АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

27 апреля 2024 года

Дело №

А66-4696/2021

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Захаровой М.В., Рудницкого Г.М., 

при участии ФИО1 (паспорт), ФИО2 (доверенность от 02.03.2016),  

рассмотрев 18.04.2024 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области на решение Арбитражного суда Тверской области от 29.08.2023 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2023 по делу № А66-4696/2021  

 

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области (далее - Управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договор купли-продажи земельного участка площадью 438,5 кв. м с кадастровым номером 69:40:0100556:7; здания магазина № 7 площадью 161,6 кв. м с кадастровым номером 69:40:0100561:82, здания склада площадью 84,3 кв. м с кадастровым номером 69:40:0100561:81, расположенных по адресу: 

<

...>.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Агентство независимой оценки и экспертизы».

Решением суда первой инстанции от 04.04.2022, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 08.08.2022, исковые требования удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.12.2022 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тверской области.

При новом рассмотрении дела в суде первой инстанции, Предприниматель в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заявил ходатайство об уточнении иска и просил возложить на ответчика обязанность заключить договор купли-продажи указанного недвижимого имущества на условиях, указанных в проекта договора, представленного истцом.

Уточненные исковые требования судом приняты.

Также истец заявил об отказе от исковых требований в части признания незаконными действий Управления.

Решением суда первой инстанции от 29.08.2023 исковые требования удовлетворены частично. Суд возложил на Управление обязанность заключить с Предпринимателем договор купли-продажи земельного участка площадью 438,5 кв. м, кадастровый номер 69:40:0100556:7; магазина № 7 площадью 161,6 кв. м, кадастровый номер 69:40:0100561:82, и склада площадью 84,3 кв. м, кадастровый номер 69:40:0100561:81, расположенных по адресу: 

<

...>, на условиях, предложенных Предпринимателем с учетом уточнения иска; при этом, изложив пункт 3.1, абзац 1 и 2 пункта 3.3 в редакции суда, а именно:

Пункт 3.1 «В соответствии с Заключениями экспертов № 55/21соц от 06.12.2021, № 36/23оц от 22.06.2023 цена имущества составляет 2 350 000 руб. (два миллиона триста пятьдесят тысяч) рублей, НДС не облагается, включает стоимость земельного участка. Цена объектов капитального строительства за вычетом стоимости неотделимых улучшений с учетом износа составляет отрицательную величину и на цену имущества не влияет».

Абзацы 1 и 2 пункта 3.3 «Оплата имущества вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца, с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу. Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала.

Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до 25 числа третьего месяца текущего квартала и состоят из оплаты основного долга, составляющей не менее 117 500 руб. (сто семнадцать тысяч пятьсот рублей) и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Последний платеж производится не позднее чем за пять календарных дней до даты истечения пятилетнего срока с даты государственной регистрации договора.», скорректировав в пункте 3.4 реквизиты ответчика, исключив из него 4 абзац. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением апелляционного суда от 18.12.2023 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление, считая, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебные акты приняты с нарушением норм материального и процессуального права, просит решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В отзыве на кассационную жалобу Предприниматель просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными. 

В судебном заседании представитель Предпринимателя, ссылаясь на  необоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, просил оставить её без удовлетворения.

Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд кассационной инстанции своих представителей не направили, что в силу положений статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие. 

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, Предприниматель является арендатором нежилого здания общей площадью 241,2 кв. м, кадастровый номер 69:40:01:00:556:0007:1\011966\37:10000\А;А-1;Б;Б-1, расположенного по адресу: 

<

...>, земельного участка площадью 438,5 кв. м, кадастровый номер 69:40:0100556:0007, имеющего адресные ориентиры: 

<

...>, в Заволжском районе, на основании договора аренды здания от 30.12.2000 № 1190-К и договора аренды земель промышленного, общественного и иного назначения от 27.05.2002 № 305, в редакции дополнительных соглашений № 2 от 30.12.2000, от 11.04.2006.

Собственником здания магазина № 7 (кадастровый номер 6940 0100561 81 и 69:40:0100561:82) и земельного участка (кадастровый номер 69:40:0100556:7), расположенных по адресу: 

<

...> является Российская Федерация.

Решением арбитражного суда Тверской области по делу № А66-2355/2013 установлено, что письмом Управления от 07.10.2004 № 5044-05 Предпринимателю согласовано проведение реконструкции объектов аренды для приведения их в соответствие с градостроительными, архитектурными, санитарными и художественно-эстетическими требованиями.

Проведенной в рамках дела № 2-1091/2018 Заволжским районным судом города Твери судебной строительно-технической экспертизой, установлено, что при реконструкции магазина арендатором была получена вся необходимая разрешительная документация.

Экспертом установлено, что строение, расположенное, по адресу, 

<

...>, его внутренние системы электроснабжения, водоснабжения, канализации, газоснабжения, внутренней пожарной безопасности соответствует действующим правилам, а также требованиям Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».

Указано, что проект производства реконструкции магазина согласован с Архитектором Заволжского района г. Твери ФИО3, архитектурно-планировочное задание согласовано с Архитектором города Твери ФИО4 Также были согласованы главным специалистом Управление Архитектуры и Градостроительства красные линии, то есть была получена вся разрешительная документация на реконструкцию обследуемого строения.

Реконструкция объекта выполнена в согласованных границах земельного участка.

В результате обследования экспертом установлено, что все несущие и ограждающие конструкции, фундамент, инженерные сети соответствуют требования строительных правил и соответствуют требованиям Федерального закона № 383-ФЗ от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Решением Арбитражного суда Тверской области от 05.02.2021 по делу № А66-8586/2020 установлено, что нарушений условий договора аренды в виде несанкционированного переустройства объекта Предпринимателем не допущено.

В целях реализации предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (далее - Закон N 159-ФЗ) преимущественного права выкупа вышеперечисленного имущества Предприниматель 14.11.2018 обратился к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого имущества в собственность. Мотивированного отказа или положительного ответа в предусмотренные законом сроки не получил.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 02.12.2019 по делу № А40-181408/19-17-1551 признано незаконным бездействие Управлению, выразившееся в нарушении процедуры приватизации, предусмотренной частью 3 статьи 9 Федерального закона от 27.07.2008 № 159-ФЗ, в отсутствие обеспечения заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого Предпринимателем имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления, в отсутствие принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке и не направлении заявителю проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

На Управлению возложена обязанность обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого Предпринимателем имущества в двухмесячный срок с даты вступления в силу решения суда, принять решение об условиях приватизации указанного арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить Предпринимателю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Управление приняло распоряжение от 19.01.2021 № 3-р «Об условиях приватизации земельного участка площадью 438,5 кв. м, кадастровый номер 69:40:0100556:7, магазина № 7, площадью 161,6 кв. м, кадастровый номер 69:40:0100561:82 и склад площадью 84,3 кв. м, кадастровый номер 69:40:0100561:81, расположенные по адресу: 

<

...>».

Указанное распоряжение и проект договора направлены истцу письмом от 21.01.2021.

17.02.2021 истцу вручена заверенная копия отчета от 16.12.2020 № 1304 «Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества - права собственности на магазин № 7 площадью 161,6 кв. м, кадастровый номер 69:40:0100561:82 и склад площадью 84,3 кв. м, кадастровый номер 69:40:0100561:81, расположенных на земельном участке площадью 438,5 кв. м, кадастровый номер 69:40:0100556:7, адрес (местонахождение): 

<

...>, для купли-продажи, на основе которого была определена рыночная цена имущества, указанная в распоряжении Управления от 19.01.2021 № 3-р.

Отчет от 16.12.2020 № 1304 истец посчитал недостоверным, поскольку дата, на которую произведена оценка, не соответствует требованиям Закона № 159-ФЗ, выкупная цена имущества определена без учета стоимости неотделимых улучшений.

Не согласившись с отчетом от 16.12.2020 № 1304, истец, по собственной инициативе, поручил обществу с ограниченной ответственностью «Эталон-Оценка» произвести расчет рыночной стоимости объектов оценки по состоянию на 14.11.2018.

По отчету от 26.02.2021 № 033/21 рыночная стоимость спорных объектов составила 4 302 156 руб. Истец направил ответчику 09.03.2021 подписанный проект договора купли-продажи и протокол разногласий от 05.03.2021 к договору купли-продажи.

Управление отказалось подписать договор купли-продажи с протоколом разногласий.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения Предпринимателя в арбитражный суд с указанными требованиями.

Суд первой инстанции урегулировал разногласия, возникший между сторонами при заключении договора, установив цену продажи имущества, определенную по результатам дополнительной экспертизы, проведенной при новом рассмотрении дела.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы Предпринимателя, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Согласно пункту 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ, стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Таким образом, нормы Закона № 159-ФЗ предусматривают определение выкупной цены арендуемого имущества, в котором арендатором с согласия арендодателя произведены неотделимые улучшения, путем уменьшения определенной независимым оценщиком рыночной стоимости этого имущества на стоимость неотделимых улучшений. В связи с этим подлежат установлению, как рыночная стоимость имущества, так и стоимость неотделимых улучшений.

Руководствуясь статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», разъяснениями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», определением от 31.08.2021 суд назначил судебную экспертизу, по результатам которой было установлено, что стоимость неотделимых улучшений составляет 4 690 590 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100556:7 составляет 2 350 000 руб., рыночная стоимость единого объекта недвижимости составляет 5 908 000 руб.

При новом рассмотрении дела определением суда первой инстанции от 23.05.2023 по делу была назначена дополнительная судебная экспертиза, по результатам которой стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений по состоянию на 14.11.2018 с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения была уменьшена на 973 025 руб. и составила 3 717 565 руб.

Таким образом, рыночная стоимость объектов капитального строительства за вычетом стоимости неотделимых улучшений с учетом износа составила отрицательную величину.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций обоснованно признали, что цена подлежащего выкупу недвижимого имущества (с учетом рыночной стоимости земельного участка) составляет 2 350 000 руб. 

В кассационной жалобе Управление ссылается на то, что судами первой и апелляционной инстанций не выполнены указания окружного суда, приведенные в постановлении от 26.12.2022. Управление считает, что суд первой инстанции необоснованно назначил дополнительную экспертизу, тогда как суд округа указывал на необходимость проведения повторной экспертизы.

Направляя дело на новое рассмотрение суд кассационной инстанции указал, что при новом рассмотрении дела суду надлежит рассмотреть вопрос о назначении по делу повторной экспертизы, в рамках которой поставить перед экспертом вопрос о стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений с учетом фактического времени их осуществления и соответствующей амортизации (износа) за прошедшее время; рассмотреть вопрос об истребовании из материалов дела № 2-1091/2018 документов, имеющих отношение к реконструкции подлежащих выкупу зданий, с целью их последующего представления эксперту для установления фактического объема работ и улучшений спорных объектов.

Между тем в материалах дела № 2-1091/2018, истребованных арбитражным судом первой инстанции, не оказалось документов, подтверждающих фактически выполненный Предпринимателем объем работ, результатом которых явилось улучшение арендованного имущества. 

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии фактических оснований для назначения по делу повторной экспертизы и обоснованно назначил дополнительную экспертизу с целью установления стоимости неотделимых улучшений, выявленных ранее экспертом, с учетом их износа. 

Управление в кассационной жалобе также ссылается на недостоверность заключения экспертизы в части установления стоимости неотделимых улучшений. По мнению Управления, стоимость таких улучшений должна увеличивать рыночную стоимость объекта, а из заключения эксперта следует, что реконструкция объекта привела у уменьшению рыночной стоимости здания и составила отрицательную величину.

Как разъяснено в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции», при проверке соответствия выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (часть 3 статьи 286 АПК РФ) необходимо исходить из того, что суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции (часть 2 статьи 287 АПК РФ). С учетом того, что наличие или отсутствие обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, устанавливается судом на основании доказательств по делу (часть 1 статьи 64 Кодекса), переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть иные по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводы относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, в частности, относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 АПК РФ), не допускается.

Между тем доводы Управления, изложенные в кассационной жалобе, по сути, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств (признание заключения судебной экспертизы ненадлежащим доказательством) и установление иных обстоятельств (превышения рыночной стоимости объекта над стоимостью неотделимых улучшений), что на стадии кассационного обжалования недопустимо.

Учитывая изложенное, приведенные Управлением доводы не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, которые суд округа считает законными и обоснованными. 

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Тверской области от 29.08.2023 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2023 по делу № А66-4696/2021 оставить без изменения, а кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области – без удовлетворения.

 

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

 

М. В. Захарова

 Г.М. Рудницкий