ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А66-1329/2017

г. Вологда

31 января 2018 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2018 года.

В полном объёме постановление изготовлено 31 января 2018 года.

 

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зориной Ю.В. и                    Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1 

при участии от муниципального образования «Кувшиновский район» Тверской области в лице Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями Кувшиновского района председателя ФИО2, ФИО3 по доверенности от 22.01.2018, от индивидуального предпринимателя ФИО4 ФИО5 по доверенности от 10.01.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального образования «Кувшиновский район» Тверской области в лице Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями Кувшиновского района на решение Арбитражного суда Тверской области от             26 сентября 2017 года по делу № А66-1329/2017 (судья Головина Т.И.),

 

                                               у с т а н о в и л:

 

муниципальное унитарное предприятие «Кувшиновский жилфонд» (далее – Предприятие) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ОГРНИП 309691509600028, ИНН 

<

***>, далее - Предприниматель) о расторжении договора аренды здания (сооружения) б/н от 01.07.2014 и взыскании  2 905 000 руб. убытков, возникших вследствие неправильной эксплуатации здания.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное учреждение Администрация муниципального образования городское сельское поселение «Город Кувшиново». 

Определением от 22.05.2017 судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество «Кувшиновское коммунальное хозяйство» (далее – ОАО «Кувшиновское коммунальное хозяйство») и муниципальное образование «Кувшиновский район» Тверской области в лице Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями Кувшиновского района (далее – Комитет). 

Определением от 25.05.2017 судом произведена замена истца – Предприятия на процессуального правопреемника – Комитет; Предприятие привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, согласно которым просил расторгнуть договор аренды здания (сооружения) от 01.07.2014.

Решением суда от 26 сентября 2017 года в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды отказано.

Комитет с решением суда не согласился, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, иск удовлетворить. Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему. Ответчик занимает и эксплуатирует спорное здание с 2009 года. При этом, Предприниматель не мог не знать о том что, принимая изначально в безвозмездное пользование здание 1936 года постройки, а далее по договору аренды, ему необходимо будет производить текущий и капитальный ремонты. Арендатор с 01.07.2014 (заключение договора аренды) не производит за свой счет текущий ремонт, не содержит здание в пригодном для его эксплуатации состоянии. Факт ненадлежащего содержания здания подтвержден многочисленными актами осмотров. Теплоснабжение от центральных тепловых сетей здания с 2010 года не осуществляется, прибор учета тепловой энергии в здании отсутствует. В результате здание подвергается ускоренному износу. Часть помещений здания, занятых субарендаторами (1 в полуподвале, 3-4 на 1-м этаже, из доступных для визуального осмотра) отапливаются при помощи бытовых обогревательных (электроприборов) приборов. Определить работоспособность и текущее состояние системы теплоснабжения не представляется возможным. Также, при проведении комиссией осмотра здания были выявлены следы возгорания электрической проводки. Данное возгорание связано с ее неправильной эксплуатацией, так как ответчик для частичного отопления здания использовал и продолжает использовать электронагревательные приборы, а электропроводка здания не рассчитана для этих целей. Использование электропроводки с нарушением техники пожарной безопасности может привести к необратимым последствиям, в частности к возгоранию здания. Пожарный гидрант в здании заморожен из-за отсутствия отопления в здании.

В судебном заседании представители апеллянта поддержали изложенные в жалобе доводы. На вопрос суда апелляционной инстанции относительно уточнения исковых требований, пояснили, что от требования о взыскании с ответчика 2 905 000 руб. убытков, возникших вследствие неправильной эксплуатации здания, Комитет отказывается, о чем представлено соответствующее заявление в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). 

Оценив материалы дела, заявление о частичном отказе от иска, арбитражный апелляционный суд считает, что заявленный отказ от иска может быть принят арбитражным судом, поскольку не противоречит действующему законодательству и не нарушает интересы сторон.

В силу положений статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично. Арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.

Суд установил, что отказ от иска подписан надлежаще уполномоченным представителем истца.

Поскольку частичный отказ от иска не противоречит закону и иным нормативным правовым актам, не нарушает права и законные интересы других лиц, в соответствии со статьей 49 АПК РФ он принимается арбитражным судом апелляционной инстанции.

В силу пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

Таким образом, суд апелляционной инстанции принимает новый судебный акт о прекращении производства по делу в части взыскания с                    ответчика 2 905 000 руб. убытков, возникших вследствие неправильной эксплуатации здания.

Ответчик в отзыве на жалобу и представитель в судебном заседании  просят апелляционную инстанцию решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, апелляционный суд считает, что жалоба Комитета подлежит удовлетворению. 

Как видно из материалов дела, изначально здание, расположенное по адресу: 

<

...> общей площадью 1241,1 кв. м. было предоставлено Предпринимателю на основании договора безвозмездного пользования от 09.04.2009, заключенного с ОАО «Кувшиновское коммунальное хозяйство» (том 2, листы 106-109).

На момент заключения договора имущество, передаваемое по договору, принадлежало ОАО «Кувшиновское коммунальное хозяйство» на праве хозяйственного ведения.

Согласно акту приема передачи от 09.04.2009 на момент передачи здание находится в хорошем состоянии и пригодно для использования; оборудовано инженерными системами: водоснабжение, канализация, отопление, электроснабжение, телефонная связь (том 2, лист 110). 

В соответствии с пунктом 3.2 договора Предприниматель был обязан бережно относиться к полученному в пользование имуществу, поддерживать его в исправном состоянии, производить своими силами и за свой счет текущий и капитальный ремонт указанного имущества.

Аналогичные положения закреплены в статье 695 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). 

Далее, 08.09.2010 Прокуратурой Кувшиновского района Тверской области в адрес ОАО «Кувшиновское коммунальное хозяйство» было вынесено представление об устранении нарушений законодательства, регламентирующего передачу имущества в безвозмездное пользование (том 2,  лист 105). 

Согласно вышеуказанному документу ОАО «Кувшиновское коммунальное хозяйство» было образовано в результате реорганизации МУП «ККХ» в соответствии с распоряжением Комитета от 29.11.2006 № 56-1. Распоряжением Комитета от 01.08.2008 № 24 назначен орган управления ОАО «Кувшиновское коммунальное хозяйство» - совет директоров, в состав которого вошел Предприниматель. 

Таким образом, здание по адресу: 

<

...> было передано по договору в безвозмездное пользование Предпринимателю, который являлся членом совета директоров, в нарушение части 2 статьи 690 ГК РФ. 

ОАО «Кувшиновское коммунальное хозяйство» предписывалось незамедлительно принять меры к устранению нарушений.

Далее, 01.07.2014 между ОАО «Кувшиновское коммунальное хозяйство» (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) был заключен договор аренды спорного здания (сооружения) сроком действия до 01.07.2037 (на 23 года)                     (том 1, листы 17-21). 

Здание предоставлено арендатору в счет долга арендодателя в сумме                  1 184 492 руб. на оговоренный срок с учетом фиксированного платежа                  5000 руб. в месяц (пункт 5.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.3 договора аренды арендатор вправе сдавать переданное ему здание или отдельные помещения в субаренду любому юридическому или физическому лицу, предварительно получив письменное согласие арендодателя, с письменного согласия арендодателя и по согласованию с соответствующими государственными или муниципальными органами производить работы, связанные с переустройством, перепланировкой либо иными изменениями, затрагивающими основные конструкции здания.

Согласно пункту 3.4 договора арендатор обязан производить за свой счет текущий ремонт здания и содержать его в пригодном для эксплуатации состоянии; соблюдать противопожарные, технические, санитарные и иные нормативные требования, предъявляемые к пользованию зданием, обеспечивать представителям арендодателя свободный доступ в здание для осуществления контроля, выполнения ремонтных и иных работ.

Здание передано по акту приема-передачи от 01.07.2014, в котором отражено, что оно находится в состоянии, пригодном для эксплуатации и отвечающем санитарным, противопожарным и иным нормам; оборудовано инженерными системами: водоснабжение, канализация, отопление, электроснабжение, телефонная связь.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что с 2009 и по настоящее время единственным пользователем здания являлся Предприниматель, при этом в силу норм закона  и договора безвозмездного пользования с 2009 по 2014 годы Предприниматель был обязан осуществлять не только текущий, но и капитальный ремонт спорного имущества.    

Арендодателем спорного имущества в настоящий момент является  Комитет (том 2, листы 65-66). 

В силу пункта 8.1 договора аренды последний может быть расторгнут по требованию арендодателя при существенном ухудшении состояния здания по вине арендатора.

В обоснование исковых требований о расторжении договора истец указал, что с момента заключения договора аренды ответчик существенно и неоднократно нарушал его условия, в частности:

- сдавал отдельные помещения переданного ему здания в субаренду юридическим и физическим лицам без предварительного получения письменного согласия арендодателя, что подтверждено актом проверки фактического использования здания от 26 августа 2016 года;

- произвел без письменного согласия арендодателя и согласований с соответствующими государственными или муниципальными органами работы, связанные с переустройством, перепланировкой либо иными изменениями, затрагивающими основные конструкции здания, а именно переоборудовал систему теплоснабжения в арендуемом здании и отключил его от центрального теплоснабжения;

- содержит арендуемое здание в непригодном для эксплуатации состоянии, с существенным нарушением противопожарных требования при эксплуатации здания, что подтверждено ответом начальника ООНД Осташковского, Селижаровского, Пеновского, Кувшиновского районов от 01.02.2016 года №22/2-30;

- не производит за свой счет текущий ремонт здания;

- не содержит его в пригодном для эксплуатации состоянии.

При этом в адрес ответчика неоднократно направлялись предупреждения об устранении выявленных нарушений. 

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил, что изначально, в 2009 году, здание было передано ответчику в хорошем состоянии, пригодном для использования; было оборудовано инженерными системами: водоснабжение, канализация, отопление, электроснабжение, телефонная связь. 

За период с 2009 по 2014 годы капитальный ремонт здания Предпринимателем, как единственным пользователем здания, в порядке, предусмотренном пунктом 3.2 договора безвозмездного пользования и статьей  695 ГК РФ не проводился, доказательств обратного в суд не представлено.

В 2010 году, Предпринимателем произведено переоборудование системы теплоснабжения (отопления) здания (система отопления здания с централизованной системы переоборудована на автономную систему), что подтверждено актом о приемке выполненных работ от 25.11.2010 подписанным ответчиком и директором ОАО «Кувшиновское коммунальное хозяйство».

О том, что в здании имелась централизованная система отопления, свидетельствуют как акты приема передачи имущества, так и судебные акты по делу № А66-4433/2010, в рамках которого рассматривался иск МУП «Кувшиновские тепловые сети» к Предпринимателю о взыскании задолженности по оплате тепловой энергии за период с января по апрель              2010 года. 

В настоящий момент в здании общей площадью 1241,1 кв. м, отапливаются лишь 6 помещений общей площадью 190,1 кв. м, что не отрицал представитель ответчика в судебном заседании апелляционной инстанции (аудиозапись судебного заседания от 24.01.2018).

Согласно информации ООО «ЭнергоАльянс» от 10.08.2017 теплоснабжение от центральных тепловых сетей здания не осуществляется, прибор учета тепловой энергии в здании отсутствует.

Суд апелляционной инстанции полагает, что отсутствие отопления здания является значимым фактором, который существенно ухудшает состояние арендованного здания, поскольку объект подвергается ускоренному износу (пункт 2 статьи 619 ГК РФ).

В отношении технического состояния здания судом установлено следующее.

Согласно акту осмотра здания от 28.12.2015 (том 1, листы 62-83): 

стены неотапливаемых помещений (особенно подвальная часть здания) местами покрыты плесенью и повреждены грибком; 

имеются места возгорания электропроводки. В малом банкетном зале после возгорания электрической розетки видны замытые следы копоти на стене, следы оплавленного пластикового напольного плинтуса, напольное покрытие (линолеум) прожжено до основания пола. Во многих помещениях электропроводка находится в открытом состоянии, вне короба, без изоляции есть оголенные провода, открытые скрутки. В подвальном помещении имеются следы возгорания распределительного щитка;

пожарная сигнализация находится в нерабочем состоянии;

подвальное помещение захламлено, складированы мешки с мусором, в одном из помещений обнаружена лужа нечистот, сливная канализация засорена;

в оконных рамах некоторых помещений, расположенных на втором этаже здания, разбиты стекла.

Актом осмотра здания от 03.03.2016 зафиксировано следующее (том 1, листы 91-110):

центральное теплоснабжение здания не восстановлено. Автономное теплоснабжение с помощью расположенного в одном из подвальных помещений котла, работающего на дизельном топливе, также не осуществляется. Стены неотапливаемых помещений местами покрыты плесенью и повреждены грибком;  

пожарная сигнализация находится в нерабочем состоянии; 

остекление оконных рам помещений, расположенных на втором этаже здания, не восстановлено.

Актом осмотра от 13.04.2016 (осмотр производился с участием ФИО6 специалиста по осуществлению строительного контроля зданий и сооружений промышленного и гражданского строительства, образование: высшее (Диплом А-1 №849943 от 26.06.1973), повышение квалификации по программе «Промышленное и гражданское строительство» в Тверском Государственном техническом университете (удостоверение № 429 от 20.06.2011) и «Строительство зданий и сооружений» (специализация: Осуществление строительного контроля) в НАНО ДПО «Верхневолжский институт повышения квалификации и подготовки кадров для строительства и ЖКК» (удостоверение № 007676 от 18.04.2013), стаж работы по специальности 34 года, стаж работы в качестве эксперта Автономной некоммерческой организации «Национальное агентство независимых судебных экспертов» (АНО «НАНСЭ») - 9 лет) зафиксировано:

фундамент и цоколь здания:     разрушение кирпичей и выпадение фрагментов керамического кирпича местами;

трещины в швах и выщелачивание раствора между кирпичами, сколы и разрушения конструкции;

отмостка по периметру здания отсутствует, полностью разрушена;

отслоение и вспучивание облицовки кирпичной кладки от кирпичной кладки цоколя местами до 10 см на участке протяженностью до 5,0 м (сколы, отслоение и разрушение штукатурного слоя внешней отделки цоколя).

Наружные стены: 

после реконструкции (или ремонта) входного бокового крыльца с навесом на участке выше крыши крыльца бревна стен оставлены не защищенными от прямого воздействия внешних атмосферных осадков, видимые бревна с признаками гниения и разрушения.

Наружная отделка стен здания:

древесина обшивки стен с многочисленными мелкими трещинами вдоль волокон, расслаивается;

массовое отслоение масляной окраски, вздутие и отпадение окрасочного слоя обшивки стен (вагонки) из дерева хвойных пород, окраска стен не производилась более 5 лет.

Оконные проемы:

часть внешних распашных створок рам на 1-ми 2-м этажах отсутствуют (выпали); неплотные притворы распашных створок рам на 1-ми 2-м этажах здания; часть нижних брусков оконных переплетов и подоконных досок поражены гнилью, древесина расслаивается, переплеты расшатаны, сопряжения нарушены;

нижние бруски оконных переплетов и коробок оконных блоков полуподвала находятся ниже уровня земли, непосредственно соприкасаются с землей и поражены гнилью, часть стекол на внешних рамах полуподвала отсутствуют (разбиты); массовое отслоение масляной окраски, вздутие и отпадение окрасочного слоя оконных блоков (коробок, рам и наличников), окраска окон не производилась более 5 лет.

Полуподвал:         помещение № 2, площадь 37,7 кв. м, находится в текущей эксплуатации по ремонту обуви, отапливается электрическими приборами, электропроводка выполнена с нарушениями требований СНиП и пожарной безопасности;

помещения № 3-14 не отапливаются, следы увлажнения стен подвала; потолок, стены и полы сырые повреждены грибком и плесенью, захламлены разбросанным и складированным мусором;

помещения № 5 лужа фекальных стоков;

помещения № 6, 7 и 8 залиты водой, из разорванной трубы разводки водопровода в помещении № 7 хлещет вода;

помещения № 13 и 14 на наружной стене признаки протечек через конструкцию от поступления атмосферных осадков с внешней стороны (ориентировочно в местах напротив участка отслоения облицовки и вспучивания кирпичной кладки от кирпичной кладки цоколя).

Внутренняя отделка помещений:

массовое отслоение, вздутия и отпадение окрасочного слоя потолка и стен; обрушение штукатурки потолка местами;

повреждение гипсокартонных плит отделки стен, разрушение и дыры;     отслоение и разрывы обоев местами;

вздутие линолеума, потертость в ходовых местах.     Лестницы деревянные:

ступени и доски лестничных клеток стерты, мелкие трещины вдоль волокон в досках; отсутствуют окрасочный слой в ходовых местах ступеней лестницы и лестничных площадок.

Система центрального отопления здания:

централизованное отопление здания отсутствует, по имеющимся сведениям внутренняя система отопления отключена от городской сети, в течение более 5 лет здание не отапливается; предполагаемое автономное теплоснабжение здания не осуществлено (отсутствует); разводка трубопроводов местами повреждена, имеются разрывы трубопроводов,  частично демонтирована и до настоящего времени не восстановлена;  часть помещений здания, занятых субарендаторами (1 в полуподвале, 2-3 на 1-м этаже, 1 на 2-м этаже из доступных для визуального осмотра) отапливаются при помощи обогревательных электроприборов.

Противопожарная охрана и безопасность здания:

а) признаки нерабочего состояния пожарной сигнализации в здании, отсутствуют и сняты часть датчиков пожарных извещателей к коридоре 1-го этажа и других помещениях здания;

б) признаки возгорания проводки (следы копоти) местами в помещениях подвала, 1 -го и 2-го этажей;

в) предпосылки к возгоранию электропроводки: оголенные провода, скрутки незащищенные и без надлежащей изоляции;

г) предпосылки к возможному осуществлению подрыва (террористического акта). Газовый баллон, установленный у внешней стены цоколя заднего фасада здания доступен для свободного пользования любых лиц.         По результатам проведения осмотра технического состояния муниципального здания установлено, что на протяжении длительного периода эксплуатации, более 5 лет, конструктивные элементы здания содержатся в тяжелых условиях эксплуатации, без надлежащего надзора, технического обслуживания и ремонта, без отопления здания и необходимого поддержания температуры внутри помещений в холодное время года, что значительно увеличило физический износ долгоживущих конструктивных элементов строения и сократило общий срок жизни здания.

Состояние здания не соответствует обязательным требованиям санитарных, экологических и технических норм функционирования муниципального имущества.

Аналогичный по содержанию акт датирован  по состоянию на 25.07.2017.

Представленный в суд апелляционной инстанции акт от 09.01.2018, повторно указал на все ранее выявленные замечания. Отражены массовые недостатки во внутренней отделке помещений, а именно: массовое отслоение, вздутие и отпадение окрасочного слоя потолка и стен, обрушение местами  штукатурки потолка, повреждение гипсокартоновых плит отделки стен, отслоение и разрывы обоев, отсутствие следов какого-либо ремонта и восстановления поврежденной отделки помещений во всем здании.

Пожарный гидрант заморожен.

Оконные и дверные проемы здания не утеплены, остекление не восстановлено, слуховые окна не закрыты.

Визуально установлено значительное ухудшение состояния внутренней отделки здания по сравнению с предыдущим осмотром.

Ко всем актам приложены соответствующие фотоматериалы.

Согласно информации ООО «Универсал Н» договор на сбор, вывоз и утилизацию ТКО по адресу: 

<

...> Предпринимателем не заключался, оплата не производилась.

Указанное объясняет факт неоднократного складирования бытовых отходов в подвальном помещении арендованного здания, зафиксированное в актах.

С учетом того, что спорное здание находилось в пользовании ответчика с 2009 по 2014 годы на основании договора безвозмездного пользования, и только с 2014 года – на праве аренды, суд апелляционной инстанции считает необходимым оценивать действия Предпринимателя в совокупности за весь период пользования зданием. 

Согласно статье 695 ГК РФ ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.

Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Как уже указывалось выше, по состоянию на 2009 год здание находилось в хорошем состоянии и было пригодно для использования; было оборудовано инженерными системами: водоснабжение, канализация, отопление, электроснабжение, телефонная связь.

На момент рассмотрения настоящего иска в суде первой инстанции здание находилось в крайне неудовлетворительном состоянии, что подтверждено как многочисленными актами осмотров, так и фотоматериалами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Основания для досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя определены в статье 619 ГК РФ. К числу таких оснований отнесены в том числе: использование арендатором имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

В соответствии с нормами статей 615, 622 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды либо в соответствии с назначением имущества, и при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договоро. В связи с этим арендатор должен бережно относиться к имуществу арендодателя, поддерживать его в надлежащем состоянии и не допускать его ухудшения.

Согласно пункту 3.4 договора аренды от 01.07.2014 ответчик обязан: производить за свой счет текущий ремонт здания и содержать его в пригодном для эксплуатации состоянии; соблюдать противопожарные, технические, санитарные и иные нормативные требования, предъявляемые к пользованию зданием, своевременно вносить коммунальные платежи.

Пунктом 8.1 договора стороны предусмотрели, что по требованию арендодателя настоящий договор может быть расторгнут при существенном ухудшении состояния здания по вине арендатора. 

Суд апелляционной инстанции полагает, что поскольку за период с                2009 по 2014 годы Предприниматель капитальный ремонт здания не производил (доказательств обратного в материалах дела не имеется), в                  2010 году отключил  централизованную систему отопления, чем подверг здание ускоренному износу; текущий ремонт здания в необходимом объеме также не проводил; противопожарные, технические и санитарные требования, предъявляемые к пользованию зданием не соблюдал, то есть пользовался имуществом с существенным нарушением условий договора, Комитет правомерно обратился в суд с требованием о расторжении договора аренды.

Отсутствие централизованного теплоснабжения здания  отрицательно повлияло на содержание деревянных и кирпичных конструкций здания; неисправность системы электросетей создает угрозу пожара как непосредственно для самого арендуемого здания, так и для близлежащих жилых домов.

Отсутствие текущего ремонта здания, его надлежащего технического обслуживания (техническое обслуживание зданий должно включать работы по контролю технического состояния, поддержанию работоспособности или исправности, наладке и регулировке, подготовке к сезонной эксплуатации здания или объекта в целом и его элементов и систем, а также по обеспечению санитарно-гигиенических требований к помещениям и прилегающей территории (п.3.1. ВСН 58-88 (р)) ведет к его преждевременному (ускоренному) износу и разрушению.

Данные факты являются неоспоримыми.

Довод Предпринимателя  о том, что услуги по техническому обслуживанию тепловой системы, теплопотреблению, водоснабжению, водоотведению и электроснабжению оказывает ООО «Дом-Управ», на основании договора от 30.05.2014 (том 2, листы 3-4), суд апелляционной инстанции оценивает критически.

В качестве доказательств выполнения работ по данному договору представлены справки - отчеты о проделанной работе (том 3, листы 3, 5, 6), иных документов, как то актов выполненных работ, доказательств их оплаты в материалах дела не имеется.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Определением апелляционного суда от 11.12.2017 суд предлагал ответчику предоставить информацию (с документальным подтверждением) об объеме ремонтных работ, произведенных ответчиком, за период владения зданием (с 2009 года); представить все договоры, заключенные с ресурсоснабжающими организациями за период с момента передачи здания в пользование предпринимателю (с 2009) с доказательствами их исполнения; доказательства исполнения договора на оказание услуг по техническому обслуживанию от 30.05.2014 (акты выполненных работ, счета, доказательства оплаты).  

Во исполнение определения суда ответчик представил договор энергоснабжения от 06.11.2013, с платежными документами за декабрь                 2017 года и договор № 59 холодного водоснабжения и водоотведения от 01.01.2015 с платежным документом за январь 2018 года.

Иных документов в суд не представлено. 

На вопрос суда представитель ответчика пояснил, что фактически акты выполненных работ между Предпринимателем и ООО «Дом-Управ» не составлялись, реальная оплата не производилась (учитывалась в счет арендных платежей ООО «Дом-Управ» за аренду помещения площадью 10,4 кв. м).

Вместе с тем, в силу положений пункта 3.3 договора от 30.05.2014 на оказание услуг по техническому обслуживанию подписание актов выполненных работ является обязательным.

Кроме того, как уже неоднократно указывалось выше, состояние инженерных сетей многократно описано в актах осмотра и является неудовлетворительным. Доказательств обратного ответчиком не представлено.

Согласно частям 1, 2 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В рассматриваемом случае риск непредставления доказательств в обоснование своей позиции о надлежащем выполнении условий договора аренды, в части поддержания его в пригодном техническом состоянии и своевременном проведении текущего ремонта несет Предприниматель.

Принимая во внимание положения вышеуказанных норм материального и процессуального права, учитывая конкретные обстоятельства по делу, апелляционный суд считает, что решение суда подлежит отмене, а иск Комитета – подлежит удовлетворению в полном объеме.

Расходы по уплате госпошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы подлежат распределению в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 49, 110, 150, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Тверской области от 26 сентября 2017 года по делу № А66-1329/2017 отменить.

Производство по делу в части взыскания с индивидуального предпринимателя ФИО4 2 905 000 руб. убытков прекратить. 

Расторгнуть договор аренды здания (сооружения) от 01.07.2014 № б/н, заключенный между открытым акционерным обществом «Кувшиновское коммунальное хозяйство» и индивидуальным предпринимателем ФИО4.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО4 в доход федерального бюджета 9000 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы.

Возвратить муниципальному унитарному предприятию «Кувшиновский жилфонд» из федерального бюджета 43 525 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска, уплаченной по платежным поручениям от 27.02.2017              № 19, от 27.02.2017 № 20.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня принятия.

 

Председательствующий                                                             А.Н. Шадрина

 

Судьи                                                                                             Ю.В. Зорина

 

                                                                                                        А.В. Романова