьи 11.9 ЗК РФ, согласно которой устанавливаются предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков для выпаса скота, для содержания которого используются принадлежащие Истцу объекты недвижимого имущества.

Более того, п. 3 ст. 33 ЗК РФ в редакции ЗК РФ до 01.03.2015 прямо устанавливалось, что для целей, не указанных в пунктах 1 и 2.1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

То есть земельный участок согласно данной норме подлежал формированию по виду деятельности - овцеводство (см. нормы технологического проектирования овцеводческих предприятий, НТП-АПК 1.10.03.001-00, утв. Минсельхозом РФ 15.09.2000), а не по Своду правил для проектирования сельскохозяйственных предприятий.

В предоставленном заключении, площади земельных участков для содержания овец определены в соответствии с НТП-АПК 1.10.03.001-00, согласно которых номенклатуру, типы овцеводческих предприятий, зданий и сооружений и систему содержания овец следует принимать в зависимости от природно-климатических условий района строительства с учетом направления и специализации хозяйств, наличия необходимого количества пастбищных и других земельных угодий и обеспечения наибольшей эффективности капитальных вложений. Указанные нормы предусматривают прогрессивную технологию содержания животных, обеспечивающую наибольшую экономическую эффективность производства продукции, выполнение ветеринарно-санитарных, санитарно-гигиенических требований, а также мероприятий, направленных на обеспечение пожарной безопасности при эксплуатации. Площадка для размещения овцеводческих предприятий и отдельных зданий выбирается в соответствии с действующим проектом районной планировки, планом организационно-хозяйственного устройства предприятия. Площадка строительства согласовывается с местными органами санитарно-эпидемиологического, государственного ветеринарного и пожарного надзора с учетом требований охраны окружающей природной среды. В заключении специалистом сделан вывод о том, что площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации принадлежащих обществу АО «Терский» объектов недвижимости (кошар, овчарни, домов животноводов), в соответствии с нормами отвода определенных видов деятельности (овцеводство) в условия Буденновского района Ставропольского края составляет 1200 га. Указанный размер площади земельного участка, необходимого для осуществления животноводства соотносится с размером земельного участка площадью 12626000 кв.м. (1262,6 га), фактически используемом Истцом на протяжении всего времени существования хозяйства и определенном при проектировании животноводческого комплекса хозяйства.

Количество объектов недвижимого имущества, принадлежащих истцу, их площади и место расположения не изменилось, следовательно, размер земельного участка площадью 12626000 кв.м., определенный при проектировании животноводческого комплекса хозяйства, является обоснованным. Спорный земельный участок соответствует размеру фактически используемой площади пастбищных земель исходя из функционального назначения объектов недвижимости, расположенных на испрашиваемых частях земельного участка. Содержание и выращивание на принадлежащих Истцу объектах недвижимого имущества сельскохозяйственных животных невозможно без использования пастбищ в размерах соответствующих выработанным нормам.

При таких обстоятельствах, техническое заключение специалиста ООО «Стройконсалт» ФИО6 от 06.02.2019 № 03-02/19, в основу которого принято СП 19.13330.2011, не может быть принято апелляционным судом.

Соответственно, в силу изложенных обстоятельств, апелляционным судом принимается за основу заключение эксперта №185-Э-19 от 18.11.2019 составленное экспертом ФИО10, которым установлено, что 2019 в отношении площади земельного участка, необходимого для использования объектов животноводства и невозможности разделения функционально связанных принадлежащих Истцу объектов недвижимости (кошар) и земельных участков, предназначенных для их использования (пастбищ), необходимых для содержания и выращивания животных из расчета на 12000 голов овец площадь земельного участка, определенна в экспертизе в размере 1200 га. Экспертом обоснованно использовались при даче заключения нормы технологического проектирования овцеводческих предприятий, НТП-АПК 1.10.03.001-00, утв. Минсельхозом РФ 15.09.2000.

При этом, суд учитывает значительный опыт и квалификацию эксперта ФИО10  (высшее образование, кандидат сельскохозяйственных наук, стаж работы по специальности с 2000 , стаж экспертной работы 6 лет).

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о соответствии заключение эксперта №185-Э-19 от 18.11.2019 требованиям ст. 86 АПК РФ и принимает в качестве надлежащего доказательства.

Предоставленное заключение отвечает требованию суда кассационной инстанции о принятии процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса) в отношении вопроса о площади земельных участков, необходимых для эксплуатации принадлежащих обществу объектов недвижимости в соответствии с нормами отвода для определенных видов деятельности.

По ходатайству представителя акционерного общества «Терский», в порядке ч. 3 ст. 86 АПК РФ эксперт ФИО10 в судебном заседании апелляционного суда огласила заключение эксперта №185-Э-19 от 18.11.2019 и дала по нему пояснения, о методе и способе определения конечных числовых выражений в виде 12 000 голов овец и 1200 га земли.

Согласно постановления Главы муниципального образования Терского сельсовета Буденновского района Ставропольского края от 12.12.2005 №36, которым были утверждены площади земель, включенных в фонд перераспределения в границах землепользования АО «Терский», под пастбищами находится 1697,2 га, из чего можно сделать вывод, что единственным пользователем пастбищ из фонда перераспределения в границах землепользования АО «Терский на указанный период являлось АО «Терский», так как других пастбищ в фонде не было.

Нахождение предприятия в процедуре банкротства с 2007 по 2015 по делу № А63-14456/2007 привело к тому, что объекты недвижимого имущества передавались на длительное время в аренду другим хозяйствам, но из ведения собственника не выбывали.

Согласно договорам от 01.01.2011, от 26.12.2011 АО «Терский» передало в аренду ООО «Терский» 8 кошар, переданных последним в субаренду физическим лицам на основании договоров № СА-2/1, СА-3, СА-4, СА-5, СА-6, СА-7, СА-8, СА-9, СА-10, СА-11, СА-12, СА-13, СА-14, СА-15, СА-16, СА-17, СА-18 от 01.01.2011г. Из сведений по инвентаризации имущества АО «Терский» в конкурсном производстве, из договора аренды недвижимого имущества от 04.09.2015, акта передачи имущества на ответственное хранение от 01.04.2015 который в свою очередь имеет ссылки на договоры аренды 2014, следует, что истцу в целом принадлежит 16 нежилых помещений (кошары, овчарня), 14 домов животновода. После завершения конкурсного производства все указанные, принадлежащие акционерному обществу «Терский» объекты недвижимого имущества переданы в аренду КФХ ФИО11 для использования по назначению - выращиванию и выпаса овец. Для осуществления указанной животноводческой деятельности арендаторы кошар всегда использовали и используют территорию всего спорного участка (учетных частей участка) пастбищных земель в границах которых расположены арендуемые нежилые помещения. В настоящее время, часть объектов недвижимости зарегистрированы за Истцом на праве собственности, под некоторыми из объектов недвижимости земельные участки выделены и переданы в аренду, в отношении других - предоставление земли в аренду собственнику здания или сооружения оказалось невозможным ввиду нахождения земель в аренде у общества ограниченной ответственностью агрофирмы «Луч», что и послужило основанием для подачи настоящего иска. 

АО «Терский» занимается одним из видов деятельности – животноводство, в связи с чем определение необходимой площади земель осуществляется исходя из норм нагрузки на пастбища поголовья, потенциально возможного к размещению на выявленных объектах животноводства, принадлежащих АО «Терский». Нарушение права Истца, предусмотренного ст.39.20 ЗК РФ как собственника объектов недвижимого имущества животноводческого назначения заключается не только в невозможности оформления прав на земельные участки под принадлежащими ему на праве собственности зданиями и сооружениями, но и в невозможности полноценного использования указанных объектов животноводства в соответствии с их целевым назначением, которое предполагает функциональную связь принадлежащих Истцу объектов недвижимого имущества и пастбищ - земель сельскохозяйственного назначения, необходимых для содержания и выращивания животных.

В соответствии с указанными выше проектом внутрихозяйственного землеустройства совхоза «Терский» (1977), проектом по разграничению земель по формам собственности (2002), формирование земельного участка (частей земельного участка), на которых располагались кошары, коровники, дома животноводов, происходило с целью эксплуатации животноводческого комплекса, из сельскохозяйственных угодий, отнесенных к категории пастбищ в районе балки, расположенной в границах земель фонда перераспределения АО «Терский». В такой ситуации выделение из указанного земельного массива земельных участков, исключительно под объекты недвижимости, без учета особенностей их функционального назначения, предусматривающего необходимость пастбищ, является неправомерным.

Кроме того, передача в аренду земельных участков, отделенных от функционально связанных с ними объектов недвижимого имущества, в аренду ООО Агрофирма «Луч», которое не имеет в собственности никаких объектов недвижимого имущества на спорных земельных участках, свидетельствует о недействительности договора аренды №46 от 09.02.2008 передачей в аренду ООО Агрофирма «Луч» земельных участков - пастбищ, нарушается исключительное право АО «Терский» на эксплуатацию животноводческого комплекса, включающего кошары - места содержания овец, и пастбища - места для их выпаса и перегона.

Согласно пояснениям главы Буденновского муниципального района ФИО3, на момент предоставления земельных участков в аренду ООО «Терский» администрация не располагала сведениями о наличии на данном земельном участке объектов недвижимого имущества. Также администрация поясняет, что земельные участки из земель сельхоз назначения площадью 12626000 кв.м. пастбищ были предоставлены ООО «Терский» в аренду без проведения торгов на основании Постановления №509 от 12.12.2007. Регулирование правоотношений связанных с арендой земель сельскохозяйственного назначения в период заключения Договора №46 от 09.02.2008г. осуществлялось на основании ст. 38 ЗК РФ 25.10.2001 (в ред. от 08.11.2007), ст. 9,10 Федерального закона от 24.10.2002 №101-ФЗ (в ред. от 05.02.2007) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Из анализа указанных норм следует, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах), а передача земельного участка в аренду без проведения торгов допускается только при соблюдении условий, предусмотренных п.2 ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», т.е. при наличии только одного заявления и опубликовании сообщения о наличии предлагаемых для продажи земельных участков в средствах массовой информации. Из информации в газете «Вестник Прикумья» № 89 (11862) от 10 ноября 2007 следует, что АО «Терский» подавало заявление о предоставлении в аренду земельного участка КН 26:20:000000:183 пастбища, площадью 12626000 кв.м. Следовательно, даже при отсутствии у администрации сведений о наличии на данном земельном участке объектов недвижимости, спорный земельный участок не мог быть предоставлен в аренду без проведения торгов ООО «Терский».

Из материалов дела усматривается на спорных земельных участках, которые находятся в аренде у ООО Агрофирма «ЛУЧ» по договору №46 от 19.02.2008, на каждой части испрашиваемого земельного участка, располагаются следующие объекты недвижимости:

1. Учетная часть земельного участка 26:20:000000:183/34, кадастровый номер 26:20:090101:14, площадь — 431,66 га, категория земель - земли сельхозназначения (животноводство), наименование угодий: пастбища.

На указанной части расположены объекты недвижимого имущества АО «Терский»: кошара, артезианская скважина, проем для купания овец, прочие постройки, используемые для выращивания овец. Отсутствие кадастрового учета объектов недвижимости и регистрации права собственности на них не ограничивает истца в защите своих прав и устранении препятствий в пользовании принадлежащими ему объектами недвижимости.

2. Учетная часть земельного участка 26:20:000000:183/35, кадастровый номер 26:20:090101:29, площадь — 202,42 га, наименование угодий: пастбища.

На указанной части расположено, нежилое здание кадастровой номер 26:20:000000:4900 (Дом животновода), площадью 132,4 кв.м., принадлежащее АО «Терский» на праве собственности, государственная регистрация права на которое произведена 26:20:000000:4900-26/003/2017-1, 21.04.2017.

Право аренды истца на земельный участок под указанным объектом недвижимости не может быть оформлено, поскольку согласно письма от 30 июня 2017 № 3189 администрации Буденновского муниципального района Ставропольского края земельные участки находятся в аренде у ООО Агрофирма «Луч», ответчика по делу, согласно договора  от 19.02.2008 № 46.

Пересечение земельного участка, образуемого под принадлежащим АО «Терский» недвижимым имуществом с условным кадастровым номером 26:20:000000:183:ЗУ3 с обособленным земельным участком с КН 26:20:090101:29 подтвержден также в заключении кадастрового инженера от 12.02.2018

По смежеству с обособленным земельным участком с КН 26:20:090101:29 расположены: земельный участок с КН 26:20:090101:97, площадью 56617 кв. м. с/х назначения (животноводство), в пределах которого расположены объекты недвижимого имущества КН 26:20:000000:4902- Кошара № 5 (инв. № 24881; 2238,4 кв.м.); КН 26:20:000000:4895 - Дом животноводов (инв. № 24881; пл. 50,9 кв.м.); КН 26:20:000000:4927.

Земельный участок с кадастровым номером 26:20:090101:98 с/х назначения -животноводство, площадью 64967 кв.м., в пределах которого расположены объекты недвижимого имущества КН 26:20:000000:4860 - кошара №14 (инв. №24871, лит. Б; 1174,1 кв.м.); КН 26:20:000000:4898 - дом животновода (инв. № 24871, лит. В; 46,3 кв.м.;); КН 26:20:000000:4904-дом животновода (инв. №24871, лит. А; 46,3 кв.м.;)

Согласно Выписке из ЕГРН N99/2018/78295893 от 08.02.2018 г., выписке из ЕГРН N99/2018/78295929 от 08.02.2018 данные участки находятся в аренде у АО Терский». Указанная информация подтверждается заключением кадастрового инженера от 12.02.2018.

3.Учетная часть земельного участка 26:20:000000:183/36, кадастровый номер 26:20:090101:32, площадь - 124,0 га, наименование угодий: пастбища.

На указанной части находятся объекты недвижимого имущества, право собственности на которые зарегистрировано за АО «Терский»:

Контора, нежилое здание площадью 140,8 кв.м., год постройки 1988, кадастровый номер 26:20:090201:23, государственная регистрация права произведена 26:20:090201:23-26/003/2017-1 от 04.05.2017.

Столовая, нежилое здание, площадью 151,5 кв.м., год постройки 1986, кадастровый номер 26:20:090201:25, государственная регистрация права произведена 26:20:090201:25-26/003/2017-1, 04.05.2017.

Зерносклад, нежилое здание, площадью 1539,5 кв.м. кадастровый номер 26:20:000000:4928, государственная регистрация права произведена 26:20:000000:4928-26/003/2017-1, 27.04.2017.

Сторожка, нежилое здание, общей площадью 17,1 кв.м., год постройки 1995, кадастровый номер 26:20:090601:83, государственная регистрация права произведена 26:20:090601:83-26/003/2017-1, 26.06.2017.

Диспетчерская, нежилое здание, общей площадью 12,8 кв.м., год постройки 1995, кадастровый номер 26:20:000000:4926, государственная регистрация права произведена 26:20:000000:4926-26/003/2017-1, 26.06.2017.

Баня, нежилое здание, площадью 100,8 кв.м. кадастровый номер 26:20:090201:26, государственная регистрация права произведена 26:20:090201:26-26/003/2017-1, 04.05.2017.

Право собственности на земельный участок под указанными объектами недвижимости не может быть оформлено, поскольку согласно Письма от 30.06. 2017 № 3189 администрации Буденновского муниципального района Ставропольского края земельные участки находятся в аренде у ООО Агрофирма «Луч», ответчика по делу, согласно договора от 19.02.2008 № 46.

Пересечение земельного участка, образуемого под принадлежащим АО «Терский» недвижимым имуществом с условным кадастровым номером 26:20:000000:183:ЗУ1 и 26:20:000000:183:ЗУ2 с обособленным земельным участком с КН 26:20:090101:32 подтвержден также в заключениях кадастрового инженера от 12.07.2017  и от 12.02.2018.

Согласно заключения кадастрового инженера от 12.02.2018, по смежеству с обособленным земельным участком с кадастровым номером 26:20:090101:32 расположены земельные участки с кадастровыми номерами 26:20:090101:95 и 26:20:090101:96, которые находятся в аренде у АО «Терский». В пределах земельного участка с кадастровым номером 26:20:090101:95 расположен объект недвижимости КН 26:20:000000:4886 -кошара №15, инв. №24878, лит. А; 1782,1 кв.м (Выписка из ЕГРН № 99/2018/78295995 от 08.02.2018 г.), КН 26:20:000000:4924 - Дом животновода №16, инв. №24882, лит. А; 59,2 кв.м. В пределах земельного участка с кадастровым номером 26:20:090101:96 расположен объект недвижимости с КН 26:20:090201:24 (Выписка из ЕГРН № 99/2018/78295976 от 08.02.2018).

4.Учетная часть земельного участка 26:20:000000:183/37, кадастровый номер 26:20:090301:38, площадь — 55,81 га, наименование угодий: пастбища.

По смежеству с обособленным земельным участком с КН 26:20:090З01:38 расположен земельный участок с/х назначения (животноводство) с КН 26:20:090301:114, площадью 70444 кв.м. Согласно выписке из ЕГРН N 99/2018/78296034 от 08.02.2018 г., в пределах земельного участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 26:20:000000:4890 (Кошара №18, инв. №24880, лит. А; 670,6 кв.м.), 26:20:090801:238 (Дом животновода, инв. №24880, лит. Б; 95,9 кв.м). Данный земельный участок находится в аренде у АО «Терский».

Данная информация подтверждена также заключением кадастрового инженера ИП ФИО5 от 12.02.2018.

5.Учетная часть земельного участка 26:20:000000:183/38, кадастровый номер 26:20:090401:28, площадь — 306,22 га, наименование угодий: пастбища.

Согласно данных публичной кадастровой карты, объект по этим координатам не найден, межевание участка не проведено, следовательно, местоположение и границы участка определить нельзя. 

Согласно заключению кадастрового инженера ФИО5, часть земельного участка 26:20:000000:18З/38 расположена по смежеству с земельными участками с КН 26:20:090401:190, 26:20:090401:191, 26:20:09О401:192 и 26:20:090401:19З. Данные земельные участки находятся в аренде у АО «Терский». На земельном участке с КН 26:20:090401:190 расположен объект имущества с КН 26:20:000000:4888, на земельном участке с КН 26:20:090401:191 расположены объекты недвижимости с КН 26:20:000000:4884 (Кошара № 2, инв. № 24865; 1511,7 кв.м.) и 26:20:000000:4922 (Дом животноводов, инв. № 24865; 181,3кв.м.). В пределах земельного участка с  кадастровым  номером  26:20:090401:192,   площадью   52717   кв.м.   расположены  объекты недвижимости с КН 26:20:000000:4941 (кошара № 4, инв. № 2487; пл. 1374,9 кв.м.), КН 26:20:000000:4859 (Дом животноводов, инв. № 24870; пл. 99,7 кв.м.), в пределах земельного участка с КН 26:20:090401:19З, площадью 35341 кв. м. расположены объекты недвижимости с КН 26:20:000000:4883 (Кошара № 3 , инв. № 24866; 427 кв.м.) и 26:20:000000:489З (Дом животноводов, инв. № 24866; 33 кв.м). Согласно выпискам из ЕГРН от 15.02.2017 г., от 02.05.2017 г., от 30.03.2017 г., от 04.05.2017 г, и 0б,07.2017 г. - все эти объекты капитального строительства находятся в собственности у АО «Терский».

На юго-восток от поселка Кудрявый с указанной частью граничит земельный участок КН 26:20:090903:201, площадью: 303621 кв.м. на котором расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 26:20:000000:4882 (Кошара № 1, инв. № 24862; 1236,5 кв.м.) и 26:20:000000:4891 (Дом животноводов, инв. № 24862; 58,5кв м), которые согласно выпискам от 30.03.2017 г. находятся в собственности у АО «Терский». Земельный участок КН 26:20:090903:201 расположен по смежеству с земельным участком с КН 26:20:090903:40.

6.Учетная часть земельного участка 26:20:000000:183/39, кадастровый номер 26:20:090701:2, площадь — 23,82 га, наименование угодий: не установлено.

7.Учетная часть земельного участка 26:20:000000:183/40, кадастровый номер 26:20:090903:40, площадь — 37,50 га, наименование угодий: пастбища.

Часть граничит с земельным участком с кадастровым номером 26:20:090401:28 (учетная часть 26:20:000000:183/38).

Согласно заключения кадастрового инженера от 12.02.2018г., по смежеству с земельным участком с кадастровым номером 26:20:090903:40 расположен земельный участок с кадастровым номером 26:20:090903:201. На данном земельном участке расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 26:20:000000:4882 (Кошара № 1, инв. № 24862; 1236,5) и 26:20:000000:4891 (Дом животноводов, инв. № 24862; 58,5 кв м), которые согласно выпискам от 30.03.2017 г. находятся в собственности у АО«Терский».

8.Учетная часть земельного участка 26:20:000000:183/41, кадастровый номер 26:20:090301:36, площадь — 103,13 га, наименование угодий: пастбища.

Согласно заключения кадастрового инженера от 12.02.2018г., в пределах существующей части расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие АО «Терский» на праве собственности согласно выпискам из ЕГРН от 04.05.2017 г и 25.07.2017г.: КН 26:20:000000:4892 (дом животновода, площадью 129,9 кв.м) и КН 26:20:000000:4950 (кошара №10, общей площадью 1567,2 кв.м.)

Право собственности на земельный участок под указанными объектами недвижимости не может быть оформлено, поскольку согласно Письма от 30 июня 2017 года № 3189 администрации Буденновского муниципального района Ставропольского края земельные участки находятся в аренде у ООО Агрофирма «Луч», ответчика по делу, согласно договора от 19.02.2008 № 46.

Пересечение земельного участка, истребуемого для оформления под принадлежащими АО «Терский» объектами недвижимости с условным кадастровым номером 26:20:000000:183:ЗУ1 с частью земельного участка 26:20:000000:183/41 с кадастровым номером 26:20:090301:36, подтверждено также заключением кадастрового инженера от 27.07.2017 в ходе выполнения кадастровых работ по подготовке схемы расположения земельного участка, а также заключением кадастрового инженера от 12.02.2018.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.

Согласно пункту 1 статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07. 2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается, в том числе, на принципе сохранения целевого использования земельных участков.

Согласно положению статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в совокупности с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, закрепляющим принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, закрепляющим принцип целевого использования земли, направлены на реализацию необходимых правовых гарантий, обеспечивающих условия для первоочередного приобретения собственниками объектов недвижимости земельных участков, занятых этими объектами и необходимых для их нормального использования по назначению исходя из целей предоставления земельного участка. Наличие технологической связи принадлежащих обществу объектов недвижимости и земельного участка свидетельствует о том, что его оборот должен осуществляться с применением норм названного закона.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Таким образом, на перечисленных частях земельного участка 26:20:000000:183, либо в на участках смежных (выделенных) с ними, расположены объекты недвижимого имущества сельскохозяйственного назначения, принадлежащие АО «Терский». Ответчик - ООО Агрофирма «Луч» не имеет в собственности ни одного объекта недвижимости на земельных участках, переданных ему в аренду по договору №46 от 19.02.2008, права по которому последовательно передавались на основании договора № 2 от 14.04.2011 ООО «Хлеб» и договора № 2 от 01.10. 2013 ООО Агрофирма «Луч».

В силу вышеуказанного, АО «Терский» имеет исключительное право на аренду (приобретение в собственность) соответствующего земельного участка для эксплуатации принадлежащих ему зданий животноводческого комплекса.

При таких обстоятельствах, а также учитывая положения законодательства, действующего в период заключения договора аренды №46 от 19.02.2008 с ООО «Терский», Истец - АОЗТ «Терский» имел исключительное право на приобретение права аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности как собственник зданий, строений и сооружений, расположенных на этих земельных участках (ст.36 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 №136-ФЗ (с изм. и доп., вступающими в силу с 14.11.2007). Поскольку это право является исключительным, никто кроме собственника недвижимости не имеет права на приобретение земельного участка, как в собственность, так и на праве аренды. При наличии заявки, исх.№54 от 26.07.2007 на имя главы администрации Буденновского муниципального района от АО «Терский» на предоставление в аренду 1262,6 пастбищ из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения единого землепользования КН 26:20:0:0183, заключение Договора аренды №46 от 19.02.2008 на указанные земли с ООО «Терский», не владеющего объектами недвижимости на испрашиваемых участках противоречит п.1 ст.36 Земельного кодекса РФ, в редакции на дату заключения Договора №46, а в настоящее время - ст.39.20 Земельного кодекса РФ.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что к задачам подготовки дела к судебному разбирательству статьей 133 Арбитражного процессуального кодекса отнесено определение характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства. В приведенном в статье 168 Арбитражного процессуального кодекса перечне вопросов, разрешаемых судом при принятии решения, значатся определение подлежащих применению законов и иных нормативных правовых актов. В пункте 3 совместного постановления от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленумов № 10/22) применительно к названным процессуальным нормам Пленумами Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулированы разъяснения о том, что ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Такой подход ранее приводился Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 16.11.2010 № 8467/10, в котором отмечена обязанность судов по самостоятельному определению характера спорного правоотношения, а также подлежащих применению норм законодательства. 

При заявлении не применимых в сложившейся ситуации требований, при незаявлении уместного требования, при ошибочной юридической оценке сторонами фактов суд вправе решить спор, исходя из иной правовой квалификации отношений. Аналогичные разъяснения даны в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 25). 

В пункте 52 постановления Пленумов № 10/22 разъяснена возможность оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости. Основанием для внесения такой записи, в частности, является судебный акт, в резолютивной части которого решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки. 

Частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцу предоставлено право на изменение основания или предмета иска при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу. Под основанием иска понимаются фактические обстоятельства, на которых истец основывает свои требования к ответчику, под предметом иска – материально-правовое требование истца к ответчику (пункты 4 и 5 части 2 статьи 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункт 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции»).

Суд апелляционной инстанции оценивая довод о том, что общество, обращаясь с иском в арбитражный суд, имело целью защиты своего права на земельные участки, находящиеся под принадлежащими ему объектами недвижимости (т. 1, л.д. 63, 64), приходит к выводу, что не имелось оснований применять положения подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), которым определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Исключительным правом на приобретение земельных участков в собственность или в аренду обладают лица, являющиеся собственниками расположенных на таких участках зданий, сооружений. При условии того, что АО «Терский» требований на приобретение земельных участков в собственность или в аренду не заявлялось.

Кроме того, требования о приобретении земельных участков в собственность или в аренду могли быть заявлены к правомочному лицу – к администрации, но не к арендатору.

В рассматриваемом споре АО «Терский» предъявлено требование (от 08.09.2017 т. 1 л.д. 5-9, от 20.02.2018 т. 6 л.д. 79-80, апелляционная жалоба от 24.04.2019) к администрации о признании недействительным постановление главы администрации Буденновского муниципального района Ставропольского края от 12.12.2007 № 509 и признать недействительным договор № 46 от 19.02.2008 аренды частей земельного участка с кадастровым номером 26:20:000000:183, зарегистрированный управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 18.04.2008 за номером 26-26-21/006/2008-494. Истец просил применить последствия недействительной сделки.

Поскольку материалами дела установлено АО «Терский» 26.07.2007 обращалось в администрацию за предоставлением земельного участка общей площадью 1262,6 га (пастбища) сроком на 10 лет из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения с кадастровым номером единого землепользования 26:20:0:0183.

Администрацией проведена процедура опубликования сообщения о возможном предоставлении земельного участка в средствах массовой информации, однако испрашиваемый земельный участок был предоставлен на праве аренды ООО «Терский», что при наличии заявления АО «Терский», являлось нарушением действующего законодательства. При этом, заявка ООО «Терский» отсутствует.

При таких обстоятельствах, применению подлежат правила, установленные пунктом 2 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, прямо содержащего норму о предоставлении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду в случае, если подано два и более заявлений на торгах (конкурсах, аукционах). Применение этой нормы в рассматриваемой случае вытекает также из статьи 2 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, которой предусмотрено, что участниками отношений, регулируемых Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Правовое регулирование спорной ситуации положениями пункта 2 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения соответствует установленным статьей 34 Земельного кодекса принципам эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельных участков, гарантирует равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков из публичной собственности. Иное толкование положений закона направлено на установление необоснованного приоритета земельных прав одних землепользователей по отношению к другим и противоречит приведенным выше принципам.

Таким образом, поскольку в силу вышеизложенного постановление главы администрации Буденновского муниципального района Ставропольского края от 12.12.2007 № 509 «О предоставлении в аренду земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения обществу с ограниченной ответственностью «Терский»» не соответствует положениям статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, требование АО «Терский» о признании оспариваемого ненормативного акта, как нарушающего его права и законные интересы, в соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит удовлетворению.

Учитывая, что при изложенных обстоятельствах договор аренды №46 от 19.02.2008 спорного земельного участка был заключен администрацией с ООО «Терский» в нарушение требований указанных выше законов без проведения торгов, он в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации являются недействительными (ничтожными) сделками, в связи с чем, также подлежит удовлетворению требование АО «Терский» о признании недействительным и договор № 46 от 19.02.2008 аренды частей земельного участка с кадастровым номером 26:20:000000:183, зарегистрированный управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 18.04.2008 за номером 26-26-21/006/2008-494 и применении последствий недействительности договора аренды в виде возврата спорных частей земельного участка в распоряжение публичного собственника (уполномоченного органа - администрации).

Относительно пропуска АО «Терский» срока исковой давности.

В соответствии с пунктом 82 Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25, в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (пункт 2 статьи 167 ГК РФ). Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату. Учитывая особый характер временного пользования индивидуально-определенной вещью, срок исковой давности по иску о ее возврате независимо от момента признания сделки недействительной начинается не ранее отказа соответствующей стороны сделки от ее добровольного возврата (абзац второй пункта 2 статьи 200 ГК РФ).

В материалах дела отсутствуют доказательства предъявления требования о возврате спорного земельного участка за пределами срока исковой давности до даты подачи настоящего иска.

Более того ответчиком не доказано, что фактическое владение спорными частями земельного участка по оспариваемому договору аренды имело место более трех лет до предъявления иска.

Так, материалами дела установлено, что на арендуемой части земельного участка непосредственно расположены ряд объектов недвижимости, принадлежащих истцу на праве собственности.

Кроме того, спорные сельскохозяйственные угодья представляют собой пастбища, то есть земли, предназначенные для выпаса сельскохозяйственных животных, площадь этих пастбищ составляет почти 3/4 от всех пастбищ реорганизованного совхоза «Терский», а расположенные на этих землях и отдельно сформированных смежных земельных участках собственности на которые зарегистрировано на основании плана реорганизации совхоза «Терский» и акта приема-передачи от 03.03.1993.

В данном случае характерным является не доказывание факта использования в рассматриваемый период спорных земель истцом, а отсутствие достаточных данных, подтверждающих их использование с момента заключения договора аренды ООО «Терский», ООО «Хлеб» и агрофирмой.

Следует сделать вывод, срок исковой давности не пропущен.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено следующее. Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом. Учитывая, что Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, такие требования подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица и могут быть предъявлены в суд в срок, установленный пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса. Российской Федерации

Согласно п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации в применимой к спорным отношениям редакции).

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Поскольку АО «Терский» заявлены требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата спорных частей земельного участка в распоряжение публичного собственника (уполномоченного органа - администрации), то данное требование подлежит удовлетворению.

Таким образом, у АО «Терский» имеется заинтересованность в признании недействительными постановление главы администрации Буденновского муниципального района Ставропольского края от 12.12.2007 № 509 и договора № 46 от 19.02.2008 аренды частей земельного участка с кадастровым номером 26:20:000000:183 применении последствий недействительности договора аренды в виде возврата спорных частей земельного участка в распоряжение публичного собственника (уполномоченного органа - администрации) для последующей реализации своих прав на землю.

На основании изложенного, апелляционная жалоба АО «Терский» и администрации Буденновского муниципального района Ставропольского края подлежат удовлетворению, решение Арбитражного суда СК от 28.03.2019 по делу № А63-15101/2017 на основании пункта 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (неполное выяснение обстоятельств по делу) следует отменить и принять новое решение о частичном удовлетворении требований АО «Терский».

При этом суд апелляционной инстанции считает ненадлежащими требования о признании прав (обременений) отсутствующими, поскольку согласно пункту 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права или обременения путем предъявления иска о признании его отсутствующим может быть осуществлено в случае, когда права истца не могут быть защищены путем иными способами.

Кроме того, для признания отсутствующим права аренды ООО «Хлеб» и ООО «Терский», следует учесть, что после передачи прав арендатора от ООО «Терский» к ООО «Хлеб» последнее в порядке субсидиарного правопреемства заменило первоначального арендатора, а после заключения договора уступки прав от 01.10.2013 правопреемником на стороне арендатора стала агрофирма. Таким образом право аренды ООО «Терский», право аренды ООО «Хлеб» и право аренды агрофирмы фактически являются одним и тем же обременением, которое в настоящее время зарегистрировано в пользу агрофирмы.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ, не допущено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Так, расходы по государственной пошлине в размере 3000 руб. относятся на общество с ограниченной ответственностью агрофирму «Луч». 

Администрация Буденновского муниципального района Ставропольского края освобождена от уплаты государственной пошлины.

При обращении в суд первой инстанции АО «Терский» уплачено 9000 рублей государственной пошлины (чеки-ордера от 09.08.2017 на сумму 6000 руб. и от 27.09.2017 на сумму 3000 руб.), подлежат перечислению в бюджет, поскольку обществу отказано по трем требованиям заявления.

При обращении в суд апелляционной инстанции АО «Терский» уплачено 3000 рублей государственной пошлины (чек-ордер от 24.04.2019 на сумму 3000 руб.) и уплачено 150 000 рублей для проведения экспертизы (платежное поручение №1388 от 30.07.2019 на сумму 150 000 руб.) из которых 100 000 руб. следует перечислить экспертному учреждению и 50 000 руб. возвратить АО «Терский».

Поскольку судом экспертиза принята в качестве доказательств и в данной части судебный акт принят в пользу АО «Терский», то расходы на проведение экспертизы подлежат взысканию с общества с ограниченной ответственностью агрофирмы «Луч».

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.03.2019 по делу № А63-15101/2017 отменить. Апелляционные жалобы удовлетворить.

Признать постановление главы администрации Буденновского муниципального района Ставропольского края от 12.12.2007 № 509 недействительным и несоответствующим Земельному кодексу Российской Федерации, Федеральному закону N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Признать недействительной (ничтожной) сделкой договор аренды от 19.02.2008 № 46, заключенный администрации Буденновского муниципального района Ставропольского края и ООО «Терский» на аренду частей земельного участка с кадастровым номером 26:20:000000:183, зарегистрированный управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 18.04.2008 за номером 26-26-21/006/2008-494, и применить последствия его недействительности в виде обязания общества с ограниченной ответственностью агрофирмы «Луч» в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу возвратить администрации Буденновского муниципального района Ставропольского края части земельного участка с кадастровым номером 26:20:000000:183 с учетными номерами: № 34 площадью 4 234 000 кв.м, № 35 площадью 2 004 000 кв.м, № 36 площадью 1 207 000 кв.м, № 37 площадью 547 000 кв.м, № 38 площадью 3 020 000 кв.м, № 39 площадью 236 000 кв.м, № 40 площадью 371 000 кв.м, № 41 площадью 1 007 000 кв.м. 

Применить последствия недействительности ничтожной сделки путем аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи за номером 26-26-21/006/2008-494 от 18.04.2008 о регистрации договора аренды от 19.02.2008 № 46 частей земельного участка с кадастровым номером 26:20:000000:183.

В остальной части требований АО «Терский» - отказать.

Перечислить с депозита суда 100 000 руб. Федеральному государственному автономному образовательному учреждению высшего образования «Северо-Кавказский федеральный университет» (СКФУ) Юридическому институту научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований (НОЦСЭЭИ) за проведение экспертизы.

Возвратить с депозита суда АО «Терский» 50 000 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью агрофирмы «Луч», с. Кара-Тюбе Нефтекумского района (ОГРН 

<

***>) в пользу акционерного общества «Терский», п. Терский Буденновского района, (ОГРН 

<

***>,) стоимость экспертного исследования в размере 100 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью агрофирмы «Луч» в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный  срок через арбитражный суд первой инстанции.

ПредседательствующийД.А. Белов

СудьиЛ.В. Афанасьева

О.В. Марченко