ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

проезд Соломенной сторожки, д. 12, г. Москва, ГСП-4, 127994

официальный сайт: http://www.9aas/arbitr.ru; e-mail:9aas.info@arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-53047/2024-ГК

Дело № А40-19562/24

город Москва

02 октября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 02 октября 2024 года

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Мезриной Е.А.,

судей Головкиной О.Г., Левченко Н.И.при ведении протокола судебного заседания секретарем Бабарыкиной М.М.,рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы 

на решение Арбитражного суда города Москвы от 02 июля 2024 года 

по делу № А40-19562/24, принятое судьей Е.В. Коноваловой, 

по иску АО «Чайка» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к Департаменту городского имущества города Москвы 

(ОГРН: 

<

***>; 123112, 

<

...>) 

об обязании заключить

при участии в судебном заседании представителей: 

от истца: ФИО1 по доверенности от 01.04.2024, ФИО2 по доверенности от 17.05.2024; ФИО3 по доверенности от 01.04.2024

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 11.12.2023;

УСТАНОВИЛ:

АО "Чайка" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001053:3829 на основании поданного заявления от 07.06.2023 г. №0001-9000120-000308-00012477/23 на условиях приложенного к иску проекта. Требования заявлены со ссылкой на ст.ст. 271, 445 ГК РФ, ст.ст. 1,35,39.6, 39.20 ЗК РФ и основаны на следующих обстоятельствах.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 02.07.2024 исковые требования удовлетворены, Договор аренды между арендодателем (Департаментом городского имущества города Москвы (ИНН: 

<

***>)) и арендатором  акционерным обществом "Чайка" (ИНН: 

<

***>) земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001053:3829 считать заключенным с даты вступления решения в законную силу.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной  жалобой, в которой просил указанное решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в их удовлетворении.

Через канцелярию суда поступило ходатайство истца о приобщении к материалам дела заключение эксперта.

Согласно п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 12 от 30 июня 2020 г. "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" поскольку арбитражный суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по независящим от него уважительным причинам.

К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; наличие в материалах дела протокола, аудиозаписи судебного заседания, оспариваемых лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в них сведений о ходатайствах или об иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.

Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия арбитражным судом апелляционной инстанции.

В то же время немотивированное принятие или непринятие арбитражным судом апелляционной инстанции новых доказательств при наличии к тому оснований, предусмотренных в части 2 статьи 268 Кодекса, может в силу части 3 статьи 288 Кодекса являться основанием для отмены постановления арбитражного суда апелляционной инстанции, если это привело или могло привести к принятию неправильного постановления.

Учитывая, что Общество является истцом по настоящему делу, то оно могло и должно было предоставлять соответствующие документы в обоснование требований по заявлению, чего им сделано не было.

В суде апелляционной инстанции представитель не смог указать причины, по которым дополнительное доказательство  не было им представлено суд первой инстанции.

При таких обстоятельствах, оснований для приобщения заключения специалиста в материалы дела не имеется.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда суд поставил вопрос о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу решения по делу № А40-207257/24.

Представители истца и ответчика возражали против приостановления производства по делу.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель апеллянта поддержал доводы апелляционной жалобы, просил ее  удовлетворить, представитель -  истца возражал  против удовлетворения апелляционной жалобы.    

Рассмотрев дело в порядке статей 266, 267, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ДГИ г. Москвы и АО «Чайка» 06 мая 2015 г. был заключен договор №М-01-046782 аренды земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001053:3268 площадью 14677 кв.м, занятого зданием спортивно-оздоровительного комплекса «Чайка», собственником которого является АО «Чайка»; данная  территория ранее принадлежала АО «Чайка» на праве постоянного бессрочного пользования.

В соответствии с проектом межевания территории квартала, утвержденным распоряжением ДГИ города Москвы от 18 октября 2021 г. № 46333 и уточнением части границы земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001053:3268, для размещения спортивно-оздоровительного комплекса «Чайка» выделен земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001053:3829, поставленный на кадастровый учет «08» декабря 2022 года, в связи с чем, как считает истец, возникла необходимость заключения договора аренды на вновь образованный земельный участок.

АО «Чайка» было подано заявление на предоставление государственной услуги «Предоставление земельного участка в аренду правообладателям зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке» от 07.06.2023 года №0001-9000120-000308-00012477/23.

Ответчиком было отказано в предоставлении государственной услуги письмом от 11.08.2023 года №33-5-101153/23-(0)-2 на основании п. 2.10.1.32 Постановления Правительства Москвы от 15.05.2012 N 199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы» в связи с выявлением Госинпекцией по недвижимости незаконного (нецелевого) использования земельного участка, выразившегося, по мнению Госинпекции по недвижимости и ДГИ г. Москвы, в наличии признаков самовольного строительства в здании спортивно-оздоровительного комплекса «Чайка» на площади 247 кв.м., что составляет менее 3% от общей площади здания (9 462,8 кв.м, на что указано в Рекомендации Госинспекции по недвижимости от 15.06.2023 года №9016367).

Истцом 28.12.2023 ответчику  была направлена претензия с требованием заключить договор аренды земельного участка, а также проект договора; в установленный тридцатидневный срок, не поступало извещения о результатах рассмотрения проекта направленного договора; в связи с чем истец в соответствии со ст. 445 ГК РФ обратился в суд.

Судом установлено, что 23.12.21 распоряжением Департамента №61318 образован участок проектной площадью  13077 кв.м, предоставление которого согласовано Обществу  «Чайка» с указанием на право данного общества обратиться за кадастровым учетом земельного участка. 

Участок площадью 13077 поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 77:01:0001053:3829, категория: земли населенных пунктов: вид разрешенного использования не установлен.

Дополнительным соглашением от 28.03.23 в договор аренды от 06.05.2015 № М-01-046782 внесены изменения, площадь участка изменена с 14667 на 1589 кв.м; согласно п.1.5 договора в редакции соглашения от 28.03.23 на участке расположено здание с кадастровым номером 77:01:0001053:1020 площадью 736,4 кв.м по адресу Москва, Хамовники, пер. Турчанинов, д.3, стр.5».

Согласно вышеперечисленным документам спорный участок с кадастровым номером 77:01:0001053:3829 образован из арендованного ранее истцом земельного участка  с кадастровым номером 77:01:0001053:3268,  при этом принадлежащее истцу здание с кадастровым номером 77:01:0001053:3435 площадью 9462.8 кв.м, 1957 года постройки располагается на вновь образованном участке с кадастровым номером 77:01:0001053:3829, что также подтверждается выписками из ЕГРН. 

Так в частности по  выписке из ЕГРН на указанное здание площадью 9462,8кв.м., последнее размещено в границах участков с кадастровыми номерами 77:01:0001053:3268, 77:01:0001053:3829.

Суд установил, что из содержащихся в картотеке дел материалов дела А40-207257/23, следует что на спорном участке отсутствует отдельно стоящий объект самовольного строительства, а выводы о самовольной реконструкции основаны на выявлении расхождений в документах кадастрового учета и документах БТИ, в связи с которыми было предположительно установлено образование помещений общей площадью 247 кв.м в составе цокольного и первого этажей.

При этом исковые требования не заявлены о сносе всего принадлежащего истцу здания 1957 года постройки, которое целиком не может  быть признано самовольной постройкой.

Из чего следует, что истец не может быть лишен исключительного права на использование земельного участка для эксплуатации здания 1957 года постройки.

Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами (п. 1 ст. 39.8 ЗК РФ).

При этом  пунктом 7.1. ст. 39.8 ЗК РФ предусмотрено, что в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам объектов капитального строительства, установленными федеральными законами (далее - приведение в соответствие с установленными требованиями), договор аренды, заключаемый в отношении такого земельного участка, должен предусматривать обязательство арендатора за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц осуществить снос самовольной постройки в срок, не превышающий двенадцати месяцев, если было принято решение о сносе самовольной постройки, а если было принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, - обязательство арендатора осуществить снос самовольной постройки или представить в орган местного самоуправления поселения, муниципального округа или городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденную проектную документацию по реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий двенадцати месяцев, и осуществить последующее приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий трех лет.

Как следует из вышеприведенной нормы п.7.1 ст. 39.8 ЗК РФ, само по себе наличие такого решения не исключает возможность предоставления участка в аренду.

Ссылки ответчика на ст. 9 Закона «О статусе столицы» судом также отклонены, поскольку часть вторая ст. 9 Закона «О статусе столицы» не может быть истолкована как правовое основание отказа в предоставлении земельного участка собственнику здания, права на землю которого гарантированы статьями 271 ГК РФ и п.9 ч.2 ст. 39.6 ЗК РФ.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Судебная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отмечает следующее.

Согласно доводам жалобы, Ответчик считает, что помимо положений федерального законодательства суд первой инстанции должен был применить нормативно-правовые акты города Москвы. Однако при разрешении спора об обязании заключить договор аренды земельного участка, с расположенным на нем объектом недвижимости, поставленным на государственный кадастровый учет, при наличии записи о зарегистрированном за Истцом праве собственности, судом первой инстанции установлено, что объекты, расположенные на спорном земельном участке (вновь образованном) самовольными не признаны.

Судом апелляции установлено, что на спорном земельном участке, принадлежащем АО «Чайка» (кадастровый номер 77:01:0001053:3829) располагается здание спортивно-оздоровительного комплекса «Чайка» (кадастровый номер 77:01:0001053:3435) (далее-СОК «Чайка»).

Помещения, поименованные в Рекомендациях ГИН, располагаются в здании СОК «Чайка». Указанный объект недвижимости поставлен на государственный кадастровый учет, право собственности закреплено за АО «Чайка», о чем сделана запись в Едином государственном реестре недвижимости 77-01/00-160/2000-80666 15.09.2000. Право собственности на здание СОК «Чайка» не оспорено.

Акт Госинспекции по недвижимости г. Москвы, составленный в отношении здания, поставленного на государственный кадастровый учет не может служить основанием для отказа в заключении договора аренды, так как признать такой объект самовольным строительством в силу закона может только суд, о чем говорится в п. 4 ст. 222 ГК РФ. Административный порядок признания объектов недвижимости самовольными не предусмотрен в случае, если на здание имеются правоустанавливающие документы и есть запись в ЕГРН.

Принадлежащее Истцу нежилое здание спортивно-оздоровительного комплекса «Чайка» с кадастровым номером 77:01:0001053:3435 - единый объект недвижимости, о котором есть запись в ЕГРН, что подтверждается соответствующей выпиской из реестра. Данный вывод о недопустимости применения административного порядка подтверждается п. 22 Обзора судебной практики делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда Ф 16.11.2022), согласно которому «в случае, когда право собственности на объект или его часть зарегистрировано в установленном порядке, вопрос о сносе такого объекта при осуществлении его самовольной реконструкции разрешению в административном порядке не подлежит».

Акты госинспекции по недвижимости применительно к рассматриваемым спорным правоотношениям не имеют заранее установленной доказательственной силы подтверждается многочисленной судебной практикой.

Акт органа исполнительной власти, квалифицирующий объект недвижимости, право собственности на который зарегистрировано в установленном порядке и не оспорено, как незаконно размещенный, не может послужить законным основанием для отказа в предоставлении земельного участка под названный объект на праве аренды его собственнику.

Предметом настоящего спора является понуждение ДГИ г. Москвы к заключению договора аренды земельного участка, соответственно суд первой инстанции правильно применил п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ, п. 4. ст. 11.8 Земельного кодекса РФ, сделав вывод что положения Административного регламента предоставления государственной услуги города Москвы «Предоставление земельного участка в аренду правообладателям зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке» утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 15 мая 2012 г. № 199-ПП (далее - Административный регламент) при рассмотрении настоящего спора об обязании ДГИ г. Москвы заключить договор аренды не применимы (с учетом наличия права собственности и отсутствия судебного акта о применении к объекту недвижимости положений ст. 222 ГК РФ).

Пункт 1.1. Административного регламента, устанавливает состав, последовательность и сроки выполнения административных процедур и принятия решений по предоставлению государственной услуги, осуществляемой по запросу физического или юридического лица либо их уполномоченного представителя.

Органы местного самоуправления не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРН (ст. 222 ГК РФ).

Положения Федерального законодательства, а именно ст. 39.16 ЗК РФ прямо предусматривают закрытый перечень из 26-ти пунктов в качестве оснований для отказа в предоставлении земельного участка и ни один из этих пунктов не подходит к рассматриваемой ситуации и более того, в этой статье не указано, что субъекты РФ вправе дополнять этот перечень дополнительными основаниями для отказа.

Равно как и положения ст. 39.20 ЗК РФ, регламентирующие особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение не содержат таких оснований.

Требования Истца заключаются в понуждении Ответчика к совершению определенных действий. Положения Административного регламента в свою очередь, подлежат применению в случае обжалования отказа ДГИ г. Москвы в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельного участка в аренду правообладателям зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке».

Таким образом, наличие зарегистрированного права собственности на здание СОК «Чайка» не позволяет признать какую-либо часть данного объекта недвижимости самовольным строительством в административном порядке. Положения Административного регламента, утверждающего последовательность и сроки выполнения административных процедур по оказанию государственной услуги не применимы, так как АО «Чайка» не обжалует отказ в оказании государственной услуги, а выступает с требованиями о понуждении к заключению договора на основании общих положений Гражданского и Земельного кодексов РФ.

Акт госинспекцни по недвижимости г. Москвы, как и факт внесения отдельных элементов здания СОК «Чайка», принадлежащего Истцу в Постановление Правительства Москвы от 11.12.2013 № 819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков» (далее - Постановление № 819-ПП) не подтверждает безусловное наличие объектов самовольного строительства в здании СОК «Чайка»).

Ответчик утверждает, что судом первой инстанции не была дана надлежащая оценка  доводам о внесении земельного участка Истца в Постановление № 819-ПП.

Порядок внесения объектов недвижимости в Постановление № 819-ПП утвержден в разделе 2 указанного документа. Так, внесение объектов невижимости, на которые по мнению органов исполнительной власти г. Москвы располагаются объекты самовольного строительства производится на основании документов, составленных такими учреждениями в том числе Государственной инспекции по недвижимости г. Москвы, на основании документов, составленных по результатам такой проверки.

Таким образом, внесение объектов недвижимости в Постановление № 819-ПП производится на основании Актов, составленных Госинспекцией по недвижимости г.Москвы.

Ввиду того, что объект недвижимости расположенный на земельном участке, принадлежащем АО «Чайка», поставлен на кадастровый учет и признать его самовольным может исключительно суд, Акт госинспекции по недвижимости не подтверждает того, что объекты недвижимости, перечисленные в нем безусловно являются самовольными.

Кроме того, АО «Чайка» или его руководители не привлекались к административной ответственности за совершение правонарушения связанного с нецелевым использованием земельного участка, или незаконным размещением объекта недвижимости, что также говорит о том, что Акт госинспекции не является безусловным доказательством наличия самовольного строительства на спорном земельном участке.

Материалами дела подтверждается, что ранее между сторонами был заключен договор аренды, перед заключением которого (в соответствии с Административным регламентом) ГИН г. Москвы выходило на осмотр земельного участка и зданий, расположенных на нем. Не выявив объектов обладающими признаками самовольного строительства ДГИ г. Москвы заключило с АО «Чайка» договор.

Согласно п. 2.9.1.3. Постановления № 190-ПП Департамент с целью проверки информации об использовании земельного участка, о выявленных признаках незаконного (нецелевого) использования земельных участков (использование земельных участков для проведения работ по строительству (реконструкции) без оформленных в установленном порядке документов (документов, являющихся основанием для использования земельного участка и (или) разрешения на строительство), направляет в Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы соответствующую информацию для проведения проверки.

На основании п. 2.9.3.3 Постановления № 190-ПП на время проведения проверки предоставление государственной услуги приостанавливается на срок 20 рабочих дней.

Договор аренды земельного участка № М-01-046782, был заключен в 2015 году между АО «Чайка» и Ответчиком, вопреки нахождению на нём объектов недвижимости, являющихся по мнению Ответчика самовольными. 

Кроме того, на основании распоряжения ДГИ г. Москвы от 23.12.2021 № 61318 «О предварительном согласовании предоставления земельного участка» из земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001053:3268 был образован и поставлен на государственный кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001053:3829, принадлежит АО «Чайка».

Согласно п. 6 вышеуказанного распоряжения Ответчик должен был предоставить земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001053:3829, в аренду для эксплуатации нежилого здания (в настоящее время именно в этом здании расположены объекты, указанные в Рекомендациях ГИН).

До настоящего времени данные требования Департаментом не выполняются со ссылкой на то, что в здании расположены объекты, обладающие по мнению Ответчика и Госинспекции по недвижимости признаками самовольного строительства. 

До 1992 года Здание СОК «Чайка», построенное в 1957 году, использовалось государственным предприятием Московским олимпийским учебно-спортивным комплексом «Чайка» (далее по тексту - МОУСК «Чайка»), находилось в муниципальной собственности города Москвы. Само предприятие было подведомственно Комитету по физкультуре и спорту Правительства Москвы.

В соответствии с Указом Президента РФ «Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества» от 01.07.1992 № 721 и на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом Правительства Москвы от 22.12.1992 № 380-р было принято решение о приватизации государственного предприятия МОУСК «Чайка» и преобразования его в форме акционерного общества открытого типа «Чайка», с 49 % акций, принадлежащими городу Москве.

В апреле 2016 года 100% акций АО «Чайка» было продано на торгах (реестровый номер процедуры СОМ01031600063) по договору купли-продажи между ОАО «Банк Москвы» (до февраля 2011 года акционный портфель города Москвы в составе компании 46,6 % акций) и ООО «Перспектива» (на сегодняшний день это единственный держатель 100 % акций компании).

Как пояснил истец, на момент проведения сделки в апреле 2016 года Здание существовало в той же площади, и в тех же габаритах, в каких оно существует и в настоящее время.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных ст.270 АПК РФ, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -     

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 02 июля 2024 года по делу № А40-19562/24 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

Председательствующий судья                                                                 Мезрина Е.А.

Судьи:                                                                                                         Головкина О.Г.

                                                                                                                     Левченко Н.И.