ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Тула                                                                                                 Дело № А23-6845/2021

Резолютивная часть постановления объявлена   06.05.2024 

Постановление изготовлено в полном объеме    06.05.2024 

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Капустиной Л.А., судей Воронцова И.Ю. и  Мосиной Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кузнецовой Ю.Н., в отсутствие лиц, участвующих в деле, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Дом купца» (г. Калуга, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  на решение Арбитражного суда Калужской области от 05.02.2024 по делу № А23-6845/2021 (судья Микина О.В.),  

 

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное унитарное предприятие «Дирекция по инвестиционной деятельности» (г. Санкт-Петербург, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) (далее – предприятие) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Дом купца» (далее – общество)  о взыскании неосновательного обогащения за пользование имуществом в размере 3 446 932 рублей 50 копеек.

Определением суда от 11.04.2022, принятым на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено  Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях. 

Решением суда от 05.02.2024 исковые требования удовлетворены частично: с общества в пользу предприятия взыскана задолженность в размере 1 609 869 рублей 58 копеек. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. 

В апелляционной жалобе общество  просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что арендодатель уклонялся от приемки арендуемого помещения после прекращения договорных отношений. Указывает на непринятие арендодателем своевременных мер по оценке рыночной стоимости права аренды спорного объекта. В связи с указанными обстоятельствами считает, что имеются основания для применения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В отзыве предприятие просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Указывает, что в связи с истечением срока действия  договора аренды оплата за пользование имуществом подлежит определению на основе рыночной стоимости. Сообщает, что ввиду наличия  у ответчика сомнений в  обоснованности оценки, произведенной на основании отчета от 16.06.2021 № 01-06/2021, судом первой инстанции при рассмотрении дела была проведена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости арендной платы. Указывает, что определяя конечную дату периода взыскания задолженности за пользование имуществом, суд первой инстанции обосновано исходил из даты подписания арендатором в одностороннем порядке акта возврата помещения от 15.06.2021. 

Лица, участвующие в деле,  извещенные надлежащим образом о времени и месте его  рассмотрения, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направили. Судебное  заседание проводилось  в их   отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266  Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации. 

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению. 

Как видно из материалов дела, 01.08.2009 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Калужской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Эль-Гуна» (арендатор) заключен  договор № 125-ФП аренды  объекта культурного наследия регионального значения «Дом с магазином купца П.С. Ракова 1912 г.», площадью  366,5 кв. метров, включая помещения подвала № 1 – 7, 15, 17, на срок  с 01.08.2009 по 31.12.2019 (пункт 2.3 договора). 

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Калужской области, запись от 05.10.2009 № 40:40:07/167/2009-032.

Согласно   пункту 5.1 договора ставка арендной платы определена по  оценке рыночной стоимости  и составляет 41 297 рублей 22 копейки в месяц.

К договору сторонами заключены дополнительные соглашения:

от 01.08.2009 № 1, которым предусмотрена  компенсация арендодателем затрат арендатора на ремонтно-реставрационные работы нежилых помещений объекта аренды путем их зачета в счет арендной платы (стоимость работ по капитальному ремонту (реконструкции) объекта аренды составила 8 575 010 рублей 44 копеек, из которой  подлежащая зачету стоимость  работ составила 4 129 721 рубль 25 копеек) и указании, что  в течение срока действия соглашения за пользование  имуществом арендатор вносит минимальную арендную плату в сумме 8259 рублей 77 копеек;

от 22.04.2011, согласно которому  на основании  распоряжения от 03.11.2010 № 618-р объект аренды  закреплен  на праве  хозяйственного ведения за предприятием, которое стало  арендодателем  по договору;

от 31.01.2012 № 2, которым  срок действия договора продлен до 31.12.2019 и установлено,  что  за пользование арендуемым  имуществом  арендатор вносит  минимальный размер арендной платы, а именно – 8259 рублей 77 копеек;

от 01.12.2013 № 3, согласно которому  стоимость произведенных арендатором с согласия арендодателя и госоргана при осуществлении текущего ремонта неотъемлемых улучшений арендуемого имущества подлежит возмещению, а сумма произведенных затрат по капитальному ремонту возмещается арендодателем в полном объеме либо с согласия сторон засчитывается в счет арендной платы, и соответственно, срок действия договора продлевается;

от 01.12.2018, согласно которому  размер арендной платы с 01.12.2018  установлен в   8259 рублей  77 копеек в месяц. 

По акту приема-передачи от 12.11.2014 новым арендодателем приняты от                      ООО «Эль-Гуна» документы  на  выполненные  работы  по текущему ремонту на сумму                           12 155 672 рублей.

По договору уступки от 24.07.2015 права и обязанности арендатора переданы обществу. 

Правомерность заключения договора аренды и  договора уступки прав арендатора  установлена вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калужской области от 12.05.2016  по делу  № А23-412/2016.

В связи с истечением срока действия договора аренды,  общество письмом от 04.06.2021 уведомило предприятие о необходимости прибытия его  представителя 15.06.2021 в 10 часов 30 минут  для подписания сторонами акта возврата  (т. 2, л. д. 2). Указанное  письмо получено арендодателем 11.06.2021 (т. 2, л. д. 3–6).

В связи с отсутствием уполномоченного представителя предприятия и окончания срока действия договора, общество в одностороннем порядке составило  акт возврата помещения от 15.06.2021, указав, что  оно  возвращено без видимых дефектов и недостатков, с учетом нормального износа (т. 1, л. д. 142).

Сопроводительным письмом от 17.06.2021 акт возврата помещения от 15.06.2021 вместе с ключами от спорного объекта направлен  предприятию (т. 1,  л. д. 143).

В свою очередь предприятие  в претензии от 25.06.2021  потребовало от ответчика уплатить  плату за фактическое пользование имуществом после прекращения срока действия договора  за период с 01.01.2020 по 30.06.2021 в сумме  3 446 932 рублей 50 копеек, определенную  в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости права аренды  от 16.06.2021 № 01-06/2021.

Отказ от добровольного удовлетворения указанного требования послужил основанием для обращения предприятия в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (пункт 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 Гражданского кодекса Российской Федерации, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации применению не подлежат.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018, плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, поэтому требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений, а не из обязательства о неосновательном обогащении.

Между тем при заключении договоров в отношении государственного и муниципального имущество законодателем предусмотрены определенные особенности.

Так, в  силу части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество.

В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении условий, в том числе: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73), в случаях, предусмотренных законом (например, частями 1, 3 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, статьями 30 – 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. 

Возобновление договора аренды государственного или муниципального имущества на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, возможно только, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422).

Согласно пункту 4.1 постановления Пленума № 73 судам надлежит учитывать, что в силу части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 названной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.

Для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации   считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок (пункт 4.2 постановления Пленума  № 73).

При таких обстоятельствах  суд пришел к обоснованному выводу о том, что  после  истечения срока  аренды, арендная плата должна  определяться по правилам Закона № 135-ФЗ, а именно: по рыночной стоимости. Тем более, что по спорному договору  арендная плата также формировалась по рыночной оценке (пункт 5.1 договора). 

В связи с наличием у сторон  разногласий относительно размера рыночной стоимости права аренды, определением суда от 22.09.2022 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено  ООО «Калужское экспертное бюро».

Согласно выводам, изложенным в экспертном заключении от 20.03.2023  № 22 (т. 2, л. д. 80–119):

рыночная стоимость аренды подвальных помещений № 1-7, 15, 17 общей площадью 366,5 кв. метров объекта культурного наследия регионального значения «Дом купца П.С. Ракова 1912», расположенного по адресу: 

<

...> с кадастровым номером объекта 40:26:000297:384,  за период с 01.01.2020 по 15.06.2021 составляет 1 609 869 рублей 58 копеек;

Оценив экспертное заключение по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом пояснений эксперта (т. 3,                      л. д. 43), суд первой инстанции правомерно принял его в качестве надлежащего доказательства, ввиду соответствия требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федеральному закону от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

С учетом возврата помещения арендатору 15.06.2021, не оспаривания сторонами прекращения договорных отношений в эту дату, задолженность по арендной плате  за период с 01.01.2020 по 15.06.2021 правомерно определена по результатам экспертизы в  размере 1 609 869 рублей 58 копеек. 

Доводы заявителя о наличии в действиях арендодателя признаков злоупотребления правом признаются ошибочными.

Согласно пунктам 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных норм и разъяснений для признания действий какого-либо лица злоупотреблением правом судом должно быть установлено, что умысел такого лица был направлен на заведомо недобросовестное осуществление прав, единственной его целью было причинение вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей).

Реализация арендодателем  права на  получение арендной платы за пользование  имуществом за период  фактического пользования им арендатором,  злоупотреблением правом признаваться не может.

Уклонение арендодателя от принятия имущества по истечении срока  действия договора, на что ссылается ответчик,  документально не подтверждено. Напротив, как указано выше, односторонний акт возврата имущества,  который принят судом в качестве доказательства конечной даты пользования,  составлен  ответчиком лишь 15.06.2021. Тем самым он подтвердил пользование имуществом именно до этой даты. 

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в  апелляционной жалобе  доводам не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену  судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии со статьей 110,  частью 3  статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по  апелляционной жалобе подлежит отнесению на  заявителя. 

Поскольку определением  Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2024 заявителю  предоставлялась  отсрочка уплаты госпошлины, последняя подлежит взысканию в доход федерального бюджета в порядке статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте  суда  в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (в информационной системе «Картотека арбитражных дел» на сайте федеральных арбитражных судов по адресу: http://kad.arbitr.ru). По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии судебных актов на бумажном носителе могут быть направлены им заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд.

На основании изложенного,  руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей  271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд       

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 05.02.2024 по делу № А23-6845/2021  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дом купца» (г. Калуга, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)   в доход федерального бюджета госпошлину в сумме  3000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской 

Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий

Судьи

                         Л.А. Капустина

                         И.В. Воронцов

                         Е.В. Мосина