АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А05-525/2022

г. Архангельск

03 октября 2022 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 26 сентября 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 03 октября 2022 года.

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Быстрова И.В. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Акуловой С.А.

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 317290100010196; ИНН 

<

***>; место жительства: Россия, 163012, Архангельская область, г. Архангельск) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 313290110200016; ИНН 

<

***>; место жительства: Россия, 163071, Архангельская область, г. Архангельск) о взыскании 199 225 руб. долга по арендной плате по договору аренды нежилых помещений от 01.04.2017 № 01 и 222 105 руб. 60 коп. в возмещение ущерба в виде стоимости восстановительных работ, а также 7000 руб. в возмещение расходов на оплату услуг общества с ограниченной ответственностью «Архангельское бюро экспертизы и оценки», направленных на выявление и фиксацию недостатков помещений, расчёт стоимости их ремонта.

В судебном заседании приняли участие представители:

от истца – ФИО3 (по доверенности от 15.11.2021);

от ответчика – ФИО4 (по доверенности от 11.11.2021).

Суд установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ФИО1) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с    исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2               (далее – ответчик, ФИО2) о взыскании 199 225 руб. долга по арендной плате по договору аренды нежилых помещений от 01.04.2017 № 01 и 222 105 руб. 60 коп. в возмещение ущерба в виде стоимости восстановительных работ, а также 7000 руб. в возмещение расходов на оплату услуг общества с ограниченной ответственностью «Архангельское бюро экспертизы и оценки», направленных на выявление и фиксацию недостатков помещений, расчёт стоимости их ремонта.

Ответчик представил возражения на исковое заявление, в которых просил отказать в удовлетворении иска.

В судебном заседании, начатом 29.08.2022 и продолженном после перерывов 05.09.2022, 12.09.2022, 19.09.2022 и 26.09.2022, представитель истца ФИО3 настаивал на исковых требованиях, а представитель ответчика ФИО4 возражала против удовлетворения заявленных требований.

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, изучив и оценив доводы и возражения, приведённые ими в состязательных документах, исследовав и оценив представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, истец (арендодатель) и ответчик (арендатор) заключили договор от 01.04.2017 № 01 аренды помещений № 6, 7, 8 площадью 420 кв. м, расположенных в здании по адресу: 

<

...>, именуемых по тексту договора «помещение».

В пункте 1.3 договора стороны согласовали, что арендатор использует помещение для размещения производственного, торгового и офисного помещений.

Помещение передано арендодателем арендатору по акту приёма передачи нежилого помещения № 6, 7, 8 от 01.04.2017.

В соответствии с пунктом 2.1 договора право пользования помещением на условиях аренды предоставляется арендатору с 01.04.2017 по 01.03.2018.

С учётом положений пункта 2.4 договора по окончании указанного срока действие договора продлевалось на каждые следующие 11 месяцев.

Уведомлением от 05.08.2021 истец сообщил ответчику о своём решении не продлевать договор и прекратить его действие с 01.11.2021, а также предложил освободить занимаемые помещения и передать ключи по акту приёма-передачи.

Помещения не были возвращены арендатором 01.11.2021. Фактически помещения возвращены арендатором арендодателю по акту от 01.12.2021.

По утверждению истца, ответчик не полностью исполнил обязательства по внесению арендной платы по названному договору, долг по арендной плате составил 199 225 руб.

Кроме этого, истец утверждал, что ответчик не исполнил обязательства по проведению ремонта помещений перед из возвратом арендодателю, возвратил помещения арендодателю с недостатками, указанными в акте осмотра помещения от 01.11.2021. В связи с этим истец полагал, что ответчик обязан уплатить истцу 222 105 руб. 60 коп. в возмещение ущерба в виде стоимости восстановительных работ, а также 7000 руб. в возмещение расходов на оплату услуг общества с ограниченной ответственностью «Архангельское бюро экспертизы и оценки», направленных на выявление и фиксацию недостатков помещений, расчёт стоимости их ремонта.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ФИО1 в арбитражный суд с рассматриваемым иском. До обращения в суд истец направил ответчику претензию от 23.12.2021.

Ответчик, возражая против удовлетворения иска, ссылался на отсутствие задолженности по арендной плате. Как указал ответчик со ссылкой на пункт 3.6 договора, размер арендной платы мог быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год 01 июня и не более 12 %. По мнению ответчика, истец, заявив, вопреки пункту 3.6 договора, об увеличении размера арендной платы с 01.06.2021 на 17 % и не заявив об увеличении размера арендной платы в пределах 12 %, не вправе требовать уплаты арендной платы в увеличенном размере, а размер обязательств ответчика должен определяться исходя из ранее действовавшего размера арендной платы.

Кроме того, ответчик выразил несогласие с требованиями истца о возмещении ущерба в виде стоимости восстановительных работ, полагал, что стоимость работ завышена истцом. Ответчик утверждал, что в 2015 году помещения были сданы ему в аренду без ремонта, а с 2015 года по 2021 год ответчик произвёл ремонт помещений на сумму 4 067 047 руб.

Суд находит иск подлежащим частичному удовлетворению, при этом руководствуется следующим.

В соответствии со статьёй 8 Гражданского кодекса Российской Федерации                (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в  силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий юридических лиц.

Согласно пункту 1 статьи 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определённое действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определённого действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. В числе прочего обязательства возникают из договоров (пункт 2 статьи 307 ГК РФ).

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьёй 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определённый договором.

В соответствии со статьёй 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Как указано в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2017 № 32-КГ17-37, приведённом также в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018, плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определённом этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечёт прекращение обязательства по внесению арендной платы, поэтому требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений.

Таким образом, для прекращения обязательства по внесению арендной платы правовое значение имеет не факт прекращения договора аренды (с истечением срока, в результате расторжения), а факт возврата арендованного имущества арендодателю.

Обязательство по внесению платы за пользование имуществом прекращается при возврате имущества арендодателю.

Как видно из материалов дела и не оспаривается ответчиком, в период действия договора от 01.04.2017 № 01 аренды помещений № 6, 7, 8 и после прекращения его действия с 01.11.2021 (вплоть до 01.12.2021, когда ответчик возвратил помещения) помещения находились во владении и пользовании ответчика.

В материалах настоящего дела отсутствуют доказательства, которые свидетельствовали бы об уклонении арендодателя от приёмки переданного в аренду имущества. Напротив, как следует из объяснений представителя истца, которые согласуются с представленными в материалы дела письменными доказательствами, именно ответчик уклонялся от возврата помещений арендодателю.

Ответчик обязан внести арендодателю плату за фактическое пользование арендуемым имуществом за весь период пользования.

Как было указано в пункте 3.1 договора аренды при его заключении сторонами, арендатор обязуется вносить арендодателю за пользование помещением арендную плату; общий размер ежемесячной арендной платы по договору составляет 85 000 руб., налогом на добавленную стоимость не облагается. В размер арендной платы не включены расходы арендодателя по оказанию коммунально-эксплуатационных услуг арендатору (обслуживание помещения, электро-, тепло-, водоснабжение, телефонная связь с подключённым интернетом). Стоимость оказываемых коммунальных услуг (электроснабжение, водоснабжение, водоотведение), телефонной связи с подключённым интернетом рассчитывается исходя из установленных поставщиками коммунальных услуг для арендодателя тарифов и их фактического потребления арендатором.

Согласно пункту 3.4 договора арендная плата уплачивается в течение 5 рабочих дней с начала того месяца, за который выплачивается арендная плата. Оплата коммунальных и эксплуатационных услуг осуществляется арендатором в срок не позднее 5 рабочих дней с момента получения счетов на оплату.

Пунктом 3.6 договора предусматривалось, что размер арендной платы может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год 01 июня и не более 12 %.

Согласно заключённому сторонами дополнительному соглашению от 25.05.2019 № 4 к означенному договору размер арендной платы с 01.06.2019 был увеличен до 98 226 руб.

В дальнейшем 25.05.2021 истец вручил ответчику письмо от 24.05.2021 об увеличении размера арендной платы на 17 % с приложением проекта дополнительного соглашения к договору аренды об увеличении размера арендной платы с 01.06.2021 до 114 924 руб. Мотивируя возможность увеличения размера арендной платы на 17 %, истец ссылался на то, что в 2020 году размер арендной платы не увеличивался.

При определении состояния расчётов по арендной плате истец исходил из того, что размер арендной платы был увеличен с 01.06.2021 на 17 %.

В свою очередь, ответчик настаивал на том, что размер арендной платы с 01.06.2021 не был изменён.

Суд при разрешении спора в указанной части исходит из того, что в соответствии с пунктом 3.6 договора размер арендной платы в данном случае мог быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке с 01.06.2021 не более чем на 12 %.

Вопреки мнению истца, условие, согласованное сторонами в названном пункте договора, не может быть истолковано как допускающее увеличение размера арендной платы выше указанного предела, если в предшествующем году размер арендной платы не увеличивался.

В свою очередь, мнение ответчика о том, что увеличение арендной платы не состоялось по причине того, что истец уведомил ответчика об увеличении размера арендной платы на 17 % и не уведомил об увеличении размера арендной платы в пределах 12 %, является ошибочным. Поскольку в данном случае истце выразил волю на увеличение размера арендной платы, суд считает, что с учётом установленного пунктом 3.6 договора предела повышения арендной платы размер арендной платы с 01.06.2021 следует считать увеличенным не на 17 % (как это указал истец в письме от 24.05.2021), а на 12 % (как установлено пунктом 3.6 договора).

Согласно представленному истцом справочному расчёту при условии увеличения размера арендной платы с 01.06.2021 только на 12 % от ранее установленного размера арендной платы в сумме 98 226 руб. размер долга ответчика по арендной плате составит 170 087 руб. 07 коп. (из них: 87 575 руб. по счёту от 02.12.2021 № 84 за аренду помещения № 7 за период с 09.07.2021 по 30.11.2021 и 82 511 руб. 10 коп. по счёту от 02.12.2021 № 69 за аренду помещений № 6 и № 8 за период с 01.11.2021 по 30.11.2021).

Суд находит указанный справочный расчёт истца обоснованным, арифметически верным.

Оснований считать, что размер долга ответчика по арендной плате должен быть больше или меньше, нежели размер, указанный в этом справочном расчёте, не имеется.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных этим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается наличие долга ответчика перед истцом по арендной плате в сумме 170 087 руб. 07 коп.

Доказательства уплаты этой задолженности, отсутствия данной задолженности или наличия задолженности в ином размере ответчиком не представлены. При таких обстоятельствах с ответчика в пользу истца следует взыскать 170 087 руб. 07 коп. долга по арендной плате.

Оснований для удовлетворения остальной части исковых требований о взыскании долга по арендной плате не имеется.

Суд находит обоснованными по праву и по размеру требования истца о взыскании с ответчика 222 105 руб. 60 коп. в возмещение ущерба в виде стоимости восстановительных работ в отношении помещений, возвращённых из аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как указано в пункте 4.4.12 договора, арендатор обязуется уплатить арендодателю стоимость текущего ремонта арендуемого помещения в случае оставления арендуемого помещения до истечения срока аренды или в связи с окончанием срока действия договора, если ремонт не был произведён, состояние помещения и оборудования должно соответствовать его состоянию при первоначальной передаче.

Согласно пункту 4.4.17 договора после прекращения действия договора или его досрочного расторжения арендатор обязуется передать арендованное помещение в надлежащем состоянии.

Если помещение, принятое в аренду, в результате действий арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придут в аварийное или ненадлежащее состояние, то арендатор восстанавливает их своими силами за счёт собственных средств или возмещает ущерб, нанесённый арендодателю согласно представленным арендодателем сметам (пункт 4.4.18 договора).

В акте приёма-передачи нежилого помещения № 6, 7, 8 от 01.04.2017 стороны зафиксировали состояние передаваемых в аренду помещений, а также отсутствие у арендатора каких-либо претензий, в том числе относительно состояния помещения. В этом акте указано, что помещения соответствуют санитарным и техническим требованиям и пригодны для дальнейшей эксплуатации в соответствии с их назначением, проведён улучшенный косметический ремонт.

Из материалов дела следует, что из аренды эти помещения были получены арендодателем без выполненного ремонта. При этом в акте возврата нежилых помещений из аренды от 01.11.2021, от подписания которого представители ответчика отказались, а также в актах осмотра помещения, составленных 01.11.2021 и 01.12.2021 привлечённой истцом организацией – обществом с ограниченной ответственностью «Архангельское бюро экспертизы и оценки», зафиксированы многочисленные недостатки помещений, требующие выполнения ремонтных работ.

Согласно составленному обществом с ограниченной ответственностью «Архангельское бюро экспертизы и оценки» акту о расчёте стоимости ремонтно-восстановительных работ стоимость ремонтно-восстановительных работ составляет 222 105 руб. 60 коп. Означенная стоимость определена с учётом ведомости объёмов работ, и локального сметного расчёта.

Указанные ведомость объёмов работ, локальный сметный расчёт проверены судом, признаются обоснованными, арифметически верными.

Ответчик не представил доказательства, опровергающие представленные истцом сведения о наличии недостатков возвращённых из аренды помещений, об объёмах ремонтных работ, необходимых для устранения этих недостатков, и стоимости таких работ.

Ссылка ответчика на то, что состояние помещений, передаваемых в аренду, зафиксированное в акте приёма-передачи нежилого помещения № 6, 7, 8 от 01.04.2017, было результатом действий ответчика по улучшению помещений в предшествующие заключению договора от 01.04.2017 периоды пользования этими помещениями, не является основанием для освобождения ответчика от исполнения обязанностей по возмещению арендодателю ущерба в виде стоимости восстановительных работ, необходимых для устранения недостатков помещений. 

Доказательства компенсации истцу стоимости восстановительных работ, отсутствия задолженности или наличия задолженности в ином размере ответчиком не представлены. При таких обстоятельствах с ответчика в пользу истца следует взыскать 222 105 руб. 60 коп. в возмещение ущерба.

Рассмотрев вопрос о распределении судебных расходов, суд пришёл к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В силу статьи 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

При цене иска 421 330 руб. 60 коп. размер государственной пошлины, определяемый по правилам, установленным пунктом 6 статьи 52 и подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ), с учётом разъяснений, приведённых в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», составляет 11 427 руб.

При обращении в арбитражный суд с рассматриваемым иском ФИО1 уплатил государственную пошлину в размере 11 570 руб.

Поскольку иск удовлетворён частично, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать 10 637 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 НК РФ истцу из федерального бюджета следует возвратить 143 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по чеку-ордеру от 24.01.2022.

В соответствии со статьёй 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Как разъяснено в абзаце втором пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», перечень судебных издержек, предусмотренный статьёй 106 АПК РФ, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесённые истцом в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. Например, истцу могут быть возмещены расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска, его подсудность.

Поскольку расходы в сумме 7000 руб. понесены истцом в связи с оплатой обществу с ограниченной ответственностью «Архангельское бюро экспертизы и оценки» оказанных по договорам от 01.12.2021 № 01/11/21 и от 13.12.2021 № 01/11/21-1 услуг, направленных на выявление и фиксацию недостатков помещений, расчёт стоимости их ремонта, то есть понесены в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления в суд и определением цены иска, при этом исковые требования о взыскании ущерба удовлетворены полностью, эти издержки подлежат возмещению истцу за счёт ответчика в полном объёме.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 313290110200016; ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 317290100010196; ИНН 

<

***>) 392 192 руб. 67 коп., в том числе: 170 087 руб. 07 коп. долга по арендной плате, 222 105 руб. 60 коп. в возмещение ущерба, а, кроме того, 10 637 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины и 7000 руб. в возмещение судебных издержек.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 317290100010196; ИНН 

<

***>) из федерального бюджета 143 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по чеку-ордеру от 24.01.2022.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путём подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья      И.В. Быстров