ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А14-9872/2023

город Воронеж

12 апреля 2024 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 5 апреля 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 апреля 2024 года.

 

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

 

председательствующего судьи

судей

ФИО1,

ФИО2, ФИО3,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Полянской Е.А.,

 

при участии:

 

от индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее – ИП ФИО4 или заявитель):

 

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>, далее – Управление Росреестра по Воронежской области, Управление):

 

от Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее – Министерство):

ФИО5 – представитель по доверенности от 25.01.2024;

 

ФИО6 – представитель по доверенности от 09.01.2024 № 45-д;

 

 

представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ИП ФИО4 на решение Арбитражного суда Воронежской области от 09.01.2024 по делу № А14-9872/2023, по заявлению ИП ФИО4 к Управлению Росреестра по Воронежской области о признании незаконным действия, выразившегося в прекращении записи о праве аренды (запись № 36-36/001-36/001/118/2015-11550/2 от 02.07.2015) в отношении объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером 36:34:0401008:116, площадь. 400 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов, 

третье лицо: Министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области, 

 

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО4 обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению Росреестра по Воронежской области о признании незаконным действия, выразившегося в прекращении записи о праве аренды (запись № 36-36/001-36/001/118/2015-11550/2 от 02.07.2015) в отношении объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером 36:34:0401008:116, площадь. 400 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов.

Дело рассматривалось при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области.

В соответствии с определением Арбитражного суда Воронежской области от 30.10.2023 в порядке статьи 124 АПК РФ произведена смена наименования третьего лица: с Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области на Министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 09.01.2024 по делу № А14-9872/2023 в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП ФИО4 обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить полностью и принять по делу новый судебный акт.

Податель жалобы ссылается на нарушение установленного порядка уведомления арендатора об отказе от договора аренды.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель регистрирующего органа возражал против доводов апелляционной жалобы, признавал решение суда законным и обоснованным.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился.

Учитывая, что в материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие неявившегося лица.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что 20.03.2015 между Департаментом имущественных и земельных отношений (арендодатель) и ИП ФИО4 заключен договор аренды земельного участка № 3339-15/гз, в соответствии с условиями которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 36:34:0401008:116, разрешенное использование: для проектирования и строительства магазина непродовольственных товаров. 

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок его действия до 20.03.2020.

По акту приема-передачи от 20.03.2015 земельный участок передан арендодателем арендатору. 

В единый государственный реестре недвижимости 02.07.2015 внесена запись о государственной регистрации договора аренды (№ 36-36/001-36/001/118/2015-1150/2). 

Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области принято решение об одностороннем отказе от договора аренды от 20.03.2015 № 3339/15-гз и возврате земельного участка арендодателю, в связи с чем, в адрес ИП ФИО4 направлено уведомление от 01.11.2022 № 52-17-25052. 

В уведомлении указано, что договор считается расторгнутым по истечении трех месяцев с момента получения арендатором уведомления. 

На основании заявления правообладателя 15.03.2023 Управлением Росреестра по Воронежской области в отношении объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером 36:34:0401008:116, площадь. 400 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> погашена запись об аренде № 36-36/001- 36/001/118/2015-11550/2 от 02.07.2015.

Не согласившись указанными действиями регистрирующего органа, индивидуальный предприниматель обратился в суд за судебной защитой.

Арбитражный суд первой инстанции, принимая обжалуемое решение, пришел к выводу, что погашение Управлением Росреестра по Воронежской области записи об аренде земельного участка совершено в установленном законом порядке.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Исходя из обстоятельств дела и существа заявленных требований, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что к рассматриваемым правоотношениям применяются положения Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).

Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 Закона о регистрации). 

Часть 4 статьи 18 Закона о регистрации предусматривает, что к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами. 

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона о регистрации и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (часть 5 статьи 18 Закона о регистрации). 

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации в ходе государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав осуществляет, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. 

Согласно пункту 216 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 07.06.2017 № 278 (далее – Административный регламент), при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки органом регистрации прав устанавливаются: наличие всех необходимых документов; наличие полномочий заявителя на обращение в орган регистрации прав с заявлением, полномочий представителя заявителя; необходимость направления межведомственного запроса; действительность поданных заявителем документов; соответствие документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства; наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти; соответствие сведений об объекте недвижимости, содержащихся в представленных документах и ЕГРН; отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества; наличие или отсутствие иных оснований для приостановления или отказа в предоставлении государственной услуги (статьи 26, 27 Федерального закона № 218-ФЗ). 

Согласно пункту 218 Административного регламента при проведении правовой экспертизы представленных документов государственный регистратор прав вправе, а при выявлении причин, препятствующих государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав, предусмотренных пунктом 6 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, обязан принять меры по получению дополнительных документов (сведений), необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе подтверждению подлинности представленных заявителем документов или достоверности указанных в них сведений (часть 9 статьи 29 Закона о регистрации), в частности, формирует и направляет в органы государственной власти и (или) органы местного самоуправления, организации (органы) по учету объектов недвижимости, органы по учету государственного и муниципального имущества, другие органы и организации, располагающие сведениями (документами), необходимыми для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, запросы для получения недостающих или проверки вызывающих сомнение сведений. 

Государственный регистратор прав проверяет наличие в ЕГРН записей (сведений): о характеристиках объекта недвижимости, содержащихся в кадастре недвижимости; о зарегистрированных правах, сделках, ограничениях прав, обременениях объекта недвижимости, содержащихся в реестре прав; о ранее представленных, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, документах (наличие правопритязаний), о заявленных в судебном порядке правах требования (п. 220 Административного регламента). 

Основания для приостановления осуществления государственной регистрации установлены статьей 26 Федерального закона № 218-ФЗ. 

В соответствии с положениями части 1 статьи 26 Закона о регистрации осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав, в том числе, в случае если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7); не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам (пункт 9). 

В силу части 1 статьи 27 Закона о регистрации в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона. 

Материалами настоящего дела подтверждается, что при обращении с заявлением о прекращении права аренды Департаментом было приложено уведомление об отказе от договора аренды и возврате земельного участка свободным от строений от 01.11.2022 № 52-17-25052 (т.1 л.д. 90-94).

Из анализа представленных в материалы документов усматривается, что спорный договор аренды первоначально заключен 20.03.2015 № 3339-15/гз и действовал до 20.03.2020.

По общему правилу, истечение указанного в договоре срока само по себе не является основанием для погашения регистрационной записи об аренде в ЕГРН. 

Положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются, в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 01.03.2015 не требовалось проведения торгов. 

Как разъяснено в пункте 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020 (далее – Обзор № 2), Земельным кодексом Российской Федерации и Законом № 101-ФЗ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункте 2 статьи 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов. 

В соответствии с разъяснениям, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.112011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление Пленума № 73), договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ). 

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов. 

Следовательно, если после 1 марта 2015 года арендатор продолжил пользование таким земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок

Вместе с тем, в пункте 1 Постановление Пленума № 73 разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

Согласно абзацу 3 пункта 1 названного постановления Пленума договор аренды государственного имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статьи 422 названного Кодекса). 

В соответствии с пунктом 23 Обзора № 2, пункта 1 Постановления Пленума № 73, пункта 2 статьи 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 01.03.2015 не требовалось проведения торгов. 

Таким образом, для определения возможности продления условий договора аренды на неопределенный срок, необходимо исследовать вопрос о дате заключения такого договора, а также наличие правовых оснований для проведения публичных торгов в отношении права аренды соответствующего земельного участка. 

В свою очередь, пунктом 1 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», предусматривающего переходный период применения нормативных положений Земельного кодекса Российской Федерации в прежней редакции, было установлено, что до 1 марта 2018 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или безвозмездное пользование в соответствии со статьями 31 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) на основании заявления без проведения торгов, если предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 1 марта 2015 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка. 

Условия предоставления земельных участков для государственных или муниципальных нужд должны предусматривать возмещение всех убытков, связанных с изъятием таких земельных участков у землепользователей, землевладельцев, расторжением или прекращением договоров аренды таких земельных участков. 

Земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и в отношении которого до 1 марта 2015 года принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, в течение трех лет со дня принятия этого решения не может быть предметом аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка и не может быть предоставлен без проведения торгов лицу, если оно не указанно в этом решении. 

Применив приведенные нормативные положения к фактическим обстоятельствам спора, подтвержденным представленными в материалы дела доказательствами соблюдения предусмотренного статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации в прежней редакции механизма аренды земельного участка и предварительного согласовании места размещения объекта (приказ № 1832 от 17.12.2014 о предварительном согласовании места размещения объекта недвижимости), оцененными судом в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о соблюдении порядка предоставления земельного участка в аренду с кадастровым номером 36:34:0401008:116 без проведения торгов.

Поскольку по истечении указанного в договоре аренды пятилетнего срока ни одна из сторон не заявила о его расторжении и ИП ФИО4 продолжил использование земельного участка без возражений со стороны арендодателя, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, действие данного договора возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок.

Следовательно, в спорный период правоотношений договор аренды признавался действующим.

Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ в случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца.

Из представленного в материалы дела уведомления и справки об отправке/доставки почтового отправления усматривается, что односторонний отказ от договора аренды был направлен предпринимателю 02.11.2022 по адресу, указанному в договоре аренды от 20.05.2015, и возвращен отправителю 10.11.2022 в связи с отсутствием адресата по указанному адресу (т.1 л.д. 94).

Судом первой инстанции обоснованно учтено, что в силу подпункта «в» пункта 35 Приказа Минкомсвязи России от 31.07.2014 № 234 почтовое отправление или почтовый перевод возвращается по обратному адресу при отсутствии адресата по указанному адресу.

В соответствии с Порядком приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений, утвержденном приказом акционерного общества «Почта России» от 21.06.2022 № 230-п, возврат почтового отправления по обратному адресу, указанному на регистрируемом почтовом отправлений, до истечения срока хранения производится, в том числе, при отсутствии адресата по указанному адресу (пункт 11.10); аналогичное положение было закреплено в пункте 11.10 Порядка приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений, утвержденного приказом Федерального государственного унитарного предприятия «Почта России» от 07.03.2019 № 98-п.

Таким образом, почтовое уведомление может быть возвращено отправителю ранее истечения срока хранения при условии отсутствия адресата по указанному адресу.

Следовательно, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о соблюдении арендодателем порядка уведомления арендатора об отказе от договора аренды.

Ссылка заявителя на неполучение уведомления не принимается во внимание суда апелляционной инстанции, поскольку по смыслу нормы пункта 2 статьи 610 ГК РФ закон не связывает факт прекращения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, с обстоятельством получения соответствующего уведомления другой стороной. Названная норма лишь обязывает арендодателя предупредить арендатора о намерении прекратить договор.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о соблюдении Департаментом порядка расторжения договора аренды в одностороннем порядке и об отсутствии препятствий для осуществления Управлением государственной регистрации прекращения обременения земельного участка.

На основании вышеизложенного судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении требований заявителя.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для переоценки выводов суда первой инстанции. Несогласие подателя жалобы с выводами суда первой инстанции не может являться основанием для отмены обжалуемого решения.

Суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, непосредственно исследовал представленные доказательства, дал им правильную правовую оценку и принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 09.01.2024 по делу № А14-9872/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу ИП ФИО4 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

ФИО1

 

Судьи

 

ФИО2

 

ФИО3