Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А25-2639/2017

г. Черкесск

17 мая 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 10 мая 2018 года

                                                             Полный текст решения изготовлен 17 мая 2018 года

 

         Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики в составе судьи       Боташева А.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,  рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью фирма «Мария» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности, и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью фирма «Мария» к управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска о признании права собственности, 

при участии в судебном заседании:

от ООО фирма «Мария» - ФИО2 (доверенность от 27.06.2017),  

 

У С Т А Н О В И Л:

Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска (далее – управление) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью фирма «Мария» (далее - общество) о взыскании 253 228 руб. 80 коп. задолженности. 

        Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением обществом обязательств по внесению арендных платежей за период с апреля 2015 года по октябрь 2016 года по договору аренды земельного участка от 22.08.2014 №261. 

        Общество обратилось в суд со встречным исковым заявлением к управлению о признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером 09:04:0101004:217, площадью 12 500 кв.м., расположенного по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, г. Черкесск, северо-восточная промышленная зона.

        В обоснование встречного искового заявления общество ссылается на договор от 01.08.1992, а также на положения статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее – Закон N 137-ФЗ) и статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). 

        В отзыве на заявление управление возражает против удовлетворения встречного иска, полагает, что оснований для признания права собственности не имеется. 

        От управления поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. 

        В судебном заседании представитель общества поддерживает встречное исковое заявление, а в удовлетворении первоначального иска просит отказать.  

        Суд, заслушав представителя общества, изучив доводы, содержащиеся в исковом и встречном заявлениях, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам. 

         Как следует из материалов дела, 22.08.2014 между управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №261, по условиям которого арендодатель предоставляет в аренду земельный участок сроком до 01.08.2017, с кадастровым номером 09:04:0101004:217, площадью 12 500 кв.м., расположенный по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, г. Черкесск, северо-восточная промышленная зона, а арендатор обязуется вносить арендные платежи ежеквартально в сумме 32 812 руб. 50 коп. в срок не позднее 15 числа первого месяца квартала (пункты 1.1, 2.1, 2.3 договора). 

         По акту приема-передачи от 22.08.2014 земельный участок был передан обществу, а 09.10.2014 была осуществлена государственная регистрация договора.   

         Ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендных платежей за период с апреля 2015 года по октябрь 2016 года привело к возникновению задолженности и явилось основанием для обращения управления в суд с настоящим иском. 

         Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

         В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ и статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

         В пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что, согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

         В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

         В рассматриваемом случае, обществом не оспаривается факт заключения договора аренды и нахождения земельного участка в пользовании.

         Суд, проверив расчет управления, установил, что с учетом частичной оплаты в сумме 56 350 руб., размер задолженности по внесению арендных платежей за период с апреля 2015 года по октябрь 2016 года составляет 253 228 руб. 80 коп.   

         Поскольку обществом в распоряжение суда не были представлены доказательства, свидетельствующие о выполнении им взятых на себя обязательств по внесению арендных платежей, суд признает требование управления о взыскании задолженности обоснованным и подлежащим удовлетворению. 

         Встречное исковое заявление не подлежит удовлетворению по следующим основаниям. 

         В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

         Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (часть 2 статьи 218 ГК РФ). 

         Как следует из материалов дела, 01.08.1992 администрацией г. Черкесска, городским производственным объединением коммунального хозяйства и малым предприятием «Мария» был заключен договор, по условиям которого администрация, руководствуясь решением «О развитии и деятельности малых предприятий и предпринимательской деятельности» и удовлетворяя письменное заявление малого предприятия «Мария» от 30.01.1991 и от 26.02.1992 о выделении земельных участков под магазины (павильоны) в количестве 3 штук и производственную базу с учетом положительной деятельности в плане промышленного и гражданского строительства и увеличении производственных мощностей за период своей деятельности с 19.12.1990, выделяет земельный участок в количестве одного га, ранее закрепленного за ГПОКХ г. Черкесска (пункт 1 договора).   

         Закрепление земельных участков за малым предприятием «Мария» производится в соответствии с решением администрации (пункт 2 договора).

          Малое предприятие «Мария», именуемое в дальнейшем «Подрядчик» принимает на себя работы по капитальному ремонту подпорных стен и покрытия площадей прилегающих к зданию горисполкома и драматического театра, изготовления решетчатых дверей в подвалы жилых домов по заявке ГПОКХ, а также произвести строительство туалета по ул. Кирова за счет собственных средств в счет выделения земельных участков (пункт 3 договора). 

          Городское производственное объединение коммунального хозяйства, именуемое в дальнейшем «Заказчик» производит оплаты за выполненный объем работ согласно  Ф-2 по капитальному ремонту подпорных стен и покрытия площадей и изготовлению и установке входных решетчатых дверей на подвалах жилых домов (пункт 4 договора). 

         Сметная стоимость определяется из цен, складывающихся на момент производства работ в условиях рыночных отношений. За основу принять расчет индексации затрат ведущих ремонтно-строительных организаций города. Объемы определяются по фактически выполненному объему работ. Ориентировочная сметная стоимость 2-2,5 миллиона рублей (пункт 5 договора).

         Заказчик обязуется оплатить Подрядчику аванс в размере 30% от ориентировочной стоимости согласно действующего положения. Оплата за выполненный объем работ производится согласно формы 2 ежемесячно (пункты 6, 7 договора). 

        Из материалов дела следует, что общество возникло в результате реорганизации в форме преобразования малого предприятия «Мария», то есть является его правопреемником. 

        Общество, полагает, что заключив вышеупомянутый договор, администрация в счет стоимости проведенных работ передает малому предприятию «Мария» земельный участок в собственность. 

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

 Суд, исходя из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора в целом, приходит к выводу, что предметом договора от 01.08.1992, являлось выполнение подрядных работ. При этом, малое предприятие «Мария» выступает в качестве подрядчика, принявшего на себя обязательства по выполнению работ, а заказчиком выступает Городское производственное объединение коммунального хозяйства, которое и обязалось произвести оплату за выполненные работы. 

Что касается земельного участка, то из пункта 1 договора следует, что основанием для выделения земельного участка послужило обращение малого предприятия «Мария» с письменными заявлениями от 30.01.1991 и от 26.02.1992 о выделении земельных участков под магазины (павильоны) в количестве 3 штук и производственную базу с учетом положительной деятельности в плане промышленного и гражданского строительства и увеличении производственных мощностей. 

  Постановлением главы администрации города Черкесска от 12.05.1993 №936 земельный участок площадью 0,65 га, расположенный в восточной промзоне был закреплен за малым предприятием «Мария» под строительство базы, а постановлением от 15.08.1996 №1907 был закреплен дополнительный земельный участок площадью 0,6 га под расширение базы.   

 При этом, из содержания данных постановлений не следует, что земельный участок был предоставлен в собственность малому предприятию «Мария» в счет оплаты за выполненные работы по договору от  01.08.1992. 

 При таких обстоятельствах, оснований полагать, что оплата стоимости работ выполненных малым предприятием «Мария» осуществлялась путем передачи в собственность земельного участка, не имеется. 

 Доводы общества о том, что земельный участок был передан малому предприятию «Мария» в постоянное (бессрочное) пользование, также не принимаются судом.      

Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрены специальные условия приобретения земли в частную собственность - наличие титула права постоянного (бессрочного) пользования, ограничение по времени права землепользователя по своему желанию выбрать дальнейший режим землепользования.

  Пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или с приобретением земельных участков в собственность, суды должны учитывать, что согласно пункту       2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса лица, которым земельные участки на таком праве предоставлены до вступления в силу Земельного кодекса, вправе по своему выбору оформить их в аренду или приобрести в собственность в соответствии с порядком, установленным правилами статьи 36 Кодекса, независимо от того, для какой цели были предоставлены эти участки.

 В период заключения договора от 01.08.1992, на которое общество ссылается в обоснование наличия у него права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком, земельные отношения регулировались Основами законодательства Союза ССР и союзных республик о земле, введенными в действие постановлением Верховного Совета СССР 28.02.1990 N 1252-1 (далее - Основы), Земельным кодексом РСФСР.

 В соответствии со статьей 6 Основ земля предоставляется в постоянное или временное пользование. 

 Право владения и право постоянного пользования землей удостоверяется Государственным актом (статья 8 Основ).

Согласно статье 12 Земельного кодекса РСФСР (утвержденного постановлением Верховного Совета РСФСР от 25.04.1991 N 1103-1) земельные участки предоставлялись в бессрочное (постоянное) пользование колхозам, сельскохозяйственным кооперативам, акционерным обществам (если в них не введена собственность на землю), совхозам, другим государственным сельскохозяйственным предприятиям, а также предприятиям, учреждениям и организациям, включая юридические лица союзных республик и совместные предприятия, независимо от формы собственности и сферы их деятельности.

Статьей 31 Земельного кодекса РСФСР было предусмотрено, что право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования земельным участком удостоверяется государственным актом, который выдается и регистрируется соответствующим Советом народных депутатов.

 В материалах дела отсутствуют какие-либо правоустанавливающие документы, подтверждающие право постоянного (бессрочного) пользования общества на спорный земельный участок. Договор от 01.08.1992 также не содержит соответствующих условий о предоставлении малому предприятию «Мария» земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование. 

  Таким образом, общество не представило доказательств, подтверждающих предоставление ему в установленном законодательством порядке спорного земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования. 

  В соответствии с частью 1 статьи 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

  На основании статьи 11 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" действие статьи 234 Кодекса (приобретательная давность) распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 г. и продолжается в момент введения в действие части первой Кодекса.

  Как разъяснено в абзаце шестом пункта 15 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее по тексту - Постановление N 10/22), при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать, в частности, следующее: владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

  В пункте 16 Постановления N 10/22 разъяснено, что при разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.

   С учетом изложенного, суд отклоняет доводы общества о возникновении права собственности в силу приобретательной давности, поскольку спорный земельный участок может быть приобретен в собственность общества исключительно в порядке, предусмотренном земельным законодательством.   

  Принимая во внимание вышеупомянутые обстоятельства, суд отказывает в удовлетворении встречного искового заявления.      

   В силу статьи 110 АПК РФ с общества в доход федерального бюджета надлежит взыскать 8 065 руб. государственной пошлины за рассмотрение первоначального иска.  

          Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд, 

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска удовлетворить.

        Взыскать с общества с ограниченной ответственностью фирма «Мария» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) задолженность в размере 253 228  руб. 80 коп. (двести пятьдесят три тысячи двести двадцать восемь рублей восемьдесят копеек).

        Взыскать с общества с ограниченной ответственностью фирма «Мария» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 8 065 руб. (восемь тысяч шестьдесят пять рублей).

        В удовлетворении встречного искового заявления общества с ограниченной ответственностью фирма «Мария» отказать.

        Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия и может быть обжаловано в этот срок в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд (Вокзальная улица, дом 2, Ессентуки, Ставропольский край, 357600) через Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики.        

 

                          Судья                                                                     А.П. Боташев