АРБИТРАЖНЫЙ СУД  

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А09-46/2022

г. Калуга

05 сентября 2023 года

 

 

Резолютивная часть постановления объявлена 29.08.2023

Постановление изготовлено в полном объеме 05.09.2023

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

 

председательствующего судьи

судей 

 

ФИО1,

ФИО2, 

ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Агат» на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2023 по делу № А09-46/2022,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью Строительно-коммерческая фирма «Комфорт» (далее - ООО СКФ «Комфорт», истец) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Агат» (далее - ООО УК «Агат», ответчик) о расторжении договора аренды от 13.11.2015 № 90-15 и взыскании 3 295 416 руб. долга по арендной плате за период с 01.03.2018 по 01.09.2021.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены - ООО ПКФ «Янтарь-2» и временный управляющий ООО ПКФ «Янтарь-2» ФИО4.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 01.06.2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2023 решение суда отменено в части отказа во взыскании с ответчика в пользу истца долга в сумме 139 319,40 руб., исковые требования в данной части удовлетворены. В остальной части решение суда оставлено без изменения, распределены судебные расходы.

Ссылаясь на незаконность и необоснованность принятого по делу вышеуказанного постановления, ответчик обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить.

В обоснование доводов жалобы ответчик указывает на отсутствие задолженности.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся лиц в порядке, предусмотренном статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судом норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационных жалобах, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между ООО СКФ фирма «Комфорт» (арендодатель) и ООО УК «Агат» (арендатор) заключен договор аренды котельной от 13.11.2015 № 90-15, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование котельную общей площадью 89,8 кв. м, расположенную на 1-м этаже, находящуюся по адресу: 

<

...>, а также все оборудование, находящееся в нежилом помещении, а арендатор обязуется выплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные в разделе 2 настоящего договора, и возвратить имущество на условиях, предусмотренных настоящим договором.

Согласно пункту 1.2 договора указанное в пункте 1.1 договора имущество принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности: АБ № 096123, выданное Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по Брянской области 13.11.2015. Имущество и оборудование должны быть переданы арендатору по акту приема-передачи.

Пунктом 1.3 договора стороны определили срок передачи недвижимости и оборудования в день подписания договора аренды.

Нежилое помещение и находящееся в нем оборудование передано арендатором арендодателю по акту приема-передачи от 13.11.2015.

Перечень и наименование переданного в аренду оборудования указаны в приложении к договору от 13.10.2015 № 90-15.

В соответствии с пунктом 3.2.6 договора арендатор обязан по истечении срока договора в течение 3 (трех) дней, а также при досрочном его прекращении вернуть арендодателю имущество вместе со всеми относящимися к нему документами в технически исправном состоянии, с учетом нормального естественного износа по акту сдачи-приема.

Срок аренды с 13.11.2015 по 31.12.2021 (пункт 7.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 договора за использование имущества арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере 80 376 руб. в месяц, в том числе НДС 18%, в соответствии с расчетом арендной платы (приложение № 1).

Между ООО СКФ фирма «Комфорт» (продавец) и ООО «Янтарь-2» (покупатель) заключен договор купли-продажи от 23.04.2018, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя принадлежащую продавцу на праве собственности котельную двух 16-ти этажных жилых домов, назначение: нежилое, общей площадью 89,8 кв. м, количество этажей: 1, адрес объекта: Брянская область, город Брянск, Советский район, проспект Станке ФИО5, д. 67, корп. 3.

06.07.2018 в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) внесена регистрационная запись № 32:28:0033234:758-32/001/2018-1 о переходе права собственности на нежилое помещение. При этом в указанном документе значится обременение в виде аренды в пользу ООО УК «Агат» на основании договора аренды котельной от 13.11.2015 № 90-15.

ООО ПКФ «Янтарь-2 в адрес ООО УК «Агат» направило уведомление от 24.07.2018 № 88 о замене стороны по договору аренды от 13.11.2015 № 90-15 в связи со сменой собственника сданного в аренду имущества с приложением документа, подтверждающего переход права собственности.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 27.11.2019 по делу № А09-9475/2019 ООО СКФ «Комфорт» признано несостоятельным должником (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство.

Истцом в адрес ООО УК «Агат» направлена претензия от 13.09.2021 № 2138/1 с требованием о погашении задолженности за период с 01.03.2018 по 01.09.2021 в размере 3 295 416 руб., которое содержало уведомление о расторжении договора в случае неоплаты арендной платы.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения ООО СКФ «Комфорт» в суд с рассматриваемым иском.

Апелляционный суд, частично удовлетворяя требования иска, правомерно исходил из следующего.

Пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) регламентировано, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 24 информационного письма Президиума от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснил, что в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ (абз. 3 п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

В соответствии с частью 1 статьи 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Таким образом, покупатель объекта недвижимости, обремененного правом аренды третьего лица, в силу закона приобретает весь без исключений объем прав и обязанностей арендодателя по договору аренды. Прежний собственник выбывает из арендных правоотношений.

Оценка доказательств осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Перечень средств доказывания содержится в ч. 2 ст. 64 АПК РФ.

В силу ст. ст. 67, 68, 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

Статьей 9 АПК РФ закреплен принцип состязательности, исходя из которого каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, представить соответствующие доказательства (статьи 65, 66 АПК РФ).

Договор купли-продажи нежилого помещения между ООО СКФ «Комфорт» (продавец) и ООО «Янтарь-2» (покупатель) заключен 23.04.2018, в этот же день подписан акт приема-передачи недвижимого имущества, таким образом, именно с 23.04.2018 истец утрачивает право требовать в свою пользу с ответчика внесения арендной платы за пользование помещением.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ, разъяснений, содержащихся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает с момента передачи ему арендованного имущества и сохраняется в течение всего времени осуществления полномочий владения и пользования объектом аренды.

Ответчиком в нарушение положений статьи 9 и 65 АПК РФ не представлено доказательств оплаты задолженности за период 01.03.2018 по 22.04.2018.

В соответствии с расчетом суда апелляционной инстанции, произведенным на основании пункта 2.1 договора, учитывая, что последняя оплата произведена за февраль 2018 года и в отзыве ответчика данное обстоятельство не опровергнуто, размер долга за указанный период составляет 139 318,40 руб. 

Оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, суд пришел к верному выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению частично.

Аналогичный подход изложен в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 23.01.2023 по делу № А09-49/2022.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебного акта в кассационном порядке.

Кроме того доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка и по существу выражает несогласие с результатами оценки доказательств, направлены на их переоценку и установление иных фактических обстоятельств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, определенных в главе 35 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд округа приходит к выводу о том, что обжалуемый судебный акт основан на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принят с соблюдением норм материального и процессуального права и на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2023 по делу № А09-46/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев.

 

Председательствующий 

 

Судьи

ФИО1

 

ФИО2 

 

ФИО3