АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-9117/2024

Дело № А12-19003/2023

г. Казань

16 декабря 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 декабря 2024 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нагимуллина И.Р., 

судей Петрушкина В.А., Хайруллиной Ф.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сузько Н.В.

при участии в судебном заседании представителей:

общества с ограниченной ответственностью «УК «СитиЦентр» – ФИО1 (доверенность от 01.12.2023),

общества с ограниченной ответственностью «Волгограднефтепроект» – ФИО2 (доверенность от 24.09.2024),

товарищества собственников недвижимости «Селенгинская, 16» – ФИО3 (доверенность от 08.12.2021),

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (судебные онлайн-заседания) кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Волгограднефтепроект» 

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 24.05.2024 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2024 

по делу № А12-19003/2023

по исковому заявлению товарищества собственников недвижимости «Селенгинская, 16» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Волгограднефтепроект» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании права общей долевой собственности, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, открытое акционерное общество «ДПК» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «УК «СитиЦентр» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

УСТАНОВИЛ:

товарищество собственников недвижимости «Селенгинская, 16» (далее – истец, Товарищество, ТСЖ) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «УК «СитиЦентр» (далее – ответчик, Общество) о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома № 16 по ул. Селенгинская в г. Волгограде на встроенное нежилое помещение площадью 81,9 кв. м, расположенное на 1-ом этаже многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 34:34:04007:3221.

Кроме того, Товарищество просило истребовать из чужого незаконного владения общества с ограниченной ответственностью «Волгограднефтепроект» (далее – ООО «Волгограднефтепроект») встроенное нежилое помещение площадью 81,9 кв. м, расположенное на 1-ом этаже многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 34:34:04007:3221, путем передачи Товариществу.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 24.05.2024, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2024, исковые требования удовлетворены, суд:

- признал право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома № 16 по ул. Селенгинская в г. Волгограде на встроенное нежилое помещение площадью 81,9 кв. м, расположенное на 1-ом этаже многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 34:34:04007:3221;

- истребовал из чужого незаконного владения ООО «Волгограднефтепроект» встроенное нежилое помещение площадью 81,9 кв. м, расположенное на 1-ом этаже многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 34:34:04007:3221, путем передачи Товариществу;

- взыскал с ООО «Волгограднефтепроект» в пользу Товарищества понесенные судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 12 000 руб.

В кассационной жалобе ООО «Волгограднефтепроект» просит отменить судебные акты и принять по делу новое решение.

В обоснование жалобы указывается, что судами не принято во внимание, что спорное помещение было создано в составе дома и введено в эксплуатацию не как общее помещение для нужд дома, а передано в собственность открытому акционерному обществу «ДПК» на основании договора о долевом участии от 25.06.2009 № 1, а также акта приема-передачи объекта долевого строительства от 07.11.2012.

Данный объект недвижимого имущества поставлен на технический учет на основании Технического паспорта на помещение и Технического паспорта на здание, в данной технической документации спорный объект указан как нежилое помещение № 10, не относящееся к кондоминиуму.

Заявитель жалобы утверждает, что ответчик является добросовестным приобретателем, а иск подан лицом, не имеющим на указанные помещения имущественных прав в силу закона, данным доводам заявителя жалобы судами первой и апелляционной инстанций оценка не дана, тогда как соответствующие документы имеются в материалах дела.

Документ, на который ссылается истец, – паспорт  проекта, не является документом, являющимся основанием для возникновения права общедолевой собственности на спорное имущество

Заявитель жалобы также утверждает, что судами необоснованно отклонено его заявление о пропуске истцом срока исковой давности.

Течение срока исковой давности следует исчислять с того момента, когда собственники помещений в многоквартирном доме, а не ТСН или ТСЖ, могли или должны были узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Согласно Уставу истца его полномочия определены лишь по вопросам управления МКД, к каковым не относятся вопросы общей долевой собственности. Суды не учли, что в данном случае иск носит виндикационный, а не негаторный характер.

При рассмотрении данного дела судом кассационной инстанции в судебном заседании 26.11.2024 объявлялся перерыв в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, до 15 часов 40 минут 04.12.2024. Информация о перерыве размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». После окончания перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, Арбитражный суд Поволжского округа приходит к следующему.

Обращаясь с иском по настоящему делу, Товарищество ссылалось на следующие обстоятельства.

На основании протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома (далее – МКД) № 16 по ул. Селенгинская в г. Волгограде принято решение о расторжении договора с Обществом как с управляющей компанией и создании в доме товарищества собственников недвижимости.

В ходе длительной и не завершённой на настоящий момент передачи документов от Общества выяснилось, что встроенное нежилое помещение площадью 81,9 кв. м, расположенное на первом этаже МКД, с кадастровым номером 34:34:04007:3221 не находится в общей собственности собственников помещение в МКД, а находится в частной собственности (запись от 09.10.2015 № 34-34/001-34/001/166/2015-593/2).

Исходя из паспорта проекта МКД от 21.08.2008 на первом этаже запроектированы: кондоминиум площадью 81 кв. м, офисные помещения площадью 723,5 кв. м; диспетчерский пункт, в состав которого входит ЦПУ, СПЗ площадью 65 кв. м и входные помещения жилого дома площадью 232,7 кв. м.

Указанный проект соответствует СП 54.13330.2022 «4.6 При проектировании помещений общественного назначения, расположенных в составе многоквартирного жилого здания, следует предусматривать для них отдельный вход (входы) с прилегающей территории и руководствоваться СП 118.13330».

Для всех встроенных нежилых помещений дома, названных в проекте – «офисные» – запроектированы и реализованы отдельные входы с прилегающей территории.

Часть помещений, в том числе помещения № 26-33 по паспорту проекта МКД, из которых образовано спорное помещение, таких входов не имела и предназначалась для организации в доме ТСЖ в соответствии со следующим целевым назначением помещений: 26 – мастерская, 27 – бухгалтерия, 28 – кабинет мастеров, 29 – приемная, 30 – кабинет директора, 31 – вспомогательное помещение, 32 – санузел служебный, 33 – коридор.

По мнению Товарищества, спорное нежилое помещение, правом собственности на которое обладает ответчик, не было изначально предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома.

Суды первой и апелляционной инстанции с указанными доводами истца согласились и удовлетворили заявленные требования, указав следующее.

Признание права как способ защиты гражданских прав предусмотрено абзацем 2 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Согласно статьям 304, 305 ГК РФ собственник, а также лицо, хотя и не являющееся собственником, но владеющее имуществом по предусмотренному законом или договором основанию, может требовать устранения всяких нарушения его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Абзацем 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Аналогичная позиция содержится в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Таким образом, к отношениям собственников помещений в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества, по аналогии применяются нормы жилищного законодательства.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, по смыслу закона право долевой собственности на общее имущество и само общее имущество как таковое возникают в силу закона, независимо от регистрации права собственности, с момента поступления отдельных помещений в здании в собственность двух и более лиц.

При этом, определяя назначение того или иного помещения, устанавливая, относится оно к общему имуществу или нет, следует руководствоваться следующим.

В соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию подтверждает соответствие фактически выстроенного объекта проектной документации, на основании которой осуществлялось строительство. Соответственно, факт ввода объекта недвижимости в эксплуатацию свидетельствует о соответствии помещений, составляющих здание, тому назначению, которое указано в проекте. При этом фактическое использование помещение по иному назначению не изменяет его назначения, определенного проектом и не изменяет правовой статус помещения.

Суды указали, что согласно представленной в материалы дела проектной документации на МКД 16 по ул. Селенгинская в г. Волгограде, разработанной ООО «Универсал-проект» и утверждённой застройщиком, на основании которой администрацией Волгограда выдано разрешение на строительство  от 17.03.2009 Ки-34301000-46Гр/Д-09, застройщик, утверждая проектную документацию (штамп присутствует на паспорте проекта) и предоставляя ее в администрацию Волгограда для выдачи разрешения на строительство, согласился с тем, что некоторые из построенных им помещений станут общим имуществом и будут предназначены для организации ТСЖ в доме. Об этом свидетельствует назначение помещений.

В соответствии с паспортом проекта в на 1-ом этаже МКД запроектированы: кондоминиум площадью 81 кв. м; офисные помещения площадью 723,5 кв. м; диспетчерский пункт, в состав которого входит ЦПУ, СПЗ площадью 65 кв. м и входные помещения жилого дома площадью 232,7 кв. м.

Исходя из изложенного, судами сделан вывод о том, что спорное нежилое помещение не было изначально запроектировано как самостоятельное, и с момента постройки многоквартирного жилого дома (исходя из назначения помещений согласно техническому плану жилого дома) спорное помещение предназначалось исключительно для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в доме, а также для целей, связанных с обслуживанием жилого дома.

В многоквартирном доме могут быть иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Суды указали, что в материалах дела не имеются доказательства того, что спорный объект использовался как самостоятельный объект недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием других помещений (квартир) дома, еще до создания товарищества и возникновения права собственности на квартиры у жильцов дома.

ООО «УК «СитиЦентр» (его персонал) с даты сдачи дома в эксплуатацию 28.09.2012 и до расторжения договора в августе 2020 года находились в спорном помещении.

Однако право собственности на это помещение возникло у него только на основании договора от 21.09.2015. С сентября 2012 года по сентябрь 2015 года ООО «УК «СитиЦентр» занимало спорное помещение именно как общее имущество многоквартирного дома, являясь его управляющей компанией.

Суды пришли к выводу о том, что спорное помещение является местом общего пользования, которое относится к общему имуществу и предназначено для обслуживания всех помещений здания и персонала собственников помещений единого комплекса, а также производственно-технического обслуживания здания.

Довод ответчика о пропуске срока исковой давности признан ошибочным со ссылкой на следующее.

К искам об истребовании имущества из чужого незаконного владения применяются правила об исковой давности, предусмотренные статьей 196 ГК РФ. Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ).

В силу статьи 200 ГК РФ, по общему правилу, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются законом.

В соответствии с пунктом 52 постановления № 10/22 иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения относится к предусмотренным законом искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права.

Согласно пункту 57 постановления № 10/22 течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.

По смыслу статьи 200 ГК РФ, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения», срок исковой давности по иску об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о том, что недвижимое имущество выбыло из его владения в отсутствие для этого законных оснований.

Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском 01.08.2023. Иск мотивирован получением 17.09.2020 соответствующей технической документации и отсутствием доступа в спорные помещения, обусловленным, в том числе, что ранее управляющая компания занимала данное помещение без правоустанавливающих документов.

Поскольку в материалы дела не представлены доказательства, свидетельствующие об ущемлении собственников многоквартирного дома в праве доступа в спорное помещение за пределами срока исковой давности, при отсутствии одновременно оснований считать истца осведомленным к определенному моменту о внесении в соответствующий реестр записей о правах на спорные помещения, суды исходили из отсутствия оснований считать названный срок пропущенным.

Суды пришли к выводу, что при установленных обстоятельствах подлежит удовлетворению требование истца об истребовании из незаконного владения ответчика спорного имущества, являющегося общей долевой собственностью.

При этом суды исходили из того, что собственники помещений многоквартирного дома являются соинвесторами строительства дома, вправе рассчитывать на наличие в доме собственной инфраструктуры, спорные помещения предназначены для организации в доме ТСЖ, данные помещения не могут являться самостоятельными объектами права.

Между тем судами не учтено следующее.

ООО «Волгограднефтепроект» указывало, что приобрело спорное нежилое помещение площадью 81,9 кв. м, расположенное на 1-ом этаже многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 34:34:04007:3221, расположенное по адресу: 400050, 

<

...>. Право собственности за последним было зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии по Волгоградской области 05.03.2024 (номер регистрации № 34:34:040007:3221-34/209/2024-11).

При этом ООО «Волгограднефтепроект» приобрело данный объект у ООО «УК «СитиЦентр», которому недвижимое имущество принадлежало на основании договора купли-продажи от 21.09.2015. Право собственности продавца было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации от 09.10.2015 № 34-34/001-34/001/166/2015-593/2. При этом на дату совершения сделки какие-либо ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент проверки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости отсутствовали.

Ответчик утверждал, что спорное помещение было создано в составе дома и передано в собственность ОАО «ДПК» на основании договора о долевом участии в строительстве от 25.06.2009 № 1, а также акта приема-передачи объекта долевого строительства от 07.11.2012, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 28.09.2012 № RU 34301000-51/04/12 – как отдельный самостоятельный объект (нежилое помещение).

Также данный объект недвижимого имущества поставлен на технический учет на основании Технического паспорта на помещение, выданного МУП ЦМ БТИ города Волгограда от 31.08.2012 и Технического паспорта на здание (многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу г. Волгоград, ул. Селенгинская, 16), выданного МУП ЦМ БТИ города Волгограда 17.07.2012. В данной технической документации спорный объект также указан как нежилое помещение № 10 (при этом не относящееся к кондоминиуму).

Данные доводы ответчика судами надлежащим образом не проверены.

Из дополнительного соглашения от 22.06.2012 к договору о долевом участии в строительстве от 25.06.2009 № 1, зарегистрированного Управлением Росреестра 24.07.2012, следует, что сторонами договора о долевом участии в строительстве пункт 1.4 «Объекты долевого строительства» договора дополнен в том числе объектом № 595 – нежилым помещением № 10, в которое входили помещения по экспликации с номерами 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33.

Учитывая, что указанные дополнения внесены до выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 28.09.2012 и даты сдачи дома в эксплуатацию 28.09.2012, а также проведение Управлением Росреестра правовой экспертизы представленных документов при обращении участника долевого строительства ОАО «ДПК» с заявлением о регистрации права собственности на спорный объект, судам следовало проверить, вносились ли изменения в проектную документацию МКД, в соответствии с которыми спорное нежилое помещение являлось самостоятельным нежилым помещением, не предназначенным для обслуживания общего имущества жильцов дома.

Заявитель жалобы утверждает, что к документам регистрации права у первоначального собственника в Росреестр были представлены Технический паспорт на помещение от 31.08.2012 и Технический паспорт на здание МКД от 17.07.2012. В данных документах спорный объект указан как нежилое помещение № 10, не относящееся к кондоминиуму.

Данную техническую документацию МУП ЦМ БТИ города Волгограда готовила в соответствии с проектной документацией застройщика – ООО «Инвестстрой».

В техническом паспорте приводились характеристики объекта недвижимости, которые индивидуализировали его. Данный документ был необходим для внесения сведений об объекте недвижимости в ЕГРН при государственной регистрации прав на него (статья 1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», пункт 23 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219).

В разрешении на ввод объекта указано, что администрация города Волгограда разрешает ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства жилого дома со встроенными помещениями на первой этаже и подземной автостоянкой. При этом спорное помещение было создано в составе дома и введено в эксплуатацию не как общее помещение для нужд дома, а передано в собственность ОАО «ДПК» на основании договора о долевом участии в строительстве от 25.06.2009 № 1.

Указанным доводам ответчика, а также договору долевого участия в строительстве от 25.06.2009 № 1, дополнительного соглашения к нему от 22.06.2012 и договору купли-продажи на соответствие их закону судами оценка не дана.

Отклоняя довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суды указали, что истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском 01.08.2023. Иск мотивирован получением 17.09.2020 соответствующей технической документации и отсутствием доступа в спорные помещения.

Вывод о том, что истцом не пропущен срок исковой давности, сделан судами без учета следующего.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.

На основании пункта 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно пункту 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации в обязанности товарищества собственников жилья входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Таким образом, право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу.

Из толкования во взаимосвязи названных норм следует, что, предъявляя в арбитражный суд иск о признании права общей долевой собственности, товарищество не могло иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов. Оно уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу.

Следовательно, из толкования во взаимосвязи положений статьи 290 ГК РФ, статей 36, 135, 138 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что товарищество, предъявляя в арбитражный суд иск о признании права общей долевой собственности, не имеет самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу и в интересах которых лишь уполномочено действовать товарищество. Правами материального истца товарищество не обладает и участвует в подобных делах в качестве законного представителя собственников помещений, поэтому исчисление срока исковой давности с момента, когда товариществу стало или могло стать известно о нарушении права общей долевой собственности на общее имущество, является неверным. Такая правовая позиция по вопросу об исчислении исковой давности по искам, предъявляемым товариществами собственников жилья, изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 № 12537/09.

Пунктом 21 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.12.2023, сформулирована правовая позиция о том, что исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца помещения в многоквартирном доме об устранении нарушения права на общее имущество, владение которым собственниками не утрачено.

В соответствии с разъяснениями пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Предъявление Товариществом наряду с требованием о признании права общей долевой собственности на спорное нежилое помещение требования об истребовании данного помещения из незаконного владения ООО «Волгограднефтепроект» свидетельствует о том, что это имущество не находится во владении собственников помещений многоквартирного дома.

Поскольку по настоящему заявлен виндикационный иск на спорный объект недвижимости, который, как указали суды, мотивирован отсутствием доступа в спорные помещения, для правильного применения норм об исковой давности судам следовало установить, когда стало известно собственникам помещений в этом доме о нарушении их прав.

Суды не установили, когда собственникам помещений МКД стало известно о нарушении их прав, если при этом собственники, как установили суды, ранее имели доступ в спорные помещения, подлежит установлению момент, с которого у них отсутствует доступ в данные помещения.

Учитывая, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске, данные обстоятельства имеют существенное значение для правильного разрешения спора.

В соответствии с частью 4 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015, решение суда признается законным и обоснованным тогда, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, а имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости, допустимости, достоверности и достаточности, а также тогда, когда в решении суда содержатся исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных судом фактов. Обжалуемые судебные акты нельзя признать соответствующими таким требованиям.

При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты приняты без исследования всех существенных обстоятельств спора, которые входят в предмет исследования и установления судом, исходя из предмета и основания исковых требований.

Выводы судов сделаны при неполном выяснении обстоятельств, имеющих существенное значение для рассмотрения дела и относящихся к предмету доказывания, вышеуказанные нарушения норм материального и процессуального права не могут быть устранены судом кассационной инстанции, поскольку для этого требуется установление фактических обстоятельств дела посредством исследования и оценки доказательств.

Между тем пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Арбитражный суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в обжалуемом судебном акте либо были отвергнуты судами, разрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в связи с этим обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует устранить отмеченные недостатки, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дать надлежащую правовую оценку доводам и доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, и разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 24.05.2024 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2024 по делу № А12-19003/2023 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                   И.Р. Нагимуллин

Судьи                                                                          В.А. Петрушкин

                                                                                     Ф.В. Хайруллина