АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Алтайский край, г. Барнаул, проспект Ленина, 76, тел.: (3852)29-88-01, 

http://www.altai-krai.arbitr.ru,   е-mail: a03.info@arbitr.ru

Именем  Российской  Федерации

   

РЕШЕНИЕ

Дело № А03 -5860/2020

г. Барнаул

18 декабря 2020 года.

Резолютивная часть решения объявлена 11.12.2020. 

                                                       Решение суда в полном объёме изготовлено 18.12.2020.

       Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Лихторович С.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,  рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Ель" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) г. Барнаул Алтайского края, к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Баярд" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>,  г. Бийск Алтайского края, об обязании ответчика урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора управления многоквартирным домом №40 по ул. ФИО4 в г. Бийске на условиях, предложенных истом, в соответствии с протоколом разногласий от 13.03.2020, 

       при участии в судебном заседании представителей: от ответчика – ФИО2 (паспорт, доверенность от 01.09.2018, диплом), остальные не явились.

                                                                 У С Т А Н О В И Л:

             Общество с ограниченной ответственностью (далее ООО) "Ель"  обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Баярд"  (далее ООО "УК Баярд") об обязании ответчика урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора управления многоквартирным домом №40 по ул. ФИО4 в г. Бийске на условиях, предложенных истом, в соответствии с протоколом разногласий от 13.03.2020. 

             Исковые требования обоснованы статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), и мотивированы тем, что при заключении сторонами указанного договора возникли разногласия, ответчик отклонил, предложенный истцом протокол разногласий, ввиду того, то ответчик не имеет правовых оснований для изменения согласованных условий договора управления между собственниками помещений многоквартирного дома.

          В ходе рассмотрения дела истец утонил исковые требования, просил урегулировать возникшие между  ООО "Ель" и ООО "УК Баярд" разногласия при заключении договора управления многоквартирным домом №40 по ул.ФИО4 в г.Бийске и считать договор заключенным на условиях, предложенных истцом в соответствии с протоколом разногласий от 13.03.2020.

          Ответчик в отзыве на иск (л.д.134-137 т.1) исковые требования не признал, полагает, что условия договора управления многоквартирным домом (далее МКД), заключенного между собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

...> и ООО «УК БАЯРД» не могут быть изменены по желанию одного собственника, договор управления многоквартирным домом заключен в соответствии с требованиями действующего законодательства. На момент обращения истца в суд, договор управления считается заключенным, следовательно, исковые требования истца направлены на изменение уже согласованных условий договора. Ответчик считает, что истцом не верно определена правовая природа договора управления МКД как публичный договор. По мнению ответчика, истцом фактически заключен оспариваемый договор управления от 01.09.2015 путем оплаты задолженности за содержание и текущий ремонт общего имущества, а также за холодную и горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в МКД за период с 01.06.2019 по 31.05.2020, в рамках дела №А03-2771/2020 сторонами заключено мировое соглашение, а факт оплаты оказываемых услуг является встречным исполнением обязательства и подтверждением правовых отношений.

         В возражениях на отзыв (л.д.143 т.1) истец, считает несостоятельными доводы ответчика о том, что договор является заключенным. Ссылаясь на ст. 162, п.8 ст.161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации истец указал, что в представленном ответчиком проекте договора управления многоквартирным домом не определены существенные условия, а именно состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, адрес такого дома. Общим собранием собственников от 08.09.2015 не предоставлено председателю право подписания договора управления многоквартирным домом. 

          Рассмотрение дела откладывалось по ходатайству ответчика для уточнения отзыва на иск по каждой позиции иска, а также в связи с несвоевременным представлением документов сторонами, поступлением документов в суд в день судебного заседания.

         В соответствии со ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) истец надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания, однако не явился. Согласно ст. 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителя истца.

         Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве, пояснениях к отзыву.

         В порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании по ходатайству ответчика объявлялся перерыв для представления дополнительных документов.

        После перерыва представитель ответчика представил дополнительные документы.

        Заявлений и ходатайств не поступило.

         Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

   В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

            Как усматривается из материалов дела, в порядке ст. 47 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме № 40 по ул. ФИО4 в г. Бийске приняли решение об избрании в качестве управляющей домом организации - ООО «УК «Баярд», что подтверждается протоколом общего собрания собственников помещений вышеуказанного многоквартирного дома от 07.06.2010 (л.д.59 т.1).

ООО «Ель» на праве собственности, принадлежат три нежилых помещения общей площадью 1458,6 кв.м., что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 18.02.2019 (л.д.52-57 т.1). 

В силу ст. 162 ЖК РФ, с каждым собственником помещений в многоквартирном доме заключается договор управления. Ранее собственником указанных нежилых помещений являлась ИП ФИО3 на основании договора №40/1 от 01.10.2012 (л.д.147-151 т.1), по условиям которого управляющая организация обязалась своими силами, за счет средств собственника оказывать последнему услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома (далее - услуги). 

По условиям договора управления многоквартирным домом от 01.09.2015 (л.д.3-19 т.2), заключенным ООО "УК Баярд" с собственниками жилых и/или нежилых помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...> управляющая организация по заданию заказчика, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в течение  согласованного сторонами срока, за плату, обязуется осуществлять деятельность по управлению многоквартирным домом расположенного по адерсу: 

<

...> (п.2.1 договора).

После смены правообладателя в адрес управляющей организации направлялось трехстороннее дополнительное соглашение от 01.06.2019 (л.д.60 т.1) о замене стороны в  действующем договоре №40/1 от 01.10.2012 (л.д.147-151 т.1), заключенном между ООО «УК «Баярд» и ИП ФИО3 на нового собственника ООО «Ель». Однако указанное соглашение со стороны управляющей организации не подписано. 

В письме от 30.12.2019 №300 (л.д.49 т.1) управляющая организация указала, что в случае смены собственника помещения необходимо расторгнуть старый договор и заключить новый договор управления с новым собственником.

            Ответчиком в адрес истца был направлен проект договора управления многоквартирным домом. Согласно предмету договора, управляющая организация за плату обязуется осуществлять деятельность по управлению многоквартирным домом.

По итогам рассмотрения проекта  договора,  в связи с невозможностью принятия условий договора, в предложенной ответчиком редакции, истцом был, составлен и направлен ответчику протокол разногласий от 13.03.2020 (л.д.46-47 т.1).

 В соответствии с протоколом разногласий истец просил внести изменения в представленный ему проект договора: пункты 3.8, 4.1.19, 5.1.8, 5.1.8, 5.1.12, 5.1.14, 6.10, 7.39, 7.40, 8.3, 8.8, 8.9, 8.10, 8.11, 8.29, 8.30, 8.31, 8.32, 10.5, 13.3, раздел 11 "Особые условия" - исключить; пункты 4.1.13, 4.1.16, 4.2.3, 7.38, 7.17, 8.2, 8.7, 9.3, 10.8, приложение №1 к договору, приложение №4 к договору – изменить, в договор добавить п.12.8. 

           Письмом от 09.04.2020 №65  (л.д.58 т.1) ответчик, предложенный истцом протокол разногласий, отклонил, указав, что  руководствуясь положениями Жилищного кодекса Российской Федерации ООО "УК Баярд" без решения общего собрания собственников многоквартирного дома не имеет правовых оснований для изменения согласованных условий договора управления.               

  Данные обстоятельства послужили основанием для обращения с настоящим иском в суд.

 Согласно п.2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. 

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с п.1 ст.446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно части 1 статьи 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п.2 ст.1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. 

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч. 2 ст. 450 ГК РФ).

Согласно статье 44 Жилищного кодекса РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

В соответствии с частью 5 статьи 46 Жилищного кодекса РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Как предусмотрено частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаем ого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность но внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.

В соответствии с частью 4 и 8 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме, а изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ч. 1 ст. 432 ГК РФ). 

Как следует из протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по ул. ФИО4, д. 40 от 08.09.2015 общим собранием собственников помещений принято решение согласовать новый проект договора управления его существенных условия и заключить договор с 01.09.2015 (л.д.1-2 т.2).

Таким образом, договор управления многоквартирным домом по адресу: Бийск, ул. ФИО4, дом 40 заключен в соответствии с требованиями действующего законодательства. Исковые требования истца направлены на изменение уже согласованных условий договора.

В соответствии со статьей 426 ГК РФ, публичным договором признается договор, заключенный лицом, осуществляющим предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, и устанавливающий его обязанности по продаже товаров, выполнению работ либо оказанию услуг, которые такое лицо по характеру своей деятельности должно осуществлять в отношении каждого, кто к нему обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).

К лицам, обязанным заключить публичный договор, исходя из положений пункта 1 статьи 426 ГК РФ относятся коммерческая организация, некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, а равно индивидуальный предприниматель, которые по характеру своей деятельности обязаны продавать товары, выполнять работы и/или оказывать услуги в отношении каждого, кто к ним обратится (потребителя) (пункт 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49).

При определении правовой природы договора управления многоквартирным домом необходимо учитывать такой критерий как обязанность управляющей компании оказывать услуги по управлению многоквартирным домом каждому, кто обратится в управляющую компанию. Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом. Таким образом, круг лиц, с которыми управляющая компания должна заключать договор управления определен таким понятием, как собственник помещения в многоквартирном доме. Следовательно, отнести договор управления многоквартирным домом к категории публичных договоров не представляется возможным.

Доказательств принятия установленных законом мер к изменению договора собственниками многоквартирного дома истцом не представлено.

Истец просит обязать ответчика урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора управления многоквартирным домом № 40 по ул. ФИО4 в г. Бийске па условиях, предложенных истцом, в соответствии с протоколом разногласий от 13.03.2020, что по своей сути сложившегося спора не соответствует действительности. По факту, ответчик не направлял в адрес истца оферту, как то предусмотрено статьей 435 ГК РФ. Истцу был лишь направлен экземпляр уже заключенного и действующего на тот момент договора управления многоквартирным домом. Таким образом, истцом не верно расценено действие ответчика. Но если даже и взять во внимание, что истцом направление экземпляра уже заключенного договора было расценено как направление оферты, то стоит отметить, что истец не акцептировал данную оферту, а направил в адрес ответчика акцепт на условиях, что само по себе будет являться ответом о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте и не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцента и в то же время новой офертой.

Договор управления по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования, как общие нормы Гражданского кодекса РФ, так и специальные нормы, содержащиеся в Жилищном кодексе РФ.

Если брать во внимание специальные нормы, регулирующие само понятие договора управления многоквартирным домом, способ заключения договора и определяющие стороны по договору, то одной стороной договора является управляющая компания, а другой стороной - собственники помещений (более 50%), которые, используя институт общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, согласовывают существенные условия договора управления, утверждают проект договора и принимают решение о заключение договора управления с управляющей компанией.

Таким образом, в данной спорной ситуации, истцу не предлагалось заключение договора управления с ответчиком, договор уже заключен с большинством собственников, и у ответчика нет правовых оснований урегулировать разногласия уже заключенного договора управления, в противном случае, будут нарушены права иных участников договора управления - собственников помещений в многоквартирном доме, которые уже согласовали и заключили договор управления.

Ознакомившись с протоколом разногласий суд, находит пункты договора в редакции истца необоснованными по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.09.2015 между ООО "УК Баярд" (управляющая организация) и собственниками жилых и/или нежилых помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...> (заказчик), заключен  договор управления многоквартирным домом на условиях решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно п.2.1 договора управляющая организация по заданию заказчика, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в течение согласованного сторонами срока, за плату, обязуется осуществлять деятельность по управлению многоквартирным домом расположенного по адресу: 

<

...>.

В соответствии с п.3.8 договора до определения заказчиком детального состава общего имущества МКД, стороны руководствуются общими принципами, изложенными в Правилах содержания общего имущества в МКД и в настоящем договоре.

Истец просит исключить данный пункт из договора, указав в обоснование, что общее имущество собственников МКД является важной составляющей договора управления. Общее имущество собственников помещений многоквартирного дома и выступает предметом заключения договора, без которого управление МКД является невозможным. Ссылается на ч.1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и Правила содержания общего имущества №491.

Однако, согласно п. 3.7. договора управления, состав общего имущества в многоквартирном доме, передаваемого заказчиком управляющей организации, определяет заказчик в приложении № 1. Таким образом, обязанность по определению состава общего имущества  лежит на заказчике. Управляющая организация, в любом случае, должна руководствоваться нормами жилищного права, определяющими состав общего имущества в многоквартирном доме, даже если собственниками будет указан иной состав имущества. В приложении № 1 указан состав общего имущества в многоквартирном доме, а именно, в столбце № 1 указаны «Наименование элементов общего имущества», что не противоречит требованиям ст. 36 Жилищного кодекса РФ, п. 2, 5, 6, 7 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.

При этом, истец в своих обоснованиях указывает на нормы права, которые содержат понятие общего имущества в многоквартирном доме, при этом не указывая норму права, которая бы содержала требование о необходимости указывать параметры общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 4.1.13 договора управляющая организация обязана организовать доставку платежных документов заказчику/лицам пользующихся помещениями в доме, по местонахождению МКД.

В редакции истца ответчик должен организовать доставку почтовым отправлением платежных документов (счетов, актов выполненных работ) по юридическому адресу Заказчика: 

<

...>, ул. Мерзликина, д.5. В обоснование истец указал на то, что по месту нахождения МКД получать платежные документы не предоставляется возможным, так как место регистрации юридического лица: 

<

...>.

В соответствии с частью 2 статьи 155 Жилищного кодекса РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании:

1) платежных документов (в том числе платежных документов в электронной форме, размещенных в системе), представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;

2) информации о размере платы за жилое помещение и коммунальные услуги, задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, размещенной в системе или в иных информационных системах, позволяющих внести плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Информацией о размере платы за жилое помещение и коммунальные услуги и задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг являются сведения о начислениях в системе, сведения, содержащиеся в представленном платежном документе по адресу электронной почты потребителя услуг или в полученном посредством информационных терминалов платежном документе.

Начисления по нежилому помещению истца содержатся в «Системе Город» и в ГИС ЖКХ. У ответчика нет обязанности, предусмотренной законом, направлять платежные документы по юридическому адресу истца.

В соответствии с п.4.1.19 договора управляющая организация обязана в случае возникновения необходимости изменения платы по настоящему договору, не позднее, чем за 30 дней (тридцать) до предполагаемой даты внесения изменений, информировать заказчика и/или Совет многоквартирного дома об изменении такой платы.

Истец считает, что данный пункт должен быть исключен из договора, ссылается на п.31 Постановления Правительства № 491 от 13.08.2006.

Однако редакция п. 4.1.19 не противоречит п. 31 Постановления Правительства РФ № 491 от 13.08.2006, который содержит детальную процедуру уведомления собственников, редакция ответчика более сокращенная. Кроме того, п. 31 Постановления Правительства РФ № 491 претерпел изменения в ред. Постановления Правительства РФ от 27.03.2018 № 331.

Согласно п.4.1.16 договора управляющая организация обязана при обращении заказчика/ о произошедшей аварии в жилом/нежилом помещении МКД, обеспечить прибытие своего представителя в течение 3-х (трёх) суток, для составления акта осмотра.

Истец просит изложить данный пункт в следующей редакции: при обращении заказчика о произошедшей аварии в нежилом помещении МКД, обеспечить прибытие своего представителя не позднее чем через сутки, для составления акта осмотра. Ссылается на п.152 Постановления  Правительства № 354 от 06.05.2011.

Ссылка истца, в обоснование своей редакции пункта договора, на п. 152 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 354, не актуальна и не обоснована, поскольку согласно указанному пункту, в случае причинения исполнителем ущерба жизни, здоровью и (или) имуществу потребителя, общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме исполнитель и потребитель (или его представитель) составляют и подписывают акт о причинении ущерба жизни, здоровью и имуществу потребителя, общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий описание причиненного ущерба и обстоятельств, при которых такой ущерб был причинен. Указанный акт должен быть составлен исполнителем и подписан им не позднее 12 часов с момента обращения потребителя в аварийно-диспетчерскую службу. При невозможности подписания акта потребителем (или его представителем), в том числе по причине его отсутствия в занимаемом помещении, акт должен быть подписан помимо исполнителя 2 незаинтересованными лицами. Акт составляется в 2 экземплярах, один из которых передается потребителю (или его представителю), второй - остается у \ исполнителя.

Кроме того, настоящие Правила регулируют отношения по предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах, собственникам и пользователям жилых домов, в том числе отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг, устанавливают их права и обязанности, порядок заключения договора. Ответчик исполнителем коммунальных услуг не является.

Согласно п.4.2.3 договора заказчик обязан соблюдать руководство по пользованию жилыми/нежилыми и помещениями в МКД и инженерными системами, расположенными в таких помещениях (Приложение №9). 

Истец просит пункт 4.2.3 - изложить в следующей редакции: Соблюдать руководство по пользованию жилыми и нежилыми помещениями в МКД и инженерными системами, расположенными в таких помещениях. (Приложение №8). В обоснование указал, что изменена нумерация ввиду технической ошибки.

С учетом положений ст. 450 ГК РФ нарушение нумерации приложений к договору не является существенным нарушением договора, не может повлиять на права и интересы истца и само по себе не содержит существенных условий договора и носит рекомендательный характер.

Согласно п.5.1.8 договора в случае недостаточности денежных средств на выполнение всех обязательств по настоящему договору, из-за несвоевременного/неполного внесения платы за жилое/нежилое помещение и/или коммунальные услуги, произвести соразмерные изменения в сторону уменьшения перечня и/или объема услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества по настоящему Договору.

Истец просит исключить данный пункт, ссылаясь на ст.ст. 153, 155 Жилищного кодекса Российской Федерации  (регламентирующие порядок внесения платы за жилищные услуги) и п. 119 Правил 354 (регламентирующий порядок приостановления коммунальной услуги). Считает, что отсутствует нормативно-правовое подтверждение изменения в сторону уменьшения перечня и/или объема услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества. Управляющая компания не вправе в одностороннем порядке изменить объём услуг, который определён договором управления многоквартирным домом в связи с несвоевременным внесением платежей собственниками помещений многоквартирного дома.

Согласно пункту 17 Правил содержания общего имущества в МКД (Постановление Правительства РФ № 491), собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

Управляющая компания по договору управления многоквартирным домом по заданию собственников помещений в многоквартирном доме в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме (ст. 162 ЖК РФ).

Таким образом, в случае недостаточности средств на счете дома, управляющая компания не имея возможности выполнять запланированные работы, обоснованно предлагает уменьшить виды работ.

Согласно п.5.1.12 договора в случае неисполнения заказчиком обязанности по установлению ежегодной платы за жилое/нежилое помещение, самостоятельно изменить плату, учитывая стоимость услуг обслуживающих и подрядных организаций, изменение ежегодного уровня инфляции, уровня потребительских цен в регионе предупредив об этом заказчика не менее чем за тридцать календарных дней до даты начала изменений.

Истец просит исключить данный пункт из условий договора, ссылается на ст. 156, ч.4 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации. Считает, что односторонняя индексация противоречит статье 310 ГК РФ. Действующее жилищное законодательство прямо не закрепляет право управляющей организации на одностороннее изменение договора управления, в том числе в части изменения стоимости оказываемых услуг и выполняемых работ.

Суд не может согласиться с данным доводом истца.

Согласно части 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

В соответствии с пунктами 2, 3 части 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая | организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 Жилищного кодекса Российской Федерации; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При этом объем, качество, периодичность каждой из таких  работ и услуг должно отвечать требованиям к минимальному перечню работ и услуг, указанных в Минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. N 290 (далее - Минимальный перечень).

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления заключается с управляющей организацией на срок не более 5 лег.

В договоре управления может быть предусмотрена индексация тарифов размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, в таком случае повторное принятие решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется, так как такая индексация устанавливается соглашением сторон, а не односторонним волеизъявлением управляющей организации (Письмо Минстроя России от 26.12.2018 № 51876-00/04 "О размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив").

        Истец также просит исключить п.5.1.14 договора, согласно которому, управляющая организация имеет право  получать вознаграждение в размере не менее 10 % от денежных средств, полученных МКД за сдачу в аренду (возмездное пользование) ОИ МКД. Ссылается на ч.4 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. По мнению истца денежные средства от сдачи в аренду ОИ МКД не являются собственностью управляющей организации. Для получения вознаграждения должно быть соответствующее решение общего собрания собственников. Такого решения не представлено.

Суд считает, что данный пункт не противоречит части 4  статьи  36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Более того, согласно протоколу № 1 от 30.06.2016 собственниками принято решение уполномочить ООО «УК Баярд» на заключение договоров использования общедомового имущества: размещение рекламных конструкций, интернет оборудования и средств связи с правом получения вознаграждения в размере не менее 10% от денежных средств, полученных МКД за сдачу в аренду ОИ МКД.

Согласно п.6.10 в случае отсутствия решения общего собрания собственников помещений, или в случае противоречия такого решения требованиям действующего законодательства, управляющая организация вправе сократить перечень, периодичность, сроки и/или объёмы услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту ОИ МКД.

По мнению истца, данный пункт должен быть исключен из условий договора, так как противоречит нормам жилищного законодательства. Отсутствует прямое указание в законе, текущие работы для надлежащего содержания общего имущества МКД считаются предусмотренными в договоре управления. Управляющие организации обязаны выполнять их вне зависимости от наличия такого условия в договоре или решения общего собрания собственников.

Суд не может согласиться с данной позицией истца. Данный пункт предусмотрен на случай динамично меняющегося законодательства. Речь идет о ситуации, когда договором управления предусмотрен определенный перечень и объем услуг, за который утверждена определенная плата. В силу изменений законодательства, а в конкретном случае с ответчиком, это исключение из перечня оказываемых услуг, услуги по вывозу твердых: бытовых отходов (данная услуга перестала быть жилищной, относится к коммунальной, которую оказывает региональный оператор по обращению с ТКО), был изменен перечень оказываемых услуг. При этом, общего собрания собственников помещений в МКД не было, но данное изменение обусловлено требованиями законодательства.

Еще один яркий пример изменения перечня услуг — это включение в разряд жилищных услуг платы за коммунальные ресурсы, используемые на содержание общего имущества.

Данный пункт своим основным назначением подразумевает соблюдение требований действующего законодательства в случае принятия решений собственниками помещений, которые противоречат закону.

          Пунктом 7.38 договора предусмотрено, что исполнитель ограничивает или  приостанавливает предоставление коммунальной услуги, предварительно уведомив об этом потребителя, в случае: неполной оплаты потребителем коммунальной услуги, проведения планово- профилактического ремонта и работ по обслуживанию централизованных сетей инженерно- технического обеспечения и (или) внутридомовых инженерных систем, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно п. 7.39 договора под неполной оплатой коммунальной услуги понимается наличие у потребителя задолженности по оплате одной коммунальной услуги в размере, превышающем сумму двухмесячных размеров платы за коммунальную услугу, исчисление исходя из норматива потребления коммунальной слуги независимо от наличия или отсутствия индивидуального прибора учета и тарифа на соответствующий вид коммунального ресурса, действующих на день ограничения предоставления коммунальной услуги, при условии отсутствия заключенного должником с исполнителем соглашения о погашении задолженности и (или) при выполнении должником условий такого соглашения. В случае если потребитель полностью не оплачивает все виды предоставляемых исполнителем потребителю коммунальных услуг, то исполнитель рассчитывает задолженность потребителя по каждому виду коммунальной услуги в отдельности.

Согласно п.7.40 договора управляющая организация в случае неполной оплаты потребителем коммунальной услуги вправе после письменного предупреждения (уведомления) потребителя-должника ограничить или приостановить предоставление такой коммунальной услуги.

Истец предложил свою редакцию п.7.38 договора, согласно которой приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг регулируются положениями ст. 119-122 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N354, а  пункты 7.39 и 7.40 просит исключить из договора. В обоснование указаны положения ст.ст. 119-122 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 №354.

Правила, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 354, регулируют отношения по предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах, собственникам и пользователям жилых домов, в том числе отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг, устанавливают их права и обязанности, порядок заключения договора. Ответчик исполнителем коммунальных услуг не является. Согласно протоколу  № 01 от 19.10.2018 собственниками принято решение о заключении собственниками помещений прямых договоров с РСО.

Согласно п.7.17 договора начисление платы за коммунальные услуги, изготовление и доставку расчётных документов заказчику по адресу нахождения многоквартирного дома (счета для оплаты коммунальных услуг), обеспечивает управляющая организация путём заключения соответствующего договора со специализированной организацией. Расходы управляющей организации, возникающие при предоставлении коммунальных услуг в соответствии с действующим законодательством, должны включаться в плату за жилое помещение.

Пункт 7.17 в редакции истца изложен в следующей редакции: начисление платы за коммунальные услуги, изготовление и доставку документов заказчику по юридическому адресу заказчика: 

<

...>, ул. Мерзликина, д. 5, обеспечивает управляющая организация путём заключения соответствующего договора со специализированной организацией. Расходы управляющей организации, возникающие при предоставлении коммунальных услуг в соответствии с действующим законодательством, должны включаться в плату за жилое помещение.  Изменения в данный пункт обоснованы  место нахождения организации. Условие о доставке платежных документов устанавливается договором управления.

В соответствии с частью 2 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации  начисления по нежилому помещению истца содержатся в «Системе Город» и в ГИС ЖКХ. 

Согласно п.8.2 договора планируемаястоимость отдельных видов работ и услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме указана в приложении № 6 к настоящему договору.

Согласно п. 8.2 в редакции истца плата за содержание жилья и текущий ремонт МКД указана в приложении №7 к настоящему договору. В обоснование истцом указано на изменение порядковой нумерации приложений к договору

Как уже было сказано выше, нарушение нумерации приложений к договору не является существенным нарушением договора, не может повлиять на права и интересы истца и само по себе не содержит существенных условий договора и носит рекомендательный характер.

В данному пункте речь идет о платных услугах и работах, которые управляющая компания оказывает собственникам, которые не входят в предмет договора (речь идет об оказании услуг по ремонту личного имущества собственников, не относящегося к общедомовому имуществу. Например, замена лампочек в квартире, установка санитарных приборов, замена смесителя, замена проводки в квартире.). Данный прейскурант подлежит пересмотру управляющей компанией в зависимости от конъектуры рынка и носит коммерческое предложение.

Пунктом 8.3 договора определено, что цена договора управления, в соответствии с приказом  министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства  РФ от 31 июля 2014г./пр. «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом», определяется исходя из планово-договорной стоимости фактически выполненных работ и предоставленных услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, стоимости коммунальных услуг, определяемой в соответствии с объемами фактически предоставленных потребителям коммунальных услуг, в том числе потреблённых на общедомовые нужды.

Истец просит исключить данный пункт из договора. Ссылается на Постановление Конституционного Суда РФ от 29 января 2018 г. N 5-П.

Судом установлено, что на момент заключения договора управления, данный пункт не противоречил нормам права, а именно Приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 31 июля 2014 №411/пр "Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах» отменен Приказом Минстроя России от 31.10.2018 N 696/пр.

Согласно п.8.7 договора собственники помещений/совет многоквартирного дома, после получения предложений управляющей организации по установлению платы за жилое помещение и коммунальные услуги на очередной год, в течение двадцати дней проводят общее собрание и принимают решение, которое в течение десяти дней, надлежащим образом, доводится до  управляющей организации.

Истец предложил следующую редакцию данного пункта: при определении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Ссылается на п.31 Постановления Правительства РФ от 27.03.2018 №331.

Управляющая организация обязана представить собственникам помещений в таком доме предложение о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания собственников помещений в этом доме в целях принятия решения по вопросу об определении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме.

В предложении управляющей организации о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме должны содержаться расчет и обоснование размера платы за содержание жилого помещения.

Пунктом 31 Постановления Правительства РФ № 331 от 27.03.2018 вносятся изменения в Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 г. N 416 "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами" в части Порядка раскрытия информации управляющей организацией, товариществом или кооперативом и не имеет отношения к оспариваемому пункту договора.

Пункт 8.7 договора в редакции ответчика не противоречит действующему законодательству. Редакция истца описывает процедуру внесения предложения управляющей компанией в части обоснования размера платы.

Пунктом 8.8 договора предусмотрено, что если собственники помещений на своём общем

собрании по установлению платы за жилое помещение на очередной год, приняли решение отличное от предложений управляющей организации, то стороны в течение двадцати дней, после  даты получения управляющей организацией надлежащего уведомления, проводят консультации для принятия согласованного решения.

Согласно п.8.9 договора с момента принятия согласованного с управляющей организациейрешения, собственники помещений в многоквартирном доме в течение пятнадцати дней, проводят общее собрание и устанавливают плату за жилое помещение на очередной год.

Согласно п.8.10 договора, если заказчик, после получения предложений управляющей организации и/или проведения взаимных консультаций, в установленные настоящим договором сроки не установит надлежащую плату за жилое помещение на очередной год, управляющая организациявправе самостоятельно индексировать плату (стоимость услуг и работ), учитывая: 

* изменение стоимости услуг Управляющей организации,

* изменения стоимости услуг обслуживающих, подрядных и ресурсоснабжающих организаций,

* изменения уровня инфляции, индекса потребительских цен или иных значений, рассчитанных на основании указанных показателей, на основании данных Федеральной службы государственной статистики.

Согласно п.8.11 договора установление размера платы в соответствии с п.8.10. настоящего договора, не требует принятия дополнительного решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Истец просит исключить данные пункты из договора, так как данные пункты противоречат нормам жилищного законодательства РФ. Ссылается на ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, в которой сказано об утверждении платы за услуги управляющей компании. Тогда как оспариваемые пункты договора регламентируют процедуру изменения платы. 

Истец просит исключить из договора п.8.29, согласно которому, в случае установки коллективных приборов учёта коммунальных ресурсов после заключения настоящего договора, управляющая организации, вправе изменить в одностороннем порядке плату за жилое/нежилое помещение на величину стоимости обслуживания ОДПУ. Истец считает, что управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять плату за жилое/нежилое помещение на величину стоимости обслуживания ОДПУ.

Однако, стороны вправе определять размер платы с учетом перечня оказываемых услуг. В случае, когда при заключении договора МКД не оснащен ОДНУ, то и размер платы не предусматривает обслуживание данного имущества, но в последующем, при установке ОДПУ, управляющая компания вполне обоснованно может увеличить плату за свои услуги ровно на размер расходов, которые необходимо понести в случае увеличения объема общедомового имущества.

Согласно п.8.30 договора в случае необходимости проведения диагностики, ремонта, замены ОДПУ или его элементов, управляющая организация в случае недостаточности денежных средств на лицевом счёте многоквартирного дома в одностороннем порядке может изменить плату за жилое помещение на стоимость необходимых работ по диагностике, ремонту, замене ОДПУ.

Согласно п.8.31. договора стоимость предоставленных услуг и выполненных работ по настоящему договору, в части превышения фактической стоимости таких работ и услуг над размером имеющихся денежных средств, включая дебиторскую задолженность собственников помещений, считается задолженностью всех собственников помещений в многоквартирном доме, размер которой определяется пропорционально площади помещений принадлежащих каждому собственнику на законных основаниях.

Согласно п.8.32 договора задолженность, образовавшаяся в соответствии с п.8.31. настоящего договора, подлежит возмещению заказчиком путём внесения дополнительных средств, помимо платы за жилое помещение, на расчётный счёт управляющей организации. Если заказчик не погасит образовавшуюся задолженность в течение одного года после выполнения работ, то управляющая организация вправе в одностороннем порядке учесть такую задолженность при установлении платы на очередной год.

В протоколе разногласий истец исключил данные пункты из договора. В обоснование указано на то, что управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять плату за жилое/нежилое помещение на величину стоимости обслуживания ОДПУ и отсутствует нормативно-правовое обоснование правомерности требований  управляющей  организации относительно включения пунктов 8.31, 8.32 в договор управления.

С учетом ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица  свободны в заключении договора. Истцом не указаны нормы права, которые нарушаются данными пунктами договора.

Согласно п.9.3 договора при необходимости проведения работ по текущему ремонту, управляющая организация направляет представителю совета многоквартирного дома, а в его отсутствие одному из собственников помещений в многоквартирном доме уведомление о ремонте, в котором указывается вид ремонта, планируемый объём проведения работ, сметная стоимость ремонта, примерную дату начала и окончания ремонтных работ. По окончанию ремонтных работ, представительсовета многоквартирного дома, в  согласованное с управляющей  организацией время, принимает  работу и подписывает акт выполненных работ, совместно с управляющей и подрядной организациями. В случае отсутствия представителя собственников помещений в месте приёмки работ в заранее согласованное время, работа по текущему ремонту считается  выполненной в соответствии со сметной документацией. Акт выполненных работ подписывается представителями управляющей организацией и подрядной организацией.

  Истец п.9.3 договора предложил в следующей редакции: при необходимости проведения работ по текущему ремонту, управляющая организация направляет представителю совета МКД, а в его отсутствие уполномоченному представителю собственников помещений МКД уведомление о ремонте, в котором указывается вид ремонта, планируемый объем проведения работ, сметная стоимость ремонта, примерную дату начала о окончания ремонтных работ. По окончанию ремонтных работ, представитель совета многоквартирного дома, в согласованное с управляющей организацией время, принимает работу и подписывает акт выполненных работ, совместно с управляющей и подрядной организациями. В случае отсутствия представителя собственников помещений в месте приёмки работ в заранее согласованное время, работа по текущему ремонту считается  выполненной в соответствии со сметной документацией. Акт выполненных работ подписывается представителями управляющей организацией и подрядной организацией. Ссылается на ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, которая предусматривает выбор уполномоченных представителей собственников помещений многоквартирного дома.

Пункт оспариваемого договора в редакции истца практически ничем не отличается от редакции ответчика, лишь формулировкой «уполномоченному представителю собственников помещений МКД». При этом истец не раскрывает данную формулировку со ссылкой на норму права. Ссылка на ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации  не состоятельна. Любой собственник, как сторона по договору, имеет право участвовать в приемки выполненных работ. В любом случае, речь идет о контрольной функции собственников, поскольку, выполненные работы подрядной организацией принимает именно управляющая компания как заказчик по заключенному между ней и иной подрядной организацией договору. А управляющая компания, в свою очередь, несет ответственность за выполненные работы подрядной организацией перед собственниками.

Согласно п.10.5 договора управляющая организация освобождается от ответственности за ущерб причинённый здоровью, имуществу физических или юридических лиц, вследствие неисполнения заказчиком своих обязательств по установлению платы за жилое помещение соразмерной стоимости услуг и работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, несмотря на получение от управляющей организации предложений по установлению такой платы.

Истец исключил данный пункт из договора со ссылкой на ст. 1064 ГК РФ возмещение ущерба.

Ответчик возражает, указав, что данный пункт предусматривает освобождение от ответственности управляющей компании в случаях, когда износ общего имущества требует более значительных материальных расходов, о чем доводилось до сведения заказчика, но заказчик не принял решение об изменении платы, размер которой необходим для надлежащего содержания общего имущества в исправном состоянии.

При возникновении соответствующей ситуации, суд применит необходимую норму закона несмотря на данное условие договора, исходя из конкретных обстоятельств, обязанности управляющей компании в силу закона.

Согласно п.10.8 договора управляющая организация не несет ответственности по обязательствам третьих лиц перед заказчиком.

Данный пункт в редакции истца изложен следующим образом: управляющая организация несет ответственность за убытки, причиненные участием третьих лиц в исполнении договора управления. 

Ссылка истца на ст. 706 ГК РФ не состоятельна. В данном случае речь не идет о договоре подряда. В оспариваемом пункте договора конкретно сказано про обязательства третьих лиц перед  заказчиком. Собственники могут вступать в правовые отношения с третьими лицами, например, в части заключения договоров на ремонтные работы в отношении принадлежащего им имущества, при которых может быть причинен ущерб иным собственникам и общедомовому имуществу.

Истец просит полностью исключить из договора раздел 11 "Особые условия", ссылаясь на то, что данные пункты нарушают права и законные интересы заказчика, однако не указал, в чем именно заключается нарушение нрав собственников. Ссылка истца на ч. 4 ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации не состоятельна. В оспариваемых пунктах не идет речь о структуре платы, не идет речь о коммунальных платежах. 

Пункт 11.1 предусматривает выполнение работ и услуг управляющей компанией в размере денежных средств, фактически поступивших на счет от собственников. Это не противоречит самой формулировке договора управления, по которому управляющая компания оказывает услуги на денежные средства, поступающие от собственников. Управляющая компания является коммерческой организацией, которая на возмездной основе оказывает услуги и выполняет работы, при этом не является кредитной или иной финансовой организацией. Собственники принимают решение о проведении тех или иных работ по текущему ремонту, благоустройству в размере денежных средств, ежемесячно поступающих от собственников. Данный пункт договора говорит о том, что управляющая компания выполняет запланированные работы не в один момент, а по мере поступления денежных средств от собственников. 

Пункт 11.2 не противоречит налоговому законодательству. Управляющая компания платит соответствующий налог с денежных средств, поступивших на счет. 

Пунктом 11.3 договора предусмотрен на случаи, когда предписание контролирующих органов в адрес управляющей ; компании связано с нарушением по вине собственников, например, аварийная ситуация па общедомовом имуществе, доступ к которому  расположен в квартире собственника и собственник не предоставляет такого доступа. Тогда как контролирующие органы выписывают предписание не собственнику, а именно управляющей компании. 

Пункт 11.4 вытекает из пункта 11.3.

 Пункт 11.5 не противоречит п. 4.1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которому, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Данный пункт предусмотрен на случай, когда от собственника (ов) поступают в адрес управляющей компании требования о проведении тех или иных ремонтных работ, не утвержденные общим собранием собственников.

Пункт 11.6 не противоречит действующему законодательству, поскольку управляющая компания должна получить данное согласие собственников , в противном случае определенная категория собственников будет лишена возможности получать льготы и субсидии.

Пункт 11.7 не противоречит действующему законодательству и чем нарушает права истца не указано.

Пункт 12.08 отсутствует по тексту договора. Истец предложил дополнить договор пунктом: настоящий договор распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 18.02.2019.

В данном случае, речь идет не о согласовании условий договора, а является новой офертой.

          Истец исключил из договора п.13.3 согласно которому договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе управляющей организации: в случае существенного изменений законодательства, делающих невозможным исполнение настоящего договора; в случае систематическом неисполнении заказчиком своих обязательств по настоящему договору, в том числе по своевременной и полной оплате жилищно- коммунальныхуслуг предоставленных управляющей организацией. Заказчик должен быть надлежащим образом уведомлен управляющей организацией не менее чем за два месяца до даты расторжения договора; в случае окончания срока действия настоящего договора, если управляющая организация не менее чем за два месяца до его  окончания заявит о его расторжении. В обоснование истец указал, что в действующем законодательстве не предусматривается право управляющей организации расторгнуть договор в одностороннем порядке по своей инициативе. Односторонний отказ управляющей организации от исполнения договора управления многоквартирным домом не допускается.

Согласно ч. 8 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации изменение и (или) расторжение  договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

         Порядок расторжения и изменения договора установлен  ст. 450 ГК РФ. Согласно п.4 ст. 450 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Таким образом, действующее законодательство дает право управляющей компании на расторжение договора в одностороннем порядке, если это предусмотрено договором.

Истец предложил приложение №4 к договору - изменить в части: По решению общего собрания заменить на: «Не требуется решение общего собрания собственников, если объем работ составляет не более 30% от всех конструктивных элементов МКД». В обоснование указал, что текущий ремонт относиться к текущему содержанию дома. Собственники оплачивают ежемесячно услугу по содержанию дома в надлежащем состоянии. Управляющая организация обязана периодически при необходимости проводить текущий ремонт за счет средств, уплачиваемых за содержание жилья. Отдельно решения собственников на ремонт не требуется. Все текущие работы для надлежащего содержания общего имущества МКД считаются предусмотренными в договоре управления. Управляющие организации обязаны выполнять их вне зависимости от наличия такого условия в договоре или решения общего собрания собственников. Ссылается на  постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010.

Между тем в  соответствии с п. 4.1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

Истец подменяет понятия текущий ремонт и содержание общего имущества, которое выполняется в соответствии с минимальным перечнем.

Также истец изменил приложение №1 к договору изложтв в следующей редакции: Приложение №1 «Состав общего имущества в многоквартирном доме, в отношении которого осуществляется управление» к договору управления МКД от 01.03.2020: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частямиквартири предназначенные для обслуживания более одногопомещенияв данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы,лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данномдоме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственниками предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая  помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатациии благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательстваи законодательства о градостроительной деятельности; 5) иные конструктивные элементы многоквартирного дома, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491. Ссылается на постановление Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491.

Сравнив изменения внесенные истцом в приложение №1 с редакцией ответчика суд установил, что суть формулировки в редакции истца ничем не отличается от формулировки ответчика, лишь изложена в другом контексте.

 С учетом изложенного, суд не  находит оснований для удовлетворения требований истца. В удовлетворении исковых требований суд считает необходимым отказать.

 В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина в размере 6000 руб. относится на истца.

 Руководствуясь статьями 110, 167-171,176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать. 

         Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Алтайского края в течение месяца после принятия решения, а также может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если оно было предметом    рассмотрения   в  арбитражном  суде апелляционной  инстанции  или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

         Судья                                                                                                 С.В. Лихторович