АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-18250/2018

г. Владивосток

22 июля 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 15 июля 2019 года. 

Полный текст решения изготовлен 22 июля 2019 года.

Арбитражный суд  Приморского края в составе судьи  Р.С.Скрягина,

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управления муниципальной собственности г.Владивостока

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 07.09.2004); ФИО3

третьи лица – Администрация г.Владивостока; ООО «Хладокомбинат»; Департамент земельных и имущественных отношений

о взыскании 3 079 214 рублей 52 копейки

при участии в заседании:

от истца и Администрации: ФИО4, доверенности № 20/327 от 14.01.2019 и № 1-3/3416 от 17.12.2018, удостоверение;

от ответчиков: ФИО5, доверенности № 25АА 233260 от 07.02.2018 и № 25АА 2659611 от 19.02.2019, паспорт; 

от ООО «Хладокомбинат»: не явились, извещены; 

после перерыва 08.07.2019 ФИО6 – слушатель, паспорт

установил:

Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края обратился в Арбитражный суд Приморского края к индивидуальному предпринимателю ФИО2 с иском о взыскании 4 308 090 рублей 63 копеек.

Определением от 29.11.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: ООО «Хладокомбинат», ФИО3.

Определением от 11.02.2019 по ходатайству истца суд привлек к участию в деле в качестве второго ответчика ФИО3.

Определением от 06.06.2019 произведена замена истца с Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края на его правопреемника - Управление муниципальной собственности г.Владивостока

Представитель третьего лица - ООО «Хладокомбинат», надлежащим образом извещенного о месте и времени проведения судебного заседания, в суд не явился, ходатайств и заявлений о причинах неявки не представили. 

Суд, руководствуясь статьей 156 АПК РФ, приступил к проведению судебного заседания в отсутствие третьего лица.

Истец заявил ходатайство об уточнении заявленных требований в связи с допущенными ошибками в расчете, просит взыскать с ФИО2 3 079 214 рублей 52 копейки, в том числе, арендные платежи за период с 01.01.2003 по 26.03.2018 в размере 1 487 084 рубля 21 копейка и пени в размере 1 592 130 рублей 31 копейка за период с 26.08.2004 по 12.04.2018. 

Ответчик подтвердил правильность расчета истца, с обоснованностью и размером которого согласился. Представитель ответчиков пояснил, что ФИО3 не возражает против взыскания с него арендных платежей за период с 11.03.2018.

Истец настаивает на требованиях, предъявленных к ФИО2, требования к ФИО3 не сформулированы. На вопрос суда, истец пояснил, что полагает достаточным привлечение ФИО3 к участию в деле в качестве ответчика. 

Руководствуясь статьей 49 АПК РФ, суд принял заявленное уточнение исковых требований.

Представитель ответчиков настаивал на применении статьи 333 ГК РФ и снижению подлежащей взысканию нестойки, ссылаясь на длительное бездействие истца по предъявлению требований и тем самым увеличение периода начисления неустойки.

Истец возражает против применения статьи 333 ГК РФ. 

Ответчики также заявили о пропуске срока исковой давности.

Кроме того, возражая против иска, ФИО2 указал, что отсутствуют основания для взыскания с него арендных платежей в пределах срока исковой давности, поскольку с 15.10.2008 собственником спорного помещения является ФИО3

Из материалов дела, пояснений лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Арендатор) заключен договор № 04-000485-Ю-Д-1685 аренды земельного участка от 17.06.2004. По условиям пункта 1.1 договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:04 00 12::0044.000, площадью 449 кв.м, из земель поселений, находящийся по адресу: 

<

...> для использования в целях дальнейшей эксплуатации нежилых помещений с условием согласия Арендатора на вступление в договор аренды иных правообладателей помещений в здании, в границах, указанных в кадастровом плане, являющегося неотъемлемой частью договора.

Согласно пункту 2.1 договора, срок аренды участка установлен с 01.01.2003 до 31.12.2018. 

Пунктом 3.1 договора Арендатору с множественностью лиц на стороне арендатора установлена арендная плата за участок (исходя из доли участия 17/25, что соответствует 305 кв.м без выдела в натуре) в размере 14 048 рублей 91 копейка за первый календарный год. Размер арендной платы изменяется ежегодно в связи с принятием соответствующего нормативного акта об изменении базовой ставки арендной платы, без внесения изменений в договор (пункт 3.2 договора). 

Арендная плата вносится Арендатором ежеквартально, не позднее 15 числа первого месяца квартала (пункт 3.3 договора). 

Согласно доводами иска (с учетом их уточнения), в период с 01.01.2003 по 26.03.2018 Арендатор нарушил обязательство по своевременному внесению арендных платежей, в результате чего на стороне ответчика образовалась задолженность в сумме 1 487 084 рубля 21 копейка.

Письмом от 24.04.2018 № 124198 Арендодатель обратился в адрес ИП ФИО2 с предупреждением о необходимости погасить имеющуюся задолженность по арендным платежам и пене.

Требование об оплате задолженности Арендатором не исполнено, задолженность не погашена. 

При рассмотрении дела судом также установлено, что по договору от 15.10.2008, заключенному между ФИО2, как Продавцом и ФИО3, как Покупателем, Продавец продал, а Покупатель купил нежилые помещения (№ 1-5) общей площадью 343,10 кв.м на втором этаже двухэтажного здания (лит.Ж), находящиеся по адресу: 

<

...>, условный номер 25:28:000000:00:0000/Ж:10001. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН внесена запись о регистрации перехода права за номером 25-25-01/181/2008-403 от 17.11.2008.

Из содержания выписки из ЕГРН в отношении спорного земельного участка следует, что имеется ограничение в виде аренды в пользу ФИО3 в качестве основания обременения указан договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора от 17.06.2004 № 04-000485-Ю-Д-1685, а также договор уступки прав аренды.

Как следует из пояснений ответчиков, соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды от 17.06.2004 № 04-000485-Ю-Д-1685 заключено позднее, 14.03.2018, о чем в ЕГРН внесена соответствующая запись за номером 25-25/001-25/001/003/2018-1301/1 от 27.03.2018.

Обращаясь с рассматриваемым заявлением, истец просит взыскать задолженность по арендной плате и пене за весь период пользования участком (с 01.01.2003 по 26.03.2018) с ФИО2, натаивая на удовлетворении исковых требований в полном объеме за счет указанного ответчика.

Как установлено судом из материалов дела, отношения сторон по спорному договору аренды регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) «Аренда», нормами земельного законодательства, условиями заключенного сторонами договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Исходя из пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу пункта 2 статьи 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление Пленума от 24.03.2005 № 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Таким образом, поскольку арендатором земельного участка в связи с покупкой находящихся на нем объектов недвижимого имущества с ноября 2008 года стал ФИО3, у суда не имеется оснований для взыскания арендных платежей за период после возникновения права собственности на объект недвижимого имущества у ФИО3 с ФИО2, следовательно, требования истца подлежат удовлетворению за счет ФИО3

Кроме того, оценив доводы ответчиков о пропуске срока исковой давности, суд считает их обоснованными.

В силу статей 195, 196 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года. 

Согласно статье 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. 

Поскольку, обязательства по оплате арендных платежей имело место с 2003 года, при этом с иском в арбитражный суд Арендодатель обратился нарочно 03.09.2018, с учетом правил статей 193, 195, 196, 200, 201 ГК РФ, следует признать, что срок исковой давности по требованиям, предъявленным за период с 01.01.2003 по 10.01.2016, является пропущенным.

В силу пункта 15. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Исходя из изложенного, с учетом обоснованного заявления о применении судом пропущенного срока исковой, суд отказывает в удовлетворении исковых требований к индивидуальному предпринимателю ФИО2 в полном объеме.

Суд неоднократно предлагал истцу сформулировать требования к каждому из ответчиков, представить обоснованный расчет заявленных требований с учетом установленных по делу обстоятельств. Между тем, указанные процессуальные действия истцом не совершены.

В силу статей 46, 47 АПК РФ суд не вправе по своей инициативе и без согласия истца привлекать к участию в деле в качестве ответчика другое лицо (за исключением части 6 статьи 46 АПК РФ). Суд обязан разрешить дело по тому иску, который предъявлен, и только в отношении тех ответчиков, которые указаны истцом. 

В то же время, приняв решение о привлечении лица к участию в деле в качестве соответчика, суд обязан рассмотреть иск не только в отношении тех ответчиков, которые указаны истцом, но и в отношении привлеченного лица. В противном случае, отказывая в иске к такому соответчику по мотиву непредъявления к нему исковых требований, суд лишает истца возможности в будущем подать соответствующий иск.

При указанных выше обстоятельствах, поскольку доказательств надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы в пределах срока исковой давности в материалы дела не представлено, размер долга по арендным платежам, ответчиком не оспорен, подтвержден материалами дела, исковые требования о взыскании арендной платы за период с 11.01.2016 по 26.03.2018 в сумме 618 954 рубля 92 копейки подлежат удовлетворению за счет ФИО3

Ссылка истца на Соглашение от 14.03.3018 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, которым ответчики установили солидарную ответственность ФИО2 и ФИО3 по спорному договору аренды, не может быть принята судом во внимание. Указанное Соглашение заключено между ответчиками, определяет их взаимные права и обязанности по отношению друг другу, в том числе порядок расчетов и в силу пункта 3 статьи 308 ГК РФ не создает прав и обязанностей для истца, не участвующего в нем в качестве стороны.

Истцом также заявлено требование о взыскании пени, начисленной на сумму долга.

Пеней (неустойкой) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ). 

Согласно пункту 3.4 договора за нарушение срока внесения арендных платежей Арендатор выплачивает Арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Поскольку факт просрочки исполнения обязанности по внесению оплаты судом установлен, соглашение о неустойке в виде пени и её размере сторонами в договоре достигнуто, то к ответчику подлежит применению ответственность согласно условиям договора. 

С учетом обоснованного заявления ответчика о применении срока исковой давности, требование о взыскании неустойки подлежит удовлетворению также за счет ФИО3 за период с 15.01.2016 по 12.04.2018, что согласно справочному расчету истца составляет 395 016 рублей 59 копеек. 

Кроме того, суд учитывает заявленное ответчиком ходатайство о снижении размера пени в порядке статьи 333 ГК РФ, которое считает подлежащим удовлетворению.

В силу статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют положения статьи 71 АПК РФ.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда РФ от 14.03.2001 № 80-О, снижение судом неустойки на основании статьи 333 ГК РФ является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Согласно пункту 77 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ). 

При этом установление фактических обстоятельств по делу, к которым относятся также соотнесение баланса между размером неустойки и последствиями нарушения обязательства при рассмотрении ходатайства, их оценка относится к полномочиям суда. 

Наличие оснований для применения статьи 333 ГК РФ определяется судом самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение неустойкой суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства; длительность неисполнения обязательства и другие.

Оценивая поведение сторон при исполнении спорного договора, суд принимает во внимание компенсационный характер заявленной к взысканию истцом неустойки и учитывает принцип юридического равенства сторон, предусмотренный пунктом 1 статьи 1 ГК РФ.  

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

Исходя из пункта 1 статьи 404 ГК РФ, а также разъяснений пункта 81 постановления Пленума № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон либо кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера неустойки либо действовал недобросовестно, размер ответственности должника может быть уменьшен судом по этим основаниям в соответствии с положениями статьи 404 ГК РФ, что в дальнейшем не исключает применение статьи 333 ГК РФ.

Суд учитывает, что применение положений статьи 333 ГК РФ, равно как и статьи 404 ГК РФ, в совокупности направленных на установление возможности по уменьшению объема имущественной ответственности должника, определяется усмотрением суда на основании оценки доказательств и установленных на их основании фактических обстоятельств дела. 

Принимая во внимание выявленные пороки в расчете арендной платы, то, что истец не принимал никаких действий по взысканию задолженности с надлежащего ответчика, исходя из анализа всех обстоятельств дела и оценки соразмерности заявленных сумм последствиям нарушения обязательств с учетом возможных финансовых последствий для каждой из сторон, суд пришел к выводу о наличии оснований для снижения суммы неустойки, расценив размер предъявленной к взысканию неустойки как явно несоразмерный последствиям нарушения обязательства. 

Произведя собственный расчет пени, исходя из однократной ставки рефинансирования, суд признал возможным уменьшить размер неустойки до 66 456 рублей 48 копеек.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по иску от суммы удовлетворенных подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета. В соответствии с пунктом 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 АПК РФ», в случаях, когда истец освобожден от уплаты государственной пошлины, соответствующая сумма государственной пошлины взыскивается с ответчика пропорционально размеру сниженной судом неустойки (часть 3 статьи 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении требований к индивидуальному предпринимателю ФИО2 – отказать.

Взыскать с ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., с. 1 мая Жаны-Жолского р-на Ошской области) в пользу управления муниципальной собственности г.Владивостока 685 411 рублей 40 копеек, составляющих 618 954 рубля 92 копейки – сумма задолженности по арендным платежам за период с 11.01.2016 по 26.03.2018, 66 456 рублей 48 копеек – сумма пени, начисленной на сумму долга за период с 15.01.2016 по 12.04.2018.

В остальной части требований – отказать.

Взыскать с ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., с. 1 мая Жаны-Жолского р-на Ошской области) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 11 751 рубль.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья    Р.С. Скрягин