/

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-84242/2016

03 июля 2018 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     25 июня 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  03 июля 2018 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Барминой И.Н.,

судей  Желтянникова В.И., Жиляевой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Казначеевым В.О., 

при участии:  

от истца (заявителя): Светловой  Е.Н. по доверенности от 28.12.2017; 

от ответчика (должника): Исаевой В.А. по доверенности от 06.03.2018, Сукнатова Д.В. по протоколу от 09.03.2016: 

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционных жалоб (регистрационный номер  13АП-11760/2018, 13АП-11759/2018)  ООО «Терминал» и ООО «Терминал Плюс» на решение  Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.03.2018 по делу № А56-84242/2016 (судья Галенкина К.В.), принятое

по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

к ООО "Терминал", ООО "Терминал Плюс"

о взыскании долга, неустойки

и по встречному иску об оспаривании уведомления 

 

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1 лит. Б, ОГРН 1027809244561, далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Терминал» (195273, Санкт-Петербург, Пискаревский пр., д.123, лит. А, ОГРН 1107847319447, далее - ООО «Терминал») о взыскании 7 136 963 руб. 56 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 25.10.2010 № 00/ЗК-05040 (07) за период с 01.01.2015 по 30.09.2016 и 3 579 538 руб. 96 коп. неустойки за просрочку внесения данных платежей (требования с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 31.01.2017 по ходатайству истца к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «Терминал Плюс» (195273, Санкт-Петербург, Пискаревский прю, д. 123, лит. А, ОГРН  1167847198001, далее - ООО «Терминал Плюс»).

Протокольным определением от 04.04.2017 по ходатайству истца произведена замена ответчика на ООО «Терминал Плюс», ООО «Терминал» привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением суда первой инстанции от 23.04.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 24.07.2017, с ООО «Терминал Плюс» в пользу Комитета взыскано 50 руб. 91 коп., в удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.10.2017 решение суда первой инстанции от 23.04.2017 и постановление апелляционного суда от 24.07.2017 отменены, дело передано на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении Комитет ходатайствовал об уточнении исковых требований и состава ответчиков, просил взыскать с ООО «Терминал» 5 366 823 руб. 01 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 24.04.2016 по договору аренды земельного участка от 25.10.2010 № 00/ЗК-05040(07), 4 620 312 руб. 36 коп. пеней за период с 03.02.2015 по 08.12.2017; с ООО «Терминал Плюс» 1 770 140 руб. 55 коп. задолженности по арендной плате за период с 25.04.2016 по 30.09.2016 по договору аренды земельного участка от 25.10.2010 № 00/ЗК-05040(07), 970 171 руб. 46 коп. пеней за период с 25.04.2016 по 08.12.2017.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение иска судом принято, оба общества привлечены в качестве ответчиков.

В свою очередь ООО «Терминал» заявило встречный иск о признании недействительной односторонней сделки Комитета, оформленной уведомлением от 27.10.2016 № 117982-32, об изменении арендной платы за земельный участок к договору от 25.10.2010 № 00/ЗК-05040(07).

Определением от 05.02.2018 встречный иск принят к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Решением от 26.03.2018 суд удовлетворил первоначальные исковые требования, в удовлетворении встречного иска отказал.

Ответчики не согласились с вынесенным решением и обратились с апелляционными жалобами, в которых просили решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт

ООО «Терминал» в своей апелляционной жалобе указало, что судом первой инстанции не были исследованы  представленная разрешительная документация, выданная в установленном порядке органами государственной власти, бухгалтерская отчетность была сдана в налоговую инспекцию. Договоры и акты выполненных работ отражают вид деятельности ООО «Терминал» в 2015-2016 гг. и отражены в налоговом и бухгалтерском учете, а также экспертиза проектной документации, которая полностью соответствует по перечню видов деятельности ведомости ГУП ГУИОН от 20.01.2017.

По мнению ООО «Терминал», с учетом функционального назначения расположенных на спорном земельном участке объектов и вида деятельности вполне возможно установить, что земля фактически использовалась для размещения промышленно-логистического комплекса, который состоит из административных помещений и складов, при этом, 24.12.2014 было выдано заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, нормативных актов и проектной документации. Соответственно объект соответствует проектируемым технологическим решениям и организации земельного участка.

ООО «Терминал»  и ООО «Терминал Плюс» также ссылались на то, что правопреемником ООО «Терминал»  - ООО «Терминал Плюс» (реорганизация в форе выделения) была получена ведомость инвентаризации земельного участка в январе 2017 года и проведен расчёт ГУП ГУИОН г. Санкт-Петербурга, согласно которому, квартальная арендная плата составляет 264 662,72 рубля. 

ООО «Терминал Плюс» в своей апелляционной жалобе также указало на то, что  в материалах дела отсутствуют доказательства уведомления общества с ограниченной ответственностью «Терминал Плюс» об изменении арендных платежей, несмотря на то, что о передаче здания Комитет был уведомлен ранее. 

ООО «Терминал Плюс» полагало, что не имеется оснований для расчета арендной платы с учетом уведомления от 27.10.2016 № 117982-32, которое, по сути представляет собой одностороннюю сделку с ООО «Терминал». Выводы суда о пропуске срока исковой давности податель жалобы также оспаривает. 

В судебном заседании представители обществ доводы апелляционных жалоб поддержали, а представитель Комитета возражал против ее удовлетворения.

Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета (арендодатель) и ООО "Терминал" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 25.10.2010 N 00/ЗК-05040 (07) (далее - Договор). В соответствии с пунктом 1.1 Договора арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять земельный участок с кадастровым номером 78:11:5606А:33, площадью 11572 кв. м, по адресу: Санкт-Петербург, Пискаревский пр., уч. 3 (восточнее пересечения с Приозерским направлением ж.д.) (далее - Участок).

Согласно пункту 1.2 Договора Участок был предоставлен для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству промышленного логистического комплекса.

В соответствии с пунктом 6.2.7 Договора арендатор принял на себя обязательство обеспечить перечисление арендной платы, указанной в пункте 4.1 Договора, в сроки, предусмотренные в пункте 4.3 Договора и приложении 5 к Договору.

В пункте 4.3.1 Договора определен поквартальный порядок оплаты, не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого квартала (в первом квартале календарного года - не позднее 31 января).

За нарушение арендатором сроков внесения арендной платы пунктом 8.3 Договора установлена ответственность в виде неустойки в форме пеней в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

На основании разрешения от 26.12.2014 N 78-3807в-2014 введен в эксплуатацию объект инвестиционной деятельности, построенный на Участке.

В соответствии с решением общего собрания участников от 25.11.2015 ООО "Терминал" реорганизовано в форме выделения ООО "Терминал Плюс". 25.04.2016 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о создании ООО "Терминал Плюс" в результате реорганизации ООО "Терминал" в форме выделения.

06.06.2016 произведена государственная регистрация права собственности ООО "Терминал Плюс" на объект, расположенный на Участке. В качестве документа-основания указан передаточный акт от 09.03.2016.

Уведомлением от 27.10.2016 N 117982-32 Комитет со ссылкой на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, расположенного на Участке, сообщил ООО "Терминал" об изменении размера арендной платы по Договору, указав на то, что расчет арендной платы с даты ввода объекта в эксплуатацию производится в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007 N 608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга", а также постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга", и составляет 1 019 511,33 руб. в квартал.

В обоснование исковых требований при новом рассмотрении дела, Комитет указал, что у ответчиков  образовалась задолженность по арендной плате, в связи с невнесением арендной платы в измененном уведомлением размере, на которую истец начислил неустойку.

В свою очередь, ООО «Терминал» в обоснование встречного иска указало, что  односторонняя сделка Комитета, оформленная уведомлением от 27.10.2016 № 117982-32, об изменении арендной платы за земельный участок к договору от 25.10.2010 № 00/ЗК-05040(07) является недействительной.

Применив нормы гражданского и процессуального законодательства при новом рассмотрении дела, исследовав представленные доказательства во взаимосвязи с условиями договора,  суд первой инстанции счел первоначальные  исковые требования обоснованными по праву и размеру.

Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как установлено статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором.

По смыслу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

В силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

В соответствии с абзацем 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума N 73), по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

Как следует из имеющихся в материалах дела документов, Договор был заключен по результатам торгов, состоявшихся 20.10.2010, предметом которых выступало право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях, а критерием определения победителя являлся размер арендной платы на срок проектирования и строительства, который составлял 27 месяцев со дня подписания протокола о результатах торгов, то есть до 19.01.2013, что было зафиксировано в пункте 5.2.2 Договора.

Таким образом, размер арендной платы за период до 20.01.2013 не являлся регулируемым.

Согласно пункту 4.3.2 Договора с 20.01.2013 определен иной размер арендной платы, рассчитанный по утверждению Комитета, исходя из ставок, установленных нормативными актами Санкт-Петербурга для земельных участков на период строительства.

Таким образом, в соответствии с условиями торгов и условиями Договора размер арендной платы после 20.01.2013 являлся не договорным, а регулируемым.

Как разъяснено в пункте 19 Постановления Пленума N 73, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В Санкт-Петербурге размер, порядок и условия внесения арендной платы устанавливается Законом Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга», а также постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее - Постановление № 1379).

Указанными нормативными актами установлено, что арендная плата определяется в зависимости от зоны градостроительной ценности территории, а также от функционального использования земельного участка (частей земельного участка) для осуществления определенных видов деятельности либо размещения определенных видов объектов, при этом код функционального использования территории (Кн) определяется по фактическому использованию земельного участка (части земельного участка). Согласно пунктам 2.7, 2.8 Постановления № 1379 при заключении договора аренды земельного участка арендная плата рассчитывается с применением кода функционального использования территории Кн - 18,0. 

При определении арендной платы применяются коэффициенты в соответствии с настоящим Положением, при этом понижающие коэффициенты (кроме Кп) устанавливаются равными 1,00, если иное не предусмотрено настоящим Положением. Кн - 18,0 предполагает использование земельного участка под любые разрешенные виды функционального использования в соответствии с договором аренды без изменения арендной платы. Исключение составляет игорный бизнес. 

При использовании земельных участков под игорный бизнес применяется соответствующий коэффициент. Определение арендной платы для рынков и торговых зон производится в соответствии с пунктом 3.2 настоящего Положения. 

Иные коды Кн, понижающие корректирующие коэффициенты, или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендаторов применяются при предоставлении арендатором ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной отделом землеустройства Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», а также без указанной ведомости при установлении в договоре аренды при его заключении одного вида функционального использования земельного участка. 

В силу пункта 3.1.2 Постановления № 1379 с момента получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию арендная плата рассчитывается в соответствии с функциональным использованием земельного участка. 

На основании изложенных правовых норм суд первой инстанции пришел к выводу о том, что размер арендной платы за пользование земельным участком с даты получения разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию подлежит определению исходя из функционального использования участка, в том числе исходя из данных, указанных в ведомости инвентаризации земельного участка. 

При этом, в случае непредставления такой ведомости и отсутствия доказательств, свидетельствующих об использовании земельного участка в период с даты ввода результата инвестирования в эксплуатацию и до даты составления ведомости инвентаризации в соответствии с видом функционального использования, указанным в ведомости, арендная плата должна рассчитываться с применением кода функционального использования Кн - 18,0. 

Ведомость инвентаризации земельного участка в спорный период арендатором не предоставлялась. 

При этом представленная ООО «Терминал Плюс» позже ведомость инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории по состоянию на 20.01.2017 не принята судом во внимание при определении подлежащей ответчикам начислению суммы арендных платежей, поскольку не подтверждала того, что в спорный период функциональное назначение участка соответствовало тому, которое было определено в Договоре, либо тому, которое обозначено в ведомости от 20.01.2017, составленной значительно позже спорного периода. 

В отношении представленной ООО «Терминал» бухгалтерской отчетности, договоров, суд первой инстанции указал, что данные доказательства не являются необходимыми и достаточными, поскольку не позволяют с достаточной степенью очевидности установить факт использования ответчиками участка именно в соответствии с ведомостью от 20.01.2017. 

При таком положении арендная плата за участок за спорный период подлежит начислению с применением кода функционального использования территории Кн - 18,0. 

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда и оценкой, данной доказательствам по делу.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, то есть, независимо от направления/не направления субъектом правоотношений уведомлений указывающих на необходимость оплаты арендных платежей в размере установленном действующими нормативными актами. 

При этом Комитет оспариваемым уведомлением не изменял размер арендной платы, в порядке предусмотренном пунктом 6.2.16. Договора аренды, а сообщил о необходимости оплаты арендных платежей в размере установленном действующими нормативными актами. Таким образом, оспариваемое уведомление, применительно к статье 153 ГК РФ, не является сделкой и не порождает соответствующие правовые последствия. 

Если же принять позицию ответчика о том, что уведомление все же является сделкой, то апелляционная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции в отношении пропуска годичного срока исковой давности.   

Ввиду изложенного суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции правильно применил нормы права и не допустил таких нарушений норм процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы служить основанием для отмены судебного акта. 

При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемого решения у суда апелляционной инстанции не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 26.03.2018 по делу №  А56-84242/2016  оставить без изменения, а апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Терминал» и общества с ограниченной ответственностью «Терминал Плюс» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

             И.Н. Бармина

 

Судьи

 

                   В.И. Желтянников

 

            Е.В. Жиляева