﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                     Дело № А70-8919/2019

 

Резолютивная часть постановления объявлена  25 июня 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме  30 июня 2020 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Севастьяновой М.А.,

судей                                                    Зиновьевой Т.А.,

                                                              Сириной В.В.,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Рубцовой Елены Владимировны на решение Арбитражного суда Тюменской области от 12.08.2019 (судья Голощапов М.В.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2019 (судьи Краецкая Е.Б., Грязникова А.С., Сидоренко О.А.) по делу № А70-8919/2019                                  по первоначальному иску индивидуального предпринимателя РубцовойЕлены Владимировны (ИНН 862002697302, ОГРН 317723200080857)к индивидуальному предпринимателю Михайловой Валерии Валериевне (ИНН 720210720430, ОГРН 318723200025092) о расторжении договора аренды, взыскании убытков и по встречному иску индивидуального предпринимателя Михайловой Валерии Валериевны к индивидуальному предпринимателю Рубцовой Елене Владимировне о взыскании долгапо арендной плате и неустойки.

В судебном заседании приняли участие: индивидуальный предприниматель Рубцова Елена Владимировна лично и представитель индивидуального предпринимателя Михайловой Валерии Валериевны – Балаганина А.В. по доверенности от 28.12.2018.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Рубцова Елена Владимировна (далее – ИП Рубцова Е.В.) обратилась в Арбитражный суд Тюменской области                       с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ),                       к индивидуальному предпринимателю Михайловой Валерии Валерьевне (далее – ИП Михайлова В.В.) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 06.09.2018 (далее – договор аренды), взыскании2 905 242 руб. убытков, составляющих стоимость затрат, понесенных                    на подготовку арендованного нежилого помещения для организации в нем детского образовательного центра, использование которого в указанных целях невозможно в связи с отсутствием в помещении второго эвакуационного пожарного выхода (в том числе 872 108 руб. – стоимость материалов и оборудования, 1 853 134 руб. – стоимость работ), а также суммы уплаченного ответчику обеспечительного платежа в размере                180 000 руб., 15 000 руб. расходов на проведение досудебной экспертизы,               70 000 руб. издержек по оплате услуг представителя. 

В порядке статьи 132 АПК РФ к производству суда принято встречное исковое заявление ИП Михайловой В.В. к ИП Рубцовой Е.В.о взыскании 271 360 руб. задолженности по арендной плате за ноябрь 2018 года, январь и май 2019 года, 41 233 руб. 91 коп. неустойки по договору аренды.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 12.08.2019                      (с учетом определения об исправлении описки от 19.08.2019), оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2019, в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен в полном объеме, с ИП Рубцовой Е.В. в доход федерального бюджета взыскано 500 руб. государственной пошлины.

Согласно сведениям Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей Рубцовой Е.В. с 23.10.2019 прекращена деятельность                     в качестве индивидуального предпринимателя.

Не согласившись с решением и постановлением, Рубцова Е.В. обратилась с кассационной жалобой, в которой просит их отменитьи принять новый судебный акт об удовлетворении ее исковых требованийи об отказе во встречном иске или направить дело на новое рассмотрениев суд первой инстанции.

Определением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа                        от 27.05.2020 судебное заседание по рассмотрению кассационной жалобы отложено до 09 часов 30 минут 18.06.2020.

В судебном заседании 18.06.2020 объявлен перерыв до 25.06.2020.               

После перерыва судебное заседание продолжено при участии                       Рубцовой Е.В. и представителя ИП Михайловой В.В.

В обоснование кассационной жалобы в части несогласия с отказом                      в удовлетворении первоначального иска Рубцова Е.В. приводит следующие доводы.

Судами оставлены без внимания доказательства недобросовестного поведения ответчика, в том числе письмо ИП Михайловой В.В. от 09.04.2019, в котором она просит арендатора привести объект аренды в состояние                     до установки эвакуационной двери, тогда как ИП Михайлова В.В. знала, что установка указанной двери является основным условием использования помещения в тех целях аренды, которые предусмотрены договором, и, более того, арендодатель согласовала план и договор на установку двери, обязалась взять на себя ее узаконение и несение соответствующих расходов, согласовала арендатору вычет стоимости установки двери из арендной платы; в течение пяти месяцев осуществления арендатором ремонта арендованного помещения поведение арендодателя давало основания полагаться на использование помещения по назначению, однако, никаких действий по согласованию аварийного выхода арендодатель, вопреки данным заверениям, не предпринимала. 

Именно письмо арендодателя от 09.04.2019 понудило арендатора                     к расторжению договора, так как при ликвидации эвакуационной двери использование помещения для размещения в нем детского образовательного центра стало невозможным.

Суды, указав на выполнение арендодателем своих обязательств согласно пункту 5.2.2 договора посредством выдачи арендатору удостоверенной нотариусом доверенности на представление интересов собственника помещения, не дали оценку протоколу осмотра доказательств от 06.06.2019, свидетельствующему об обратном, и не возложили на ответчика обязанность доказывания передачи доверенности истцу и уведомления арендатора               о факте ее выдачи, и, кроме того, не учли, что в представленной ответчиком         в материалы дела доверенности предусмотрен узкий круг полномочий, отсутствует полномочие на представление интересов собственника                    в соответствующих государственных органах, определен короткий срок действия доверенности.

К спорным правоотношениям судами не применены подлежащие применению положения пункта 4 статьи 1, пункта 1 статьи 431, пунктов 1, 4 статьи 431.2, подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), разъяснения, данные в пункте 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 48 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – постановление Пленума ВС РФ № 49).

Необоснованным является отказ суда апелляционной инстанции                     в приобщении дополнительных доказательств, которые не могли быть получены истцом в период рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Судами безосновательно не принято во внимание, что ИП Рубцовой Е.В. произведены дорогостоящие ремонтные работы помещения собственника, которое в аренду было принято в черновой отделке, пользование результатом этих работ приводит к неосновательному обогащению ответчика за счет истца. 

Заявитель жалобы также выражает несогласие с судебными актами                    в части удовлетворения встречного иска, ссылаясь при этом на следующее.

Судами не учтено согласие арендодателя на вычет из арендной платы стоимости установки эвакуационного выхода и соответствующие этому согласию представленные в дело акты арендодателя по арендной плате                  за ноябрь 2018 года, январь 2019 года, направленные для подписания арендатору; в связи с прекращением арендных отношений ввиду отказа арендодателя от своих заверений от 09.04.2019, взыскание арендной платы       за май 2019 года является неправомерным и не соответствующим разъяснениям, данным в пунктах 8, 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации                          от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных                         с арендой» (далее - информационное письмо № 66), в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 02.07.2017, а также правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/2.

В отзыве на кассационную жалобу ИП Михайлова В.В. ссылается                  на следующее.

Взыскание долга и неустойки является правомерным, так как ответчиком не представлено доказательств надлежащего исполнения обязательства по внесению арендной платы; досрочное освобождение истцом арендованного помещения не освобождает от внесения арендной платы; определение сторонами цели использования помещения не является заверением об обстоятельствах; обязательство по передаче в аренду помещения, соответствующего договору исполнено арендодателем в полном объеме и доказательств обратного арендатором не представлено; поскольку истцом заявлено о расторжении договора в связи с несоответствием помещения противопожарным нормам, выразившемся в отсутствии                         в помещении второго эвакуационного выхода, то суд первой инстанции правильно включил в предмет доказывания вопрос о том, могли ли быть арендатором обнаружены при заключении договора такие его недостатки; доказательств того, что отсутствие второго эвакуационного выхода является недостатком помещения истцом не представлено, претензий к помещению арендатором заявлено не было; основания для применения норм о заверении                             об обстоятельствах отсутствовали, так как арендатором были избраны иные предмет и основание иска; стороны не включали в договор обязательств                по приведению помещения в соответствии с видом деятельности арендатора; обстоятельство отсутствия второго эвакуационного выхода от арендатора            не скрывалось; арендатор, действуя разумно и осмотрительно, самостоятельно выбирая помещение для своей предпринимательской деятельности, должен был принять все необходимые меры для того, чтобы           до заключения договора аренды установить возможные препятствия                        к использованию объекта аренды по назначению; риск последствий ведения предпринимательской деятельности, в силу статьи 2 ГК РФ, относится                      на арендатора и в силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ не может являться основанием для взыскания с арендодателя убытков арендатора; необходимость второго эвакуационного выхода законодательством                         не предусмотрена; при обращении в суд арендатор намеренно подменила причины отказа от исполнения договора, ссылаясь на отсутствие второго выхода, тогда как настоящей причиной является нерентабельность организованного арендатором предприятия, отсутствие возможности оплачивать арендные платежи, а также отказ собственников помещений многоквартирного дома в предоставлении истцу земельного участка для прогулок детей; арендодателем выдана арендатору нотариальная доверенность с правом представления интересов собственника помещения               в управляющей компании со сроком действия до февраля 2019 года, то есть на достаточный срок, однако арендатор обратилась к собственникам помещений дома по истечении 6 месяцев и только с предложением                           о предоставлении в пользование части земельного участка для организации прогулок детей; судом апелляционной инстанции истцу правомерно отказано в приобщении дополнительных доказательств в обоснование доводов                        о последующей передаче арендодателем помещения в аренду третьим лицам, так как заявителем не доказана невозможность получения этих доказательств ранее, кроме того, требование о взыскании арендной платы заявлены по май 2019 года.

Письменные возражения Рубцовой Е.В. на отзыв на кассационную жалобу приобщены к материалам дела.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении                       и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам                 и представленным доказательствам, изучив материалы дела, суд округа приходит к выводу о наличии оснований для отмены судебных актов, исходя из следующего.

Судами установлено и из материалов дела следует, между                             ИП Михайловой В.В. (арендодатель) и ИП Рубцовой Е.А. (арендатор)  заключен договор аренды недвижимого имущества от 06.09.2018 (далее – договор), по которому арендодатель обязался передать арендатору                          во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 298,1 кв. м по адресу: г. Тюмень, ул. Самарская, д. 20, помещение 17, кадастровый номер 72:23:0216004:7489.

По условиям пункта 1.6 договора стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором, возмещению                       не подлежит, вне зависимости от наличия либо отсутствия согласия арендодателя на указанные улучшения.  

Пунктом 1.7 договора предусмотрено, что арендодатель предоставляет арендатору помещение в состоянии, пригодном для эксплуатации арендатором. 

Согласно пункту 2.1 договора аренды арендатор использует помещение для размещения детского образовательного центра. 

Срок аренды помещения составляет 7 лет (пункт 3.1 договора).

Размер арендной платы установлен пунктом 4.1 договора и составил            625 руб. за 1 кв. м в месяц. 

В соответствии с пунктом 4.1.1.1 договора за первые 4 (четыре) месяца аренды арендатору предоставляются арендные каникулы в связи                               с необходимостью переезда, установки оборудования, ремонтом, переоборудованием арендуемого помещения и проведением в нем иных работ, необходимых для приведения его в состояние, пригодное для целей использования согласно пункту 2.1 договора. Стоимость аренды на время каникул устанавливается в следующем порядке:

- за первые два месяца каникул (с 06.09.2018 по 05.11.2018) стоимость арендной платы с арендатора не взимается;

- за последующие два месяца каникул (с 06.11.2018 по 05.01.2019) стоимость аренды взымается в размере 75% от арендной платы и исчисляется в размере 600 руб. за 1 кв. м.

Плата за коммунальные платежи взимается в полном объеме, включительно с даты подписания акта приема-передачи и передачи ключей.

Согласно пункту 4.1.1.2 договора по соглашению сторон арендная плата на период с 06.01.2019 по 05.07.2019 исчисляется из размера 600 руб.                   за 1 кв. м ежемесячно. 

Пунктами 4.4, 4.4.1, 4.4.2 договора предусмотрена уплата арендатором арендодателю обеспечительного платежа в течение 5 рабочих дней с момента подписания договора; размер обеспечительного платежа определяется из расчета 600 руб. за 1 кв. м.; обеспечительный платеж находится                        у арендодателя на протяжении всего срока действия настоящего договора без начисления процентов и возвращается арендатору в течение 10 банковских дней с момента предоставления арендатором письменного требования арендодателю о возврате денежных средств с указанием суммы и реквизитов получателя при условии отсутствия задолженности арендатора                                по настоящему договору.  

В соответствии с пунктом 5.2.2 договора арендодатель обязан оказывать содействие, а также предоставлять арендатору все документы, необходимые для реализации им своих прав и обязанностей по договору.

Помещения переданы арендатору по передаточному акту 06.09.2018, согласно пункту 3 которого объект передан в состоянии пригодном для его эксплуатации по назначению, указанному в договоре аренды, претензии                 по переданным помещениям отсутствуют. 

По материалам дела и, исходя из пояснений сторон, судом первой инстанции также установлено, что нежилое помещение было сдано арендатору в состоянии черновой отделки и для его подготовки                               к использованию в соответствии с целевым назначением, предусмотренным пунктом 2.1 договора - для размещения детского образовательного центра, арендатор затратила 2 725 242 руб., в том числе стоимость работ составила               1 853 134 руб. и стоимость материалов 872 108 руб., что подтверждено отчетом № 195/19 об оценке рыночной стоимости затрат экспертной организации ООО «Веркор» от 30.04.2019. 

В ноябре 2018 года арендатором выполнен второй эвакуационный выход из помещения в целях приведения последнего в соответствии                                    с нормативными требованиями для целей его использования - детский образовательный центр. 

Государственной жилищной инспекцией Тюменской области (далее – Госжилинспекция) проведена внеплановая проверка, по результату которой установлено, что в стене многоквартирного дома № 20 по ул. Самарская                  в г. Тюмени выполнены работы по переустройству первого этажа, а именно устройство дверного проема, не предусмотренного проектом в стене многоквартирного дома.

Госжилинспекция 22.03.2019 выдала управляющей компании «Аристократ», обслуживающей многоквартирный дом, в котором расположены арендованные ИП Рубцовой Е.В. помещения, предписание                  № ТО-15-14 о принятии в срок до 30.09.2019 мер по приведению состояния общего имущества многоквартирного дома в соответствии с требованиями законодательства.

Получив предписание Госжилинспекции, арендодатель 10.04.2019 обратилась к арендатору с письмом, в котором просила привести помещение в первоначальное состояние за счет средств арендатора, а также уплатить арендную плату в сумме 268 860 руб. 

Согласно письму ООО «Тюменьпожэкспертиза» от 08.04.2019 № 17,      в соответствии со статьей 89 Технического регламента о требованиях пожарной безопасности, утвержденного Федеральным законом от 22.07.2009 № 123-Ф3 (далее - Технический регламент о требованиях пожарной безопасности), а также СП 1.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Требования к эвакуационным путям и эвакуационным выходам», утвержденного приказом МЧС России от 25.03.2009 № 171 (далее -                      Свод правил СП 1.13130.2009) для обеспечения пожарной безопасности находящихся в помещении по адресу: ул. Самарская, д. 20, оф. 17, людей требуется не менее двух эвакуационных выходов, независимо от его функционального назначения. 

На обращение ИП Рубцовой Е.А. Управление надзорной деятельности            и профилактической работы Главного управления МЧС России                              по Тюменской области в письме от 25.06.2019 также сообщило со ссылкой                     на статью 32 Технического регламента о требованиях пожарной безопасности, Свод правил СП 1.13130.2009 о том, что требуемое количество эвакуационных выходов зависит от функционального назначения помещения; о том, что помещение в здании по адресу: ул. Самарская, д. 20, офис 17 в г. Тюмени принадлежит к классу функциональной пожарной опасности Ф.1.1, в связи с чем для данного помещения требуется не менее двух эвакуационных выходов.

В целях досудебного урегулирования спора 30.04.2019 арендатор направила арендодателю претензию о заключении предусмотренного пунктом 11.1 договора соглашения о досрочном расторжении договора                         и компенсации арендатору стоимости затрат на неотделимые улучшения объекта недвижимого имущества в связи с невозможностью использования арендуемого помещения по целевому назначению, просила подписать акт приема – передачи помещения 06.05.2019. 

В ответе от 16.05.2019 на претензию арендодатель указала на отсутствие оснований для досрочного расторжения договора аренды.

Ссылаясь на отсутствие удовлетворения претензии; на то, что 06.05.2019 представители ИП Михайловой В.В. отказались от подписания акта приема-передачи помещения; на направление 08.05.2019 по почте в адрес арендодателя акта приема-передачи и акта об освобождении помещения арендатором от 07.05.2019; на направление арендодателю 15.05.2019 уведомления о расторжении договора и ключей от нежилого помещения,                 ИП Рубцова Е.В. обратилась в арбитражный суд с первоначальным иском.

Ссылаясь на неоплату ИП Рубцовой Е.В. задолженности по арендной плате за ноябрь 2018 года, январь и май 2019 года, ИП Михайлова В.В. обратилась с встречным иском.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска и, удовлетворяя встречный иск, суд первой инстанции руководствовался статьями 421, 606, 612, 614, 620, пунктами 2, 3 статьи 623 ГК РФ, частью 2 статьи 37 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности», статьей 89 Технического регламента о требованиях пожарной безопасности, пунктами 4.2.2, 5.2.12 Свода правил СП 1.13130.2009 и исходил из отсутствия доказательств существенных нарушений арендодателем условий договора, так как ИП Рубцова Е.В., как профессиональный участник рынка детских образовательных услуг, обладатель соответствующей лицензии,                не могла не знать о наличии нормативных требований к состоянию помещения и должна была выявить отсутствие второго эвакуационного выхода при осмотре помещения и его принятии в аренду или непосредственно после принятия объекта аренды, а, подписывая договор аренды и акт приема-передачи имущества, арендатор дала свое согласие                 на принятие помещений именно в представленном виде.  

Суд также указал на то, что из договора не следует согласования сторонами условия о необходимости устройства второго эвакуационного выхода, в том числе силами арендодателя, а также порядка возмещения расходов на его устройство, и иными доказательствами, в том числе преддоговорной перепиской, такая обязанность арендодателя также                        не подтверждена.

Суд первой инстанции исходил из того, что арендодателем согласована сама возможность осуществления арендатором устройства второго эвакуационного выхода. При этом устройство выхода произведено                          ИП Рубцовой Е.В. без получения соответствующих согласований                                 и разрешений, тогда как арендодателем согласно пункту 5.2.2 договора исполнена обязанность по предоставлению арендатору всех документов, необходимых для реализации им своих прав и обязанностей по договору, что подтверждается выданной арендатору, удостоверенной нотариусом доверенностью от 12.10.2018, с полномочиями на представление интересов Михайловой В.В. как собственника спорного арендуемого помещения                           в управляющих компаниях, ТСЖ, общих собраниях собственников жилого комплекса «Аристократ», участие в голосовании по всем вопросам общего собрания собственников жилого дома.  

Указав на то, что неиспользование имущества не освобождает                         от обязанности по оплате аренды, суд пришел к выводу об обоснованности встречного иска.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Между тем судами не учтено следующее.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства                                и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ                           от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов                 на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Пунктом 2 статьи 328 ГК РФ предусмотрено, что в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено                      в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться           от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Из положений пункта 2 статьи 612 ГК РФ следует, что арендодатель                не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендодателем обязательства по передаче имущества во владение и пользование обусловливает встречную обязанность арендатора по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 20.12.2018 № 3182-О, положения пункта 2 статьи 328, пункта 1 статьи 612 ГК РФ направлены на защиту интересов добросовестной стороны договора                    в случае непредоставления другой стороной предусмотренного договором обязательства. При этом пункт 1 статьи 612 ГК РФ подлежит применению                в системной связи с пунктом 2 этой же статьи, обеспечивая тем самым необходимый баланс интересов сторон договора аренды.

Между тем, установив, что заключенным договором аренды стороны согласовали целевое использование арендованного нежилого помещения –  детский образовательный центр, и то, что в силу статьи 89 Технического регламента о требованиях пожарной безопасности, пункта 4.2.2 Свода правил СП 1.13130.2009 наличие второго эвакуационного выхода в спорном помещении является обязательным, а также то, что, несмотря на отсутствие                  в договоре аренды условия о необходимости устройства указанного выхода, арендодателем арендатору дано согласие на его выполнение, суд первой инстанции необоснованно возложил все негативные последствия невозможности использования арендованного помещения на арендатора, осуществившего по согласованию с арендодателем приведение помещения               в состояние, которое позволяет его использовать в тех целях, для использования в которых оно было предоставлено арендодателем в аренду.

Суд не учел, что поскольку помещение на момент заключения договора аренды и передачи его по акту приема-передачи не имело второго эвакуационного выхода, то в силу своего конструктивного состояния оно                 не может быть признано соответствующим той цели его использования, для которой оно передано в аренду - для организации в нем детского образовательного центра.

Учитывая изложенное, а также то, что обязательства арендатора являются встречными по отношению к обязательству арендодателя предоставить вещь в соответствии с ее назначением, суды сделали преждевременный вывод о надлежащем исполнении арендодателем своей обязанности.

Ссылаясь в решении и постановлении на пункт 4.1.1.1 договора аренды применительно к установленному им размеру арендной платы с учетом арендных каникул, суды обеих инстанций необоснованно оставили без внимания содержащееся в указанном пункте условие о том, что полное освобождение от арендной платы в первые 2 месяца аренды и оплата аренды за последующие 2 месяца в размере 75% установленной договором арендной платы обусловлены осуществлением арендатором ремонта, переоборудования арендуемого помещения и проведения в нем иных работ, необходимых для приведения его в состояние, пригодное для предусмотренной договором цели использования.

В связи с этим вывод судов о том, что заключенным сторонами договором не предусмотрена необходимость устройства второго эвакуационного выхода, не может быть признан обоснованным. Мотивы,                по которым обустройство помещения второй эвакуационной дверью                   не отнесено к переоборудованию арендуемого помещения, к работам, необходимым для приведения его в состояние, пригодное для предусмотренной договором цели использования, судами не приведены. При этом конкретный перечень работ, предусмотренных пунктом 4.1.1.1 договора, ни в этом пункте, ни в иных условиях сторонами не определен.  

Установив, что арендодатель согласовал осуществление арендатором устройства второго эвакуационного выхода в переданном в аренду нежилом помещении, суды не учли, что таким образом собственник помещения фактически перевозложил свою обязанность по обеспечению соответствия объекта аренды его целевому назначению на арендатора, а последний добровольно принял на себя обязательство по приведению помещения                     до состояния, позволяющего его использовать в предусмотренном договором назначении. 

Указанное законодательству не противоречит.

Между тем судам надлежало включить в предмет исследования вопрос               о том, обеспечил ли арендодатель фактическую реализацию арендатором его полномочий собственника имущества для реального достижения результата - приведение помещения согласно цели его использования, какие конкретно меры для этого предприняты арендодателем и являются ли они достаточными; оказывал ли арендодатель арендатору необходимое содействие в достижении указанной цели.

Поскольку устройство второго выхода из помещения организовано                   в оконном проеме этого помещения и вместо него, судам следовало учесть положения Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ)                   о порядке осуществления переустройства и (или) перепланировки помещения, действовавшие как в редакции до осуществления арендатором работ по приведению помещения в целях его использования                                     по предусмотренному договором назначению, так и в действующей                        с 08.01.2019 редакции, изменения согласно которой, направлены                             на унификацию положений ЖК РФ о согласовании перепланировок в жилых и нежилых помещениях в многоквартирных домах. 

Согласно частям 1, 2 статьи 25 ЖК РФ под переустройством помещения в многоквартирном доме понимается установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме; под перепланировкой - изменение  конфигурации помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

На основании части 1 статьи 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся                                с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование)              на основании принятого им решения.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения                  в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо представляют в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр, в том числе подготовленный                    и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения                в многоквартирном доме, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения                      к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений                                     в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений                       в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном частью 2 статьи 40 настоящего Кодекса (часть 2 статьи 26 ЖК РФ).

Таким образом, в случае, если осуществление работ по обустройству спорного помещения вторым эвакуационным выходом отнесено                                  к перепланировке, и приведение помещения в состояние, пригодное для предусмотренной договором цели использования посредством такой перепланировки возложено на арендатора, судам надлежало включить                      в предмет исследования вопросы о том, оформлена ли согласно части 2 статьи 26 ЖК РФ собственником помещения передача арендатору своего полномочия на обращение в орган местного самоуправления                                     за согласованием  перепланировки, и осуществлена ли передача необходимой документации, в частности проектной.

Кроме того, в силу части 4 статьи 29 ЖК РФ помещение                                      в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии только на основании решения суда, и если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В связи с этим судам также надлежало исследовать вопрос о том, предприняты ли арендодателем по получении предписания Госжилинспекции предусмотренные в нем меры в целях легализации перепланировки в судебном порядке с учетом согласованного сторонами длительного срока арендных отношений, значительных финансовых вложений арендатора, понесенных в связи с необходимостью доведения полученного в аренду нежилого помещения до состояния, позволяющего его использовать в целях, для которых оно предоставлено в аренду.

Поскольку вопросы исполнения пункта 4.1.1.1 договора аренды в самом договоре не урегулированы, при толковании договора судам надлежало применить положения статьи 431 ГК РФ и определить содержание договора исходя из его смысла в целом, действительной общей воли сторон с учетом цели договора, приняв при этом во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры                               и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Между тем установленные статьей 431 ГК РФ правила последовательного толкования договора судами не применены, содержанию представленной в дело переписки сторон при исполнении договора аренды судами оценки не дано, мер к получению доказательств, определяющих намерения сторон до заключения договора не предпринято.

В отсутствие необходимого толкования договора не может быть признан обоснованным также и вывод судов обеих инстанций об отнесении стоимости затрат арендатора на приведение объекта аренды в состояние, позволяющее его использовать по установленному целевому назначению,             к неотделимым улучшениям арендованного имущества.

Ссылка судов на то, что исполнение арендодателем своей обязанности, предусмотренной пунктом 5.2.2 договора аренды - об оказании арендатору содействия для реализации им своих прав и обязанностей по договору                       и предоставления арендатору в этих целях всех необходимых документов, подтверждено выдачей им арендатору доверенности от 12.10.2018,                          не учитывает, что эта доверенность, как верно указали суды, выдана на право представления интересов собственника помещения только в организации, осуществляющей управление многоквартирным домом. Полномочий на представление интересов арендодателя - собственника помещения в органах местного самоуправления, в суде (в целях последующего узаконения установки второго выхода из нежилого помещения) представленная в дело доверенность не содержит. 

При разрешении вопроса об основаниях расторжения договора аренды                    в судебном порядке судами обеих инстанций безосновательно оставлены без внимания доводы ИП Рубцовой Е.В. о том, что выполнение арендатором требования собственника помещения о демонтаже выполненного второго выхода, полностью исключает возможность использования этого помещения в тех целях, для которых оно предоставлено арендодателем в аренду. В свою очередь, сохранение арендных отношений допускает использование помещения в тех целях, для которых его эксплуатация без второго эвакуационного выхода запрещена законом. 

Поскольку вышеприведенные обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора, судами не установлены, выводы судов                об отсутствии фактических и правовых оснований для удовлетворения первоначального иска и наличия таковых – для удовлетворения встречного иска, о доказанности размера задолженности не могут быть признаны законными и обоснованными.

В связи с тем, что для правильного разрешения спора требуется установление фактических обстоятельств дела, полное и всестороннее исследование и оценка доводов сторон, представленных ими в дело доказательств, что является прерогативой суда первой инстанции и не находится в компетенции суда кассационной инстанции, обжалованные заявителем решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение                        в Арбитражный суд Тюменской области.

При новом рассмотрении дела суду надлежит устранить вышеприведенные недостатки, правильно установить имеющие значение для дела фактические обстоятельства, к которым применить соответствующее правовое регулирование, разрешить вопрос о распределении судебных расходов, в том числе по уплате государственной пошлины                                        по состоявшемуся апелляционному и кассационному рассмотрению.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 12.08.2019и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2019 по делу № А70-8919/2019 отменить. Дело направить на новое рассмотрениев Арбитражный суд Тюменской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                     М.А. Севастьянова

 

Судьи                                                                  Т.А. Зиновьева

 

                                                                            В.В. Сирина