АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А22-2810/2016

г. Краснодар

25 июля 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 июля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании представителей истца – администрации Кевюдовского сельского муниципального образования Республики Калмыкия (ОГРН 1020800673783), ответчика – индивидуального предпринимателя, главы крестьянского (фермерского) хозяйства Саруновой Зинаиды Сергеевны (ОГРНИП 307080215600016), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя, главы крестьянского (фермерского) хозяйства Саруновой Зинаиды Сергеевны на решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 13.12.2016 (судья Цадыкова Э.А.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2017 (судьи Джамбулатов С.И., Жуков Е.В., Сомов Е.Г.) по делу № А22-2810/2016, установил следующее.

Кевюдовское сельское муниципальное образование Ики-Бурульского района Республики Калмыкия (в лице администрации муниципального образования, далее – администрация) обратилось в Арбитражный суд Республики Калмыкия с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю, главе крестьянского (фермерского) хозяйства Саруновой Зинаиде Сергеевне (далее – глава хозяйства, глава КФХ), в котором просило:

– признать недействительным (ничтожным) пункт 1 дополнительного соглашения от 27.02.2015 № 1 (далее – дополнительное соглашение от 27.02.2015) к договору              от 23.09.2010 № 25-2010 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности Республики Калмыкия, заключенного между министерством по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (далее – министерство) и главой хозяйства,

– применить последствия недействительности ничтожной сделки путем возврата Кевюдовскому сельскому муниципальному образованию Ики-Бурульского района Республики Калмыкия земельного участка общей площадью 121,1 га с кадастровым номером 08:02:170101:759, расположенного по адресу: Республика Калмыкия, Ики-Бурульский район, в 9,9 км по направлению на юг от ориентира п. Кевюды.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено министерство (л. д. 67).

Решением от 13.12.2016, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 29.03.2017, исковые требования удовлетворены. Суд признал дополнительное соглашение от 27.02.2015 № 1 о внесении изменений в договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 08:02:170101:759, общей площадью 121,1 га, заключенное между министерством и главой хозяйства, недействительным в силу ничтожности. Суд применил последствия недействительности ничтожной сделки путем возврата земельного участка с кадастровым номером 08:02:170101:759 Кевюдовскому сельскому муниципальному образованию Ики-Бурульского района Республики Калмыкия. С главы КФХ в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 6 тыс. рублей.

Судебные акты мотивированы тем, что пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) не является основанием для продления срока аренды до истечения такового. Из пункта 2.1 договора аренды земельного участка от 23.09.2010 № 25-2010 следует, что договор заключен сроком на       5 лет, с 23.09.2010 по 22.09.2015, тогда как оспариваемое дополнительное соглашение заключено 27.02.2015, то есть до истечения срока действия договора. Согласно пункту 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – информационное письмо № 66) преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду. Вопреки требованию пункта 2 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ, Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения) министерство при заключении с ответчиком дополнительного соглашения от 27.02.2015 не публиковало сообщение о передаче в аренду спорного земельного участка. Договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса на новый срок, является новым договором аренды (пункт 31 информационного письма № 66). Соответственно, к оспариваемому соглашению о продлении срока действия договора аренды от 23.09.2010 должны применяться положения законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения, предусматривающие предварительную публикацию в средствах массовой информации сообщения о намерении предоставить в аренду земельный участок. Из пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации    от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума          № 73) следует, что требования публичности при заключении договора аренды государственного или муниципального имущества должны соблюдаться не только при заключении договора аренды, но и при заключении соглашения о продлении срока действия такого договора. Поскольку стороны соглашения от 27.02.2015 совершили и исполнили ничтожную сделку (статья 168 Гражданского кодекса), требования истца в части применения последствий недействительности сделки путем возврата земельного участка Кевюдовскому сельскому муниципальному образованию Ики-Бурульского района Республики Калмыкия также подлежат удовлетворению. Доводы главы КФХ о продолжающемся использовании земельного участка и внесении арендной платы, об отсутствии основания для расторжения договора аренды в связи с переходом права собственности на участок (статья 617 Гражданского кодекса), о преимущественном праве арендатора, надлежащим образом исполняющего обязательства по договору, на продление договора аренды на новый срок, и о подписании дополнительного соглашения до 01.03.2015, судом отклонены. Поскольку истец от уплаты государственной пошлины освобожден, она взыскана в доход федерального бюджета с ответчика.

В кассационной жалобе глава хозяйства просит решение от 13.12.2016 и апелляционное постановление от 29.03.2017 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. 

По мнению подателя жалобы, суды первой и апелляционной инстанций неправильно определили момент возникновения спорных правоотношений и не применили нормы материального права, подлежавшие применению. Спорные правоотношения возникли 23.09.2010, со дня заключения первоначального договора аренды земельного участка, и до настоящего времени не прекращены, а лишь 27.02.2015 по инициативе ответчика изменены в части срока его действия. Вступивший в силу с 01.03.2015 Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ на ранее возникшие правоотношения не распространяется и обратной силы не имеет (статья 35). При заключении 23.09.2010 первоначального договора аренды земельного участка ответчик исходил из условий его пунктов 4.3.3, 6.2, и существовавшего на тот момент законодательного регулирования правоотношений по аренде земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в публичной собственности, предоставленных для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, которое гарантировало ему преимущественное право на дальнейшее продление договора без проведения публичных торгов на срок до 49 лет. Дополнительное соглашение                    от 27.02.2015 требованиям гражданского и земельного законодательства не противоречит. При принятии обжалуемых судебных актов суды не применили, действовавшие на момент возникновения спорных правоотношений, специальные нормы, определяющие порядок предоставления участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления фермерским хозяйством его деятельности (статья 12 Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», далее – Закон № 74-ФЗ, Закон о фермерском хозяйстве). Приведенные, в обоснование вывода о нарушении порядка предоставления ответчику спорного земельного участка в аренду, ссылки на нормы Гражданского кодекса, совместные постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации                  от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленумов № 6/8), от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленумов № 10/22), несостоятельны.

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступили.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного     акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Частью 2 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса предусмотрено, что независимо от доводов, содержащихся в кассационной жалобе, арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражными судами нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 288 Кодекса основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, постановления суда апелляционной инстанции.

Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения, постановления (часть 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, министерство (арендодатель) и глава хозяйства (арендатор), на основании распоряжения правительства Республики Калмыкия от 02.08.2010 № 192-р, 23 сентября 2010 года заключили договор № 25-2010 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности Республики Калмыкия, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в республиканской собственности, общей площадью 121,1 га, с кадастровым номером 08:02:170101:759, расположенный по адресу: Республика Калмыкия, Ики-Бурульский район, в 9,9 км по направлению на юг от ориентира                 п. Кевюды, для сельскохозяйственного производства. Договор заключен сроком на пять лет с 23.09.2010 по 22.09.2015 (пункт 2.1). Арендная сделка зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП)  13.07.2014. Участок передан арендатору по акту приема-передачи 23.09.2010 (л. д. 8 – 19, 54).

В пункте 1.4 договора аренды стороны отразили, что переход права собственности на сданный в аренду земельный участок к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды; при перемене собственника земельного участка, новый собственник участка приобретает все права арендодателя, в том числе на получение доходов от сдачи участка в аренду.

На основании распоряжения министерства от 27.02.2015 № 155-р, 27 февраля      2015 года министерство и глава хозяйства подписали дополнительное соглашение № 1, которым внесли изменения в договор аренды, в том числе в пункт 2.1, указав, что срок аренды составляет двадцать пять лет, с 23.09.2010 по 22.09.2035. Данное соглашение зарегистрировано в ЕГРП 04.09.2015 (л. д. 20. 21, 57). 

В соответствии с распоряжением правительства Республики Калмыкия                     от 14.08.2015 № 280-р, актом приема-передачи от 25.08.2015 земельные участки, находящиеся в государственной собственности Республики Калмыкия, переданы безвозмездно в муниципальную собственность Кевюдовского сельского муниципального образования Ики-Бурульского района Республики Калмыкия, в том числе спорный участок с кадастровым номером 08:02:170101:759 площадью 121,1 га. Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован в ЕГРП 08.02.2016 (л. д. 22, 23, 24).

08.02.2016 в администрацию с заявлением о предоставлении в аренду, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, сроком на 5 лет земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, переданных из республиканского фонда в собственность сельского муниципального образования, обратилась Айгурова Н.Б.               (л. д. 25).

Указывая на ничтожность пункта 1 дополнительного соглашения от 27.02.2015, и неправомерное продление срока действия договора аренды без заблаговременного опубликования сообщения о предоставлении земельного участка в средствах массовой информации, администрация претензией от 20.06.2016 потребовала от главы КФХ возвратить земельный участок с кадастровым номером 08:02:170101:759 (л. д. 26, 27).

Ссылаясь на эти же обстоятельства, администрация 05.08.2016 обратилась в арбитражный суд с настоящим иском о признании недействительным (ничтожным) пункта 1 дополнительного соглашения от 27.02.2015 № 1.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Разрешая возникший спор, судебные инстанции не учли, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации прав, Закон       № 122-ФЗ, в применимой к спорным отношениям редакции), пункт 52 постановления Пленумов № 10/22). Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В соответствии с пунктом 3 статьи 154 Гражданского кодекса для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц; пункт 3 статьи 308 Гражданского кодекса).

В пункте 53 постановления Пленумов № 10/22 разъяснено, что ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

В силу статей 166 и 167 Гражданского кодекса спор о признании сделки недействительной невозможно рассмотреть без привлечения к участию в деле ее сторон в качестве ответчиков. О необходимости привлечения стороны по сделке к участию в деле именно в качестве ответчика по таким категориям споров по инициативе суда в соответствии с частью 6 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса, если истец не заявил об этом, указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.02.2010 № 14236/09. Иное влечет нарушение процессуальных прав стороны в сделке при рассмотрении спора судом.

Между тем, исковые требования о признании недействительным в части дополнительного соглашения от 27.02.2015 № 1, заключенного министерством и главой КФХ, о применении последствий такой недействительности, заявлены и рассмотрены только применительно к одной стороне соглашения – главе КФХ. 

Как следует из пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно абзацу 2 пункта 1, пункту 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» арбитражный суд оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, и подлежащие установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству.

В пункте 84 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации         от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 25) содержится разъяснение о том, что согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной.

Вместе с тем, последствия недействительности дополнительного соглашения          от 27.02.2015 № 1 в виде возврата земельного участка от главы КФХ Кевюдовскому сельскому муниципальному образованию Ики-Бурульского района Республики Калмыкия суд применил без учета содержания данного соглашения, которым внесены изменения лишь в отдельные пункты договора аренды земельного участка от 23.09.2010 № 25-2010. 

При этом сам договор аренды от 23.09.2010 на предмет соответствия действующему на момент его заключения законодательству судами не оценивался, выводы о процедуре, на основании осуществления которой он заключен, в судебных актах отсутствуют, как и распоряжение правительства Республики Калмыкия от 02.08.2010       № 192-р, на которое имеется ссылка в преамбуле договора. 

Вопросы о сохранении возникших из договора от 23.09.2010 арендных отношений, в том числе без учета дополнительного соглашения от 27.02.2015 № 1, исходя из пункта 2.1 договора аренды о сроке его действия до 22.09.2015, норм статей 617, пункта 2      статьи 621 Гражданского кодекса, о наличии у администрации, подлежащего защите в рамках заявленного иска права, судами не обсуждались и в обжалуемых судебных актах отражения не нашли.

Ссылаясь, в обоснование удовлетворения иска на разъяснения, приведенные в пункте 32 постановления Пленумов № 6/8, суды не учли, что он признан не подлежащим применению пунктом 133 постановления Пленума № 25.

В свою очередь, указывая на разъяснения, изложенные в пункте 31 информационного письма № 66, о том, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса на новый срок, является новым договором аренды, судебные инстанции не приняли во внимание отсутствие в деле доказательств заключения между министерством и главой КФХ нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 08:02:170101:759.

При таких обстоятельствах решение от 13.12.2016 и апелляционное постановление от 29.03.2017 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела – установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 4 статьи 15, статья 71, пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271, части 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).

При новом рассмотрении суду необходимо устранить допущенные нарушения, изложенные в тексте настоящего постановления, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, сформировать круг лиц, участвующих в деле, правильно определив их процессуальный статус, установить и исследовать все существенные для его рассмотрения обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку доводам участников спора, после чего разрешить его в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 названного Кодекса.

	Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 13.12.2016 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2017 по делу                            № А22-2810/2016 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Калмыкия.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий							       Н.С. Мазурова 

Судьи										       Я.Е. Волков

									                   А.И. Мещерин