ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-61427/2023

21 марта 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     19 марта 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  21 марта 2024 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего С.В. Изотовой,

судей М.В. Балакир, М.А. Ракчеевой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании при участии:

от Комитета представителя ФИО2 (доверенность от 09.01.2024),

от Управления представителя ФИО3 (доверенность от 28.12.2023),

от Общества представителя ФИО4 (доверенность от 14.11.2022),

от Кооператива представителя ФИО5 (доверенность от 08.08.2022),

апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.11.2023 по делу № А56-61427/2023 (судья Н.А. Бугорская), по заявлению:

Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, лит. А, пом. 2-Н; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

третьи лица:

общество с ограниченной ответственностью «СКН» (197374, Санкт-Петербург, ул. Савушкина, д. 137, корп. 1 лит. А, пом. 16Н; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

гаражно-строительный кооператив «Автодом» (195112, Санкт-Петербург, Новочеркасский проспект, д. 28/19, лит. А, кв. 84; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании незаконными действий регистрирующего органа, 

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – заявитель, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее – суд первой инстанции) с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – заинтересованное лицо, Управление) по государственной регистрации соглашения о переуступке прав арендатора по договору аренды.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «СКН» (далее - Общество), гаражно-строительный кооператив «Автодом» (далее - Кооператив).

Решением от 24.11.2023 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, просит  отменить решение, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы Комитет указывает на ошибочность позиции суда первой инстанции о возможности суммирования сроков основного договора и дополнительных соглашений для определения продолжительности действия договора.

В возражениях на апелляционную жалобу Управление  просит оставить решение без изменения, указывает, что согласно данным Единого государственного реестра недвижимости срок действия договора превышает 5 лет, нарушение обязанностей, предусмотренных разделом 6 договора, является основанием для расторжения договора по требованию арендодателя, в силу пункта 15 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация приостанавливается в случае, если в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна, полагает, что оспариваемая сделка по передаче прав и обязанностей по договору  аренды является ничтожной сделкой, Комитетом избран ненадлежащий способ защиты права; как установлено судом первой инстанции, Комитетом было рассмотрено обращение Общества о замене стороны по договору, в своем ответе Комитет указал, что срок действия договора превышает пять лет.

В отзыве на апелляционную жалобу Общество и Кооператив также просят оставить решение без изменения, указывают, что срок действия договора аренды составляет более 5 лет, переуступка прав и обязанностей по договору согласовывалась с Комитетом, сделка по передаче прав и обязанностей по договору не является ничтожной. 

В судебном заседании представитель Комитета поддержал апелляционную жалобу, представители Управления, Общества и Кооператива против удовлетворения апелляционной жалобы возражали.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 01.02.2023 между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор № 04/ЗК-04289 (далее – Договор) аренды земельного участка площадью 4 000 кв. м с кадастровым номером 78:10:0555701:1022, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Северный проспект, участок 1 (далее - Участок).

В соответствии с пунктом 3.1 Договора он заключен сроком на три года и вступает в силу с момента его подписания.

Согласно пункту 4.4.10 Договора арендатор не вправе заключать договоры и вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по Договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога и др.), без письменного разрешения арендодателя.

В соответствии с пунктом 7.3 Договора положения пункта 4.4.10 Договора не применяются, если Договор заключен на срок более чем пять лет; в этом случае арендатор обязан в десятидневный срок уведомить арендодателя о совершении действий, указанных в пункте 4.4.10 Договора.

Соглашением от 01.02.2023 права и обязанности арендатора по Договору переданы Кооперативу.

На основании обращения Общества в соответствии с частями 3 – 5 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» 21.02.2023 между Комитетом и Обществом заключено дополнительное соглашение № 1 к Договору об установлении срока его действия до 31.01.2029.

Передача прав и обязанностей оформлена актом от 23.04.2023 в соответствии с условиями пункта 1.11 соглашения.

На основании соглашения о переуступке от 01.02.2023 Управлением осуществлена регистрация перехода Кооперативу права аренды в отношении Участка, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись от 05.05.2023 за государственным регистрационным номером 78:10:000555701:1022-78/011/2023-10.

Полагая, что действия Управления по государственной регистрации соглашения о переуступке прав и обязанностей арендатора по Договору, заключенному на срок менее пяти лет, без письменного разрешения арендодателя, являются незаконными, Комитет обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал, что сделка, на основании которой осуществлена государственная регистрация права, не оспорена, а Комитет фактически согласовал заключение соглашения о переуступке прав и обязанностей арендатора по Договору письмом от 24.04.2023 № 04-15-14986/23-0-1.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с положениями статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу положений части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. При этом, отсутствие хотя бы одного из указанных условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований (часть 3 статьи 201 АПК РФ).

Отношения, связанные с государственным кадастровым учетом объектов недвижимости и государственной регистрацией прав на объекты недвижимости, а также сделок с таким имуществом регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации).

Согласно части 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено право арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при его аренде на срок более чем пять лет, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Таким образом, арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без согласия арендодателя, если договор аренды заключен на срок более чем пять лет или договором аренды, заключенным на срок менее пяти лет, не предусмотрена необходимость получения согласия арендодателя. 

В силу статьи 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

В соответствии с частью 1 статьи 26 Закона о регистрации регистрирующий орган должен приостановить государственную регистрацию, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (пункт 13); в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна (пункт 15).

В соответствии с пунктом 2 статьи 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора, вопреки доводам Управления, является  ничтожным.

Как указано выше, пунктом 3.1 Договора срок его действия определен тремя годами с указанием на исчисление этого срока с даты его подписания. Договор подписан 01.02.2023.

Между тем, как следует из материалов дела, дополнительным соглашением от 21.02.2023 срок действия договора установлен до 31.01.2029.

Таким образом, на момент государственной регистрации договора перенайма договор аренды действовал в редакции дополнительного соглашения от 21.02.2023, предусматривающего срок его действия более пяти лет.

Кроме того, требование о добросовестности как в материальных, так и в процессуальных правоотношениях не допускает противоречивого поведения стороны, произвольного отказа от заявлений, утверждений и иного проявления воли, выраженного в поведении, на которые другая сторона, третьи лица вправе были полагаться.

В материалы дела представлено письмо Комитета от 24.04.2023 № 04-15-14986/23-0-1, в котором Комитет указывает, что срок действия договора превышает пять лет.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции, исходя из обстоятельств настоящего дела, обосновано не усмотрел оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.11.2023 по делу № А56-61427/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

С.В. Изотова

Судьи

 

М.В. Балакир

 М.А. Ракчеева