АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077,  http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А67-1865/2019

г. Томск

22 апреля 2019 г.

– дата объявления резолютивной части решения

22 апреля 2019 г. – дата изготовления решения в полном объеме

Арбитражный суд Томской области в составе судьи М.О. Попилова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Октан-М» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

3-и лица: 1. ФИО2, 

2. общество с ограниченной ответственностью «Димар-П» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>

о взыскании 1 045 962,09 руб.

при участии:

от истца – ФИО3, представителя по доверенности от 07.02.2019 № 5, 

от ответчика – ФИО4, представителя по доверенности от 12.12.2014,

от 3-го лица (1) – ФИО5, представителя по доверенности от 04.12.2018,

установил:

Муниципальное образование «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (далее – департамент недвижимости) обратилось в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью «Октан-М» (далее – ООО «Октан-М») с исковым заявлением о взыскании 1 045 962,09 руб., из которых 964 540,32 руб. – задолженность по арендным платежам за период с 01.01.2017 по 31.12.2018 по договору аренды земельного участка от 17.06.2008 № ТО-21-17728, 81 421,77 руб. – пеня на основании пункта 3.11 договора за период с 16.02.2017 по 04.02.2019.

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что ответчиком обязательства по договору аренды земельного участка от 17.06.2008 № ТО-21-17728 исполнены ненадлежащим образом. Задолженность по арендной плате за период с 01.01.2017 по 31.12.2018 составила 964 540,32 руб., на сумму задолженности подлежит начислению пеня на основании пункта 3.11 договора (л.д. 3-6). 

Ответчик  в отзыве на исковое заявление требования истца не признал, сославшись на то, что в связи с отчуждением 3-ему лицу (2) павильона, расположенного на спорном земельном участке, последний обязан нести расходы по содержанию своего имущества, в том числе производить плату за фактическое пользование земельным участок под названным объектом с даты заключения договора купли-продажи, т. е. с 15.03.2017, в случае удовлетворения заявленных требований просил снизить неустойку на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д. 60).

3-и лица отзывы на исковое заявление не представили. 

3-е лицо (2), извещенное надлежащим образом,  представителя в судебное заседание не направило. 

Дело рассматривается по имеющимся в нем материалам в отсутствие 3-его лица (2) (часть  5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. 

Представитель ответчика требования истца не признал, поддержал доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление.

Представитель 3-его лица (1) свою позицию по существу спора не высказал. 

Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Как следует из материалов дела, 17.06.2008 между муниципальным образованием «Город Томск» (арендодатель) и ООО «Октан-М» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № ТО-21-17728, в соответствии с которым на основании постановления Мэра Города Томска  от 30.11.2004 №4169-з, от 16.04.2008 №473-з арендодатель обязуется передать арендатору во временное возмездное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, место положение, которого: 

<

...>, согласно кадастровому плану участка, кадастровый номер 70:21:0200012:0202 (л. д. 12-14).

Данным договором предусмотрено, что площадь земельного участка составляет 111,99 кв.м, в том числе облагаемая арендной платой 111,99 кв.м (пункт 1.4); действия договора установлен с 16.04.2008 по 16.03.2009 (пункт 2.1); арендная плата за землю взимается с 16.04.2008 (пункт 3.7); размер арендной платы за пользование земельным участком определяется путем умножения ставки арендной платы, указанной в пункте 3.1. договора, на площадь земельного участка, указанную в пункте 1.4. договора (пункт 3.2); ставки арендной платы за землю могут изменяться арендодателем и одностороннем порядке без согласования с арендатором не чаще одного раза в течение календарного года с учетом изменения законодательства и иных правовых актов, изменения зоны градостроительной ценности территории, вида разрешенного использования земельного участка на основании решения уполномоченного органа. арендодатель обязан проинформировать арендатора об изменении ставок арендной платы, бюджетного счета для оплаты арендных платежей путем опубликования соответствующего информационного сообщения в средствах массовой информации муниципального образования «Город Томск» либо в официальном источнике опубликования города Томска (пункт 3.9); в случае несвоевременного исполнения обязанности по уплате арендной платы начисляется пеня, которая определяется в процентах от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки, начиная со следующего дня после предусмотренных договором сроков платежа. Размер пени устанавливается равной  1/360 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (пункт 3.11).

Земельный участок по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 70:21:0200012:0202, площадью 111,99 кв.м. передан арендатору по акту приема-передачи от 17.06.2008 (л.д. 15). 

Поскольку арендатор продолжал пользоваться земельным участком после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, указанный договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

06.12.2016 департамент недвижимости направил ответчику уведомление № 15794 о расторжении договора аренды земельного участка от 17.06.2008 № ТО-21-17728 по истечении 14 дней с момента получения извещения и необходимости освободить земельный участок (л.д. 18-19). 

Во втором абзаце пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно разъяснениям, содержащихся в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

Из материалов дела следует, что уведомление об одностороннем отказе от договора направлено истцом в адрес ответчика по юридическому адресу. Уведомление от 06.12.2016 № 15794 возвращено органом почтовой связи отправителю с указанием причины возврата «иные обстоятельства, не значится».

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о прекращении договора аренды земельного участка от 17.06.2008 № ТО-21-17728 ввиду одностороннего отказа департамента недвижимости от его исполнения.

После расторжения договора аренды земельного участка от 17.06.2008 № ТО-21-17728 ООО «Октан-М» земельный участок арендодателю не возвратило. 

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Из материалов дела следует, что ответчик свою обязанность по своевременной оплате аренды земельного участка не выполнял. Задолженность за период с 01.01.2017 по 31.12.2018 составила 964 540,32 руб., в связи с чем, департамент недвижимости обратился с иском в суд.

Расчет основного долга истец составил на основании договора аренды земельного участка от 17.06.2008 № ТО-21-17728.

Возражая против заявленного иска, ответчик сослался на то, что между ООО «Октан-М» (продавец) и ООО «Димар-П» (покупатель) 15.03.2017 заключен договор купли-продажи павильона (далее – объект), площадью 42,2 кв.м., расположенного на земельном  участке площадью 111,99 кв.м. по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 70:21:0200012:0202 (л.д. 61). Передача объекта осуществлена в день подписания договора. Ответчик полагает, что с момента передачи объекта ООО «Димар-П», а также с учетом заключения 20.07.2017 ООО «Октан-М» и ООО «Димар-П» соглашения о передаче прав и обязанностей по договору № ТО-21-17228 (л.д. 62),  к последнему перешли права и обязанности арендатора по спорному договору, в связи с чем, ООО «Октан-М» является ненадлежащим ответчиком. 

Суд полагает указанные возражения необоснованными в связи со следующим. 

Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка от 17.06.2008 № ТО-21-17728 расторгнут департаментом недвижимости с 27.12.2016 в одностороннем порядке на основании уведомления от 06.12.2016 № 15794.

Следовательно, факт продажи торгового павильона после расторжения договора аренды не может являться основанием для перехода прав и обязанностей по договору аренды в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации по причине отсутствия самих арендных отношений. Поскольку до настоящего времени земельный участок от находящегося на нем торгового павильона не освобожден, имущество по акту приема-передачи истцу не возвращено, начисление департаментом недвижимости арендной платы в порядке статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно.

Кроме того, положения пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации о переходе прав и обязанностей по договору аренды в связи с продажей здания, сооружения в данном случае не применимы, поскольку павильон по адресу: 

<

...> является некапитальным объектом - строением, что следует из договора купли-продажи от 15.03.2017.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Указанная норма не содержит указание на то, должно ли «сооружение», находящееся на земельном участке, отвечать признакам объекта недвижимости. 

Вместе с тем, системный анализ данной нормы и принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, позволяет прийти к выводу о том, что в пункте 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации речь идет об объектах недвижимости, т.е. сооружение должно отвечать признакам объекта недвижимости.

Таким образом, положения пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» о переходе прав и обязанностей по договору аренды в связи с продажей объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, в данном случае не применимы. 

Таким образом, надлежащим ответчиком является ООО «Октан-М».

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом либо договором.

Расчет задолженности (л.д. 7-8) судом проверен и признан правильным.

Ответчик доказательства оплаты долга в сумме 964 540,32 руб. не представил, размер задолженности не оспорил.

Согласно пункту 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Таким образом, требование истца о взыскании с ответчика задолженности в сумме  964 540,32 руб. является обоснованным.

Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце 2 пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», в случае расторжения договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с просрочкой внесения арендных платежей истец в соответствии с пунктом 3.11 договора начислил пеню в размере 1/360 действующей ставки рефинансирования Центрального банка России от суммы долга за каждый день просрочки за период за период с 16.02.2017 по 04.02.2019  в сумме 81 421,77  руб. 

Расчет пени  судом проверен и признан правильным.

Ответчик заявил о снижении неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. 

Аналогичное положение содержится в пункте 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - постановление Пленума № 7).

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 73 постановления Пленума № 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункт 77 постановления Пленума № 7).

В нарушение требований части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил доказательств явной несоразмерности суммы начисленной неустойки последствиям нарушения обязательства.

При таких обстоятельствах, основания для уменьшения размера неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют.

Ответчик доказательства уплаты пени в сумме 81 421,77 руб. не представил.

При таких обстоятельствах, требование истца о взыскании с ответчика пени в размере 81 421,77 руб. является обоснованным.

Государственная пошлина  по делу в соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на ответчика.

На основании изложенного, статей 307, 309, 330, 333, 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и, руководствуясь частью 3 статьи 110, статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Октан-М» в пользу муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска 964 540 руб. 32 коп. основного долга, 81 421 руб. 77 коп. пени, а всего 1 045 962 руб. 09 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Октан-М» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 23 460 руб.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанции (Седьмой арбитражный апелляционный суд) в месячный срок с момента изготовления текста решения в полном объеме путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Судья М.О. Попилов