ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-178187/18-37-1210

г. Москва

13 декабря 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 06 декабря 2018 года

Полный текст решения изготовлен 13 декабря 2018 года

Арбитражный суд в составе судьи Скачковой Ю.А.

при ведении протокола судебного заседания, секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТОЛИЧНАЯ

ТОРГОВАЯ КОМПАНИЯ" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к ответчику ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АРГУС"

(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третье лицо: ООО «СМАРТОРИ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата

регистрации: 03.03.2015, адрес: 125445, Москва, ш. Ленинградское, д. 112 корп. 4)

о взыскании неосновательного обогащения по договору аренды от 17.08.2015 № 003-А-

1А-п в размере 3 717 171 руб. 30 коп.

По встречному иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ

"АРГУС" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТОЛИЧНАЯ

ТОРГОВАЯ КОМПАНИЯ" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании 14 933 230, 40 руб.

В судебном заседании 04.12.2018 г. объявлялся перерыв до 06.12.2018 г.

При участии до перерыва:

от истца – ФИО2 по доверенности от 09.01.2018;

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 08.11.2018 № 11/18-08;

от третьего лица – не явился, извещен.

При участии после перерыва:

от истца – ФИО2 по доверенности от 09.01.2018;

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 08.11.2018 № 11/18-03;

от третьего лица – не явился, извещен.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Столичная торговая компания» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с  иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Аргус»  о взыскании 3 717 171 руб. 30 коп. неосновательного обогащения.

Иск мотивирован необоснованным включением в состав фактических эксплуатационных расходов и получением ответчиком сумм по договору аренды от 17.08.2015 № 003-А-1А-П за период с 2015 по 2017 годы.

Истец поддержал заявленные требования.

Ответчик против иска возражал по доводам письменных объяснений.

Определением от 14.11.2018г. суд принял к рассмотрению встречное исковое заявление ООО «Аргус» к ООО «Столичная торговая компания» о взыскании 14 933 230 руб. 40 коп. для совместного рассмотрения с первоначальным исковым заявлением.

Определением от 14.11.2018г. суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – ООО «СМАРТОРИ» (125445, Москва, ш. Ленинградское, д. 112 корп. 4).

ООО «Аргус» поддержало встречные требования.

ООО «Столичная торговая компания» возражало против встречного иска по доводам отзыва.

Третье лицо - ООО «СМАРТОРИ» - уведомленное надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства в порядке ст.ст. 121,122 АПК РФ, в заседание не явилось, в связи с чем, спор рассматривается в его  отсутствие в  порядке ст. 156 АПК РФ.

В соответствии с абз. 2 ч. 1 ст. 121 АПК РФ (в редакции Федерального закона от 27.07.2010г. № 228-ФЗ) информация о принятии искового заявления к производству, о времени и месте судебного заседания опубликована на официальном сайте Арбитражного суда города Москвы: www.msk.arbitr.ru.

Суд, рассмотрев исковые требования, выслушав доводы истца и ответчика, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, считает, что заявленные исковые требования по первоначальному иску не подлежат удовлетворению, а встречный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

 Как следует из материалов дела, 17 августа 2015 года между ООО «Столичная торговая компания» (арендатор, истец) и ответчиком - ООО «Аргус» (арендодатель, ответчик) был заключен Договор аренды № 003-А-1А-П. 

В соответствии с договором аренды ответчик передал, а истец принял во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 1 534,6 кв.м, (в соответствии с измерениями БТИ), расположенные в здании А многофункционального административно-торгового комплекса «К2 Бизнес-парк», расположенного по адресу: Россия, 142770, г. Москва, поселение Сосенское, 23-ий км. Калужского шоссе, домовладение. 14, строение 3.

 Договор аренды зарегистрирован 07 сентября 2015 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве за номером 77-77/005-77/005/014/2015-930/1.

Пунктом 4.1. договора установлено, что за пользование помещением арендатор уплачивает арендную плату, состоящую из:

1)Базовой арендной платы,

2)Переменной Арендной Платы,

3)Эксплуатационных Расходов, рассчитываемых в соответствии с Приложением 4 к договору.

Согласно п. 2.4. договора, для целей расчета Базовой арендной платы и Эксплуатационных расходов арендуемая площадь помещений в соответствии со Стандартом ВОМА составляет 1 733,6 кв.м.

Договором и Приложением № 4 к договору установлено следующее:

- Эксплуатационные Расходы представляют собой Долю Арендатора в Стоимости  Обслуживания за каждый Отчетный Период; рассчитываются и уплачиваются Арендатором в рублях (п. 1 ч. 1 приложения № 4).

- «Стоимость Обслуживания» означает (ст. 1 договора):

(a) стоимость всех услуг и всех расходов, изложенных в Части II Приложения 4 к настоящему Договору Аренды, относящихся исключительно к Зданию, и

(b) долю Здания в стоимости всех услуг и всех расходах, изложенных в Части II Приложения 4 к настоящему Договору Аренды, относящихся к Комплексу, в тех случаях, когда такие услуги и расходы не могут быть отнесены исключительно к какому-либо зданию в Комплексе (включая НДС, не подлежащий возмещению из бюджета).

 Согласно ст. 1 договора под отчетным периодом понимается календарный год («Отчетный Период» означает период, начинающийся со дня, следующего за Отчетной Датой (31 декабря каждого года), и продолжающийся до Отчетной Даты следующего года включительно).

Эксплуатационные расходы по договору аренды состоят из:

1) Расчетные Эксплуатационные Расходы Арендатора и 

2) Эксплуатационные Расходы Арендатора (п. 5 ч. 1 приложения № 4), т.е. фактические расходы.

- «Расчетные Эксплуатационные Расходы» означает предполагаемые Эксплуатационные Расходы, которые, по мнению Арендодателя, будут произведены в Отчетном Периоде, и о которых Арендодатель должен сообщить в письменной форме Арендатору в порядке, установленном в настоящем Договоре Аренды (ст. 1 договора).

Согласно п. 4.4.2. договора расчетные эксплуатационные расходы уплачиваются арендатором ежемесячно авансом, не позднее 1 числа оплачиваемого месяца, в размере рублевого эквивалента 120 (Ста двадцати) условных единиц в год за один кв.м площади Помещений, не включая НДС (п.9.1, ч. 1 Приложения № 4). Размер одной условной единицы согласован сторонами в размере 40 (сорок) рублей (п. 4.6. договора). Таким образом, в течение всего срока аренды арендатор оплачивал ежемесячно авансом расчетные эксплуатационные расходы в размере 818 259,20 рублей, включая НДС (18%), из расчета:

- 120 у.е. х 40 рублей = 4 800 рублей в год за один кв.м площади Помещений, не включая НДС,

- 1733,6 кв.м, х 4 800 рублей/12 месяцев = 693 440 рублей - всего в месяц, не включая НДС,

- 693 440 рублей х 1,18 (сумма НДС) = 818 259,20 рублей - всего в месяц с НДС.

В соответствии с п. 9.4.1. Части I Приложения № 4 арендодатель обязался не позднее 1 апреля каждого года, следующего за отчетным, представлять арендатору копию сводного расчета фактических эксплуатационных расходов за прошедший календарный год.

В случае, если оплаченные арендатором расчетные эксплуатационные расходы за прошедший календарный год превысили размер фактически понесенных эксплуатационных расходов, то разница (излишне уплаченные арендатором денежные средства) подлежала зачету в счет оплаты будущих эксплуатационных расходов или возврату арендатору (п.п. 9.4,-12 Части I Приложения № 4).

В соответствии с п.п. 9.5. и 13 Части I Приложения № 4, арендатор имеет право производить проверку документов, подтверждающих расходы, формирующие эксплуатационные расходы.

По расходам 2015 года.

Всего за 2015 год истцом было оплачено расчетных эксплуатационных расходов на сумму 3 378 618,40 рублей, в т.ч. НДС (2 863 236 рублей без НДС). 

В феврале 2016 года письмом исх. № АА 01/16-01 арендодатель представил арендатору информацию о фактических эксплуатационных расходах за 2015 год (период с 28  августа по 31 декабря 2015 года). Согласно расчету, фактические эксплуатационные расходы за 2015 год, подлежащие уплате арендатором, превысили размер расчетныхэксплуатационных расходов, и составили 4 900 рублей в год за один кв.м площадиПомещений, не включая НДС. То есть, арендатор должен был доплатить арендодателю100 рублей в год за один кв.м, площади Помещений, не включая НДС. Одновременно,арендодателем был выставлен счет на доплату суммы эксплуатационных расходов вразмере 2 235,70 условных единиц, что в рублях составило 89 428 рублей, кроме того НДС.

Истец не согласился с представленным ему расчетом стоимости фактически понесенных эксплуатационных расходов, о чем уведомил ответчика письмом от 08.02.2016 г. (исх. № 18/ю). Истец попросил представить расчет разницы между расчетными и фактическими эксплуатационными расходами, пояснить содержание статей эксплуатационных расходов ответчика, а также оспорил обоснованность включения в расчет таких эксплуатационных расходов, как «Администрация УК» и «Административные расходы Аргус», которые не предусмотрены договором аренды.

15 февраля 2016 года, письмом с исх. № АА 02/16-25 ответчик сообщил истцу, что сумма, указанная им в письме с исх. № АА 01/16-01, являлась предварительной. 30 марта 2016 года, письмом с исх. № АА 03/16-26 01 ответчик представил истцу новую информацию о фактических эксплуатационных расходах за 2015 год (период с 28 августа по 31 декабря 2015 года). Согласно расчету, в сумму фактически понесенных ответчиком эксплуатационных расходов за 2015 год, были включены статьи, не предусмотренные договором аренды:

Статья расходов

Годовая сумма, рубли

За 1 кв.м, в год, рубли 

(без НДС)

Администрация УК

5 713 838

304

Административные расходы Аргус

18 121 699

964

Итого по указанным статьям расходов

1268

Истец повторно не согласился с обоснованностью взимания с него указанных статьей эксплуатационных расходов, о чем уведомил ответчика письмом от 01.07.2016 г. (исх. № 56/ю). Руководствуясь п.п. 9.5. и 13 Части I Приложения № 4, истец также попросил ответчика представить ему доступ к проверке документов, подтверждающих расходы, формирующие эксплуатационные расходы. Письменные требования истца не были удовлетворены ответчиком.

По мнению истца, ответчик необоснованно получил от истца в счет оплатыэксплуатационных расходов за 2015 год денежную сумму в общем размере 895 422,16рублей, согласно расчету:

1733,6 кв.м, х 1268 рублей = 2 198 204,80 рублей х НДС 18% = 2 593 881,66 рублей с НДС в год.

2 593 991,66 рублей / 365 (дней в году) х 126 (дней аренды) = 895 422,16 рублей с НДС за период аренды с 28.08.2015 по 31.12.2015 г. - 126 дней.

Истец полагает, что сумма в размере 895 422,16 рублей получена ответчиком необоснованно, поскольку 1) такие статьи расходов, как «Администрация УК» и «Административные расходы Аргус» не предусмотрены договором аренды и Приложением № 4 к нему, 2) ответчик, в нарушение п.п. 9.5. и 13 Части I Приложения № 4, не представил истцу возможности ознакомиться с документами, подтверждающими статьи расходов по эксплуатационным платежам, соответственно, наличие таких расходов не доказал.

По расходам 2016 года.

Всего за 2016 год истцом было оплачено расчетных эксплуатационных расходов на сумму 9 819 110,40 рублей, в т.ч. НДС (8 321 280 рублей без НДС). 

Согласно доводам истца, в нарушение п. 9.4.1. Части I Приложения № 4, ответчик не представил истцу до 1 апреля 2017 года расчет фактических эксплуатационных расходов за 2016 год. Лишь в ответ на запрос истца от 21.08.2017 г. (исх. № 92/ю), ответчик представил информацию.

В своем письме от 22.09.2017 г. (исх. № АА 09/17-12) ответчик представил истцу информацию о фактических эксплуатационных расходах за 2016 год (период с 01 января по 31 декабря 2016 года). Согласно расчету, в сумму фактически понесенных ответчиком эксплуатационных расходов за 2016 год, были включены такие категории, которые не предусмотрены договором аренды:

Статья расходов

Годовая сумма, рубли

За 1 кв.м, в год, рубли (без НДС)

Администрация УК

5 126 482

273

Административные расходы Аргус

16 196 547

862

Итого по указанным статьям расходов

1135

Истец не согласился с обоснованностью взимания с него указанных статьей эксплуатационных расходов, о чем уведомил ответчика письмом от 04.10.2017 г. (исх. № 123/ю). Руководствуясь п.п. 9.5. и 13 Части I Приложения № 4, истец также попросил ответчика представить ему доступ к проверке документов, подтверждающих расходы, формирующие эксплуатационные расходы. Письменные требования истца не были удовлетворены ответчиком.

По мнению истца, ответчик необоснованно получил от истца в счет оплаты эксплуатационных расходов за 2016 год денежную сумму в общем размере 2 321 810,48 рублей, согласно расчету:

1733,6 кв.м, х 1135 рублей = 1 967 636 рублей х НДС 18% = 2 321 810,48 рублей с НДС в год. Период аренды с 01.01.2016 г. по 31.12.2016 г. - 1 год.

Истец полагает, что сумма в размере 2 321 810,48 рублей получена ответчиком необоснованно, поскольку 1) такие статьи расходов, как «Администрация УК» и «Административные расходы Аргус» не предусмотрены договором аренды и Приложением № 4 к нему, 2) ответчик, в нарушение п.п. 9.5. и 13 Части I Приложения № 4, не представил истцу возможности ознакомиться с документами, подтверждающими статьи расходов по эксплуатационным платежам, соответственно, наличие таких расходов не доказал.

По расходам за 2017 года.

Всего за 2017 год истцом было оплачено расчетных эксплуатационных расходов на сумму 2 375 591,20 рублей, в т.ч. НДС (2 013 212,88 рублей без НДС). 

Согласно доводам истца, в нарушение п. 9.4.1. Части I Приложения № 4, ответчик не представил истцу до 1 апреля 2017 года расчет фактических эксплуатационных расходов за 2017 год. Лишь в мае 2018 года ответчик представил информацию.

В своем письме от 19.04.2018 г. (исх. № АА 04/18-29) ответчик представил истцу информацию о фактических эксплуатационных расходах за 2017 год (период с 01 января по 28 марта 2017 года). Согласно расчету, в сумму фактически понесенных ответчиком эксплуатационных расходов за 2017 год, были включены такие категории, которые не предусмотрены договором аренды:

Статья расходов

Годовая сумма, рубли

За 1 кв.м, в год, рубли

Управление эксплуатацией объекта

6 886 325,48

366,51

Административные расходы ООО «Аргус»

12 321 924,85

658,81

Итого по указанным статьям расходов

1025,32

Истец не согласился с обоснованностью взимания с него указанных статьей эксплуатационных расходов, о чем уведомил ответчика письмом от 28.04.2018 г. (исх. № 29/ю). Руководствуясь п.п. 9.5. и 13 Части I Приложения № 4, истец также попросил ответчика представить ему доступ к проверке документов, подтверждающих расходы, формирующие эксплуатационные расходы. Письменные требования истца не были удовлетворены ответчиком.

По мнению истца, ответчик необоснованно получил от истца в счет оплаты эксплуатационных расходов за 2017 год денежную сумму в общем размере 499 938, 66 рублей, согласно расчету:

          1733,6 кв.м, х 1025,32 рублей = 1 777 494,75 рублей х НДС 18% = 2 097 443,81 рублей с НДС в год.

2 097 443,81 рублей / 365 (дней в году) х 87 (дней аренды) = 499 938, 66 рублей с НДС за период аренды с 01.01.2017 г. по 28.03.2017 г. - 87 дней.

Истец полагает, что сумма в размере 499 938, 66 рублей получена ответчиком необоснованно, поскольку 1) такие статьи расходов, как «Управление эксплуатацией объекта» и «Административные расходы ООО «Аргус» не предусмотрены договором аренды и Приложением № 4 к нему, 2) ответчик, в нарушение п.п. 9.5. и 13 Части I Приложения № 4, не представил истцу возможности ознакомиться с документами, подтверждающими статьи расходов по эксплуатационным платежам, соответственно, наличие таких расходов не доказал.

29 марта 2017 года между истцом, ответчиком и третьим лицом - ООО «СМАРТОРИ» было подписано соглашение о перемене лица в обязательстве - права и обязанности арендатора по Договору аренды № 003-А-1А-П от 17 августа 2015 года перешли к ООО «СМАРТОРИ» с 29 марта 2017 года.

По мнению истца, в соответствии с п.п. 9.4., 12 Части I Приложения № 4 к договору, разница между эксплуатационными расходами и расчетными эксплуатационным расходами подлежит возврату истцу.

Как следует из представленного расчета стоимости обслуживания за 2015-2017 годы, административные расходы ответчика составляют до 45% «контролируемых» расходов арендодателя. Согласно доводам истца, возложение на арендатора (истца) обязанности по возмещению такого рода расходов в таком объеме не соответствует ни условиям договора аренды, не принципам разумности и добросовестности. В нарушение п.п. 9.5. и 13 Части I Приложения № 4 к договору, ответчик не представил истцу право на проверку документов, подтверждающих расходы, формирующие эксплуатационные расходы. Расходы по эксплуатации ответчик документально не подтвердил.

Также истец отмечает, что договор не предусматривает оплату каких-либо «административных расходов» арендодателя или управляющей компании и в договоре  отсутствует такое понятие, как «административные расходы».

По расчету истца общий размер суммы неосновательного обогащения, полученной ответчиком от истца за период с 28.08.2015 года по 28.03.2017 года, составил 3 717 171,30 рублей: 895 422,16 рублей (2015 год) + 2 321 810,48 (2016 год) + 499 938,66 (2017 год).

Указанную сумму истец считает необоснованно включенной в состав фактических эксплуатационных расходов и полученную ответчиком по Договору аренды № 003-А-1А-П за период с 2015 по 2017 годы.

17 августа 2015 г. между ООО «Аргус» (Арендодатель) и ООО «Столичная Торговая Компания» (Арендатор) заключен Договор аренды № 003-А-1А-П нежилых помещений в здании, расположенном по адресу: г. Москва, 

<

...> км., домовл. 14, стр. 3.

Согласно п. 4.4 Договора Арендатор обязался уплачивать Арендодателю, в том числе, эксплуатационные расходы. Описание, порядок расчета и выплаты эксплуатационных расходов установлен Приложением № 4 к Договору.

Как следует из Приложения № 4, эксплуатационные расходы состоят из расчетных эксплуатационных расходов и эксплуатационных расходов (фактически понесенные).

Согласно п. 5 Приложения № 4 эксплуатационные расходы Арендатора определяются в соответствии с долей Арендатора в размере расходов и платежей, перечисленных в частях II (А) - услуги и II (Б) - расходы настоящего Приложения.

Расчетные эксплуатационные расходы определяются Арендодателем (п. 6 Приложения № 4).

В частях II (А) - Услуги и II (Б) - Расходы Приложения № 4 перечислены виды эксплуатационных расходов.

Пункт 7 части II (А) Приложения № 4 регламентирует вопросы оплаты услуг по управлению.

Согласно указанному пункту оплата услуг по управлению включает вознаграждение за управление Зданием и Комплексом (включающее в себя расходы на содержание офиса Управляющей компании в Здании, расходы на зарплату и оплату социального пакета персонала Управляющей компании); такое вознаграждение выплачивается Управляющей компании и обслуживающим организациям, нанятым Арендодателем либо Управляющей компанией, а также самому Арендодателю, если такие услуги (или их часть) оказываются самим Арендодателем.

Расходы на бухгалтеров, оценщиков, инженеров, юристов и прочих лиц, связанных с предоставлением услуг и контролем за эксплуатационными расходами (включая проведение аудиторской проверки правильности их исчисления).

Помимо этого, в п. 4.1. части II (Б) - Расходы Приложения № 4 установлено, что к расходам относятся любые другие обоснованные и документально подтвержденные расходы, понесенные Арендодателем, непосредственно связанные с управлением и эксплуатацией предмета Договора аренды.

Договором предусмотрено включение в состав эксплуатационных расходов статей, которые непосредственно связаны с управлением и эксплуатацией предмета Договора аренды, как силами самого Арендодателя, так и силами управляющей компании.

Таким образом, доводы истца о необоснованном включении в состав эксплуатационных расходов статей: «Администрация УК»; «Административные расходы ООО «Аргус» и «Управление эксплуатацией объекта» являются несостоятельными.

28 августа 2014 года между ООО «Аргус» и ООО «Парагон Констракшн Лимитед» заключен договор № К2-103/2014-1 на услуги по управлению эксплуатацией административно-торговым центром «К2 Бизнес-парк».

Кроме того, в штате самого Арендодателя находятся генеральный директор, финансовый директор, юрист, привлеченный бухгалтер и другие специалисты, которые обеспечивают ведение административной работы в «К2 Бизнес-парк».

Указанные обстоятельства обосновывают правомерность включения в состав эксплуатационных услуг статей: «Администрация УК»; «Административные расходы ООО «Аргус» и «Управление эксплуатацией объекта», а поэтому на стороне Арендодателя отсутствует неосновательное обогащение.

Кроме того, само утверждение истца о том, что излишне уплаченные денежные средства подлежат возврату Арендатору, не обосновано и сделано в результате неверного толкования истцом условий Договора аренды.

Так, Договором аренды не предусмотрен возврат Арендатору в период действия Договора аренды разницы - излишне уплаченных сумм эксплуатационных расходов, за исключением случаев прекращения действия Договора/окончания срока аренды, что прямо следует из содержания пунктов 9.4.5., 9.4.6 и 12 Приложения № 4 к Договору аренды.

При этом в период действия Договора в случае возникновения разницы между фактически понесенными эксплуатационными расходами арендатора и расчетными эксплуатационными расходами, соответствующая сумма рассчитывается Арендодателем и учитывается при определении ближайшего (после определения этой разницы) платежа расчетных эксплуатационных расходов в следующем отчетном периоде в сторону уменьшения или увеличения соответственно (пункты 9.4.2, 12 Приложения № 4).

Пунктом 3.1. Договора аренды установлен срок аренды - до 16 августа 2030 г., если договор не будет расторгнут досрочно. В настоящее время Договор аренды не расторгнут и не прекратил свое действие.

В этой связи, даже если предположить, что в рассматриваемом случае имеет место разница между расчетными и фактическими эксплуатационными расходами - оснований для возврата спорной денежной суммы не имеется.

Пунктами 9.5, 13 Приложения № 4 к Договору аренды предусмотрено правоАрендатора производить проверку документов, подтверждающих эксплуатационныерасходы Арендатора. Обязанности Арендодателя предоставлять соответствующиедокументы Договор не содержит.

При этом в качестве последствия непредставления Арендатору указанного праваДоговором аренды предусмотрено применение расчетных эксплуатационных расходов запредшествующий период, а не возврат денежных средств Арендатору, как ошибочнополагает истец.

При таких обстоятельствах доводы истца о том, что Арендодатель не представилистцу возможности ознакомиться с документами, подтверждающими статьи расходов, сампо себе не свидетельствует о неподтвержденности наличия таких расходов, и, тем более, не является основанием для признания соответствующих статей расходов необоснованными.

Суд соглашается с доводом ответчика о том, что у ООО «СТК» отсутствует право на предъявление рассматриваемого иска в связи со следующим.

29 марта 2017 г. между ООО «Аргус» (Арендодатель), ООО «Столичная торговая компания» (Арендатор) и ООО «Смартори» (Новый Арендатор) заключено дополнительное соглашение № 2 к Договору аренды, согласно которому стороны договорились о перемене лиц по Договору аренды, а именно - о замене Арендатора на нового Арендатора.

Арендатор передает, а Новый Арендатор принимает на себя в полном объеме всеправа и обязанности Арендатора по договору аренды.

Поскольку по условиям Договора разница между расчетными и фактическимиэксплуатационными расходами при действующем Договоре аренды подлежит зачету вследующем отчетном периоде, соответственно к новому Арендатору перешло и правотребовать зачета данных денежных средств при наличии такой разницы.

Таким образом, с учетом вышеуказанных условий Договора аренды, отсутствияусловия о возврате разницы между расчетными и фактическими расходами придействующем Договоре аренды, переходе всех прав и обязанностей по Договору к НовомуАрендатору - ООО «Смартори», у ООО «Столичная торговая компания» отсутствует право требования рассматриваемых денежных средств.

Встречные исковые  требования связаны с неуплатой арендной платы по тому же Договору аренды № 003-А-1А-П от 17.08.2015г.

17 августа 2015 г. между ООО «Аргус» (Арендодатель) и ООО «Столичная Торговая Компания» (Арендатор) заключен Договор аренды № 003-А-1А-П нежилых помещений в здании, расположенном по адресу: г. Москва, 

<

...> км., домовл. 14, стр. 3 (далее - Договор).

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве 07 сентября 2015 года, номер регистрации 77-77/005-77/005/014/2015-930/1.

В соответствии с п. 2.1. Договора Арендодатель предоставил Арендатору во временное владение и пользование (в аренду) Помещения на 1 и антресольном этажах Здания.

Площадь Помещений составляет 1 534,6 кв.м, в соответствии с измерениями БТИ. Описание Помещений в соответствии с кадастровым паспортом БТИ дано в параграфе 2 Приложения 2 к Договору (п. 2.3. Договора).

29 марта 2017 г. между ООО «Аргус» (Арендодатель), ООО «Столичная торговая компания» (Арендатор) и ООО «СМАРТОРИ» (Новый Арендатор) заключено дополнительное соглашение № 2 к Договору аренды, согласно которому стороны договорились о перемене лиц по Договору аренды, а именно - о замене Арендатора на нового Арендатора.

Арендатор передает, а Новый Арендатор принимает на себя в полном объеме все права и обязанности Арендатора по договору аренды.

Пунктом 3.1. Договора аренды установлен срок аренды - до 16.08.2030 г.

Согласно п. 4.4 Договора Арендатор обязался уплачивать Арендодателю Базовую Арендную Плату, Эксплуатационные Расходы, Переменную Арендную Плату, Обеспечительный Платеж и Плату за Дополнительные Услуги.

Порядок расчета и выплаты эксплуатационных расходов установлен Приложением № 4 к Договору.

Арендатором не оплачена арендная плата (Базовая Арендная Плата и Эксплуатационные Расходы) за:

             - Июль 2018 г. в размере 7 466 615,20 руб.;

             - Август 2018 г. в размере 7 466 615,20 руб.

В соответствии с п. 2.4. Договора Стороны согласились, что для целей расчета Базовой Арендной Платы и Эксплуатационных расходов Арендная площадь составляет 1733,6 кв.м.

В силу п. 4.1.1. Договора Базовая арендная плата подлежит автоматическому увеличению в порядке, предусмотренном Приложением 10 Договора.

В соответствии с Приложением 10 Договора с 34 по 36 месяцы аренды Базовая арендная плата рассчитывается, исходя из ставки 850 у.е. в год за один квадратный метр.

Согласно п. 4.6. Договора платежи осуществляются в рублевом эквиваленте сумм в условных единицах. Условная единица зафиксирована в размере 40 рублей.

Таким образом, Базовая арендная плата рассчитывается следующим образом:

850 у.е. X 40 руб. = 34 000 рублей за один квадратный метр в год.

34 000 X 1733,6 кв.м. = 58 942 400,00 рублей в год.

58 942 400,00 / 12 месяцев = 4 911 866, 70 рублей в месяц.

29 марта 2017 г. между ООО «Аргус» (Арендодатель), ООО «Столичная торговая компания» (Арендатор) и ООО «СМАРТОРИ» (Новый Арендатор) заключено дополнительное соглашение № 2 к Договору аренды.

Согласно пп. 2 пункта 7 Дополнительного соглашения №2 с 01 апреля 2018 года по 31 марта 2020 года ежемесячный размер Базовой арендной платы увеличивается на 18 058,33 у.е., что составляет 722 333,20 рублей в месяц. (18 058,33 X 40 руб.)

Размер Эксплуатационных расходов установлен Приложением №4 к Договору.

Согласно п. 9.1. Договора размер расчетных эксплуатационных расходов составляет рублевый эквивалент 120 у.е. в год за 1 кв.м.

Таким образом, размер Эксплуатационных расходов рассчитывается следующим образом:

120 у.е. X 40 руб. = 4800 рублей в год за 1 кв.м.

4800 X 1733,6 кв.м. = 8 321 280 рублей в год.

8 321 280 руб. /12 месяцев = 693 440,00 рублей в месяц.

Таким образом, Арендная плата складывается из Базовой арендной платы, суммы увеличения по Дополнительному соглашению №2 и Эксплуатационных расходов и рассчитывается следующим образом:

4 911 866, 70 + 722 333,20 + 693 440,00 = 6 327 639, 86 рублей в месяц.

Согласно п. 4.8. Договора все суммы платежей указаны без учета НДС.

Таким образом, итоговая сумма Арендной платы с учетом НДС составляет 7 466 615,20 руб. и рассчитывается следующим образом:

6 327 639,86 X 18% = 1 138 975,17 руб. НДС.

             6 327 639,86 + 1 138 975,17 = 7 466 615,20 руб. в месяц с НДС.

Следовательно, задолженность Арендатора перед Арендодателем по Арендной Плате за июль и август 2018 года составляет 14 933 230  рублей 40 копеек, в том числе НДС 18% и рассчитывается следующим образом:

7 466 615,20 руб. + 7 466 615,20 руб. = 14 933 230, 40 руб.

29 марта 2017 г. между ООО «Аргус» (Арендодатель), ООО «Столичная торговая компания» (Поручитель) заключен договор поручительства (далее - Договор поручительства), согласно которому Поручитель обязался отвечать перед Арендодателем за исполнение ООО «СМАРТОРИ» всех его обязательств по Договору аренды № 003-А-1А-П от 17 августа 2015 г.

Согласно пункта 1.4. и 1.5. Договора поручительства поручительство дано на весь срок действия Договора и ответственность поручителя является солидарной.

23 августа 2018 г. ООО «Аргус» направил в адрес ООО «Столичная торговая компания» (Поручитель) и ООО «СМАРТОРИ» (Должник) претензии с требованием оплатить сумму задолженности по Договору, в том числе задолженность по арендной плате за июль и август 2018 года.

             Указанные претензии до настоящего времени не удовлетворены.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

- определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

- установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

- предоставления арендатором определенных услуг;

- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В соответствии со ст. 309 и 310 ГК РФ должник не вправе произвольно отказаться от надлежащего исполнения обязательства.

Согласно ч. 1, 2 ст. 363 ГК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.

Арендатор не представил доказательств оплаты арендной платы за июль и август 2018 года.

На основании изложенного, взысканию с ООО «Столичная торговая компания» в пользу ООО «Аргус» подлежит сумма долга в размере 14 933 230, 40 руб.

ООО «Аргус» также заявлено требование о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 250 000 рублей.

В соответствии с частью 2 статьи 110 АПК РФ судебные расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, доказывает их размер и факт выплаты, другая сторона вправе доказывать их чрезмерность.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суд, рассмотрев требование ООО «Аргус» о взыскании судебных расходов, считает его не подлежащим удовлетворению, поскольку в материалы дела не представлены доказательства несения расходов.

В материалы дела представлена копия Дополнительного соглашения № 8 к Соглашению № 9/2017 об оказании юридической помощи от 20 ноября 2017 года (том 2, л.д.100-101), согласно п. 2.1. которого размер вознаграждения за ведение дела в суде первой инстанции составляет 250 000 рублей,  однако отсутствуют доказательства факта выплаты испрашиваемой суммы.

В соответствии со ст.ст. 102 и 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на сторон пропорционально размеру удовлетворенных требований.

С учетом изложенного, на основании  ст.ст. 11, 12, 307-310, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 65, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В иске ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТОЛИЧНАЯ ТОРГОВАЯ КОМПАНИЯ" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АРГУС" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) – отказать.

Встречный иск удовлетворить.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТОЛИЧНАЯ ТОРГОВАЯ КОМПАНИЯ" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АРГУС" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 14 933 230 (четырнадцать миллионов девятьсот тридцать три тысячи двести тридцать) руб. 40 коп., а также 97 666 (девяносто семь тысяч шестьсот шестьдесят шесть) руб. 00 коп. госпошлину.

Во взыскании расходов на оплату услуг представителя – отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

          Судья                                                                       Ю.А. Скачкова