Арбитражный суд Сахалинской области 

Коммунистический проспект, дом 28, Южно-Сахалинск, 693024, 

www.sakhalin.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А59-1454/20

08 декабря 2020 года

город Южно-Сахалинск

 

Резолютивная часть решения объявлена 02.12.2020, решение суда в полном  объеме изготовлено 08.12.2020.  

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Поповой Н.Н.,  

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи  Фурсиной А.С., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом  судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента землепользования  города Южно-Сахалинска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с  ограниченной ответственностью Торговый Дом «Восток» (ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности по договору аренды земельного  участка № 03306 от 26.03.2015 в размере 133 658,65 руб. и пени в размере 8 386,18  руб.,  

при участии представителя ООО Торговый Дом «Восток» ФИО1 по  доверенности от 01.10.2019,   

У С Т А Н О В И Л:

Департамент землепользования города Южно-Сахалинска (далее – Истец,  Департамент) обратился в суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной  

ответственностью Торговый Дом «Восток» (далее – Ответчик, ООО ТД «Восток»)  о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного  участка № 03306 от 26.03.2015 за период с 01.04.2019 по 30.09.2019 в размере  133 658,65 руб. и пени за период с 21.06.2019 по 07.10.2019 в размере 8 386,18  руб., а всего 142 044,83 руб. В обоснование иска указано на неисполнение  ответчиком обязанности по внесению арендной платы за аренду земельного  участка с кадастровым номером 65:01:0312001:143, площадью 10 009 кв.м.,  расположенного по адресу: город Южно-Сахалинск, северо-восточнее участка пр.  Мира, 1 «В», предоставленного для строительства объекта «Производственный  комплекс», в соответствии с условиями договора аренды № 03306 от 26.03.2015.  

Определением суда от 14.04.2020 указанное исковое заявление, в  соответствии со статьями 226 – 228 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, принято судом к производству в порядке упрощенного  производства.  

26.06.2020 от ответчика в адрес суда поступил отзыв на исковое заявление, в  котором ООО ТД «Восток» возражал против удовлетворения иска ввиду  невозможности использования земельного участка с кадастровым номером  65:01:0312001:143 по целевому назначению и ссылался на наличие в производстве  Арбитражного суда Сахалинской области искового заявления ООО ТД «Восток» к  Администрации города Южно-Сахалинска и Департаменту землепользования  города Южно-Сахалинска об обязании произвести замену земельного участка с  кадастровым номером 65:01:0312001:143 в связи с невозможностью его целевого  использования на иной равнозначный земельный участок и обязании осуществить  перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка с кадастровым  номером 65:01:0312001:143 за весь период времени действия договора, в связи с  невозможностью его целевого использования. В этой связи, просит суд  рассмотреть настоящее дело в общем порядке искового производства и объединить  настоящее дело с арбитражным делом № А59-6340/2019, а в случае отказа в  удовлетворении ходатайства об объединении дел в одно производство,  приостановить производство по настоящему делу до вступления в законную силу  решения по делу № А59-6340/2019.  

Определением от 29.06.2020 суд определил рассмотреть дело по общим  правилам искового производства, предварительное судебное заседание назначено  на 26.08.2020, затем дело назначено к судебному разбирательству на 23.09.2020.  Далее судебное заседание откладывалось и определением суда от 18.11.2020  отложено на 02.12.2020.  

Протокольным определением от 23.09.2020 суд отказал в удовлетворении  ходатайства ООО Торговый Дом «Восток» о приостановлении производства по  настоящему делу до вступления в законную силу решения по делу № А59- 6340/2019.  

Определением суда от 30.09.2020 (резолютивная часть от 23.09.2020) в  удовлетворении ходатайства ООО Торговый Дом «Восток» об объединении дел   № А59-1454/2020 и № А59-6340/2019 в одно производство отказано.  

В судебном заседании 02.12.2020 представитель ответчика возражал против  удовлетворения иска по основаниям, изложенным в отзыве.  

Представитель Департамента в судебное заседание не явился, извещен  надлежаще в порядке ч.6 ст.121 АПК РФ.  

Судом определено рассматривать дело в порядке ст.156 АПК РФ в  отсутствие неяившегося истца.  

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

Согласно п.2 ст.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК  РФ) органами местного самоуправления осуществляются управление и  распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной  собственности.  

В силу пункта 7 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли, за исключением  случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ,  осуществляется за плату.  

В силу статьи 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным.  Формами платы за использование земли является налог и арендная плата.  

На основании ст.606, п.1 ст.607, ст.608, п.п.1,2 ст.614 Гражданского кодекса  РФ (далее- ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель  (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за  плату во временное владение и пользование или во временное пользование.  

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные  природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания,  сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не  теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые  вещи).  

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.  Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или  собственником сдавать имущество в аренду.  

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом  (арендную плату).  

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором  аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены  порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного  имущества при сравнимых обстоятельствах.  

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или  отдельно по каждой из его составных частей в виде, в том числе, определенных в  твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.  

В соответствии с п.2 ст.22, ст.42, п.1 ст.65 ЗК РФ земельные участки, за  исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть  предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским  законодательством и настоящим Кодексом.  

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами  платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие  налога на недвижимость) и арендная плата.  

Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны  своевременно производить платежи за землю.  

В силу ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям,  установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и  подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».  Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в  случаях, указанных в федеральных законах.  

В силу ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы  одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока,  должен быть заключен в письменной форме. Согласно ч. 2 ст. 26 ЗК РФ договор  аренды земельного участка заключенный на срок более чем один год, подлежат  государственной регистрации.  

Из материалов дела видно, что 26.03.2015 между Министерством  имущественных и земельных отношений Сахалинской области (Арендодатель,  далее — Министерство) и ФИО2 (Арендагор)  заключен договор аренды № 03306 (далее — договор аренды № 03306 от  26.03.2015) земельного участка с кадастровым номером № 65:01:0312001:143,  площадью 10 009 кв.м., расположенного по адресу: город Южно-Сахалинск,  северо-восточнее участка пр. Мира, 1 «В», для строительства объекта  «Производственный комплекс», сроком действия с 26.03.2015 по 25.03.2025 года  включительно.  

По условиям договора Арендатор обязуется вносить арендную плату в  соответствии с Приложением к договору «Расчет арендной платы», которое  является неотъемлемой частью договора аренды (пункт 5 договора аренды №  03306 от 26.03.2015).  

Арендная плата по договору начисляется с 25.03.2015 (пункт 8 договора  аренды № 03306 от 26.03.2015).  

В соответствии с пунктом 9 договора аренды № 03306 от 26.03.2015  арендная плата вносится Арендатором ежеквартально не позднее 20 числа  последнего месяца квартала, а за 4-ый квартал — не позднее 25 ноября текущего  года.  

Размер арендной платы по договору может быть изменен Арендодателем в  одностороннем порядке без согласования с Арендатором, но не чаще одного раза в  год (пункт 6 договора аренды № 03306 от 26.03.2015).  

В соответствии с Законом Сахалинской области от 12.12.2014 № 86-30 «О  признании утратившим силу Закона Сахалинской области «О распоряжении  земельными участками, государственная собственность на которые не  разграничена, в юродском округе «Город Южно-Сахалинск» и отдельных  положений законодательного акта» с 01.01.2015 утратил силу Закон Сахалинской  

области от 20.02.2008 № 6-30 «О распоряжении земельными участками,  государствен мая собственность на которые не разграничена, в городском округе  «Город Южно-Сахалинск», согласно коюрому такое распоряжение осуществлял  орган исполнительной власти Сахалинской области, определяемый Прав и  гсльством Сахалинской области.  

Согласно части 2 статьи 3.3 Федеральною закона от 25.10.200) № 137-ФЗ «О  введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение  земельными участками, государственная собственность на которые не  разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского  округа в отношении земельных участков, расположенных на территории  городского округа.  

В связи с этим соглашением от 04.08.2015 № 2757/2 к договору аренды №  03306 от 26.03.2015 Министерство передало свои права и обязанности  арендодателя Департаменту архитектуры, градостроительства и  землепользования юрода Южно-Сахалинска (далее — ДАГИЗ).  

Этим же соглашением ФИО3 свои права и обязанности арендатора  по договору аренды № 03306 от 26.03.2015 передал обществу с ограниченной  ответственностью Торговый Дом «Восток» (далее — ООО ТД «Восток»).  

В соответствии с Решением Городской Думы города Южно-Сахалинска от  28.09.2016 № 579/31-16-5 правопреемником ДАГИЗ определен Департамент  землепользования города Южно-Сахалинска (далее - Департамент).  

В настоящем иске Департамент ссылается на ненадлежащее исполнение  ООО ТД «Восток» обязанности по внесению арендной платы по договору аренды   № 03306 от 26.03.2015 за период с 01.04.2019 по 30.09.2019 в размере 133 658,65  руб., в связи с чем начислена пени за период с 21.06.2019 по 07.10.2019 в размере  8 386,18 руб.  

ООО ТД «Восток» в отзыве возражает против удовлетворения иска,  ссылаясь на невозможность использования земельного участка с кадастровым  номером № 65:01:0312001:143, предоставленного под строительство объекта  «Производственный комплекс», по целевому назначению ввиду эксплуатации  смежных земельных участках с кадастровыми номерами 65:01:0312001:141 и  65:01:0312001:142 с разрешенным видом использования «Специальная  

деятельность (строительство снегоплавильной станции)», являющихся  муниципальной собственностью, принадлежащих на праве постоянного  бессрочного пользования Департаменту городского хозяйства  Администрации города Южно-Сахалинска, в качестве несанкционированной  свалки отходов (снежных масс) от зимней уборки улиц г. Южно-Сахалинска, что,  в свою очередь, приводит к таянию снежных масс и затоплению земельного  участка, предоставленного ООО ТД «Восток» . Указанные факты подтверждены  судебными актами по делам № А59-283/2018, А59-6340/2019.  

Оценив доводы лиц, участвующих в деле, и представленные ими  доказательства по правилам ст.71 АПК РФ, суд приходит к следующему.  

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить  арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и  назначению имущества.  

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с  условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в  соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).  

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно  вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).  

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит  взаимный характер. Обязательство арендатора по внесению арендной платы  обусловлено фактом использования арендованного имущества, то есть  исполнением арендодателем своего обязательства по предоставлению  предусмотренного договором имущества.  

Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока  обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.  

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное  должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных  законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев  или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить  своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).  

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный  характер, риск невозможности использования арендованного имущества в  

соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на  арендодателе. Подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в  случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за  которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать  арендную плату.  

Данная правовая позиция изложена в п.27 Обзора практики Верховного Суда  Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного суда  Российской Федерации 25.11.2020, п. 4 Обзора судебной практики Верховного  Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного  Суда Российской Федерации 26.05.2015, п. 5 Обзора судебной практики  Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом  Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.  

Судом установлено, что 25.01.2018 ООО ТД «Восток» обратилось в  Арбитражный суд Сахалинской области с иском (дело № А59-283/2018), в котором  просило:  

- обязать прекратить Администрацию города Южно-Сахалиснка и  Департамент городского хозяйства города Южно-Сахалинска эксплуатацию  несанкционированной свалки отходов от зимней уборки улиц, расположенной на  земельных участках №№ 65:01:0312001:142, 65:01:0312001:141, до получения  разрешения на ввод в эксплуатацию снегоплавильной деятельности;  

- обязать прекратить ответчиков эксплуатацию несанкционированной свалки  отходов от зимней уборки улиц, расположенной на земельных участках №№  65:01:0312001:142, 65:01:0312001:141, до получения разрешения на ввод в  эксплуатацию снегоплавильной станции;  

 - обязать Департамент городского хозяйства города Южно-Сахалинска  осуществить уборку снежных масс с земельного участка истца с кадастровым  номером 65:01:0312001:143 в течение 10 дней с момента вступления решения суда  в законную силу.  

Вступившим в законную силу решением от 20.09.2018 по делу № А59- 283/2018 суд обязал Департамент городского хозяйства города Южно-Сахалинска в  течение 30 рабочих дней с момента вступления настоящего решения в законную  

силу освободить от снежных масс земельный участок с кадастровым номером  65:01:0312001:143. в удовлетворении остальной части иска отказано.  

Указанным судебным актом установлено, что при эксплуатации земельных  участков с кадастровыми номерами 65:01:0312001:141, 65:01:0312001:142 под  складирование снежных масс допущен выход за пределы предоставленных  Департаменту городского хозяйства города Южно-Сахалинска участков.  Земельный участок с кадастровым номером 65:01:0312001:143, предоставленный  ООО ТД «Восток», который примыкает с северной стороны к земельным участкам  с кадастровыми номерами 65:01:0312001:141 и 65:01:0312001:142, засыпан  снежными массами.  

Решение суда от 20.09.2018 по делу № А59-283/2018 исполнено  Департаментом городского хозяйства города Южно-Сахалинска 05.03.2019  согласно акту перемещения с земельного участка с кадастровым номером  65:01:0312001:143 смежных масс в объеме 56 000 куб.м.  

Вместе с тем, указанное не исключило для ООО ТД «Восток»  невозможность использования земельного участка с кадастровым номером  65:01:0312001:143 по целевому назначению.  

В частности, как следует из представленного в материалы дела письма ООО  «СтройПроект» от 03.06.2020 в адрес ООО ТД «Восток» и отчета по инженерно- геологическим изысканиям, составленного ООО «Базис», на земельном участке с  кадастровым номером 65:01:0312001:143 на глубине 4 метров вскрыты грунтовые  воды, участок подвержен затоплению сточными водами, в связи с чем  проектирование объекта капитального строительства на земельном участке  невозможно.  

В связи с изложенными обстоятельствами 21.10.2019 ООО ТД «Восток»  обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к Администрации  города Южно-Сахалинска и Департаменту землепользования города Южно- Сахалинска (дело № А59-6340/2019), в котором просило:  

- обязать произвести замену земельного участка с кадастровым номером  65:01:0312001:143 в связи с невозможностью его целевого использования на иной  равнозначный земельный участок;  

- обязать осуществить перерасчет арендной платы по договору аренды  земельного участка с кадастровым номером 65:01:0312001:143 за весь период  времени действия договора в связи с невозможностью его целевого использования.  

Определением от 10.09.2020 судом по делу № А59-6340/2019 утверждено  мировое соглашение, согласно которому стороны ООО ТД «Восток»,  Администрация города Южно-Сахалинска, Департамент землепользования города  Южно-Сахалинска определили, что с момента вступления в законную силу  определения Арбитражного суда Сахалинской области об утверждении настоящего  мирового соглашения истец и ответчики на основании ст. 57 ЗК РФ в целях  урегулирования возникшего спора осуществляют следующие действия:  

- в течение 30 дней со дня вступления в законную силу определения  Арбитражного суда Сахалинской области об утверждении настоящего мирового  соглашения истец и ответчик Департамент землепользования города Южно- Сахалинска подписывают соглашение о расторжении договора аренды № 03306  земельного участка, общей площадью 10009 (десять тысяч девять) кв.м., с  кадастровым номером: 65:01:0312001:143, расположенного по адресу: Сахалинская  область, г. Южно-Сахалинск, северо-восточнее участка пр. Мира, 1В, целевое  использование земельного участка: для строительства объекта «Производственный  комплекс», сроком действия с 26.03.2015 по 25.03.2025 года включительно, а также  акт возврата указанного земельного участка в состоянии, находящимся на момент  подписания акта; рыночная стоимость земельного участка составляет 16 800 000  рублей;  

- в течение 30 дней со дня вступления в законную силу определения  Арбитражного суда Сахалинской области об утверждении настоящего мирового  соглашения Департамент землепользования города Южно-Сахалинска обязуется  предоставить истцу на правах аренды земельный участок расположенный по  адресу: 

<

...> кадастровый номер  65:01:0106002:630, категория земель «земли населенных пунктов», площадью 18  439 кв.м, разрешенное использование «для размещения складских помещений»  сроком по 25.03.2025 года включительно; рыночная стоимость земельного участка  составляет 15 900 000 рублей.  

Изложенные факты и доказательства свидетельствуют о непригодности  предоставленного обществу с ограниченной ответственностью ТД «Восток»  земельного участка с кадастровым номером: 65:01:0312001:143 для строительств  объекта «Производственный комплекс», что было признано Департаментом в  рамках дела № А59-6340/2019 путем заключения мирового соглашения, по  условиям которого Департаментом в порядке статьи 57 Земельного кодекса РФ  обществу с ограниченной ответственность ТД «Восток» предоставлен в аренду  иной земельный участок взамен земельного участка с кадастровым номером:  65:01:0312001:143 с расторжением договора аренды № 03306 от 26.03.2015.  

Таким образом, ООО ТД «Восток» не могло использовать земельный участок  с кадастровым номером: 65:01:0312001:143 по целевому назначению по  обстоятельствам, от него не зависящим, что, в свою очередь, исключает право  арендодателя в лице Департамента требовать арендную плату.  

В этой связи, суд считает требования Департамента о взыскании арендной  платы не подлежащим удовлетворению.  

Поскольку в удовлетворении исковых требований в части взыскания  основного долга судом истцу отказано, то исковые требования в части взыскания  пени также не подлежат удовлетворению.  

Руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Департамента землепользования города Южно- Сахалинска отказать.  

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного  производства в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня  его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи  апелляционной жалобы через Арбитражный суд Сахалинской области.  

Судья Н.Н. Попова 

Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр ФГБУ ИАЦ Судебного

департаментаДата 25.08.2020 1:24:58

Кому выдана Попова "Наталья Николаевна "