ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-45154/2022

город Ростов-на-Дону

13 сентября 2023 года

15АП-12808/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 сентября 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Глазуновой И.Н.,

судей Ефимовой О.Ю., Пименова С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобуобщества с ограниченной ответственностью «КИИН БАТЛЕР»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 30.06.2023 по делу № А32-45154/2022

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «КИИН БАТЛЕР»

к Управлению Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по

Краснодарскому краю

при участии третьих лиц: администрации муниципального образования городской

округ город-курорт Сочи Краснодарского края, индивидуального предпринимателя ФИО2, ФИО3, общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Черноморский»

о признании незаконными действий,

 

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «КИИН БАТЛЕР» посредством системы веб-конференции ИС «Картотека арбитражных дел»:

представитель ФИО4 по доверенности от 28.02.2022,

от конкурсного управляющего  общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Черноморский» ФИО5 посредством системы веб-конференции ИС «Картотека арбитражных дел»:

представитель Школьный И.А. по доверенности от 01.08.2023,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «КИИН БАТЛЕР» (далее – заявитель, общество, ООО «КИИН БАТЛЕР») обратилось в Арбитражный суд Краснодарского краяс заявлением о признании незаконными действия Управлению Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – заинтересованное лицо, Управление Росреестра) по внесению в Единый государственный реестр недвижимости до образования земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом с кадастровым номером 23:49:0109016:1395, записей о праве общей долевой собственности собственников помещений в указанном доме на земельный участок общей площадью 8 051 кв. м с кадастровым номером 23:49:01090168:1003, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Одоевского, 87; об обязании устранить допущенные нарушения.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.06.2023в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «КИИН БАТЛЕР» обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просило решение суда отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что в данном случае обществом оспариваются действия Управления Росреестра по внесению записей в ЕГРНв отношении земельного участка в отсутствие на то правоустанавливающих документов (на основании признанного судом ничтожным договора аренды, а также до образования земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом (МКД)), а не право долевой собственности на участок, возникшее у собственников квартири подтвержденное соответствующей записью о регистрации права собственности на квартиру. Поскольку договор аренды от 24.11.2003 № 4900002953 о предоставлениив пользование на условиях аренды земельного участка от 24.11.2003 № 4900002953, площадью 8 051 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0109014:16 (23:49:0109016:1003), расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Одоевского 87, является недействительной (ничтожной сделкой), следовательно, юридических последствий указанная сделка повлечь не могла, то внесение записи о праве долевой собственности собственников жилых помещений на весь земельный участок, осуществлено Управлением Росреестра незаконно, на основании ничтожного договора аренды.

В отзыве на апелляционную жалобу Управление Росреестра просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

ООО «Торговый дом «Черноморский» в своих письменных поясненияхпросило апелляционную жалобу удовлетворить, решение суда - отменить.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали занимаемые правовые позиции по рассматриваемому спору.

Дело рассмотрено в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, письменных пояснений к апелляционной жалобе, выслушав  представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции,20.11.2003 на государственный кадастровый учет поставлен земельный участокс кадастровым номером 23:49:0109016:1003, площадью 8 051 +/- 31 кв. м, расположенный относительно ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район,ул. Одоевского, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства 16-этажного многоквартирного жилого дома (далее - земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109016:1003, спорный земельный участок, участок).

Согласно сведениям ЕГРН указанный участок образован из земельного участкас кадастровым номером 23:49:0109014:16.

В отношении спорного земельного участка зарегистрировано право общей долевой собственности ООО «Галат» (29.12.2022), ФИО6 (12.12.2022), ФИО7 (24.10.2022), ФИО8 (21.10.2022), ФИО9 (07.09.2022), ФИО10 (03.08.2022), ФИО11 (12.07.2022), ФИО12 (25.04.2022), ФИО13 (06.12.2021), ФИО14 (06.12.2021), ФИО15 (01.11.2021), ФИО16 (01.11.2021), ФИО17 (29.10.2021).

Из сведений, содержащихся в ЕГРН, следует, что в границах участка расположены объекты недвижимости:

- с кадастровым номером 23:49:0109016:1040 - нежилое здание общей площадью 729,6 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО3;

- с кадастровым номером 23:49:0109016:1150;

- с кадастровым номером23:49:0109016:1391 - нежилое здание общей площадью 3 160,5 кв. м, принадлежащее на праве общей долевой собственности ООО «КИИН БАТЛЕР» и ФИО2;

- с кадастровым номером 23:49:0109016:1395 - многоквартирный жилой дом.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2021 по делу № А32-52972/2020, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.01.2022, договор аренды от 24.11.2003№ 4900002953 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка от 24.11.2003 № 4900002953 площадью 8 051 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0109014:16 (23:49:0109016:1003) расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район,ул. Одоевского 87 - признан недействительной (ничтожной) сделкой и применены последствия недействительности в виде погашения регистрационной записи от 14.01.2004 № 23-01.46-20.2003-75.

Обращаясь в суд, заявитель указал на то, что признанный ничтожным договор аренды, заключенный в отношении земельного участка, не мог повлечь юридических последствий в виде возникновения прав на весь участок у застройщика (ООО «ТД «Черноморский»), а впоследствии прекращения этих прав и возникновения прав из негоу собственников помещений в многоквартирном доме. Также при осуществлении регистрационных действий нормативное обоснование площади земельного участка, необходимой для эксплуатации многоквартирного жилого дома, расположенногов границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109016:1003 не установлено, соответствующий земельный участок не образован.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения заявителя в судс настоящим заявлением. 

Принимая обжалуемый акт, суд первой инстанции с учетом положений статей 198 - 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришелк правильному выводу о необоснованности заявленных требований, установив, что доказательств нарушения прав заявителя со стороны управления материалы дела не содержат, исполнение государственным регистратором обязательных требований федерального закона не может характеризовать действия управления как незаконные.

Апелляционная коллегия не усматривает оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, отклоняя доводы жалобы, исходит из следующих норм праваи обстоятельств дела.

Из системного толкования части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для признания недействительными ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, необходимо одновременное наличие двух условий: их несоответствие закону или иному правовому акту, и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатациии благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты; границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательстваи законодательства о градостроительной деятельности.

В силу частей 1, 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ«О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», если земельный участок под многоквартирным домом образован в установленном порядке (в том числе, учитывая положения пункта 3 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 6 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», на основании проекта межевания территории), поставлен на государственный кадастровый учет как земельный участок под многоквартирным домом (с соответствующим видом разрешенного использования, предусматривающим возможность эксплуатации многоквартирного дома), то у всех собственников помещений в таком многоквартирном доме возникает право общей долевой собственности на этот земельный участок, являющийся общим имуществомв многократном доме, в силу прямого указания закона.

Частью 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ«О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) установлено, что если земельный участок образован в границах которых он в соответствиис жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещенийв данном многоквартирном доме при государственной регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на такой земельный участок.

Также частью 8.1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что залог земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности либо залог права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного многоквартирного дома. При этом положения указанной части применяются только в случае, если земельный участок образован в границах, в которых в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в указанном многоквартирном доме регистрации права собственности на такие помещения.

Согласно сведениям, ФГИС ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 23:49:01090168:1003, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Одоевского, 87 площадью 8051 кв.м., сформирован для строительства 16-этажного многоквартирного жилого дома на основании постановления главы города Сочи № 481/8 от 14.08.2003 и поставлен на государственный кадастровый учет 20.11.2003.

Обременение в виде аренды ООО «Торговый дом «Черноморский» (запись о регистрации № 23-01.46-20.2003-75 от 14.01.2004) погашено 23.06.2022 по заявлению ООО «Торговый дом «Черноморский» на основании Постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2021 по делу № А32-52972/2020.

Право собственности муниципального образования город-курорт Сочи, зарегистрированное 10.06.2009 запись о регистрации № 23-23-46/037/2009-104 прекращено, запись о государственной регистрации погашена 17.09.2021 в связис государственной регистрацией общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом (заявление предоставлено ФИО18 - собственником кв. № 8), запись о регистрации № 23:49:0109016:1003-23/238/2021-54.

Учитывая вышеприведенные нормы действующего законодательства, оспариваемые заявителем регистрационные действия Управления Росреестра, совершены правомерно. Доказательств нарушения прав заявителя со стороны Управления Росреестра материалы дела не содержат, исполнение государственным регистратором обязательных требований федерального закона не может характеризовать действия управления как незаконные.

При этом, в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109016:1003 зарегистрировано право общей долевой собственности ООО «Галат» (29.12.2022), ФИО6 (12.12.2022), ФИО7 (24.10.2022), ФИО8 (21.10.2022), ФИО9 (07.09.2022), ФИО10 (03.08.2022), ФИО11 (12.07.2022), ФИО12 (25.04.2022), ФИО13 (06.12.2021), ФИО14 (06.12.2021), ФИО15 (01.11.2021), ФИО16 (01.11.2021), ФИО17 (29.10.2021).

Так, согласно положениям статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (пункт 52 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленумов № 10/22).

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение (пункт 53 постановление Пленумов № 10/22).

По общему правилу зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество (пункт 56 постановление Пленумов № 10/22).

Иск о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (пункт 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.04.2019).

В пункте 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» указано, что, если требование о признании зарегистрированного права (обременения) отсутствующим носит самостоятельный характер и преследует цель устранения нарушения прав истца путем исключения недостоверной записи из реестра в связи с отсутствием права (обременения), его удовлетворение возможно только при установлении того, что истец не утратил владение спорным имуществом.

Таким образом, как правильно отмечено судом, фактически заявление общества сводится к оспариванию ограничения (обременение) права общей долевой собственности в отношении спорного участка указанных выше лиц.

Поскольку указание заявителя на незаконность регистрации соответствующих изменений, по существу, сводится к спору с собственниками помещенийв многоквартирном доме, расположенном в границах спорного земельного участка, то заявленные требования носят характер защиты против данных лиц.

В силу вышеуказанных норм права и разъяснений высших судебных инстанций, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что зарегистрированное право может быть оспорено только путем предъявления соответствующих исковых требованийк собственникам помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном в границах спорного участка, а не к регистрирующему органу, посредством обращения с требованием о признании его действий незаконными.

Оспаривание действий регистрирующего органа, совершенных, по мнению заявителя, с нарушением требований закона о регистрации, невозможно без оспаривания права, которое удостоверено регистрационной записью, поскольку исключение из ЕГРН актуальной записи и восстановление предыдущей либо внесения новых записей повлечет соответствующие изменения в материальных правоотношениях при отсутствии к тому материально-правовых оснований.

Таким образом, заявителем избран ненадлежащий способ защиты права, что является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Суд первой инстанции на основе полного, объективного и всестороннего исследования доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не установил совокупности двух условий, необходимых для признания оспариваемого заявителем действия незаконным, поэтому правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований. Суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела не установил оснований для иной оценки доказательств, представленных в материалы дела.

Доводы апелляционной жалобы общества направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая выводы суда, они сводятся исключительнок несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену оспариваемого акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.06.2023 по делу№ А32-45154/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия настоящего постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                             И.Н. Глазунова

 

Судьи                                                                                                           О.Ю. Ефимова

 

С.В. Пименов