АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

27 мая 2024 года

Дело №

А21-15923/2022

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Баженовой Ю.С.,                 Рудницкого Г.М.,                 

при участии от общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Мегаполис-Жилстрой» ФИО1 (доверенность от 09.01.2024), 

рассмотрев 23.05.2024 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Агентства по имуществу Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 05.10.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2024 по делу № А21-15923/2022,

у с т а н о в и л:

Агентство по имуществу Калининградской области, адрес: 236006, Калининградская обл., Калининград, Московский пр., д. 95, пом. I, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Агентство), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Мегаполис-Жилстрой», адрес: 236048, Калининградская обл., Калининград, ул. Аксакова, д. 137, пом. XXIX, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), о взыскании 1 482 696 руб. 11 коп. задолженности по договору аренды от 02.03.2022 № 1228 за период с 01.07.2022 по 28.11.2022, 389 324 руб. 62 коп. неустойки за период с 11.04.2022 по 28.11.2022.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Министерство экономического развития, промышленности и торговли Калининградской области, 236007, Калининградская обл., Калининград, ул. Д. Донского, д. 1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, Министерство обороны Российской Федерации, адрес: 119019, Москва, ул. Знаменка, д. 19, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Минобороны). 

Решением суда от 05.10.2023 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением апелляционного суда от 15.01.2024 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Агентство, считая обжалуемые судебные акты необоснованными, принятыми с нарушением норм материального и процессуального права при неполном исследовании судами фактических обстоятельств дела и имеющихся в нем доказательств, просит их отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Податель жалобы привел доводы, аналогичные доводам апелляционной жалобы; полагает, что суды неверно дали оценку тому, что все земельные участки, предоставленные в аренду, невозможно использовать в соответствии с условиями договора. Кассатор считает, что отсутствие установленной в надлежащем порядке приаэродромной территории аэродрома Калининград «Чкаловск» не может служить таким основанием. Подробно позиция кассатора изложена в самой жалобе.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В отзыве на кассационную жалобу Минобороны указало, что не является стороной спорных правоотношений, просило рассмотреть жалобу в отсутствие его представителя.

В судебном заседании представитель Общества против удовлетворения жалобы возражала.

Остальные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Агентством (арендодателем) и Обществом (арендатором) 02.03.2022 заключен договор № 1228 аренды на инвестиционных условиях земельных участков площадью 41 935 кв.м с кадастровым номером 39:15:120505:571, площадью 49 627 кв.м с кадастровым номером 39:15:120505:572, площадью 73 429 кв.м с кадастровым номером 39:15:110402:7, площадью 137 373 кв.м с кадастровым номером 39:15:110402:8, расположенных по адресу: Калининградская обл., Калининград, сроком до 01.03.2032. 

Участки предоставляется для реализации масштабного инвестиционного проекта, которым предусмотрено строительство 74 многоквартирных домов переменной этажности (от 5 до 9 надземных этажей). 

Участки относятся к приаэродромной территории аэродрома Калининград (Храброво) и предполагают соответствующие ограничения использования, на что указано в договоре. 

Согласно пункту 3.4.2 договора арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату в соответствии с условиями договора.

Размер арендной платы и порядок ее уплаты установлены разделом 4 договора. 

В соответствии с пунктами 4.1, 4.2 договора годовая арендная плата составляет 4 886 350 руб. 16 коп. и вносится ежеквартально равными частями не позднее 10 дней до окончания квартала (за IV квартал – не позднее 10 декабря текущего года).

Обязательство арендатора по своевременному и полному внесению арендной платы обеспечено неустойкой в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора). 

Соглашением сторон от 28.11.2022 договор расторгнут с 29.11.2022. 

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению арендных платежей, Агентство направило Обществу претензии от 17.11.2022 № УИК-8674, от 21.12.2022 № УИК-9466 с требованием об оплате задолженности и неустойки.

Поскольку указанное требование оставлено Обществом без удовлетворения, Агентство обратилось в суд с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, Общество ссылалось на отсутствие у него возможности пользоваться спорными участками по назначению. 

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, с выводами которого согласилась апелляционная инстанция, указал на невозможность реализации инвестиционного проекта по независящим от Общества обстоятельствам. В связи с чем отсутствуют основания для взыскания арендных платежей и неустойки.

Суд округа считает выводы судов соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам,  основанными на правильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Разрешая спор, обе инстанции руководствовались положениями статей 309, 310, 328, 405, 406, 606, 611, 612, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 105 Земельного кодекса Российской Федерации, 47 Воздушного кодекса Российской Федерации, статьи 4 Федерального закона от 01.07.2017 № 135-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка установления и использования приаэродромной территории и санитарно-защитной зоны», приняли во внимание постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» (пункты 57, 58), а также правовыми позициями, сформулированными  в пункте 4 Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021.

Договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Как видно из материалов дела, спорные земельные участки имеют вид разрешенного использования – многоэтажная жилая застройка (для размещения многоэтажной жилой застройки).

В рассматриваемом случае суды установили и из материалов дела следует расположение земельных участков в границах подзон приаэродромной территории аэродрома Калининград (Храброво) и аэродрома Калининград (Чкаловск), что накладывает ряд ограничений, в том числе высотных, на объекты, планируемые к строительству в приаэродромной территории (особые условия использования). В согласовании размещения объектов и в проведении шумовой экспертизы по замеру уровня шума на спорных участках Обществу отказано. 

Пригодность территории к застройке, исходя их разрешенного использования земельных участков и перечня ограничений использования объектов недвижимости и осуществления деятельности в подзонах приаэродромной территории аэродрома Калининград (Храброво) и аэродрома Калининград (Чкаловск), в том числе в границах пилотажной зоны А, установленной инструкцией по производству полетов в районе аэродрома Калининград (Чкаловск), не доказана истцом. Следует учесть, что  приаэродромная  территория аэродрома Калининград (Чкаловск) с выделенными на ней подзонами не утверждена в установленном порядке, вместе с тем, ее проектом накладывается ряд ограничений при размещении объектов, в частности по высотности и воздействию авиационного шума.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из установленных обстоятельств невозможности реализации инвестиционного проекта на арендованных земельных участках в соответствии с их разрешенным использованием по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, что освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы.

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Основания для иной правовой оценки выводов судов двух инстанций у суда округа отсутствуют.

Обжалуемые судебные акты содержат мотивированное обоснование отклонения заявленных Агентством доводов.

По существу доводы заявителя жалобы не касаются нарушения судебными инстанциями норм права, а выражают его несогласие с произведенной судами оценкой фактических обстоятельств, установленных на основе имеющихся в материалах дела доказательств.

Между тем суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по исследованию и оценке доказательств.

Нормы материального права применены судами правильно. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (части 3 и 4 статьи 288  АПК РФ), не установлены.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют. 

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 05.10.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2024 по делу № А21-15923/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу Агентства по имуществу Калининградской области – без удовлетворения.

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Ю.С. Баженова

Г.М. Рудницкий