АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А05-13036/2021

г. Архангельск

22 марта 2022 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 17 марта 2022 года  

Полный текст решения изготовлен 22 марта 2022 года 

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Филипьевой А.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев 16, 17 марта 2022 года в судебном заседании с объявлением перерыва дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью  "Строительно-монтажное управление № 19 г. Северодвинска" (ОГРН 

<

***>; адрес: Россия 164500 г.Северодвинск, Архангельская область, Архангельское шоссе, д.24)

к  администрации муниципального образования "Северодвинск" (ОГРН 

<

***>; адрес: Россия 164501, г.Северодвинск, Архангельская область, ул.Плюснина, дом 7)

о взыскании 2 007 500  руб.,

при участии в судебном заседании представителя истца ФИО2 по доверенности от 19.03.2021 и представителя ответчика ФИО3 по доверенности от 22.12.2020,

установил:

общество с ограниченной ответственностью  "Строительно-монтажное управление № 19 г. Северодвинска"  (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к администрации муниципального образования "Северодвинск" (далее – ответчик, Администрация) о взыскании 2 007 500 руб. в возмещение  убытков, возникших в связи с невозможностью использовать по назначению арендованный земельный участок.

Ответчик в отзыве на иск с заявленными требованиями не согласился.

В судебном заседании представитель истца просил иск удовлетворить.

Представители ответчика настаивали на доводах, изложенных в отзыве на иск и дополнениях к отзыву.

Заслушав представителей сторон, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд установил следующее.

01.02.2019 состоялся аукцион на право заключения в целях строительства здания жилого многоквартирного в 5 этажей договора аренды земельного участка с кадастровым номером 29:28:112204:7 площадью 5413 кв.м. местонахождение: 

<

...>, с разрешенным использованием среднеэтажная жилая застройка, принадлежащего на праве  собственности МО «Северодвинск».  

По результатам  аукциона, оформленным  протоколом от 01.02.2019, между Администрацией и Обществом заключен договор от 05.02.2019 № 12 644 002 аренды указанного земельного участка под строительство здания жилого многоквартирного дома в 5 этажей.

Договор заключен в редакции протокола от 28.02.2019 согласования разногласий к протоколу разногласий от 25.02.2019.

Срок действия договора установлен с 01.03.2019 по 31.08.2023 (пункт 4.1.).

Для использования земельного участка в соответствии с целью предоставления и разрешённым использованием, Общество осуществило мероприятия, связанные с проектированием и подготовкой к строительству многоквартирного жилого дома, а именно:

заключён договор с ООО «КБ «Рэдлайн» от 18.02.2019 № 2/007-2019 на разработку проектной документации по строительству многоквартирного жилого. Оплата стоимости работ по указанному договору произведена платёжными поручениями от 27.02.2019 № 245 на сумму 500 000 руб., от 13.03.2019 № 313 на сумму 542 500 руб. и от 08.08.2019 № 3643 на сумму 695 000 руб.; результат работ (проектная документация) принят Обществом по акту от 03.09.2019;

заключён договор с ООО «ПрофЭксперт» от 17.04.2019 № 0025-П/Э-19 на проведение негосударственной экспертизы проектной документации.  Оплата стоимости работ по указанному договору произведена платёжными поручениями от 26.04.2019 № 1196 на сумму 135 000 рублей и от 21.06.2019 № 2186 на сумму 135 000 руб.; результат работ (экспертные заключения) принят Обществом по универсальному передаточному документу  от 27.06.2019 № 44.

В общей сложности расходы Общества, связанные с проектированием многоквартирного жилого дома на земельном участок с кадастровым номером 29:28:112204:7 и экспертизой проектной документации, составили 2 007 500 руб.

28.01.2020 стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды от 05.02.2019 № 12 644 002 с 28.01.2020.

Пунктом 2 указанного соглашения предусмотрено, что он имеет силу передаточного акта.

Кроме того, постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2020 по делу № А05-8476/2019 отказано в удовлетворении  иска Администрации к Обществу о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.03.2019 по 27.01.2020 по договору аренды от 05.02.2019 № 12 644 002 и удовлетворен встречный иск Общества о взыскании с Администрации неосновательного обогащения в размере уплаченной по данному договору арендной платы.

Указанным постановлением установлено, что из схемы расположения земельного участка с кадастровым номером 29:28:112204:7 в кадастровом квартале следует, что этот земельный участок расположен внутри квартала и окружен со всех сторон со всех сторон смежными земельными участками с кадастровыми номерами 29:28:112204:339, 29:28:112204:9, 29:28:112204:14, 29:28:112204:13, 29:28:112204:5, 29:28:112204:15 и не имеет смежных границ с землями общего пользования.

В извещении о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 29:28:112204:7 указаны местоположение, площадь и кадастровый номер земельного участка, категория земель, разрешенное использование земельного участка, параметры разрешенного строительства, ограничения (наличие охранных зон), а также сведения о технологических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженернотехнического обеспечения. Вместе с тем, аукционная документация не содержала информации об ограничениях права пользования земельным участком в целях строительства в виду отсутствия доступа с земельного участка к территориям общего пользования.

05.06.2019 Общество обратилось в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта «Многоквартирный жилой дом по адресу: Архангельская обл., г. Северодвинск, в районе ул. Гоголя, д. 4». 

Письмом от 12.06.2019 № 01-03-17/2242 Администрация сообщила об отказе в выдаче разрешения на строительство в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на смежные земельные участки, на которых предполагалось размещение проездов к строящемуся объекту. 

Общество инициировало внесение изменений в проект строительства в части организации проездов к строящемуся объекту. Экспертным заключением от 05.08.2019 № 0052-19, подготовленным ООО «ПрофЭксперт», дана отрицательная оценка экспертизы проектной документации. Из пункта 4.1.2 данного экспертного заключения следует, что вывод о несоответствии проектной документации техническим регламентам, градостроительным регламентам и национальным стандартам сделан в силу того, что проектируемый проезд, который имеет выход к ул. Гоголя не обеспечивает связь с центром и другими районами города; проезд организован по территории детской школы искусств № 34, которая имеет ограждение. 

В целях организации проезда к строящемуся объекту через иные смежные участки Общество обратилось в администрацию с заявлением об установлении публичного сервитута в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 29:28:112204:9, 29:28:112204:14, 29:28:112204:13. Письмом от 28.08.2019 № 04-06-01/7529 Администрация отказала в установлении публичных сервитутов.

Письмом от 23.08.2019 № 04.06.201/7375 Администрация отказала Обществу в выдаче разрешения на размещение подъездной дороги к строительной площадке через земельный участок с кадастровым номером 29:28:112204:9, на котором расположен многоквартирный жилой дом в связи с отсутствием разрешительных документов на обустройство подъездной дороги через этот земельный участок и разрешения на строительство на нем. 

Попытки получить согласие от собственников помещений многоквартирных домов, расположенных на смежных земельных участков, на использование этих земельных участков в целях организации проезда к строящемуся объекту не дали результатов.

Поскольку  имущество, переданное в аренду, ни на дату проведения аукциона, ни на дату рассмотрения дела в суде, не соответствовало его назначению - строительство многоквартирного дома, а ввиду отсутствия проезда к переданному в аренду земельному участку Общество было лишено возможности использовать земельный участок по целевому назначению - для строительства здания, суд апелляционной инстанции при рассмотрении дела № А05-8476/2019 пришел к выводу о том, что Общество не могло использовать земельный участок для целей, указанных в договоре от 05.02.2019, что  освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Ссылаясь на то, то расходы в сумме 2 007 500 руб. на разработку и экспертизу проектной документации жилого дома являются убытками, подлежащими возмещению Администрацией,  Общество обратилось в арбитражный суд с иском.

Возражая относительно заявленных требований, Администрация в отзыве на иск указывает, что истцом не соблюден претензионный порядок разрешения спора; договор аренды расторгнут по соглашению сторон, в связи с чем отношения сторон по договору прекратились. Также Администрация ссылается на возможность для Общества использовать проектную документацию для строительства иного дома, в связи  с чем для определения реального размера убытков истца в части затрат на проектирование необходимо рассчитать стоимость привязки проектной документации к новому земельному участку. Администрация возражает относительно удовлетворения требований в части расходов на экспертизу проектной документации, поскольку экспертиза проектной документации проводилась дважды одной и той же организацией; по результатам второй экспертизы выдано отрицательное заключение, что свидетельствует о неправомерности выдачи первого экспертного заключения.

Оценив обстоятельства дела и доводы сторон, суд приходит к выводу о том, что иск подлежит удовлетворению в полном объеме в связи со следующим.

 В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

Статьями 15 и 393 ГК РФ предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Под убытками в статье 15 ГК РФ понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Предусмотренная данными нормами ответственность носит гражданско-правовой характер, и ее применение возможно при наличии определенных условий: доказанность наличия и размера убытков, противоправного поведения лица, причинившего убытки, наличие причинно-следственной связи между действиями (бездействием) этого лица и наступившими отрицательными последствиями в виде убытков у истца.

Поэтому лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать наличие этих условий. Для удовлетворения требований о взыскании убытков необходима доказанность наличия всей совокупности указанных фактов. Недоказанность одного из перечисленных составляющих исключает возможность применения ответственности в виде убытков и влечет за собой отказ суда в удовлетворении требований об их возмещении.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что в данном случае  совокупность представленных истцом доказательств позволяет установить наличие всех элементов состава гражданско-правового нарушения, необходимых и достаточных для привлечения Администрации к гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков.

В пункте 2 статьи 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им, оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Предоставление ответчиком истцу в аренду земельного участка, использование которого невозможно в целях, предусмотренных договором аренды, установлено вступившим в законную силу постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2020 по делу № А05-8476/2019.

Указанным постановлением, имеющим преюдициальное значение для настоящего дела, также установлено, что аукционная документация не содержала информации об отсутствии доступа с земельного участка к территориям общего пользования.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

 В соответствии с постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.02.2021 по делу № А05-8476/2019 в данном случае Администрация не только не предоставила Обществу необходимую информацию о земельном участке, которая была способна повлиять на принятие решения об участии в торгах, но и не оказала необходимого содействия Обществу в разрешении вопроса об обеспечении доступа на предоставленный земельный участок (отказала в установлении публичного сервитута в отношении соседних земельных участков и не обеспечила предоставление права проезда по земельному участку с кадастровым номером 29:28:112204:339, являющемуся муниципальной собственностью). Такое поведение Администрации не отвечает стандартам добросовестного поведения участников гражданского оборота.

Таким образом, недобросовестное поведение Администрации при исполнении обязанностей по договору аренды подтверждено материалами дела.

Напротив, Общество предпринимало все возможные действия в целях организации проезда к земельному участку.

Расходы истца в общей сумме 2 007 500 руб. на проектирование и экспертизу проектной документации жилого дома, запланированного к строительству на арендованном земельном участке, непосредственно связаны с целью предоставления земельного участка в аренду.

Оснований для признания этих расходов неразумными и чрезмерными у суда не имеется.

Доводы ответчика о том, что проектная документация может быть использована Обществом при строительстве на ином земельном участке предположительны и не могут служить основанием как для отказа в удовлетворения требований, так и для снижения суммы взыскиваемых убытков.

 Из проектной документации следует, что  она разработана исходя из инженерных изысканий земельного участка, арендованного по договору от 05.02.2019 № 12 644 002, что соответствует положениям пункта 4 статьи 47 Градостроительного кодекса Российской Федерации и подтверждается представленными в материалы дела техническими отчетами о геодезии, геологи и экологии земельного участка от 04.12.2019.

Доказательств того, что проектная документация многоквартирного жилого дома в г.Северодвинск в районе  ул.Гоголя д. 4  отвечает требованиям, предъявляемым  к проектной документации повторного использования, установленным статьей 48  Градостроительного кодекса Российской Федерации, Администрацией не представлено.

Само по себе наличие методики, определяющей базовые цены на проектные работы в строительстве (утверждена приказом Минрегиона РФ от 29.12.2009 № 62), не обуславливает  необходимость ее применения для определения возможной стоимости проектной документации для иного земельного участка, разработанной на основе уже имеющейся у истца проектной документации.  

 Кроме того, доказательств, подтверждающих такое использование ответчиком имеющейся проектной документации, не  представлено. 

Также суд не соглашается с возражениями ответчика о неправомерности первого положительного заключения экспертизы проектной документации, поскольку второе заключение было отрицательным. Как следует из материалов дела второе экспертное заключение получено истцом на проектную документацию с учетом внесенных в нее изменений в целях организации иного проезда к земельному участку (через территорию школы). Именно измененная проектная документация получила отрицательное заключение. Выдача второго отрицательного заключения не влечет недействительность заключения, выданного на первоначальный вариант проектной документации. При этом внесение изменений в проект и обращение за вторым заключением экспертизы было обусловлено именно попытками Общества организовать проезд к земельному участку.

С учетом изложенного заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Оснований для оставления иска без рассмотрения не имеется, поскольку по требованиям о взыскании убытков обязательный претензионный порядок арбитражным процессуальным законодательством не установлен.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по иску относятся на ответчика.

  Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

взыскать с администрации муниципального образования "Северодвинск"  в пользу общества с ограниченной ответственностью  "Строительно-монтажное управление № 19 г. Северодвинска" 2 007 500 руб. в возмещение убытков, а также 33 038  руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. 

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

 

Судья

А.Б. Филипьева