﻿/

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-117680/2020

19 ноября 2021 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена  09 ноября 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме 19 ноября 2021 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Ракчеевой М.А.,

судей Изотовой С.В., Кротова С.М.,   

при ведении протокола судебного заседания советником Нетрусовой Е.А.,  

при участии: от общества с ограниченной ответственностью «НЭК «Гатчина» представителя Мишуриной А.В. (доверенность от 25.10.2021), 

рассмотрев 09.11.2021 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-29547/2021) индивидуального предпринимателя Кузнецовой Александры Леонидовны на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.07.2021 по делу№ А56-117680/2020,  

установил:

общество с ограниченной ответственностью «НЭК Гатчина», адрес: 188300, Ленинградская обл., г. Гатчина, Пушкинское шоссе, д. 15, пом. С-7, ОГРН 1174704012163, ИНН 4705074513 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю Кузнецовой Александре Леонидовне, ОГРНИП 319470400080642 (далее – Предприниматель), о взыскании 121 508 руб. 74 коп.  задолженности по арендной плате за период с ноября 2019 г. по август 2020 г., а также 75 335 руб. 42 коп. неустойки, 6 905 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Предприниматель обратился к Обществу со встречным иском об уменьшении размера постоянной части арендной платы по договору аренды нежилого помещения за период с 01.04.2020 по 15.05.2020 до 120 руб.  (в том числе НДС 20%) за  один квадратный метр арендуемого помещения, а за период с 16.05.2020 по 31.07.2020 – до 50% арендной платы, а также предоставлении Предпринимателю рассрочки по уплате задолженности по арендной плате в следующем порядке: с 01.01.2021 по 01.01.2023 задолженность по арендной плате уплачивается Кузнецовой А.Л. поэтапно, равными платежами, не чаще одного раза в месяц, и  взыскании  с Общества 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Решением от 07.07.2021 исковые требования удовлетворены частично, с Предпринимателя в пользу Общества взысканы 121 508 руб. 74 коп. задолженности по арендной плате, 7 533 руб. 50 коп. неустойки, а также 6 905 руб. расходов по уплате государственной пошлины; в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, Предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в удовлетворении первоначальных исковых требований отказать, встречный иск – удовлетворить.

Как указывает податель жалобы, до апреля 2020 г. задолженность оплате арендной платы  у ответчика отсутствует, что подтверждается актом сверки, платежными поручениями, а также следует из приложенного к исковому заявлению Общества  расчета; несмотря на согласование в письме Общества от 11.08.2020 № 183 уменьшения размера арендной платы, последнее    необоснованно уклонилось от заключения дополнительного соглашения к договору аренды. По мнению подателя жалобы,  судом не принято во внимание, что предприниматель в силу требований части 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения  и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ)  имел право на снижение ставки арендной платы в 2020 г., поскольку не мог использовать арендуемое помещение в связи с введением с 28.03.2020 до 12.05.2020 режима повышенной готовности на территории Ленинградской области постановлениями Правительства Ленинградской области и приостановке работы объектов розничной торговли, доступ к  арендованному помещению  был закрыт; предприниматель осуществляет деятельность в отраслях экономики, в наибольшей степени пострадавших  в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. Так, согласно соответствующему перечню, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 (в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 12.05.2020 № 657) (далее – Перечень), к перечню пострадавших отраслей отнесен вид деятельности «торговля розничная прочими товарами в специализированных магазинах (47.7)», к которому также относится «торговля розничная одеждой в специализированных магазинах (47.71)», являющаяся основным видом деятельности Предпринимателя. 

Также податель жалобы считает, что суд неверно истолковал положения части 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ; не учел, что договор прекращен в  связи с  истечением срока его действия; а в части взыскания неустойки не принял во внимание положения части 1 этой же статьи Закона и постановления  Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439, которыми утверждены требования к условиям отсрочки уплаты арендной платы (далее – Требования).

В судебном заседании представитель Общества просила в удовлетворении жалобы отказать по основаниям, изложенным в отзыве. 

Ходатайство предпринимателя об отложении судебного заседания судом апелляционной инстанции отклонено, поскольку к нему не приложены документы, подтверждающие изложенные в нем обстоятельства (копия результатов анализа). 

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Обществом (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) 19.09.2019 заключен договор № ГА2019/30 аренды нежилого здания, по условиям которого  арендодатель передает во временное возмездное пользование, а арендатор принимает нежилые помещения общей площадью 31,5 кв. м, расположенные на втором этаже здания (торговый центр), находящегося по адресу: Ленинградская обл., г. Гатчина, Пушкинское шоссе, д. 15.

Пунктом 2.3.3 договора предусмотрена обязанность арендатора своевременно  и в полном объеме  вносить арендную плату  и иные платежи по договору.

Положениями пунктов  3.1, 3.2  договора предусмотрено, что арендная плата начисляется с даты подписания акта приема-передачи арендуемых помещений и состоит из постоянной и переменной составляющих.

Постоянная составляющая арендной платы  состоит из базовой части и расчетной части, рассчитываемой  исходя из размера выручки арендатора (пункт 3.3 договора).

В силу положений пункта 3.3.1.1  договора начиная с даты начала коммерческой деятельности арендатора и подписания соответствующего акта, но не позднее 19.10.2019, в течение трех месяцев аренды размер базовой части составляет 47 250 руб.  в месяц, в том числе НДС, за все арендуемые помещения. С четвертого месяца  аренды  размер базовой части  составляет  56 700 руб.  в месяц.

Сроки оплаты базовой части установлены пунктом 3.3.1.2 договора  до1 числа  текущего месяца за текущий месяц, независимо от факта получения арендатором счета на оплату.

Переменная составляющая арендной платы определяется как сумма, равная части  стоимости расходов арендодателя по электро-, тепло-, водоснабжению, водоотведению  (включая платежи за негативное воздействие на окружающую среду) здания, расходов на обслуживание вентиляционных систем здания, расходов на содержание мест временного накопления ТКО (пункт 3.4.1 договора).

В силу пунктов 4.1,  4.2 договора  в качестве способа обеспечения исполнения обязательств арендатора по договору стороны определили обеспечительный платеж, составляющий 56 700 руб. (в том числе НДС).

Пунктом 6.2.1 договора предусмотрена ответственность арендатора за ненадлежащее исполнение  им  обязательств по договору.

В пункте 7.1 договора стороны определили, что договор действует с даты его подписания и заканчивается в последний день срока аренды, который составляет 11 месяцев со дня подписания акта приема-передачи арендуемых помещений. В случае, если по истечении срока действия договора аренды  ни одна из сторон за 30 календарных дней не уведомила другую об окончании срока действия договора, последний пролонгируется  на новый срок.

Согласно приложению № 2 к договору арендатор в арендуемых помещениях осуществляет розничную торговлю предметами одежды.

Арендуемые помещения были переданы арендатору по акту от 20.09.2019.

Позднее 15.11.2019 сторонами подписан акт о начале арендатором коммерческой деятельности в помещениях.

Уведомлением от 13.07.2020 арендатор сообщил Обществу о расторжении договора аренды на основании пункта 7.1 договора.

Впоследствии письмом от 31.07.2020 Предприниматель обратился к Обществу с заявлением, в котором, ссылаясь на введение на территории Ленинградской области режима повышенной готовности и, как следствие, невозможности осуществления деятельности в арендуемых помещениях в период с 28.03.2020 по 12.05.2020, просил арендодателя предоставить отсрочку по уплате арендной платы, а также уменьшить размер арендной платы по договору за период с 01.04.2020 по 12.05.2020 до размера переменной составляющей арендной платы (суммы расходов по оплате коммунальных услуг), заключив дополнительное соглашению к договору на следующих условиях: начало уплаты задолженности с 01.01.2021 до 01.01.2023 поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами; а также зачесть обеспечительный платеж, уплаченный арендатором, в счет оплаты  за последний месяц  аренды.

В письме от 11.08.2020 № 183 Общество сообщило Предпринимателю об отсутствии у него возможности предоставления отсрочки по уплате задолженности по арендным платежам, а также снижения размера арендной платы, указало, что ранее арендатору были предложены льготные условия по уплате арендных платежей  в период с 01.04.2020 по 15.05.2020, при этом Предприниматель не согласовал в установленном порядке предложенные условия и решил расторгнуть договор. Что касается зачета обеспечительного платежа, арендодатель сообщил, что названный платеж зачтен им в счет погашения задолженности за июнь 2020 г.

Между сторонами 19.08.2020 подписан акт возврата арендатором арендуемых помещений.

Письмом от 12.10.2020 Предприниматель сообщил, что воспользовался предложенными арендодателем льготными условиями, что подтверждается произведенной арендатором оплатой постоянной части арендной  платы за период с апреля по август 2020 г., при этом Общество уклоняется от заключения дополнительного соглашения к договору на предложенных им же условиях, в связи с чем повторно просил заключить дополнительное соглашение на указанных в письме условиях.

Полагая, что у ответчика за период с 01.09.2019 по 19.08.2020 имеется задолженность по арендным платежам, Общество 21.10.2020 направило в адрес Предпринимателя претензию, а впоследствии обратилось в суд с настоящими требованиями.

Предприниматель, возражая против заявленных требований, в свою очередь, обратился со встречным иском об уменьшении размера арендной платы  и предоставлении отсрочки  по уплате задолженности по арендной плате.

Суд первой инстанции, изучив материалы дела, пришел к выводу, что,  поскольку арендатор реализовал право на расторжение договора в связи с недостижением соглашения с арендодателем о снижении размера постоянной составляющей арендной платы, оснований для удовлетворения встречных требований не имеется; первоначально заявленные требования Общества удовлетворил в части взыскания задолженности по арендной плате и неустойки, уменьшив размер последней до 7 533 руб. 50 коп. в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Апелляционный суд, изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав лиц, участвующих в деле, полагает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене по следующим основаниям.  

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1, 4 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Согласно части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Постановлениями Правительства Ленинградской области от 28.03.2020 № 160 «О реализации Указа Президента Российской Федерации от 25 марта 2020 года № 206», от 03.04.2020 № 171 «О реализации Указа Президента Российской Федерации от 2 апреля 2020 года № 239», от 29.04.2020 № 257 «О реализации указов Президента Российской Федерации от 2 апреля 2020 года № 239 и от 28 апреля 2020 года № 294»  в период с 28.03.2020 до 11.05.2020 на территории Ленинградской области введен режим повышенной готовности, в рамках которого работа объектов розничной торговли была приостановлена.

При этом Предприниматель, согласно содержащимся в выписке из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей сведениям об основном виде деятельности, осуществляет торговлю розничная одеждой в специализированных магазинах (код деятельности 47.71 по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности ОК 029-2014 (КДЕС РЕД. 2)).

Такой вид деятельности как «торговля розничная прочими товарами в специализированных магазинах (47.7 Код ОКВЭД 2)», в состав которой также входит группировка видов деятельности «торговля розничная одеждой в специализированных магазинах», согласно пункту 11 Перечня отнесен к отраслям российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Согласно утвержденному 30.04.2020 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации Обзору по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Из письма Общества от 11.08.2020 № 183 следует, что оно в целях сохранения арендных отношений с арендаторами  предоставило большинству льготные условия по арендным платежам по всем действующим договорам аренды, в том числе предложило и Предпринимателю, в период с 01.04.2020 по  15.05.2020 установить размер постоянной части арендной платы из расчета 120 руб. (в том числе НДС 20%)  за один квадратный метр арендуемого помещения, далее на период с 16.05.2020 по 31.07.2020 снижение размера постоянной части  арендной платы на 50%. Вместе с тем, по мнению Общества, Кузнецова А.Л. предложенные условия не согласовала, направила уведомление о расторжении договора.

Поскольку положения части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ не связывают возможность уменьшения арендной платы с необходимостью достижения соглашения об этом, при этом в период с 28.03.2020 по 12.05.2020 пользование помещением было ограничено ввиду принятия мер, направленных на запрет розничной торговли, требование Предпринимателя об уменьшении арендной платы за этот период подлежало удовлетворению. 

При этом суд апелляционной инстанции полагает возможным уменьшить арендную плату до 120 руб. за квадратный метр в данный период, поскольку арендодатель такой размер предложил всем арендаторам. 

В части требования Предпринимателя об уменьшении арендной платы за период с 16.05.2020 по 31.07.2020 до 50% суд апелляционной не находит оснований для его удовлетворения. 

В указанный период Предприниматель имела возможность использовать арендованное имущество. Сторонами в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, соглашение о снижении размера арендной платы в связи с осуществлением предпринимателем деятельности, включенной в Перечень и использования арендуемого помещения в целях осуществления такой деятельности, достигнуто не было. При этом предложение Общества о снижении арендной платы до 50% за июнь-июль 2020 года  было обусловлено необходимостью сохранения арендаторов в торговом комплексе, однако Предприниматель отказался от продления арендных отношений на новый срок. 

Также суд апелляционной инстанции учитывает, что по общему правилу за период невозможности использования арендованного имущества в период ограничительных мер арендная плата снижается в 2 раза, однако в данном случае арендодатель за период с 01.04.2020 по 12.05.2020 предоставил значительное снижение арендной платы (в 15 раз), что, в том числе, покрывает возможные убытки арендатора в период с 13.05.2020 по 31.07.2020 ввиду сокращения посетителей торгового комплекса.  

Таким образом, в связи с уменьшением размера постоянной части арендной платы за период с 01.04.2020 по 12.05.2020, а также внесенного обеспечительного платежа задолженность Предпринимателя перед Обществом по арендной плате составляет 40 364 руб. 74 коп. 

В части взыскания с Предпринимателя неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы обжалуемое решение подлежит отмене, а в иске в этой части должно быть отказано, поскольку в соответствии с частью 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ Предприниматель как субъект, включенный в Перечень, имел право на отсрочку внесения арендной платы до 31.12.2020. 

Требование Предпринимателя о предоставлении ей права на поэтапное внесение равными платежами установленной судом задолженности подлежит отклонению, поскольку размер такой задолженности составляет менее чем размер ежемесячной арендной платы, по состоянию на июль 2021 года (6 месяцев с момента прекращения отсрочки) оснований для дополнительной рассрочки внесения такой задолженности с учетом баланса интересов сторон не имеется.     

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.07.2021 по делу № А56-117680/2020 отменить. 

Уменьшить размер постоянной части арендной платы по договору от 19.09.2019 № ГА2019/30 за период с 01.04.2020 по 12.05.2020 до 120 руб. в месяц за 1 кв. м арендуемого помещения. 

В остальной части в удовлетворении встречного иска отказать. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя Кузнецовой Александры Леонидовны в пользу общества с ограниченной ответственностью «НЭК Гатчина» 40 364 руб. 74 коп. задолженности по арендной плате. 

В остальной части в удовлетворении первоначального иска отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «НЭК Гатчина» в пользу Кузнецовой Александры Леонидовны 968 руб. 70 коп. судебных расходов по апелляционной жалобе.   

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

С.В. Изотова

С.М. Кротов