﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-33019/2018

г. Краснодар

11 марта 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2021 г.

      Постановление изготовлено в полном объеме 11 марта 2021 г.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Денека И.М., судей Гиданкиной А.В. и Илюшникова С.М., при участии в судебном заседании от Гриенко Николая Юрьевича – Нугояна Н.Г. (доверенность от17.01.2021), в отсутствие конкурсного управляющего должника – общества с ограниченной ответственностью «Сигма-2» (ИНН 2346015325, ОГРН 1072346000704) – Кузнецова Дмитрия Юрьевича, общества с ограниченной ответственностью «ЖКХ-Стройсервис», иных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Гриенко Николая Юрьевича на определение Арбитражного суда Ростовской области от 21.10.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2020 по делу № А53-33019/2018, установил следующее. 

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Сигма-2» (далее – должник, общество) в арбитражный суд обратился Гриенко Н.Ю. с заявлением о признании недействительными торгов и договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.05.2020 № 1, применении последствий недействительности сделки в виде возврата заявителю задатка в размере 26 300 рублей (уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования).

Определением от 21.09.2020 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «ЖКХ-Стройсервис».

Определением суда от 21.10.2020, оставленным без изменения постановлением от 29.12.2020, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что торги проведены в соответствии с нормами действующего законодательства. Доказательства отнесения спорного нежилого помещения к общему имуществу собственников многоквартирного дома не имеется. За должником зарегистрировано право собственности на нежилое помещение, поэтому у конкурсного управляющего отсутствовали основания для исключения данного имущества из конкурсной массы общества. Истец осматривал нежилые помещения перед приобретением.

В кассационной жалобе Гриенко Н.Ю. просит отменить судебные акты и удовлетворить заявленные требования. По мнению подателя жалобы, вывод судов о том, что выставленное на торги нежилое помещение не является общим имуществом собственников в многоквартирном доме, а является собственностью общества в силу регистрации права собственности, противоречит действующему законодательству. Согласно технической документации (поэтажный план (подвал) и экспликация к нему) площадь мест общего пользования составляет 472,5 кв. м. Законом установлено, что отчуждение общего имущества в многоквартирном доме лицом, не являющимся собственником жилого помещения в нем, недопустимо, общее имущество многоквартирного дома не может быть самостоятельным объектом гражданского оборота. Торги проведены с нарушением требований законодательства и являются недействительными. Подписание договора, в котором указано «до заключения договора покупатель осмотрел все имущество в натуре, ознакомился с его количественными и качественными характеристиками, претензий к состоянию имущества и комплектации имущества не имеет» само по себе не может являться основанием, препятствующим признанию торгов и сделки недействительными.

В отзыве конкурсный управляющий должника просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы, указывая, что спорное помещение не является общим имуществом собственников в многоквартирном доме. Право собственности зарегистрировано за должником с 2012 года и никем не оспаривалось. 

В судебном заседании представитель Гриенко Н.Ю.  доводы кассационной жалобы поддержал. 

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, решением суда от 11.04.2019 (резолютивная часть от 04.04.2019) общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника введено конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Кузнецов Дмитрий Юрьевич. Информация о введении в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликована в газете «КоммерсантЪ» от 13.04.2019 № 66 (6546).

В соответствии с извещением, опубликованным в газете «КоммерсантЪ» от 28.12.2019 и газете «Степные зори» от 04.01.2020, объявлены открытые торги посредством публичного предложения по продаже недвижимого имущества общества, а именно: нежилое помещение с кадастровым номером 23:19:0106151:113, площадью 472,5 кв. м, расположенное по адресу: Краснодарский край, Ленинградский р-н, ст. Ленинградская, ул. Заводская, 16, помещения 1-14 (далее – нежилое помещение).

Согласно протоколу 47127-ОТПП/1 о результатах открытых торгов посредством публичного предложения в форме открытых торгов по продаже имущества общества победителем торгов признан Гриенко Н.Ю., который предложил за имущество должника 263 тыс. рублей. Для допуска к участию в торгах Гриенко Н.Ю. оплатил задаток в размере 26 300 рублей.

4 мая 2020 года с победителем торгов Гриенко Н.Ю. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 1, по условиям которого продавец передает в собственность покупателя спорное нежилое помещение, которое принадлежит продавцу на праве собственности на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 29.11.2012 № RU23520301-0000129. Договор считается заключенным с момента его подписания сторонами (пункты 1.2 и 4.1 договора).

В силу пунктов 2.1 и 2.3 договора цена имущества составляет 263 тыс. рублей; покупатель перечисляет продавцу денежные средства в течение 30-ти календарных дней с даты подписания договора.

Суды установили, что Гриенко Н.Ю. не перечислил денежные средства в размере 236 700 рублей продавцу в течение 30-ти календарных дней с даты подписания договора.

Из заявления Гриенко Н.Ю. следует, что при обследовании объекта недвижимого имущества установлено, что нежилое помещение соответствует признакам общего имущества в многоквартирном доме. По мнению Гриенко Н.Ю., конкурсный управляющий в конкурсную массу включил имущество, не подлежащее включению в нее и не подлежащее выставлению на торги.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Гриенко Н.Ю. в арбитражный суд с иском о признании торгов и договора купли-продажи недействительными и применении последствий недействительности сделки.

Отказывая в удовлетворении требований, суды правомерно исходили из следующего.

К отношениям, связанным с оспариванием торгов по продаже имущества в ходе процедур банкротства, по аналогии закона подлежат применению статьи 448 и 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые регулируют сходные отношения, связанные с организацией торгов и признанием их недействительными (пункт 2 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу норм статей 449 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными арбитражный суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Согласно пунктам 1 и 3 статьи 139 Закона о банкротстве после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения предложения о продаже имущества должника, а также приступить к его продаже. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 – 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 названного Закона с учетом особенностей, установленных данной статьей.

Как следует из материалов дела, требование о признании торгов и договора купли-продажи недействительными обосновано истцом несоответствием их статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьям 36 – 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку спорное имущество является общим имуществом собственником многоквартирного дома и не может быть реализовано на торгах.

Исследовав обстоятельства спора и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии нарушений законодательства о банкротстве при проведении торгов и доказательств, подтверждающих нарушение прав Гриенко Н.Ю. как покупателя.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – постановление № 64) регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289 и 290 Гражданского кодекса и статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 41 Постановления Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

В силу пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 № 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения помещения – возможности его использования как самостоятельного или только по вспомогательному назначению.

Суды установили, что право собственности на спорное помещение зарегистрировано за обществом в соответствии с действующим законодательством 26.12.2012, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 22.05.2019. Основанием для регистрации права собственности является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 29.11.2012 № RU23520301-0000129. Тот факт, что указанное помещение расположено в многоквартирном доме, само по себе не означает, что данное имущество является общим имуществом собственников многоквартирного дома. Гриенко Н.Ю., в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, не представил доказательств того, что помещение имеет вспомогательное назначение, используется для обслуживания более одного помещения в доме и является техническим подвалом. Право собственности на объект недвижимости никем не оспорено.

С учетом изложенного, расположение спорного помещения в подвале многоквартирного дома в рассматриваемом случае не имеет правового значения, и не является основанием для признания торгов недействительными, поскольку право на данное имущество зарегистрировано за должником в соответствии с положениями действующего гражданского законодательства и никем не оспорено. 

При этом суды учли, что в соответствии с пунктом 3.1 договора до заключения договора покупатель осмотрел все имущество в натуре, ознакомился с его количественными и качественными характеристиками, претензий к состоянию имущества и комплектации имущества не имеет. В суде первой инстанции конкурсный управляющий пояснил, что он препятствий по осмотру объекта продажи не создавал; более того, Гриенко Н.Ю. не отрицает факт осмотра предмета реализации до заключения оспариваемого договора купли-продажи. 

Судебная коллегия соглашается с выводами судов, что в рассматриваемом случае помещение не принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам многоквартирного дома, а является собственностью общества, которое зарегистрировано в соответствии с требованиями действующего законодательства; право собственности никем не оспорено.

При таких обстоятельствах, суды правильно указали на отсутствие правовых оснований для удовлетворения требований Гриенко Н.Ю. к обществу о признании торгов и договора купли продажи недействительными.

Все доводы и доказательства сторон спора являлись предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка.

Доводы кассационной жалобы основаны на ошибочном толковании норм права и направлены на переоценку доказательств, исследованных судами. Согласно статье 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в суде первой и (или) апелляционной инстанций.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену определения и постановления (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 290 Кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ростовской области от 21.10.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2020 по делу № А53-33019/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий							И.М. Денека 

Судьи 										А.В. Гиданкина										С.М. Илюшников