ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-9995/2021

Дело № А41-79640/20

09 июня 2021 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена  09 июня 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  09 июня 2021 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Игнахиной М.В.,

судей Миришова Э.С., Ханашевича С.К.,

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1,

при участии в заседании:

от ИП ФИО2 – представитель ФИО3, по доверенности от 14.06.2021,

от ООО «АФД ЛЭНД» - представитель ФИО4, по доверенности от 25.01.2021,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ИП Ткачева Валерия Ивановича на решение Арбитражного суда Московской области от 23 марта 2021 года по делу № А41-79640/20,  иску ИП Ткачев Валерий Иванович к ООО «АФД ЛЭНД» о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «АФД ЛЭНД» (далее - ООО «АФД ЛЭНД», общество, ответчик) о расторжении договора аренды здания и земельного участка № 14/12/15-1 от 14.12.2015, обязании ответчика возвратить истцу арендованное по договору имущество.

Решением Арбитражного суда Московской области от 23 марта 2021 года по делу № А41-79640/20 в удовлетворении заявленных требований отказано (том 2, л.д. 130-132).

Не согласившись с принятым решением, ИП ФИО2   обратился с апелляционной жалобой, в которой просил обжалуемое решение отменить.

В судебном заседании представитель ИП ФИО2 поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель ООО «АФД ЛЭНД» возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив доводы апелляционной жалобы, повторно исследовав материалы дела, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого решения.

Как усматривается из материалов дела, 04.12.2015 между ООО «ВТД» (арендодатель) и ООО «АФД ЛЭНД» (арендатор) заключен договор аренды здания и земельного участка, на котором оно расположено № 14/12/15-1, по условиям которого во временное владение и пользование ООО «АФД ЛЭНД» предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:21:0010220:98 площадью 1212 кв.м и нежилое здание (склад) площадью 1004,3 кв.м инв. № 095:031-1681, расположенные по адресу: 

<

...> (далее – имущество), под организацию склада и торговли (п. 1.1, 1.3 договора аренды) (том 1, л.д. 11-17). 

Срок действия договора установлен на 49 лет с 14 декабря 2015 года по 16 декабря 2064 года (п. 2.1 договора аренды).

За владение и пользование имуществом арендатор с 14 декабря 2015 года ежемесячно не позднее 20-го числа текущего месяца уплачивает арендодателю арендную плату в размере 50 000 рублей (п. 4.1 договора аренды). 

Пунктами 5.2, 5.3 договора установлены права и обязанности арендатора. 

29.10.2018 в результате проведенных торгов ИП ФИО2 приобрел по договору купли-продажи №1 от 29.10.2018 права собственности на объект, который передан ответчику по спорному договору аренды. 

В обоснование заявленных требований истец ссылается на систематическое не исполнение ответчиком требований п.п. 5.4.2, 5.4.5, 5.4.6, 5.4.8, 5.4.11, 5.4.12, 5.4.17 договора. 

26.11.2019 в ходе осмотра объекта истцом установлено, что помещения №3,4,5, 6, 26 общей площадью 214, 1 кв.м. переданы в субаренду ИП Татосян. Д. В. по договору №01/01-19 от 31.12.2018, которые используются для размещения офиса, производства туалетной бумаги, склада, в помещениях находятся производственное оборудование, работники, станки, ТМЦ. 

Помещения переданы ответчиком в субаренду под организацию производства и складов, что противоречит целевому назначению использования объекта аренды.

Истцом в адрес ответчика направлено уведомление от 23.12.2019 о существенном нарушении условий договора аренды, нецелевого использования объекта. Ответчику предложено в срок до 15.01.2020 прекратить нецелевое использование объекта, предоставить истцу соответствующие доказательства (том 1, л.д. 40-41).

Истцом в адрес ответчика направлено уведомление от 16.01.2020, где до ответчика доведено, что до сих пор ответчик не представил никакой информации об устранении каких-либо выявленных нарушений, и о том, что им нарушаются существенные условия договора аренды, т.к. имеет место нецелевое использование объекта, также не исполняются требования п. 5.4 договора (п. 5.4.2, 5.4.5, 5.4.6, 5.4.8, 5.4.12, 5.4.17) и правила аренды от 25.11.2019. в полном объеме. Ответчик предупрежден о применении к нему штрафов (том 1, л.д. 44).

Уведомлением от 30.01.2020 до ответчика доведено, что им продолжается нецелевое использование объекта, требования положений договора аренды не исполняются (том 1, л.д. 49).

В связи с чем, ответчику предложено добровольно расторгнуть договор.

Уведомлением от 19.06.2020 до ответчика доведено, что им по прежнему продолжается нецелевое использование объекта, нарушаются требования п. 5.4 договора (п. 5.4.2, 5.4.5, 5.4.6, 5.4.8, 5.4.12, 5.4.17). Ответчик предупрежден о применении к нему штрафов (том 1, л.д. 63-64).

15.07.2020 на объекте проведен осмотр, в результате которого истцом установлено, что в помещениях 1,2,3,4,5,6 произведена перепланировка, в помещении 4 расположен швейный цех арендатора, в помещениях 7, 17 складированы вещи бывших субарендаторов.

Также установлено, что обязательства п.п. 5.4.2, 5.4.5, 5.4.6, 5.4.8, 5.4.12, 5.4.17 продолжают нарушаться, кроме того нарушен п. 5.4.11 - на объекте обнаружены перепланировки.

Уведомлением от 03.09.2020 истец уведомил ответчика о необходимости в двухнедельный срок прекратить на объекте производственную деятельность, а также устранить все перепланировки Объекта, не соответствующие его технической документации, выполнить все требования договора аренды и предоставить исчерпывающие письменные доказательства их исполнения, выплатить штраф 1 000 000,00 рублей за полное неисполнение Правил аренды и п. 5.4 договора аренды (том 1, л.д. 70).

16.09.2020 истцом в адрес ответчика со ссылкой на п. 2 ст. 452 ГК РФ направлено письмо с уведомлением о том, что в случае не устранения всех ранее выявленных нарушений, в том числе устранения производства и перепланировок на объекте, исполнения п. 5.4 договора аренды, Правил аренды и оплаты штрафа договор аренды будет считаться расторгнутым с 16.10.2020.

Поскольку инициированный и реализованный истцом досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, истец обратился с настоящим иском в суд.

Согласно положениям статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок и внесение которой установлены договором.

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Требования ИП ФИО2 о расторжении договора аренды и об обязании ответчика возвратить арендованное имущество основаны на п. 3 ст. 619 ГК РФ и ст. 622 ГК РФ

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно положениям статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Между тем, в соответствии с пунктом 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Пунктом 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Из материалов дела следует, что в рамках дела №А41-10692/2019 рассмотрены исковые требования ООО «Видновский Торговый дом» (предыдущий собственник и арендодатель) о расторжении спорного договора, заключенного с ответчиком.

Решением Арбитражного суда Московской области от 02.10.2019 по делу №А41-10692/2019, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2020, в удовлетворении заявленных требований отказано (том 1, л.д. 129-137).

В рамках указанного дела, истцом также заявлялось о нецелевом использовании объекта аренды, в связи с чем, ИП ФИО5 (субарендатор) привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Однако, 15.07.2020 истец в ходе очередного осмотра объекта установил, что субарендатор ИП ФИО5 в спорном объекте отсутствует.

Следовательно, на момент рассмотрения дела, указанное нарушение ответчиком устранено.

Иных доказательств нецелевого использования объекта аренды истцом не представлено, из материалов дела не усматривается.

В материалах дела также отсутствуют доказательства нарушения ответчиком правил пожарной безопасности, не указано, какие именно нарушения противопожарной безопасности допущены ответчиком.

Истцом также не представлено доказательств того, что указанные в иске перепланировки произведены ответчиком, поскольку из материалов дела не следует, что при заключении договора купли-продажи №1 от 29.10.2018г. истец производил осмотр имущества и анализ соответствия технической документации физическому состоянию объектов.

Пунктом 8.2 договора аренды предусмотрено, что невыполнение арендатором полностью или частично условий договора не является основанием к расторжению или прекращению договора.

В соответствии частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о недоказанности истцом существенных нарушений ответчиком обязательств по договору.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно применил к спорным правоотношениям нормы ЗК РФ, отклоняется судебной коллегией.

Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли на основании вышеуказанного договора аренды здания и земельного участка, на котором здание расположено.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пункта 1 статьи 607 ГК РФ следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Приведенные нормы пункта 9 статьи 22 ЗК РФ регулируют правоотношения сторон при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, что следует из буквального содержания указанных норм и расположения их в одном пункте статьи и одном абзаце.

Данный вывод подтверждается постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10, в котором указано, что согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора; указанное правило распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые заключены на срок более чем пять лет.

Данный вывод следует из правовой цели норм пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, заключающейся в установлении дополнительных гарантий соблюдения баланса частных и публичных интересов при аренде публичных земель.

Между тем, указанный вывод суда первой инстанции в настоящем случае не привел к  принятию неверного решения.

Так, в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Также подлежат отклонению доводы заявителя апелляционной жалобы о нецелевом использовании и перепланировки сданного в аренду объекта.

В рамках указанного дела, истцом указано на нецелевое использование объекта аренды сначала субарендатором ИП ФИО5 (субарендатор), впоследствии - самим ответчиком.

15.07.2020 истец в ходе очередного осмотра объекта установил, что субарендатор ИП ФИО5 в спорном объекте отсутствует, что подтверждено представленным в материалы дела актом осмотра от 15.07.2020.

Доказательств, подтверждающих использование арендованных ответчиком помещений третьими лицами, в материалы дела не представлено в нарушение статьи 65 АПК РФ.

При этом 15.03.2021 в ходе совместного осмотра объекта сторонами доказательств, подтверждающих нецелевое использование ответчиком объекта, не установлено.

В акте осмотра от 15.03.2021, подписанном сторонами, указано, что в помещениях 22 и 23 находится промышленное оборудование, укрытое материалом и частично подключенное к сети, заземлено.

Между тем, наличие только находящегося в помещении, целевое назначение которого склад и магазин, оборудования, признаки использования которого отсутствуют (сырье, установка линии, сотрудники), не является достаточным доказательством нецелевого использования.

Иных доказательств нецелевого использования объекта аренды истцом в материалы дела не представлено.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на допущенные перепланировки и реконструкцию, отклоняется судебной коллегией.

Представленное в материалы настоящего дела заключение кадастрового инженера, в котором указано на проведение реконструкции, не могло быть принято во внимание в соответствии со ст.ст. 66, 68 АПК РФ.

Данное заключение от 22.10.2020 представлено на одном листе с указанием в качестве лица, его составившего - кадастрового инженера ФИО6

При этом в акте осмотра от 23.09.2020 указан кадастровый инженер (геодезист) ФИО7

Между тем, подтверждения проведения реконструкций ответчиком истцом не представлено.

Представленный план от 15.07.2020 содержит указание на подпись генерального директора ФИО8, однако данный документ им не подписан, вручен генеральному директору без указания на проставление подписи. В ходе судебного заседания 02.03.2021 истец признал, что подпись исполнена не генеральным директором ответчика, в связи с чем ответчику отказано в назначении судебной почерковедческой экспертизы.

Указываемые перепланировки в виде смещения стен ответчиком не производились.

Технический паспорт по состоянию на 15.02.2012, на который ссылается истец, содержит расхождение с фактической планировкой объекта до декабря 2015 года.

При заключении договора купли-продажи №1 от 29.10.2018 истец не производил осмотр имущества и анализ соответствия технической документации фактическому состоянию объекта.

Также часть перепланировок, либо предусмотрены технической документацией, либо носят явный характер ошибки техдокументации.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о неисполнении правил аренды от 25.11.2019 и взыскании штрафа в размере 1000 000 руб., также отклоняются судебной коллегией

Согласно пункту 5.3.3 договора аренды арендодатель обязан письменно извещать арендатора о введении и пересмотре правил пользования «зданием», «помещениями», площадями общего пользования, что не должно ухудшать условия пользования арендатором «здания» и «участка».

Истцом утверждены правила аренды от 25.11.2019, которыми предусмотрены обязанности ответчика и штрафные санкции, ранее не согласованные в договоре аренды либо дополнительными соглашениями к нему.

В силу абзацев 2 и 3 пункта 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 г. № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность, предоставление договором права на отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий для лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, не осуществляющему предпринимательскую деятельность, допускается только в специально установленных законом или иными правовыми актами случаях (абзац второй пункта 2 статьи 310 Кодекса).

Позиция, изложенная в пункте 26 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018), устанавливает, что в соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных этим Кодексом.

Поскольку договором аренды сторонам не предоставлено право на изменение условий договора в одностороннем порядке, истец был не вправе путем направления уведомления ответчику изменять условия договора аренды, устанавливая новые правила либо обязательства, а также меры ответственности, ухудшающие положения арендатора.

Расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В настоящем случае, как указано выше, ответчиком нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды, устранены.

Спорный договор аренды заключен на длительный срок 49 лет.

Соответственно, применительно к исследуемой ситуации избранная истцом мера ответственности (расторжение договора) несоразмерна степени существенности допущенных ответчиком нарушений.

Доводы заявителя апелляционной жалобы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные истцом требования. Оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены принятого судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено. Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 23 марта 2021 года по делу № А41-79640/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

М.В. Игнахина

Судьи

Э.С. Миришов

С.К. Ханашевич