ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-15235/2024

г. Челябинск

12 декабря 2024 года

Дело № А76-33820/2023  

Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2024 года. Постановление изготовлено в полном объеме 12 декабря 2024 года.  

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи Аникина И.А., судей Камаева А.Х., Томилиной В.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Анисимовой  

С.П., 

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  

индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение  

Арбитражного суда Челябинской области от 08.10.2024 по делу № А76-33820/2023. 

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к администрации Коркинского муниципального округа Челябинской области (далее – ответчик, администрация) о признании за ФИО1 права собственности на самовольный объект незавершенного строительства, площадью 28,8 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 74:31:0104020:421 по адресу: 

<

...>  

(т. 1, л.д. 3-4). 

Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Коркинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области (далее - третье лицо).  

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 08.10.2024 в удовлетворении заявленных требований отказано (т. 1, л.д. 157-159).  

С вынесенным решением не согласился истец, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП ФИО1 (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.  

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что в силу положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возведенный истцом незавершенный объект строительства со степенью готовности - 10% соответствует целевому назначению земельного участка: категория земель - земли населенных пунктов; вид разрешенного использования - коммунальное обслуживание (размещение сооружений размещение помещения для серверного оборудования, для размещения коммунальных, складских объектов); спорный объект расположен в границах земельного участка истца, границы земельного участка не нарушены, истец пользуется участком согласно целевому назначению, участок в субаренду не передавался, арендная плата за земельный участок оплачивается, задолженность по арендной плате отсутствует; спорный объект не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан; требования об освобождения земельного участка, а также о сносе объекта истец не получал, споров в отношении возведенного объекта с третьими лицами отсутствуют. Согласно ответу от 03.10.2023 администрация не возражает против продолжения отношений между сторонами, в частности, в случае признания права собственности на объект незавершенного строительства в судебном порядке и после регистрации правоустанавливающих документов на спорный объект. Кроме того, получение истцом градостроительного плана № ru74513101-05 от 18.05.2022, подтверждает тот факт, что истец предпринимал меры к получению разрешения на строительство. К тому же, истцом 15.09.2023 было подано заявление о выдаче разрешения на строительство, однако разрешение на строительство истец не получил только по той причине, что истек срок действия договора аренды земельного участка.  

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.  

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.  

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Как следует из материалов дела, 09.02.2021 между ИП ФИО1 (арендатор) и администрацией (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности 03/21, сроком на 2,5 года, с 09.02.2021 по 08.08.2023, для размещения сооружений связи-размещение помещения для серверного оборудования, для размещения коммунальных, складских объектов, площадью 606 кв. м, с кадастровым номером 74:31:0104020:421, расположенного по адресу: 

<

...> (т. 1, л.д. 6-9).  

Как указывает истец, на земельном участке с кадастровым номером 74:31:0104020:421 в период действия договора возведен объект незавершенного строительства. Истцом произведены строительные работы, сооружен фундамент, земельный участок огорожен.  

08.08.2023 кадастровым инженером ФИО2 подготовлен технический план на объект незавершенного строительства (т. 1, л.д. 15-20), в котором дано заключение о том, что технический план подготовлен с целью постановки на государственный кадастровый учет объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: 

<

...>. Обмеры объекта проводились по фундаменту. Площадь объекта по координатам составила 28,8 кв. м. Объект незавершенного строительства расположен в кадастровом квартале: 74:31:0104020, в пределах земельного участка с кадастровым номером 74:31:0104020:421, с видом разрешенного использования «коммунальное обслуживание: размещение сооружении связи - размещения для серверного оборудования». Проектируемое назначение объекта капитального строительства - узел связи. Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 12.11.2020 № 1816 установлен перечень случаев, при которых для строительства, реконструкции объекта капитального строительства не требуется получения разрешения на строительство, в этот перечень попадают сооружения связи, не являющиеся особо опасными, технически сложными объектами связи. Количество контуров: 1. По данным натурного обследования объекта незавершенного строительства, степень готовности составляет 10%, Общая площадь застройки 28,8 кв. м. Проектируемая площадь здания 24,6 кв. м.  

08.08.2023 истец обратился в Коркинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области с заявлением об осуществления действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: 

<

...>.  

24.08.2023 истец получил уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав до 23.11.2023, поскольку предпринимателем не представлено разрешение на строительство, а также правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости (т. 1, л.д. 42-43).  

15.09.2023 истец обратился в администрацию с заявлением о продлении срока действия договора аренды на земельный участок по адресу: 

<

...>, и с заявлением о получении разрешения на строительство незавершенного объекта (т. 1, л.д. 47, 47).  

Однако 02.10.2023 истцом получен отказ администрации со ссылкой на то, что договор аренды на земельный участок прекращен и что у истца отсутствуют основания для обращения за получением разрешения на строительство (т. 1, л.д. 45-46).  

03.10.2023 истцом получен отказ администрации в связи с тем, что не представлены правоустанавливающие документы на объект незавершенного строительства, находящегося на земельном участке по адресу: 

<

...> (т. 1, л.д. 48).  

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения ИП ФИО1 в арбитражный суд с настоящим иском.  

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.  

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.  

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.  

Положениями статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.  

Таким образом, нормы пункта 1 статьи 218 и статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации призваны регулировать внесудебный бесспорный порядок возникновения права собственности на вещь, вновь созданную лицом в установленном законодательством порядке. Право собственности на такую вещь возникает в силу факта создания ее в установленном порядке и не требует признания возникновения права в судебном порядке.  

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.  

Правовой режим самовольной постройки закреплен в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, нормами которой в том числе предоставлена возможность при определенных обстоятельствах ввести такую постройку в гражданский оборот. Одновременно нормы указанной статьи регулируют различные по своей правовой природе правоотношения, как административные (связанные с совершением публичного деликта - строительства с нарушением норм земельного законодательства, регулирующих предоставление земельного участка под строительство, либо  

градостроительных и строительных норм и правил, регулирующих проектирование и строительство и т.п.), так и частноправовые.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.  

Пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.  

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.  

Как следует из разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016, в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество являются самовольной постройкой, в частности если строение, сооружение или иное недвижимое имущество возведены: 1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; 2) без получения на это необходимых разрешений; 3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (пункт 2 указанного Обзора).  

По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает право собственности на нее, не вправе совершать в отношении такой постройки какие-либо сделки (продавать, дарить и т.д.), которые будут считаться ничтожными и, соответственно, не порождать никаких юридических последствий; лицо не вправе распоряжаться самовольной постройкой,  

заключать сделки; самовольное строение не является недвижимым имуществом и, соответственно, не подлежит регистрации в учреждениях юстиции.  

Право собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке лицом без необходимых разрешений, может быть признано при следующих условиях: участок предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, его сохранение не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.10.2016 по делу № 305-ЭС16-8051).  

В силу пункта 13 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под строительством понимается создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).  

Статьей 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.  

Согласно пункту 5 части 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешений на строительство объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов, относится к полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности.  

На основании части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.  

При этом разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).  

В случае если застройщик не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не  

соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11066/09).  

О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, также может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.  

Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство (реконструкцию) до начала строительных работ.  

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 25 постановления № 44, в силу положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.  

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 4, 7 статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).  

Арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта (пункт 41 постановления № 44).  

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 74:31:0104020:421 площадью 606 кв. м, был предоставлен истцу по договору аренды № 03/21 от 09.02.2021 в целях использования: коммунальное обслуживание: размещение сооружений связи - размещение помещения для серверного оборудования, для размещения коммунальных, складских объектов.  

К представленному предпринимателем в материалы дела техническому плану на объект незавершенного строительства, подготовленному 08.08.2023 кадастровым инженером ФИО2 (т. 1, л.д. 15-20), судебная коллегия относится критически в связи со следующим.  

Кадастровый инженер ФИО2 в техническом плане указывает на проектируемое назначение объекта капитального строительства - узел связи, а также на то, что согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 12.11.2020 № 1816 установлен перечень случаев, при которых для строительства, реконструкции объекта капитального строительства не  

требуется получения разрешения на строительство, в этот перечень попадают сооружения связи, не являющиеся особо опасными, технически сложными объектами связи.  

В рассматриваемом случае предприниматель не доказал, что спорный объекта капитального строительства - узел связи, не относится к категории особо опасных, технически сложных объектов связи, и, соответственно, для его строительства не требуется получения разрешения на строительство (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

Согласно представленном предпринимателем в материалы дела техническому заключению № 23/56 от 03.10.2023, подготовленному архитектурно-проектным бюро «АрхиПро» (т. 1, л.д. 49-62), год постройки объекта незавершенного строительства – 2023 г.  

Поскольку истец своевременно не предпринял меры для получения разрешения на строительство объекта капитального строительства, в отсутствии действующего договора аренды администрацией обоснованно отказано в выдаче разрешительных документов (т. 1, л.д. 48).  

При таких обстоятельствах суд первой инстанции верно квалифицировали спорный объект как самовольную постройку.  

В случае если застройщик не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11066/09).  

О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, также может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.  

Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство (реконструкцию) до начала строительных работ.  

Указанная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.09.2012  

 № 5698/12. 

Иное толкование нормы пункты 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и указанных разъяснений противоречило бы пункту 2 той же нормы, поскольку строительство объекта недвижимости без разрешения само по себе означает гражданско-правовой деликт и подтверждает то  

обстоятельство, что лицо, совершая его, осознавало факт нарушения требований законодательства в части архитектурно-строительной деятельности.  

В противном случае имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.  

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отсутствие со стороны лица, осуществившего постройку, очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.  

В соответствии с пунктом 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.  

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).  

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемом судебном акте выводов, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого законного и обоснованного решения суда первой инстанции.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено  

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного  

процессуального кодекса Российской Федерации и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.  

За подачу апелляционной жалобы уплачено 30 000 руб. государственной пошлины, что подтверждается чеком по операции от 07.11.2024, притом что согласно статье 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации уплате подлежали 10 000 руб. государственной пошлины.  

Излишне уплаченные апеллянтом 20 000 руб. государственной пошлины по чеку по операции от 07.11.2024 подлежат возврату индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета по основаниям подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.  

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 08.10.2024 по делу № А76-33820/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 - без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.  

Председательствующий судья И.А. Аникин Судьи: А.Х. Камаев В.А. Томилина