ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

дело №А65-29431/2017

г. Самара

04 июня   2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена  29 мая     2018 года

Постановление в полном объеме изготовлено   04  июня  2018 года  

 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего Деминой Е.Г., Кузнецова С.А., Шадриной О.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

с участием:

от индивидуального предпринимателя ФИО2 – представитель ФИО3 (доверенность от 11.01.2018), 

от общества с ограниченной ответственностью "АЛЬЯНС ПЛЮС" – представитель ФИО3 (доверенность от 11.01.2018),

от общества с ограниченной ответственностью "Жилой комплекс "Молодежный" – ФИО4 (доверенность от 01.02.2018),

от третьих лиц – представители не явились, извещены надлежащим образом, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда в зале № 2 апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 и общества с ограниченной ответственностью "АЛЬЯНС ПЛЮС" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.01.2018 по делу № А65-29431/2017 (судья Хисамова Г.Р.) 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 309169029600298, ИНН 

<

***>) и общества с ограниченной ответственностью "АЛЬЯНС ПЛЮС" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Жилой комплекс "Молодежный" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Управление жилищной политики Исполнительного комитета муниципального образования города Казани о признании договорами долевого участия в строительстве, с возложением на ответчика обязанности предоставить в уполномоченный орган документы для государственной регистрации договоров 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2  (далее – первый истец) и общество с ограниченной ответственностью "АЛЬЯНС ПЛЮС" (далее –  второй истец)  обратились в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Жилой комплекс "Молодежный" (далее – ответчик) о признании договорами долевого участия в строительстве, с возложением на ответчика обязанности предоставить в уполномоченный орган документы для государственной регистрации договоров в порядке, установленном положением статьи 48 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости": инвестиционные договоры №№Н5-230, Н5-231, Н5-232, Н5-233, Н5-234, Н5-235, Н5-236, Н5-237, Н5-238, Н5-239, Н5-240, Н5-241, Н5-242, Н5-243, Н5-244, датированные 16.04.2014, заключенные между ООО "АЛЬЯНС ПЛЮС" и ООО  "Жилой комплекс "Молодежный", и предварительного договора купли-продажи нежилых помещений №Н5-279 от 26.06.2014, заключенного между ООО "Жилой комплекс "Молодежный" и индивидуальным предпринимателем ФИО2, а также о признании права собственности на доли в общей долевой собственности в незавершенном строительстве объекте - 323-квартирном жилом доме с подземной автостоянкой, расположенном по адресу: Республика Татарстан, город Казань, Советский район, улица Ноксинский спуск, в виде квартир и нежилых помещений.

Решением от 24.01.2018 исковые требования оставлены без удовлетворения, расходы  по  уплате государственной пошлины отнесены на истцов.   

Истцы не согласились  с принятым  судебным актом. В апелляционной  жалобе, ссылаясь  на неправильное применение судом первой инстанции  норм материального и процессуального права,  несоответствие  выводов суда обстоятельствам дела, просят решение отменить,  принять по делу но вый судебный акт.

По мнению заявителей  жалобы суд неправильно квалифицировал отношения, сложившиеся между истцами и ответчиком, как инвестиционные, регулируемые Федеральным законом от 25.02.1999 №39-Ф3 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Указанный вывод не соответствует  обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Суд первой инстанции занял  формальный подход, не учитывающий цели законодательного регулирования соответствующего института, состоящей, в первую очередь, в необходимости защиты участников строительства (независимо от  того является он юридическим лицом или гражданином) от злоупотреблений застройщиков путем осуществления манипуляций с правовыми схемами привлечения денежных средств 

Договорами, заключенными между истцами и ответчиком, хотя бы и поименованными как "инвестиционный договор" и "предварительный договор купли-продажи", предусмотрено строительство многоквартирного дома, срок сдачи его в эксплуатацию и передача истцам конкретных и полностью оплаченных квартир и нежилых помещений.

Характеристики всех объектов долевого строительства определены в договорах максимально подробно (не % площадей), указана степень готовности объектов, установлен гарантийный срок по качеству квартир.

Более того, договоры истцов предусматривают санкции за просрочку внесения денежных средств в виде неустойки, что свидетельствует об оппозиции сторон договоров (должник-кредитор), а не об объединении лиц для общей цели для совместной реализации инвестиционного проекта.

Таким образом, обличение/оформление ответчиком отношений с истцами в гражданско-правовую форму, отличную от договора долевого участия, фактически преследовало цель - неприменения к отношениям сторон Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Вывод суда первой инстанции о невозможности признания договоров истцов договорами долевого участия, прежде всего, основан на том, что истцы имеют статус юридического лица и индивидуального предпринимателя.

Однако, как указано выше, Закон 214-ФЗ регулирует отношения, связанные с привлечением средств, как граждан, так и юридических лиц (индивидуальных предпринимателей). Из Закона вовсе не следует, что отношения с такими контрагентами не могут быть основаны на договоре долевого участия. Договоры долевого участия заключаются с юридическими лицами массово на всей территории Российской Федерации.

Истцы приобрели конкретные объекты долевого строительства, а не оговорили некий "абстрактный" результат инвестиционной деятельности.

Требования граждан, обратившихся в суд общей юрисдикции, по аналогичным договорам (в том числе заключенным с юридическими лицами) были удовлетворены, тогда как совершенно аналогичное требование истцов, предъявленное в арбитражный суд, оставлено без удовлетворения. Доводы заявителей подробно изложены в апелляционной жалобе и поддержаны е их представителем  в судебном заседании.

Представитель ответчика  отклонил доводы жалобы  по основаниям,  изложенным в отзыве. 

Представители  третьих лиц, надлежащим образом извещенных  о времени и месте  судебного разбирательства, в судебное заседание  не явились. С учетом мнения представителей сторон  и в соответствии  со статьями 123, 156, 266 Арбитражного  процессуального кодекса Российской  Федерации  (далее  - АПК РФ)  дело рассмотрено в отсутствие представителей  третьих лиц.    

Проверив  материалы дела,  ознакомившись с отзывом ответчика,  выслушав представителей сторон,  оценив доводы  апелляционной жалобы в совокупности с представленными доказательствами,  суд апелляционной инстанции  установил.

16.04.2014 между ООО "Жилой комплекс "Молодежный" (заказчиком) и ООО "АЛЬЯНС-ПЛЮС" (инвестором), заключены инвестиционные договоры №№Н5-230, Н5-231, Н5-232, Н5-233, Н5-234, Н5-235, Н5-236, Н5- 237, Н5-238, Н5-239, Н5-240, Н5-241, Н5-242, Н5-243, Н5-244 согласно  которым заказчик привлекает инвестора для частичного инвестирования строительства объекта; по окончанию строительства объекта заказчик передает инвестору жилое помещение (квартиры).

26.06.2014 между ООО "Жилой комплекс "Молодежный" (продавец) и ФИО5 (покупатель), заключен предварительный договор купли-продажи нежилых помещений №Н5-279 предметом которого является обязательство продавца передать в собственность покупателя нежилые помещения в 16-18-20-этажном кирпично-монолитном жилом доме по ул. Ноксинский спуск Советского района г.Казани (5 дом).          Стороны  договорились, что основной договор между продавцом и покупателем должен быть подписан в течение 60 (шестидесяти дней) с момента государственной регистрации права собственности продавца на нежилое помещение, но не позднее 31 декабря 2015 года.

Оплата по указанным договорам  произведена истцами в полном объеме, что подтверждено  платежными поручениями №12 от 16.04.2014 на сумму 14 331947,92 руб. (назначение платежа "по инвестиционным договорам Н5-230, Н5-231, Н5-232, Н5-233, Н5-234, Н5-235 от 16.04.2014"), №13 от 16.04.2014 на сумму 10 743 532,08 руб. (назначение платежа "по инвестиционным договорам Н5-235, Н5-236, Н5-237, Н5-238, Н5-239 от 16.04.2014"), №14 от 16.04.2014 на сумму 10 888 478,49 руб. (назначение платежа "по инвестиционным договорам Н5-239, Н5-240, Н5-241, Н5-242 от 16.04.2014"), №15 от 16.04.2014 на сумму 4 530 438,33 руб. (назначение платежа "по инвестиционным договорам Н5-242, Н5-243, Н5-244 от 16.04.2014"), №17 от 16.04.2014 на сумму 2 250 736,46 руб. (назначение платежа "по инвестиционным договорам Н-244 от 16.04.2014"), №4 от 17.04.2014 на сумму 181 866,72 руб. (назначение платежа "по инвестиционному договору Н-244 от 16.04.2014"), №0101 от 26.06.2014 на сумму 22 958 460,00 руб. (назначение платежа "согласно заявлению с л/с 

<

***>, ФИО2 от 26/06/2014. Оплата по ж/д Ноксинский спуск (позиция 5) согласно договору  №Н5-279 от 26.06.14 за нежилое помещение. Счет №7 от 26.06.2014").

Согласно исковому заявлению  ответчиком принятые на себя обязательства по указанным договорам не исполнены, истцы считают,  что инвестиционные договоры и предварительный договор купли-продажи, заключенные между сторонами спора, являются договорами долевого участия в строительстве.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон об инвестиционной деятельности) инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица (статья 4 Закона об инвестиционной деятельности).

Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора (пункт 1 статья 8 Закона об инвестиционной деятельности).

Пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) предусмотрено, что данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно пункту 3 статьи 1 указанного Федерального закона его действие не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

Отличием договора инвестирования от договора участия в долевом строительстве является то, что цель первого договора - получение или достижение полезного эффекта, цель второго - возникновение у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Пунктами 9.3 инвестиционных договоров стороны сами констатировали, что  к настоящему договору неприменимы нормы ФЗ №214-ФЗ от 30.12.2004  "Об участии в долевом строительстве многоквартирного домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".

Судом  установлено, что сторонами спорных инвестиционных и предварительного договоров являются юридическое лицо и индивидуальный предприниматель. Цель вложения инвестиций в данном конкретном случае, не отвечает критерию "удовлетворения личных потребностей", в том числе, учитывая назначение помещений и их площадь (в частности, индивидуальным предпринимателем вложены денежные средства с целью получения нежилых помещений общей площадью 1 093,26 кв.м.).

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 №54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования, строительства или реконструкции объектов недвижимости, суду следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам главы 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд") 55 ("Простое товарищество").

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных   вложений")   не   могут   быть   истолкованы   в   смысле   наделения   лиц, финансирующих        строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 №54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

Таким образом, суд правильно указал,  что  спорные договоры порождают лишь обязательственные отношения между его сторонами и дают им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке и способами, предусмотренными гражданским законодательством.

В части требования о признания права собственности суд также  признал  его не подлежащим удовлетворению. На дату рассмотрения  спора у суда отсутствовали  сведения об обращении и рассмотрении судами общей юрисдикции исков граждан - участников строительства спорного объекта к ответчику о признании за ними права собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом в виде причитающихся им квартир в этом доме.

Исходя из принципов правовой определенности и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных, в том числе в пункте 1 статьи 1 ГК РФ, на момент рассмотрения настоящего спора суд правильно указал, что выбранным способом защиты не могут быть восстановлены нарушенные права истцов, иск в указанной части заявлен преждевременно. 

При таких обстоятельствах заявленные требования судом первой инстанции правомерно признаны  необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины  отнесены на истцов по правилам  статьи 110 АПК РФ.

Доводы, изложенные  в апелляционной жалобе,  не опровергают выводы суда первой инстанции, которые соответствуют установленным по делу  фактическим обстоятельствам  и имеющимся в деле доказательствам, нормы материального и процессуального права применены правильно, в связи с чем  оснований для отмены  обжалуемого решения  не имеется. 

Ссылка  заявителей  жалобы  на Определение  Верховного Суда Российской Федерации   № 306-ЭС-3282 от 07.07.2018 является несостоятельной,  поскольку  в указанном судебном акте установлены иные обстоятельства, связанные  с банкротством ответчика.

Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии  со статьей  110 АПК РФ относятся на заявителей  жалобы.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.01.2018 по делу № А65-29431/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 и общества с ограниченной ответственностью "АЛЬЯНС ПЛЮС"  без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

 

Председательствующий                                                                              Е.Г. Демина 

 

Судьи                                                                                                             С.А. Кузнецов

 

                                                                                                                        ФИО6