АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

 

город Смоленск                                                                                           

13.10.2022                                                                                         Дело № А62-3636/2022

 

  Резолютивная часть решения оглашена 06.10.2022

 Полный текст решения изготовлен 13.10.2022

 

    Арбитражный   суд   Смоленской   области   в    составе судьи   Еремеевой В. И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Новиковой М.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации города Смоленска (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «МоноСтрой» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

о взыскании 1 112 627,05 руб., в том числе:

арендная плата по договору аренды земельного участка от 02.04.2014 № 284/м за IV квартал 2019 года, I квартал 2020 года в размере 151 655,44 руб.;

фактическое пользование указанным земельным участком за II, III, IV кварталы 2020 года, I, II, III кварталы 2021 года в размере 521 271,27 руб.;

пени за несвоевременные платежи по арендной плате за 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019 годы, I квартал 2020 года в размере 423 230,16 руб.;

проценты за пользование чужими денежными средствами за II, III, IV кварталы 2020 года, I, II кварталы 2021 года в размере 16 470,18 руб.;

об обязании ООО «МоноСтрой» сдать земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:819 в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу Администрации города Смоленска по акту приема-передачи,

 

при участии:

от истца: ФИО1, представитель по доверенности (удостоверение), 

от ответчика: ФИО2, представитель по доверенности (паспорт), 

 

У С Т А Н О В И Л:

в обоснование заявленных требований администрация сослалась на следующее.

На основании постановления Администрации города Смоленска от 18.07.2012 № 1257-адм между муниципальным образованием город Смоленск в лице Администрации города Смоленска (арендодатель) и ООО «МопоСтрой» (арендатор) заключен договор № 284/м от 02.04.2014 аренды земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:819 площадью 39446 кв. м., расположенного в городе Смоленске, в районе проспекта Строителей улицы Рыленкова, вид разрешенного участка - для размещения спортивно- оздоровительного комплекса, предоставленного арендодателем арендатору для использования в целях размещения спортивно- оздоровительного комплекса.

Пунктом 2.1 договора срок аренды участка установлен с 02.04.2014 по 02.04.2017.

Государственная регистрация договора № 284/м от 02.04.2014 произведена 27.05.2014   за № 67-67- 01/198/2014-620.

Согласно п. 3.1 договора арендная плата рассчитывается в соответствии с действующим законодательством по следующей формуле

АП = ПхКсхБрхПкхМ/12, где

АП - арендная плата в рублях:

П - площадь предоставленного Участка;

Кс - кадастровая стоимость Участка в рублях ш 1 кв.м (утверждена Администрацией Смоленской области);

Бр - базовый размер арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земли за 1 кв.м (утвержден Смоленским городским Советом);

Пк - поправочный коэффициент;

М - количество месяцев, за которые произведен расчет арендной платы.

Согласно п. 3.3 договора Арендатор обязан ежеквартально вносить плату ежеквартально, равными долями до 20- го числа последнего месяца квартала.

Арендная плата начисляется, начиная с месяца, следующего за датой издания постановления Администрации города Смоленска о предоставлении участка в аренду, независимо от даты регистрации Договора или его подписания (п. 3.2 Договора аренды).

Согласно п. 5.2 договора за нарушение срока внесении арендной платы по Договору Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 0,3 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

28.10.2014    Администрацией города Смоленска Истцу выдан градостроительный план земельного участка.

За период срока действия договора аренды с 2014 по 2017 гг. Ответчиком были разработаны необходимые разделы проектной документации: архитектурные решения, конструктивные решения, пояснительная записка, проект организации строительства, раздел проекта для соблюдения прав маломобильных групп населения для доступа в здание, разработаны мероприятия по охране окружающей среды и энергоэффективности, получены технические условия для подключения воды, канализации, отопления, электроэнергии, проведены геологические и геодезические изыскания, разработан проект, получено положительное заключение экспертизы проектной документации, которую проводили ООО «СмолГсоТехПроект» № 67-2-1-2-0128-16 от 28.12.2016, ООО «Тульская негосударственная строительная экспертиза» № 71-2-1-0252-16 от 20.12.2016.

25.04.2017    между сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору № 284/м от 02.04.2014, в соответствии с которым действие указанного договора продлено до 01.04.2020 г.

26.04.2017    Администрацией города Смоленска Обществу выдано разрешение №67- RU67302000-58-2017 на строительство объекта капитального строительства - спортивно оздоровительного комплекса на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0000000:819 в кадастровом квартале номер 67:27:0000000 в 

<

...>.

05.03.2020 Ответчик обратился в Администрацию города Смоленска с заявлением о продлении срока действия договора аренды до 31.08.2020. обосновывая обращение тем обстоятельством, что в течение срока действия договора не имел возможности построить на предоставленном в аренду земельном участке объект недвижимости.

Администрация города Смоленска письмом от 13.03.2020 № 24/2681-исх отказала в продлении срока действия договора, сославшись на п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), просила возвратить земельный участок арендодателю по акту приема передачи, а также оплатить задолженность по арендной плате по договору за 2 - 4 квартал 2019 в сумме 191791 руб., а также пени за несвоевременное ее внесение за период с 2015 по 2018 гг. в сумме 167309.55 руб.

Истцу земельный участок был предоставлен без проведения торгов, поэтому в силу подп. 1 п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ Истец имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов при наличии в совокупности условий, перечисленных в п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ.

Вместе с тем, для заключения с Истцом договора аренды либо продления срока его действия без проведения торгов отсутствовало условие, установленное подп. 4 п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, поскольку на момент принятия оспариваемого отказа не имелось оснований, предусмотренных подп. 1 - 30 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, что не оспаривается Истцом. Объектов незавершенного строительства на спорном земельном участке, дающих право на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства, также не имелось и не имеется (подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Таким образом, правовых основания для продления срока действия договора аренды № 284/м от 02.04.2014 не имелось.

Согласно пояснениям администрации, так как договор аренды земельного участка от 02.04.2014 № 284/м заключен на срок по 02.04.2014 по 01.04.2020, то с 02.04.2020 договор считается прекращенным.

Не согласившись с отказом Администрации города Смоленска Общество обратилось в суд.

Определением Арбитражного суда Смоленской области от 23.08.2021 производство по требованиям общества с ограниченной ответственностью «МоноСтрой» о признании незаконными действий Администрации города Смоленска, выразившихся в уведомлении от 13.03.2020 № 24/2681-исх о не продлении срока действия договора № 284/м от 02.04.2014 аренды земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000 819, предоставленного для размещения спортивно-оздоровительного комплекса, прекращено ввиду отказа истца от иска.

Доказательством исполнения арендатором обязанности по возврату имущества может служить акт приемки-передачи, подписанный сторонами.

Согласно доводам администрации, участок не возвращен.

Администрацией произведен расчет задолженности в сумме 1 112 627,05 руб., в том числе:

арендная плата по договору аренды земельного участка от 02.04.2014 № 284/м за IV квартал 2019 года, I квартал 2020 года в размере 151 655,44 руб.;

фактическое пользование указанным земельным участком за II, III, IV кварталы 2020 года, I, II, III кварталы 2021 года в размере 521 271,27 руб.;

пени за несвоевременные платежи по арендной плате за 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019 годы, I квартал 2020 года в размере 423 230,16 руб.;

проценты за пользование чужими денежными средствами за II, III, IV кварталы 2020 года, I, II кварталы 2021 года в размере 16 470,18 руб.

Согласно доводам администрации само по себе принятие Постановления Администрации города Смоленска от 14.02.2020 № 374-адм «Об утверждении Проекта планировки и проекта межевания территории ориентировочной площадью 78 га в городе Смоленске в границах проспекта строителей - улицы Рыленкова - улицы Брылевка -улицы Генерала Трошева - по границе земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:3112 по границе земельного участка Федерального центра травматологии, ортопедии и эндопротезирования» в части изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:819, не препятствовало использованию земельного участка в соответствии с условиями заключенного договора аренды, не нарушает и не может нарушать прав и законных интересов Истца.

Общество требования признало частично в части задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 02.04.2014 № 284/м за IV квартал 2019 года в размере 61791 руб. В остальной части требования не признало, указав на следующее.

В течение периода владения земельным участком Общество было ограничено в использовании переданного ему в аренду согласно вышеуказанного договора земельного участка, ввиду предпринимаемых Администрацией действий, направленных на прекращение действующих арендных отношений.

Несмотря на издание Администрацией города Смоленска 18.07.2012 года Постановления № 1257-адм «Об образовании земельного участка и о предоставлении в аренду земельного участка, расположенного в районе проспекта Строителей - улицы Рыленкова» в течение длительного периода времени администрация уклонялась от заключения договора аренды и предоставления участка в пользование ответчику. Данные обстоятельства подтверждены судебными актами, вступившими в законную силу по делам № А62-5540/2013 и №А62- 5690/2013. Фактически только в мае 2014г. Обществу на основании требований судебного пристава-исполнителя были выданы три экземпляра договора аренды земельного участка от 02.04.2014 № 284/м.

В период действия договора аренды общество не имело возможности приступить к освоению земельного участка в связи с явными злоупотреблениями со стороны Администрации г. Смоленска.

По сути, с даты предварительного согласования места расположения земельного участка на кадастровой карте территории общество находилось в судебных тяжбах и ни один документ не был получен в установленном регламентами порядке.

26.04.2017    года Администрацией города Смоленска выдано разрешение на строительство со сроком действия до 26 апреля 2019 года.

Указанное разрешение на строительство выдано на основании градостроительного плана земельного участка № RU 67302000-3988 с указанием пятна застройки.

Администрацией выдан новый градостроительный план № RU67302000-6142 в декабре 2019г. без пятна застройки.

В марте 2020 года Администрацией отказано в выдаче разрешения на строительство на основании того, что согласованные ранее документы не могут быть приняты к рассмотрению, так как в градостроительном плане земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:819 от 13.01.2020г. отсутствует необходимая информация для архитектурно-строительного проектирования.

14.02.2020г. Постановлением Администрации г. Смоленска №374-адм утвержден проект планировки и проект межевания территории ориентировочной площадью 78 га в городе Смоленске в границах проспекта Строителей - улицы Рыленкова - улицы Брылева - улицы Генерала Трошева - по границе земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:3212 - по границе земельного участка Федерального центра травматологии, ортопедии и эндопротезирования.

Указанным постановлением изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:819 (8=39449 кв.м.), находящийся в территориальной зоне ОД зона размещения объектов общественно-делового назначения, с включением объектов инженерной инфраструктуры, с «для размещения физкультурно-оздоровительного комплекса» на «для размещения сквера повседневного отдыха с озеленением».

Исходя из изложенных фактов, Администрация выдала в декабре 2019 года градостроительный план без пятна застройки, имея намерения изменить вид разрешенного использования земельного участка в интересах другого застройщика, и не допустить выдачу ООО «Монострой» разрешения на строительство.

ЗАО «Ваш дом», осуществляющему застройку Соловьиной рощи в г. Смоленске многоквартирными жилыми домами в Администрацию города представлен проект планировки и проект межевания территории ориентировочной площадью 78 га в городе Смоленске в границах проспекта Строителей - улицы Рыленкова - улицы Брылева - улицы Генерала Трошева - по границе земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:3212 - по границе земельного участка Федерального центра травматологии, ортопедии и эндопротезирования.

В соответствии с приложенным к дополнениям Протоколом от 09.01.2020г. №174 в описательной части на стр.2 указанного протокола в описании проектируемой территории указаны располагаемые на территории объекты: существующие и планируемые, в том числе перечислены земельные участки, предоставленные третьим лицам, в том числе на строительство Храма, под строительство школы.

При этом, указание на предоставленный ООО «Монострой» земельный участок для размещения физкультурно-оздоровительного комплекса отсутствует.

22.01.2020г. утверждено заключение о результатах публичных слушаний, согласно которому рекомендовано Главе города Смоленска принять решение об утверждении проекта планировки и проекта межевания с предложением по изменению вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в аренде ООО «Монострой».

Указанные выше обстоятельства подтверждают факт осуществления со стороны Истца злоупотреблений своими правами, создание препятствий в использовании земельным участков путем изменения его вида разрешенного использования, выдачи градостроительного плана без пятна застройки, а в дальнейшем в отказе в выдаче разрешения на строительство на основании отсутствия в градостроительном плане возможности размещения объекта.

С учетом обращения истца в суд 12.05.2022 ответчик заявил о пропуске срока исковой давности.

Также ООО «Монострой» заявляет о необоснованности требований о передаче земельного участка. Участок не находится в пользовании общества, свободен от строений. В ответ на требование Администрации о передаче земельного участка ответчик своим ответом выразил готовность подписания актов приема-передачи датой окончания срока действия договора.

ООО «Монострой» ходатайствует о снижении пени по ст. 333 ГК РФ, так как Истец своими действиями создавал препятствия в использовании земельным участком путем изменения его вида разрешенного использования, выдачи градостроительного плана без пятна застройки, а в дальнейшем в отказе в выдаче разрешения на строительство на основании отсутствия в градостроительном плане возможности размещения объекта. Также общество сослалось на средневзвешенную процентную ставку по краткосрочным кредитам, предоставленным кредитными организациями нефинансовым организациям в рублях (в целом по Российской Федерации).

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) все имеющиеся в материалах дела документы, суд пришел к следующему выводу.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, согласно статье 310 ГК РФ не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с частью 7 статьи 1 и статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ)  использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Подпунктом 1 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ установлено, что Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений.

В соответствии с п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, поэтому требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений, а не из обязательства о неосновательном обогащении, данная позиция согласуется с позицией, изложенной в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018).

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Абзацем 2 пункта 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» определено, если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статья 622, статья 689, п. 1 статьи 811 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Пунктом 39 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» определено, что арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки внесения арендной платы и за период с момента прекращения договора аренды до возврата арендодателю имущества.

На основании поступившего обращения, Администрацией города Смоленска ЗАО «Ваш дом» было разрешено разработать проект планировки и проект межевания территории ориентировочной площадью 78 га в городе Смоленске в границах проспекта Строителей - улицы Рыленкова - улицы Брылевка - улицы Генерала Трошева - по границе земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:3212 - по границе земельного участка Федерального центра травматологии, ортопедии и эндопротезирования.

Постановлением Администрации города Смоленска от 18.12.2019 № 132 назначены проведение публичных слушаний по проекту планировки и проекту межевания территории ориентировочной площадью 78 га в городе Смоленске в границах проспекта Строителей - улицы Рыленкова - улицы Брылевка - улицы Генерала Трошева - по границе земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:3212 - по границе земельного участка Федерального центра травматологии, ортопедии и эндопротезирования.

Собрание участников публичных слушаний было проведено 9 января 2020 г.

9 января 2020 был подготовлен протокол публичных слушаний № 174 по проекту планировки и проекту межевания территории ориентировочной площадью 78 га в городе Смоленске в границах проспекта Строителей - улицы Рыленкова - улицы Брылевка - улицы Генерала Трошева - по границе земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:3212 - по границе земельного участка Федерального центра травматологии, ортопедии и эндопротезирования.

В протоколе зафиксировано поступившее предложение и замечание от ФИО3, директора АО «Монолит-Строй», правообладателя земельного участка с кадастровым номером 67:27:0031506:22, по адресу: 

<

...> зарегистрированное в журнале учета посетителей экспозиций проекта планировки и межевания территории ориентировочной площадью 78 га в городе Смоленске в границах проспекта Строителей - улицы Рыленкова - улицы Брылевка - улицы Генерала Трошева - по границе земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:3212 - по границе земельного участка Федерального центра травматологии, ортопедии и эндопротезирования.

Вопрос об изменении вида разрешенного использования, поступивший в ходе публичных слушаний, был рассмотрен комиссией по подготовке и проведению публичных слушаний по рассмотрению документации по планировке и межеванию застроенных территорий в городе Смоленске на предмет целесообразности, было рекомендовано принять данное предложение.

Комиссией 22 января 2020 года принято заключение о результатах публичных слушаний. По результатам рассмотрения предложений и замечаний рекомендовано: принять проект планировки и проект межевания территории ориентировочной площадью 78 га в городе Смоленске в границах проспекта Строителей - улицы Рыленкова - улицы Брылевка - улицы Генерала Трошева - по границе земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:3212 - по границе земельного участка Федерального центра травматологии, ортопедии и эндопротезирования, с принятыми предложениями и замечаниями.

Заключение о результатах публичных слушаний опубликовано в газете «Смоленские городские известия» № 3 (366) от 22 января 2020 года и размещено на официальном сайте Администрации города Смоленска.

Постановлением Администрации города Смоленска от 14.02.2020 № 374-адм утвержден Проект планировки и проект межевания территории ориентировочной площадью 78 га в городе Смоленске в границах проспекта Строителей - улицы Рыленкова - улицы Брылевка - улицы Генерала Трошева - по границе земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:3212 - по границе земельного участка Федерального центра травматологии, ортопедии и эндопротезирования.

Согласно пп. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании п. 2 ст. 620 ГК РФ обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Действия Администрации г. Смоленска по изменению вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:819 (8=39449 кв.м.), находящийся в территориальной зоне ОД- зона размещения объектов общественно-делового назначения, с включением объектов инженерной инфраструктуры, с «для размещения физкультурно- оздоровительного комплекса» на «для размещения сквера повседневного отдыха с озеленением» нарушают права Заявителя на использование земельного участка по назначению, предусмотренному договором аренды - для размещения физкультурно- оздоровительного комплекса.

Возможность использования участка по договору аренды от 02.04.2014 №284/м (с учетом дополнительного соглашения от 25.04.2017) фактически прекращена в связи с тем, что Администрацией выдан новый градостроительный план № RU67302000-6142 в декабре 2019г. без пятна застройки, а также в связи с утверждением 22.01.2020г. заключения о результатах публичных слушаний, согласно которому рекомендовано Главе города Смоленска принять решение об утверждении проекта планировки и проекта межевания с предложением по изменению вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в аренде ООО «Монострой», на основании которого 14.02.2020г. Постановлением Администрации г. Смоленска №374-адм утвержден проект планировки и проект межевания территории, изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:819 (8=39449 кв.м.), находящийся в территориальной зоне ОД зона размещения объектов общественно-делового назначения, с включением объектов инженерной инфраструктуры, с «для размещения физкультурно-оздоровительного комплекса» на «для размещения сквера повседневного отдыха с озеленением».

Таким образом, взыскание с общества арендной платы по договору аренды земельного участка от 02.04.2014 № 284/м за I квартал 2020 года, денежных средств за фактическое пользование земельным участком за II, III, IV кварталы 2020 года, I, II, III кварталы 2021 года, а также, соответственно, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на задолженность в указанные периоды, не обосновано, означало бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться участком по назначению.

Отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды для целей, предусмотренных договором, по причине, за которую арендатор не отвечает, освобождает общество от обязанности по внесению арендной платы за указанные периоды.

Изменение вида разрешенного использования спорного земельного участка исключает как использование арендатором участка в целях, установленных договором, так и обязанность по внесению арендной платы.

Основания для возложения обязанности на ООО «МоноСтрой» сдать земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:819 Администрации города Смоленска по акту приема-передачи отсутствуют, в материалах дела не имеется сведений об использовании участка и создании обществом препятствий для его возврата.

Участок не передан обществом и не принят администрацией по акту приема-передачи в связи с наличием спора о дате возврата с учетом установленного факта отсутствия реальной возможности пользоваться объектом аренды с 2020 года.

Оснований для освобождения от ответственности за нарушение договорных обязательств по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 02.04.2014 № 284/м за IV квартал 2019 года не установлено.

На основании изложенного требования подлежат удовлетворению в части задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 02.04.2014 № 284/м за IV квартал 2019 года в размере 61791 руб. и пени за несвоевременные платежи по арендной плате, начисленные за период с 20.06.2019 по 15.09.2021, в размере 112285,78 руб.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации             если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. 

При этом уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

В соответствии с пунктом 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статей 332, 333 ГК РФ, установление в договоре максимального или минимального размера (верхнего или нижнего предела) неустойки не являются препятствием для снижения ее судом (далее – Постановление № 7).

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ). Заявление ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства само по себе не является признанием долга либо факта нарушения обязательства (пункт 71 указанного постановления).

Согласно пункту 73 постановления № 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Пунктом 74 постановления № 7 предусмотрено, что возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).

Согласно пункту 75 постановления № 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период. Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

В соответствии с пунктом 77 постановления № 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ). 

В соответствии с разъяснениями пункта 2 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

 Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

При определении соразмерности неустойки судом принимается во внимание продолжительность нарушения обязательства по договору за IV квартал 2019 года, признание ответчиком требований в указанной части, соразмерность суммы задолженности и размера пени, отсутствие доводов, опровергающих заявление ответчика о снижении неустойки.

Указанные обстоятельства дают основания суду применить положения статьи 333 ГК РФ, уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки за период с 20.06.2019 по 15.09.2021 в два раза от размера, рассчитанного истцом в соответствии с условиями договора в сумме 224571,56 руб., что составляет 112285,78 руб.

Согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 № 263-О, целью применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление баланса интересов сторон, при котором взыскиваемая неустойка, имеющая компенсационный характер, будет являться мерой ответственности для должника, а не мерой наказания.

По мнению суда, указанный размер пени в данном случае будет являться адекватной мерой ответственности за нарушение ответчиком договорных обязательств.

Таким образом, требования истца о взыскании пени за несвоевременные платежи по арендной плате, начисленные за период с 20.06.2019 по 15.09.2021, подлежат удовлетворению в размере 112285,78 руб.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.  

 В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Пунктом 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что рассматривая вопросы о распределении между сторонами расходов по уплате государственной пошлины в случаях уменьшения размера подлежащей взысканию неустойки, арбитражным судам необходимо учитывать, что согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации в цену иска включаются указанные в исковом заявлении суммы неустойки (штрафов, пеней) и проценты.

Согласно п. 21 постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении: требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ).

Если размер заявленной неустойки снижен арбитражным судом по правилам статьи 333 ГК РФ на основании заявления ответчика, расходы истца по государственной пошлине не возвращаются в части сниженной суммы из бюджета и подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения.

Таким образом, с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина исходя из суммы пени, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

Р Е Ш И Л :

взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «МоноСтрой» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) в пользу Администрации города Смоленска (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) 174076,78 руб., в том числе: арендная плата по договору аренды земельного участка от 02.04.2014 № 284/м за IV квартал 2019 года в размере 61791 руб., пени за несвоевременные платежи по арендной плате, начисленные за период с 20.06.2019 по 15.09.2021, в размере 112285,78 руб.

В удовлетворении иска в части остальных имущественных требований и возложения обязанности на ООО «МоноСтрой» сдать земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:819 Администрации города Смоленска по акту приема-передачи отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «МоноСтрой» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину пропорционально размеру удовлетворенных требований в сумме 6209 руб.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

 

Судья                                                                                                           В. И. Еремеева