АРБИТРАЖНЫЙ СУД УЛЬЯНОВСКОЙ ОБЛАСТИ 

432017, г. Ульяновск, ул. Железнодорожная, 14 

Тел. (8422)33-46-08 Факс (8422)32-54-54 E-mail: info@ulyanovsk.arbitr.ru Интернет: www.ulyanovsk.arbitr.ru  

Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

 

г.Ульяновск Дело № А72-33/2017 «28» марта 2017 года 

Резолютивная часть решения объявлена «21» марта 2017 года. 

Полный текст решения изготовлен «28» марта 2017 года.  

Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи Абрашина С.А.,  

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Иса- 

евой Е.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску 

Регионального отделения Политической партии СПРАВЕДЛИВАЯ РОССИЯ в  

Ульяновской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Ульяновск 

к Обществу с ограниченной ответственностью «Сервис» (ОГРН 

<

***>,  

ИНН 

<

***>), г. Ульяновск о расторжении договора 

при участии: 

от истца – ФИО1, доверенность № 1 от 09.01.2017, ФИО2, доверенность № 2 от 09.01.2017, ФИО3, доверенность № 47 от 15.12.2016  

от ответчика – ФИО4, доверенность от 11.04.2016  

установил:

Региональное отделение Политической партии СПРАВЕДЛИВАЯ РОССИЯ в  Ульяновской области обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым  заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Сервис», в котором просит  суд расторгнуть договор аренды № 23-С, заключенный 12 февраля 2015 года между обществом с ограниченной ответственностью «Сервис» и Региональным отделением политической партии СПРАВЕДЛИВАЯ РОССИЯ в Ульяновской области.  

Из материалов дела следует. 

12.02.2015 между Обществом с ограниченной ответственностью «Сервис»  (Арендодатель) и Региональным отделением Политической партии СПРАВЕДЛИВАЯ  РОССИЯ в Ульяновской области (Арендатор) был заключен договор аренды № 23-С, в  соответствии с которым Арендодатель обязуется передать во временное владение и  пользование Арендатору, а Арендатор обязуется принять недвижимое имущество, ука- занное в п.1.2. договора, и своевременно оплачивать арендную плату и иные платежи,  предусмотренные договором (п.1.1. договора).  

В соответствии с п.1.2. договора передаче в аренду подлежат нежилые помещения, общей площадью 119,75 кв.м., которая состоит из помещений №№ 81, 84, 85, 107,  75, 110, 109, обозначенных на плане (Приложение № 2 к договору) и расположенных по  адресу: 

<

...>. Передаваемые помещения входят в со- став нежилых помещений общей площадью 203,1 кв.м.  

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (субаренды) арендодатель обязуется  предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или  во временное пользование.  

12.02.2015г. Арендодатель по акту приема-передачи передал Арендатору нежилые помещения, общей площадью 119,75 кв.м. по адресу: 

<

...> (т.1 л.д.74).  

Согласно п. 3.1 договора аренды за пользование помещением Арендатор обязал- ся уплачивать арендную плату в размере 95 800, 00 рублей в месяц без НДС.  

Дополнительным соглашением от 1 февраля 2016 года стороны согласовали из- менение размера арендной платы до 110 000,00 рублей в месяц без НДС.  

Как утверждает истец, «фактическое пользование указанными помещениями  осуществлялось Региональным отделением с 12 февраля 2015 года по 29 февраля 2016  года. …Региональное отделение направило Арендодателю письмо № 08 от 01.03.2016 о  прекращении действия договора аренды № 23-с от 12.02.2015 с 01.03.2016, которое по- лучено ответчиком 01.03.2016 и оставлено без ответа.  

…10.11.2016 Региональное отделение вновь известило ответчика о расторжении  договора аренды и просило принять помещения с 01.03.2016. Данное письмо также  оставлено Арендодателем без ответа.  

28.11.2016 Арендатор повторно направил письмо, содержащее просьбу о расторжении договора по причине неиспользования спорных офисных помещений».  

Поскольку ответчик письмом от 06.12.2016 г. оставил без удовлетворения пред- ложение истца о расторжении договора, последний 22.12.2016 г, направил в суд насто- ящее исковое заявление о расторжении договора аренды  

В свою очередь, ответчик просит в иске отказать, поскольку отсутствуют осно- вания для досрочного расторжения договора.  

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства,  выслушав представителей сторон, суд считает, что исковые требования следует удовлетворить, исходя из следующего.  

В соответствии с п.5.1 договора № 23-с от 12.02.2015, настоящий договор заключен сроком на 10 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации.  

04.03.2015 данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы  государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области.  

Согласно ч.1 и 2 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по  соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими зако- нами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или  расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой  стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими закона- ми или договором.  

В разделе 6 договора № 23-с от 12.02.2015 г. стороны согласовали условия его  досрочного расторжения.  

Из содержания пункта 6.2. договора следует, что досрочное расторжение договора возможно по соглашению сторон или по основаниям, предусмотренным действу- ющим законодательством РФ при условии полной оплаты имеющейся задолженности  по арендной плате и компенсационным платежам, а также арендной платы и компенса- ционных платежей на дату подписания сторонами акта приёма-передачи (возврата)  арендуемых помещений. Досрочное расторжение договора по инициативе Арендатора  возможно только с письменного согласия Арендодателя. В этом случае Арендатор  направляет Арендодателю письменную просьбу за 30 (календарных) дней до предпола- гаемой даты расторжения.  

В обоснование правовой позиции, истец ссылается на положения статей 10 и 428  ГК РФ, а также разъяснения, изложенные в п.9 Постановления Пленума Высшего Ар- 

битражного Суда Российской Федерации № 16 от 14.03.2014 «О свободе договора и ее  пределах».  

В свою очередь, необходимость обращения в суд с настоящим иском истец  обосновывает тем, что «на момент заключения договора аренды № 23-с от 12.02.2015  ФИО5 являлся одновременно Председателем Совета Регионального отделения  и единственным участником ООО «Сервис», что подтверждается выписками из  ЕГРЮЛ.  

Указанное обстоятельство свидетельствует о его очевидной заинтересованности  в данной сделке, направленной на удовлетворение собственных интересов и потребно- стей.  

Содержание договора аренды и дополнительного соглашения к нему были пред- ложены ФИО5, действующим в коммерческих интересах контрагента - ООО «Сервис», участником которого он являлся, с целью получения длящейся матери- альной выгоды и обеспечения своих интересов за счет интересов представляемого.  

Договор аренды, редакция которого от имени обеих сторон фактически диктова- лась одним лицом путем подмены воли Арендатора и с нарушением прав и законных  интересов Регионального отделения, содержит обременительные для ее контрагента  условия и существенно нарушают баланс интересов сторон. При заключении данного  договора Региональное отделение реально не было свободно в установлении условий  договора, а именно срока, размера арендной платы, расторжения договора.  

Из несоразмерных условий договора аренды усматривается, что он заключен  Арендодателем таким образом, что Арендатор не может досрочно выйти из арендных  отношений. В данном договоре ФИО5, который действовал недобросо- вестно и с целью получения преимуществ только для себя, не предусмотрено безуслов- ное право Арендатора на односторонний отказ от него во внесудебном порядке.  

Недобросовестные действия ФИО5 поставили Региональное отделение в затруднительное положение и у последнего возникли неблагоприятные послед- ствия в виде долгосрочного (10 лет) договора аренды нежилых помещений без возможности его досрочного расторжения по инициативе Арендатора.  

Таким образом, Арендодателем в процессе исполнения спорного договора со- зданы условия явной несоразмерности имущественного положения сторон, что нару- шает принцип соблюдения баланса законных интересов участников данных правоот- ношений.  

ФИО5, будучи Председателем Совета Регионального отделения, за- ключил от имени партии с ООО «Сервис», единственным участником которого он являлся, сначала Договор аренды № 31-С от 8 августа 2013 года, сроком действия с  08.08.2013 по 31.12.2013 с размером арендной платы 10000, 00 рублей в месяц, затем  Договор аренды № 9-С от 1 января 2014 года сроком действия с 01 января 2014 года по  28 декабря 2014 года с размером арендной платы 59875, 00 рублей в месяц, и затем Договор аренды № 18-С от 1 января 2015 года сроком действия с 1 января 2015 года по 28  декабря 2015 года с размером арендной платы 59875,00 рублей в месяц. Когда срок  полномочий ФИО5 стал подходить к концу, Договор аренды № 18-С от 1 января 2015 года был расторгнут по соглашению сторон досрочно с 11 февраля 2015 года,  затем стороны заключили новый Договор аренды № 23-С от 12 февраля 2015 года на  десять лет с размером арендной платы 95 800,00 рублей в месяц и 1 февраля 2016 года  дополнительным соглашением установлен размер арендной платы 110 000,00 рублей в  месяц. Объектом аренды в первом договоре выступали нежилые помещения общей  площадью 20.00 кв. м, а в последних трех договорах - общей площадью 119,75 кв.м,  расположенные по адресу: 

<

...>. Таким образом,  ФИО5 на протяжении срока своих полномочий заключал договоры аренды на  существенно более короткие сроки (менее чем на один год) и по более низкой ставке  арендной платы (500 рублей за кв.м в месяц), а под окончание срока своих полномочий  

досрочно расторг договор аренды через полтора месяца после его заключения и заклю- чил новый договор на тот же объект аренды, но уже сроком на 10 лет и по существенно  более высокой ставке арендной платы (918,59 рублей за кв. м в месяц), обеспечив этим  коммерческий интерес другой стороны сделки - ООО «Сервис», то есть фактически  свой коммерческий интерес как участника указанного общества в ущерб интересам Регионального отделения».  

Кроме того, истец, утверждая об обременительности данной сделки для Регионального отделения, как общественной организации, просит учесть, что «17 ноября  2016 года Председателем Политической партии СПРАВЕДЛИВАЯ РОССИЯ С.М. Ми- роновым принято решение за № 541 «О внесении изменений в Решение Президиума  Центрального совета партии от 19.12.2013 № 40 ПР «Об общих принципах распределе- ния средств государственного финансирования партии», в силу которого значительно  сокращено финансирование Региональных отделений партии. С учетом этого обстоя- тельства, Региональное отделение не имеет возможности выполнить обязательства по  внесению арендной платы в размере 110 000,00 рублей в месяц».  

При этом истец представил документы, согласно которым основным источником  финансирования Регионального отделения было прямое выделение денежных средств  из федерального бюджета, других поступлений, в том числе членских взносов, добро- вольных пожертвований и прочих в 2014-2015 гг. не было; Региональное отделение  осуществляет свою Уставную деятельность только на средства государственного бюд- жета, которые Центральный Аппарат Партии СПРАВЕДЛИВАЯ РОССИЯ распределя- ет по регионам пропорционально их вкладу в результаты выборов. Право на государ- ственное финансирование, согласно Федеральному Закону от 11.07.2001 № 95-ФЗ «О  политических партиях», имеют только те партии, которые прошли в Государственную  Думу (преодолели 7% барьер), а также набрали более 3% голосов избирателей. Бюджет  Регионального отделения свидетельствует о том, что в 2015 году от Центрального ап- парата партии СПРАВЕДЛИВАЯ РОССИЯ поступило 2 731 108 рублей (подтверждается платежными поручениями № 306 от 26.02.2015, № 863 от 05.06.2015, № 151 от  20.07.2015 и № 279 от 05.08.2015), из которых почти половина бюджетных денежных  средств -1 245 600 рублей было потрачено на аренду офиса.  

Из Свидетельства о государственной регистрации № 000340 серия УЛЖ следует,  что 19.12.1991 г. Администрацией Железнодорожного района г.Ульяновска было заре- гистрировано Общество с ограниченной ответственностью «Сервис», одним учредите- лей которого являлся ФИО5 (т.1 л.д.104). Согласно сведений,  содержащихся в выписке из ЕГРЮЛ в отношении ООО «Сервис» учредителем данного  общества является ФИО5 (т.1 л.д.58).  

Согласно Протокола конференции Регионального отделения Политической  партии СПРАВЕДЛИВАЯ РОССИЯ в Ульяновской области от 29.06.2013 ФИО5 был избран Председателем Совета регионального отделения Политической партии СПРАВЕДЛИВАЯ РОССИЯ в Ульяновской области (т.2 л.д.122-129).  

Согласно Уставу партии Председатель Совета регионального отделения осу- ществляет руководство деятельностью регионального отделения в пределах своей ком- петенции, установленной Уставом, в том числе действует от имени регионального отделения без доверенности, принимает, подписывает решения и иные документы регионального отделения (п.п. 7, 8 ст. 30 Устава). К компетенции Председателя Совета регионального отделения Партии относится организация информационно-аналитического,  финансово-хозяйственного, правового, документационного и иного обеспечения дея- тельности регионального отделения, его руководящих и иных органов и должностных  лиц (подпункт 2 пункта 1 ст. 31 Устава). Согласно подпункту 6 пункта 1 статьи 31  Устава, Председатель совета Регионального отделения представляет региональное отделение без доверенности в органах государственной власти и органах местного само- 

управления, в отношениях с организациями и их должностными лицами, с граждана- ми, в том числе в гражданско-правовых отношениях.  

Как следует из Решения Президиума Центрального Совета Политической партии  СПРАВЕДЛИВАЯ РОССИЯ № 1176 ПР от 03.02.2016, «за невыполнение решений цен- тральных выборных коллегиальных органов и должностных лиц партии», были при- остановлены полномочия Председателя Совета регионального отделения Политической  партии СПРАВЕДЛИВАЯ РОССИЯ в Ульяновской области ФИО5- сеевича. Решением Президиума Центрального Совета Политической партии СПРАВЕДЛИВАЯ РОССИЯ № 1200 ПР от 11.03.2016 г. «за действия, наносящие вред поли- тическим интересам партии» ФИО5 был исключен из партии (т.3 л.д.6 и 64).  

Истец считает, что на момент заключения договора аренды, «ФИО5  одновременно являлся как волеобразующим (единственный учредитель ООО «Сервис») так и волеизьявляющим (Председатель совета РОП «Справедливая Россия») ор- ганом обоих юридических лиц. При этом формирование воли на заключение договора  аренды на экономически не выгодных для РОП «Справедливая Россия» условиях также  осуществлялось ФИО5».  

В пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации № 16 от 14.03.2014 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено: в тех  случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был  предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обремени- тельными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов  сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то  есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторг- нув соответствующий договор по требованию такого контрагента.  

Согласно п.10 данного Постановления при рассмотрении споров о защите от не- справедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокуп- ности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частно- сти, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и  выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также  учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию  на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на  иных условиях и т.д.  

Таким образом, в данном Постановлении Пленума ВАС РФ разъяснено, что за- щиту от несправедливых условий можно получить не только по договорам присоединения (т.е. контрактам, заключенным в результате присоединения одной стороны к  стандартизированной проформе договора), но и по иному договору, «проект которого  был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обреме- нительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент оказался слабой стороной договора". При этом, для получения защиты истцу необходимо доказать, что проект договора был предложен другой стороной, не был предметом индивидуальных переговоров и ведение таких переговоров было затруднено в результате неравенства переговорных возможностей. Более того, ВАС РФ отметил, к «несправедливым договор- ным условиям» относятся, пусть и формально законные, но явно обременительные для  одной из сторон и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон условия, а «слабой стороной договора» является сторона, которая при заключении договора  находилась в условиях неравенства переговорных возможностей.  

Истцом в материалы дела представлен подробный анализ условий спорного договора, который, по его мнению, подтверждает несоблюдение баланса интересов сторон договора (данный анализ изложен в т.3 л.д.168 и т.4 л.д. 2-3).  

Проанализировав условия договора аренды № 23-с от 12.02.2015, суд усматрива- ет, что спорным договором не предусмотрена возможность отказа от договора в одно- стороннем порядке по инициативе Арендатора. В то же время, в разделе 6 предусмот- рены многочисленные оснований для внесудебного отказа Арендодателя от данного  договора (п.п. 6.3, 6.4.1, 6.4.2, 6.4.3, 6.4.4, 6.4.5 договора).  

В разделе 2 договора «Права и обязанности сторон» предусмотрены только пра- ва Арендодателя, а также одна обязанность Арендодателя и более полутора десятков  обязанностей Арендатора.  

Раздел 4 договора «Ответственность сторон» не содержит положений о какой- либо договорной ответственности Арендодателя, но при этом подробно регламентирует  вопросы ответственности Арендатора. В частности, данный раздел договора содержит  условия о пяти штрафных санкциях за возможные нарушения обязательств Арендато- ром, условия о возмещении убытков Арендатором и право Арендодателя на односто- ронний отказ от договора и приостановление предоставления коммунальных услуг.  

Однако суд считает, что гарантией справедливого баланса имущественных интересов сторон следует считать не просто взаимный характер предоставляемых прав, но и  их равный объем и равные условия реализации.  

Как следует из материалов дела, проект договора аренды № 23-С от 12 февраля  2015 г. был подготовлен Арендодателем (ответчиком); ведение переговоров относи- тельно условий договора было затруднено в результате неравенства переговорных возможностей, поскольку ФИО5 одновременно являлся единственным учредите- лем ООО «Сервис» (Арендодателя) и руководителем Регионального отделения политической партии «Справедливая Россия» в Ульяновской области (Арендатора). Данные  обстоятельства ответчиком документально не опровергнуты, в том числе показаниями  свидетелей ФИО5 и ФИО6, допрошенными судом по ходатайству  ответчика.  

Утверждение ответчика о том, что квалифицированными юристами Регионального отделения и Центрального аппарата партии проводилась правовая экспертиза  спорного договора, не подтверждается материалами дела.  

Утверждение свидетелей ФИО5 и ФИО6 о согласовании  спорного договора на заседании Совета Регионального отделения опровергается соот- ветствующими протоколами заседаний. Ни один протокол заседаний, представленных в  материалы дела, не содержит сведений о согласовании спорного договора аренды либо  о включении в повестку дня данного вопроса.  

При этом, истец, в отличие от ответчика, не является профессиональным участником рынка в сфере аренды.  

Таким образом, Региональное отделение, находясь в положении слабой стороны,  было фактически поставлено в положение, существенно затрудняющее согласование  иного содержания отдельных условий договора (в том числе и условий, регламентиру- ющих порядок расторжения договора), а ответчиком созданы условия явной несораз- мерности имущественного положения сторон, что нарушает принцип соблюдения баланса законных интересов участников данных правоотношений.  

В связи с вышеизложенным, а также учитывая неоднократные письма истца  (01.03.2016, 10.11.2016 и 28.11.2016) о расторжении договора аренды и с учетом со- кращения финансирования региональных отделений партии, суд считает, что исковые  требования следует удовлетворить и расторгнуть договор аренды № 23-С от 12 февраля  2015 г., заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Сервис» и  Региональным отделением политической партии СПРАВЕДЛИВАЯ РОССИЯ в Ульяновской области.  

Суд считает несостоятельным довод ответчика о том, что поскольку Региональное отделение Политической партии СПРАВЕДЛИВАЯ РОССИЯ в Ульяновской области не наделено полномочиями по организации судебной защиты прав и законных интересов Партии в судах, с исковым заявлением обратилось ненадлежащее лицо.  

Как следует из материалов дела, Региональное отделение Политической партии  СПРАВЕДЛИВАЯ РОССИЯ в Ульяновской области является юридическим лицом, одним из квалифицирующих признаков юридического лица, согласно статье 48 ГК РФ,  является способность быть истцом и ответчиком в суде.  

Приведенный ответчиком в отзыве на исковое заявление анализ норм о сделках  с заинтересованностью не имеет прямого отношения к предмету настоящего спора, так  как иск заявлен о расторжении договора, а не о признании сделки недействительной  как не соответствующей закону. При этом ответчик уклоняется от анализа договора в  целом (например, условий об ответственности сторон, возможности одностороннего  отказа от договора и т.д).  

Ссылка ответчика на то, что в марте-апреле 2015 г. Центральной контрольно- ревизионной комиссией Политической партии Справедливая Россия проведена плано- вая проверка финансово-хозяйственной деятельности регионального отделения, в том  числе и в части договорных отношений является несостоятельной. Как следует из  письма Центральной контрольно-ревизионной комиссией Политической партии Справедливая Россия № 14 от 10.06.2015 г. договор аренды № 23-С от 12 февраля 2015 г., к  проверке представлен не был.  

Ответчик утверждает о том, что необходимость заключения спорного договора  аренды сроком на 10 лет, была вызвана поступившими Арендодателю предложениями  от иных потенциальных арендаторов об аренде помещений, занимаемых истцом.  

Суд считает несостоятельным данный довод ответчика, поскольку на момент  обращения к ответчику ООО «Пром-строй» (19.01.2015 г.) и ООО «Профи» (03.02.2015  г.), отношения истца и ответчика регулировались только, что заключенным договором  аренды № 18-с от 01.01.2015 г., сроком действия с 1 января по 28 декабря 2015 г. Более  того, из материалов дела следует, что по ул.Железнодорожной, 25, помимо помещений  площадью 119,75 кв.м., переданных в аренду истцу, имелись и иные помещения, при- надлежащие ООО «Сервис».  

Необходимо отметить, что судом не нарушена судебно-арбитражная практика по  аналогичным спорам, о чем свидетельствует Постановление Арбитражного суда По- волжского округа от 27.10.2014 г. по делу № А72-1193/2014.  

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации расходы по госпошлине возлагаются на ответчика.  

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 110, 167-177, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд   

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить. 

Расторгнуть договор аренды № 23-С от 12 февраля 2015 г., заключенный между  обществом с ограниченной ответственностью «Сервис» и Региональным отделением  политической партии СПРАВЕДЛИВАЯ РОССИЯ в Ульяновской области.  

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Сервис» в пользу Регионального отделения политической партии СПРАВЕДЛИВАЯ РОССИЯ в Ульяновской области 6 000 руб. 00 коп. в возмещение расходов по госпошлине.  

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции  в порядке и сроки, установленные ст.ст.257-260 АПК РФ, а также в арбитражный суд  кассационной инстанции в порядке и сроки, установленные ст.ст.273-276 АПК РФ.  

Судья С.А.Абрашин