Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-14263/2017

г. Хабаровск

31 октября 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 22 октября 2024 года.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи  А.Ф.Савон

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Н.Е.Драгуновой

рассмотрев в открытом судебном заседании заявление ООО «Три Инвест» (ИНН 

<

***>) (вх. № 162307 от 28.08.2023 - новое рассмотрение)

о пересмотре определения Арбитражного суда Хабаровского края от 08.11.2021 по делу № А73-14263/2017 по заявлению Фонда Хабаровского края по защите прав участников долевого строительства (вх. 141038 от 29.09.2021 (877))

о намерении стать приобретателем прав застройщика

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Диалог» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

при участии:

от Фонда Хабаровского края по защите прав участников граждан долевого строительства – ФИО1 по доверенности от 09.01.2024,

от ППК «Фонд развития территорий» - ФИО2 по доверенности от 30.07.2024, ФИО3 по доверенности от 09.08.2024,

от Прокуратуры Хабаровского края – ФИО4,

от конкурсного управляющего - ФИО5 по доверенности от 03.04.2024,

от Комитета Госстройнадзора Правительства края - ФИО6 по доверенности от 25.04.2024,

от ООО «Три Инвест» - ФИО7 по доверенности от 12.08.2024 (онлайн)

от ФИО8, ФИО9 – ФИО10.(онлайн).

У С Т А Н О В И Л:

Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 15.09.2017 по заявлению кредитора возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Диалог» (далее – должник, ООО «Диалог»).

Определением суда от 28.10.2019 при рассмотрении дела о банкротстве должника применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) о банкротстве застройщиков.

Определением суда от 16.01.2020 (резолютивная часть от 10.01.2020) в отношении ООО «Диалог» введена процедура наблюдения, временным управляющим утверждена ФИО11.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края по делу № А73-14263/2017 от 07.08.2020 (резолютивная часть от 06.08.2020) в отношении должника открыто конкурсное производство. Исполнение обязанностей конкурсного управляющего имуществом должника возложено на ФИО11.

Определением суда от 10.08.2022 (резолютивная часть) Полномочия исполняющего обязанности конкурсного управляющего ФИО11 в деле о банкротстве ООО «Диалог» прекращены. Конкурсным управляющим ООО «Диалог» утверждён ФИО12, из числа членов Ассоциации «Межрегиональная саморегулируемая организация арбитражных управляющих» (адрес для направления корреспонденции: 347905, 

<

...>).

Определением от 29.12.2020 изменен состав суда по делу №А73-14263/2017, судья Рева Т.В. заменена на судью Савон А.Ф.

Определением суда от 18.12.2023 процедура конкурсного производства в отношении должника продлена до 17.06.2024.

Определением суда от 08.11.2021 (резолютивная часть от 28.10.2021) удовлетворено заявление Фонда Хабаровского края по защите прав граждан - участников долевого строительства (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о намерении в порядке статьи 201.15-1 Закона о банкротстве стать приобретателем прав застройщика ООО «Диалог» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) на:

- земельный участок площадью, 20 760 м2, с кадастровым № 27:23:0011140:30 принадлежащий ООО «Диалог» на праве собственности, со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке, в том числе объектами незавершенного строительства, расположенными по адресу: 

<

...>, прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

- земельный участок площадью, 7 168 м2, с кадастровым № 27:23:030327:162 принадлежащий ООО «Диалог» на праве собственности, со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке, в том числе объектом незавершенного строительства, расположенным по адресу: 

<

...> р. Амур, прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

Фонду Хабаровского края по защите прав граждан - участников долевого строительства (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) передано:

-           соответствующее имущество, а также обязательства ООО «Диалог» перед участниками строительства по передаче жилых помещений и нежилых помещений площадью до 7 м2, требования которых включены в реестр требований участников строительства по указанным объектам в рамках дела №А73-14263/2017 за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций, в следующих случаях:

-           при полной оплате участником строительства цены договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения площадью не более 7 квадратных метров,

-           при исполнении не в полном объеме участником строительства ООО «Диалог» обязательства по оплате жилого помещения, машино-места и нежилого помещения площадью не более 7 квадратных метров с указанием перехода к некоммерческой организации «Фонд Хабаровского края по защите прав граждан - участников долевого строительства» имевшегося у застройщика ООО «Диалог» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 680026, 

<

...>) права требования по исполнению обязательства в оставшейся части.

-           права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения,

-           права требования по подключению (технологическому присоединению) объектов строительства к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с застройщиком в отношении передаваемых земельных участков с находящимися на них неотделимыми улучшениями.

Обязать конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Диалог» в течении 5 (пяти) рабочих дней с даты вынесения определения об удовлетворении заявления о намерении стать приобретателем прав должника, открыть в кредитной организации специальный банковский счет должника.

Фонду Хабаровского края по защите прав граждан - участников долевого строительства перечислить на специальный банковский счет общества с ограниченной ответственностью «Диалог» денежные средства в размере 795 902,08 рублей в течении 20 (двадцати) рабочих дней для погашения требований к должнику по текущим платежам первой очереди.

Определением суда от 24.01.2023 (резолютивная часть от 23.01.2023) процедура конкурсного производства, открытая в отношении ООО «Диалог», продлена до 26.06.2023.

12.05.2023 ООО «Три Инвест» обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Диалог» с заявлением о пересмотре определения Арбитражного суда Хабаровского края от 08.11.2021 по делу № А73-14263/2017 по новым или вновь открывшимся обстоятельствам.

Определением суда от 16.05.2023 заявление ООО «Три Инвест» возвращено заявителю.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2023 определение Арбитражного суда Хабаровского края от 16.05.2023 отменено, вопрос о принятии заявления ООО «Три Инвест» о пересмотре судебного акта по новым обстоятельствам направлен на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.

Определением суда от 29.08.2023 назначено судебное заседание в первой инстанции арбитражного суда.

Определением суда от 11.12.2023 (резолютивная часть от 04.12.2024) назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «ДальПрофОценка» (

<

...>), эксперту – ФИО13. Производство по заявлению ООО «Три Инвест» (вх. № 162307 от 28.08.2023) в рамках дела № А73-14263/2017 приостановлено до получения арбитражным судом заключения эксперта.

Определением суда от 25.06.2024 (резолютивная часть от 18.06.2024) срок проведения судебной экспертизы продлен.

02.08.2024 в материалы дела поступило заключение эксперта.

Определением суда от 06.08.2024 производство по заявлениям ООО «Три Инвест» и Фонда Хабаровского края по защите прав участников долевого строительства возобновлено, судебное заседание назначено на 28.08.2024.

27.08.2024 в материалы дела от ООО «Три Инвест» поступило письменное уточнение заявленных требований, согласно которым просит суд пересмотреть по новым обстоятельствам определение Арбитражного суда Хабаровского края от 08.11.2021 по делу №А73-14263/2017, а именно:

1. Установить, что соотношение стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства на 01.06.2021 следующего объекта: Бизнес- центр с группой жилых домов по ул. Кавказкой и набережной р. Амур, 2 этап строительства. Жилой дом по ГП 7» с правами на земельный участок (ID в едином реестре проблемных объектов 33751), состоящего из жилого дома по ГП 7, общей площадью (согласно разрешению на строительство) - 23 912,1 кв.м., земельного участка, площадью 71 680 кв.м. с кадастровым номером 27:23:0030327:162 на объект незавершенного строительства на 01.06.2021 следующего объекта: Жилой комплекс по ул. Салтыкова-Щедрина, д. 1 в Северном округе г. Хабаровска. 1 этап строительства (1-я очередь)» с правами на земельный участок (ID в едином реестре проблемных объектов: 2-х секционный 114497, 3-х секционный 114499), состоящего из 3-х секционного жилого дома переменной этажности (24, 26, 27) общей площадью (согласно разрешению на строительство) – 37 731,43 кв.м., 2-х секционного жилого дома переменной этажности (21,20), общей площадью (согласно разрешению на строительство) – 21 970,34 кв.м., земельного участка, площадью 20 760 кв.м с кадастровым номером 27:23:0011140:30 и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, составляет 1 154 391 897 (один миллиард сто пятьдесят четыре миллиона триста девяноста одна тысяча восемьсот девяноста семь) рублей 38 копеек;

2. Обязать Фонд Хабаровского края по защите прав участников долевого строительства в соответствии с пунктом 5 статьи 201.15-2-2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», перечислить денежные средства, составляющие разницу между стоимостью прав на земельный участок с находящимися на нем объектами незавершенного строительства, подлежащие передаче Фонду, и размером причитающихся участникам строительства выплат, в размере 1 154 391 897, 38 руб. на основной счет должника в течение месяца с момента вынесения определения.

Определениями суда судебное заседание неоднократно откладывалось, последний раз  до 10.10.2024. В судебном заседании 10.10.2024 в порядке статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 22.10.2024.

До начала судебного заседания в материалы дела от Фонда Хабаровского края по защите прав участников граждан долевого строительства поступили письменные возражения по заключению эксперта и письменные дополнения к возражениям, от ППК «Фонд развития территорий» - ходатайство о привлечении Прокуратуры Хабаровского края и ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы.

В судебном заседании представитель ППК «Фонд развития территорий» ФИО2 не поддержал ходатайство о привлечении Прокуратуры Хабаровского края к участию в деле в связи с тем, что Прокуратура уже является стороной по делу.

Представитель ППК «Фонд развития территорий» ФИО2, поддержал ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы.

Представители Прокуратуры Хабаровского края и Фонда Хабаровского края по защите прав участников граждан долевого строительства поддержали ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Представители заявителя и кредиторов возражали против удовлетворения ходатайства о назначении повторной экспертизы.

Судом отклонено ходатайство о проведении повторной экспертизы в силу следующего.

В ходе рассмотрения спора определением суда от 11.12.2023 назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «ДальПрофОценка» (

<

...>), эксперту – ФИО13. 02.08.2024 в материалы дела поступило заключение эксперта №2024-009/7 от 29.07.2024, в котором стоимость прав застройщика по объектам на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0030327:162 – 829 405 000 руб., по объектам на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0011140:30 – 2 411 292 000 руб. В последующем 22.10.2024 экспертом произведена корректировка выводов с учетом дополнительных сведений, представленных издателем сборника Ко-Инвест., согласно которой стоимость прав застройщика по объектам на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0030327:162 – 440 318 000 руб., по объектам на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0011140:30 – 1 927 337 000 руб.

Дав оценку заключение эксперта №2024-009/7 от 29.07.2024, составленному ООО «ДальПрофОценка» в рамках разрешения настоящего спора, суд пришел к выводу о том, что заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, при проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки, в заключение приведено обоснование по выбору конкретных объектов-аналогов. В этой связи подлежат отклонению доводы представителей ФИО14, Прокуратуры и Комитета о нарушении экспертом методологии оценки, о ненадлежащем подборе объектов-аналогов. В представленном заключении судебной экспертизы даны полные, конкретные и ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования.

У суда отсутствовали какие-либо основания усомниться в компетенции эксперта, документы, подтверждающие его компетенцию, в деле имеются, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Эксперту отводов в суде не заявлено, независимость и беспристрастность экспертов никем не оспаривались.

Представленная в материалы дела рецензия на заключение эксперта не принимается судом в качестве доказательства, опровергающего выводы судебной экспертизы, поскольку не содержит аргументов, в силу которых результат судебной экспертизы следовало бы признать недопустимым доказательством. Рецензия составлена лицом, не привлеченным к участию в деле, не предупрежденным судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, квалификация данного лица не проверялась в установленном порядке.

Одно лишь несогласие сторон с заключением судебной экспертизы не может являться основанием для назначения по делу повторной экспертизы.

При указанных обстоятельствах суд не усматривает оснований для проведения повторной экспертизы, что не противоречит требованиям части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По смыслу положений статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда, которое реализуется при наличии объективных и уважительных причин, препятствующих проведению судебного заседания (процессуальной необходимостью).

Принимая во внимание представленные в деле детально изложенные сторонами в письменной форме правовые позиции, ввиду отсутствия причин, объективно препятствующих проведению судебного заседания, суд не усматривает оснований для удовлетворения ходатайства ООО «Три Инвест» в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев заявление ООО Три Инвест», суд пришел к следующим выводам.

Арбитражный суд может пересмотреть принятый им и вступивший в законную силу судебный акт по новым или вновь открывшимся обстоятельствам по основаниям и в порядке, которые предусмотрены в настоящей главе (статья 309 АПК РФ).

Вступившие в законную силу решение, судебный приказ, определение, принятые арбитражным судом первой инстанции, пересматриваются по новым или вновь открывшимся обстоятельствам судом, принявшим эти решение, судебный приказ, определение (часть 1 статьи 310 АПК РФ).

В силу положений статьи 311 АПК РФ основаниями пересмотра судебных актов по правилам настоящей главы являются вновь открывшиеся обстоятельства - указанные в части 2 настоящей статьи и существовавшие на момент принятия судебного акта обстоятельства по делу; новые обстоятельства - указанные в части 3 настоящей статьи, возникшие после принятия судебного акта, но имеющие существенное значение для правильного разрешения дела обстоятельства.

Как следует из положений пункта 1 части 3 статьи 311 АПК РФ новыми обстоятельствами, в числе прочих, являются: отмена судебного акта арбитражного суда или суда общей юрисдикции либо постановления другого органа, послуживших основанием для принятия судебного акта по данному делу.

Как следует из разъяснений, приведенных в пунктах 4,7 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 № 52 «О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам» обстоятельства, которые согласно пункту 1 статьи 311 АПК РФ являются основаниями для пересмотра судебного акта, должны быть существенными, то есть способными повлиять на выводы суда при принятии судебного акта.

При рассмотрении заявления о пересмотре судебного акта по новым или вновь открывшимся обстоятельствам суд должен установить, свидетельствуют ли факты, приведенные заявителем, о наличии существенных для дела обстоятельств, которые не были предметом судебного разбирательства по данному делу.

Судебный акт может быть пересмотрен по новым обстоятельствам в связи с отменой судебного акта арбитражного суда или суда общей юрисдикции либо постановления другого органа (пункт 1 части 3 статьи 311 АПК РФ) только в том случае, если отмененные акты действительно послужили основанием для принятия судебного акта арбитражного суда по данному делу.

В рамках настоящего обособленного спора судом установлено следующее.

Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 08.11.2021 по делу №А73-14263/877/2017 удовлетворено заявление Фонда Хабаровского края по защите прав граждан-участников долевого строительства о намерении в порядке ст. 201.15-1 Закона о банкротстве стать приобретателем прав застройщика ООО «Диалог».

Также определением Арбитражного суда Хабаровского края от 08.11.2021 по делу №А73-14263/877/2017 судом определена стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, в размере 588 571 000 рублей (без учета НДС) (путем сложения стоимостей объектов согласно отчету об оценке №2, а именно 419 155 000 руб. и стоимости другого объекта установленного Отчетом № 124.2/Н/2021 об определении рыночной стоимости единого объекта недвижимости в составе объекта незавершенного строительством: «Бизнес-центр с группой жилых домов по ул. Кавказкой и набережной р. Амур, 2 этап строительства. Жилой дом по ГП 7» с правами на земельный участок (ID в едином реестре проблемных объектов 33751) в размере 169 416 000 руб.

При этом, в мотивировочной части определения Арбитражного суда Хабаровского края от 08.11.2021 по делу №73-14263-877/2017, указано:

- «Стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, составляет 588 571 000 рублей (без учета НДС)» (стр. 7 определения);

- «Соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (588 571 000 руб.) и совокупного размера требований участников строительства должника включенных в реестр требований участников строительства (2 291 073 834,56 руб.) составляет – 1 702 502 834,56 руб.» (стр. 8 определения).

- «Таким образом, стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями не превышает совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов» (стр. 8 определения).

Вместе с тем, в последующем Фонд обратился в Арбитражный суд Хабаровского края в рамках обособленного спора А73-14263-26340/2017 с заявлением о внесении изменений в реестр требований кредиторов должника, которым просит исключить требования юридических лиц (ООО «Фарма Тэк», ООО «АЮСС Лоджистик», АО КБ «Интерпромбанк», ООО «Дальавтотранс», ООО «Три Инвест»), из реестра требований участников строительства о передаче объектов долевого строительства – жилых помещений, включить данные требования в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО «Диалог» как обеспеченные залогом, в размере более 132 млн. руб.

Также региональный Фонд обратился с заявлением о внесении изменений в реестр требований кредиторов должника, которым просит исключить требования физических лиц ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25 из реестра требований участников строительства о передаче объектов долевого строительства – жилых помещений, включить данные требования в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО «Диалог» как обеспеченные залогом, в размере более 199 млн. руб.

Кроме того, произведено погашение записей физических лиц ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30 в отношении нежилых помещений.

Указанные заявления были основаны на ошибочном нахождении указанных лиц в реестре требований о передаче жилых помещений.

При этом, при вынесении определения от 08.11.2021, рассматривая вопрос о передаче объекта незавершенного строительства Фонду требования юридических лиц и граждан-инвесторов были учтены в совокупном размере требований участников строительства должника включенных в реестр требований участников строительства (2 291 073 834,56 руб.).

Также физические лиц, чьи требования были включены в реестр требований участников строительства после дня принятия Фондом решения о финансировании строительства (27.08.2021), получили уведомления, что их требования подлежат удовлетворению путем выплаты денежного возмещения.

Между тем, если бы обстоятельства ошибочного нахождение указанных лиц в реестре требований о передаче жилых помещений были исследованы и установлены судом при вынесении определения от 08.11.2021, это бы привело к принятию иного решения в части расчета соотношения стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и совокупного размера требований участников строительства.

Кроме того, как следует из материалов дела, на основании договора на проведение оценки от 15.12.2020 г. №260 специалистом (оценщиком) ООО «Оценка-Партнер» выполнена работа по определению рыночной стоимости объекта незавершённого строительством «Жилой комплекс по ул. Салтыкова-Щедрина, д.1 в Северном округе 

<

...> этап строительства (1-я очередь)» с правами на земельных участок  и составлен Отчет №260.1/Н/2020 об определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительством «Жилой комплекс по ул. Салтыкова-Щедрина, д. 1 в Северном округе г. Хабаровска. 1 этап строительства (1-я очередь)» с правами на земельный участок (ID в едином реестре проблемных объектов: 2-х секционный 114497, 3-х секционный 114499) от 16.12.2020 (далее – «Отчет об оценке №1».

Отчетом об оценке №1 определена рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 15.12.2020 в размере 2 884 500 000 (два миллиарда восемьсот четыре миллиона пятьсот тысяч) рублей.

В рамках дела №А73-14263/877/2017 25.09.2023 обратился Фонда Хабаровского края по защите прав граждан-участников долевого строительства (далее – «Фонд») с заявлением о намерении в порядке ст. 201.15-1 Закона о банкротстве стать приобретателем прав застройщика ООО «Диалог».

На основании договора на проведение оценки от 18.05.2021 г. №124 специалистом (оценщиком) ООО «Оценка-Партнер» выполнена работа по определению рыночной стоимости объекта незавершённого строительством «Жилой комплекс по ул. Салтыкова-Щедрина, д.1 в Северном округе 

<

...> этап строительства (1-я очередь)» с правами на земельных участок  и составлен Отчет №124.1/Н/2021 об определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительством «Жилой комплекс по ул. Салтыкова-Щедрина, д. 1 в Северном округе г. Хабаровска. 1 этап строительства (1-я очередь)» с правами на земельный участок (ID в едином реестре проблемных объектов: 2-х секционный 114497, 3-х секционный 114499) от 16.06.2020 (далее – «Отчет об оценке №2».

Отчетом об оценке №2 определена рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 01.06.2021 в размере 419 155 000 (четыреста девятнадцать миллионов сто пятьдесят пять тысяч) рублей.

Таким образом, за полгода рыночная стоимость объекта уменьшилась на 85.47%. При этом объективных причин для существенного снижения рыночной стоимости объектов материалы дела не содержат, отчеты конкурсного управляющего относительно ухудшения состояния объектов не публиковались.

Как следует из системного толкования пункта 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве и абзаца пятого пункта 4 резолютивной части постановления № 34-П, первоначальная компенсация устанавливается арбитражным судом при принятии им определения о передаче Фонду имущества, прав и обязательств застройщика. К этому времени размер данной части компенсации является определимым.

В то же время, определением Арбитражного Хабаровского края от 08.11.2021 по делу №А73-14263/877/2017 первоначальная компенсация установлена не была. Требования об исключении вышеуказанных лиц из реестра требований участников строительства о передаче объектов долевого строительства – жилых помещений Фондом на тот момент не заявлялись. Следовательно, они не учувствовали в указанном обособленном споре, т.к. указанный спор не затрагивал их права.

Таким образом, обстоятельства, послуживший основанием для установления соотношения прав застройщика, а именно, размер требований участников строительства и рыночная стоимость прав застройщика, которые несомненно могли повлиять на выводы суда при рассмотрении заявления Фонда, не были раскрыты лицами, участвующими в деле, что является вновь открывшимся обстоятельством, в связи с  чем определение суда от 08.11.2021 подлежит отмене в части установления соотношения стоимости прав застройщика.

Суд не принимает довод ППК «Фонд развития территорий» о применении к настоящим правоотношениям положений Федерального закона от 08.08.2024 № 282-ФЗ по следующим основаниям.

Федеральным законом № 282-ФЗ от 08.08.2024 введена в действие статья 5, которая регулирует порядок определения размера компенсации лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона № 282-ФЗ от 08.08.2024 в случае, если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона права застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и обязательства застройщика в соответствии со статьей 201.15-1 или 201.15-2-2 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) были переданы публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (далее - Фонд) или некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда, созданной субъектом Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Фонд субъекта Российской Федерации), без соблюдения условия, предусмотренного пунктом 6 статьи 201.10 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), не являвшиеся участниками строительства кредиторы, требования которых по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на переданные объект незавершенного строительства и (или) земельный участок, были в рамках дела о банкротстве застройщика включены в реестр требований кредиторов, но остались неудовлетворенными (далее - лицо, ранее являвшееся залоговым кредитором), имеют право требовать уплаты Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации, которым были переданы права и обязательства застройщика, денежной суммы в размере, порядке и на условиях, которые установлены настоящей статьей.

В силу части 13 статьи 5 Федерального закона № 282-ФЗ от 08.08.2024 в случае, если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона лицо, ранее являвшееся залоговым кредитором, требование которого не было удовлетворено в деле о банкротстве застройщика, обратилось в суд, арбитражный суд с требованием к Фонду или Фонду субъекта Российской Федерации о взыскании суммы задолженности по обязательству, ранее обеспеченному залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и (или) земельный участок, в связи с передачей прав на объект незавершенного строительства и (или) земельный участок Фонду или Фонду субъекта Российской Федерации без соблюдения условия, предусмотренного пунктом 6 статьи 201.10 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), однако соответствующий спор не был разрешен по существу, такое требование рассматривается и разрешается судом, арбитражным судом в соответствии с положениями настоящей статьи.

Исходя из вышеизложенного, положения статьи 5 вышеуказанного Федерального закона к порядку определения компенсации лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами, подлежат применению при соблюдении следующих условий:

1. Права застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства были переданы Фонду или Фонду субъекта Российской Федерации;

2. Такая передача осуществлена без соблюдения условий, предусмотренных пунктом 6 статьи 201.10 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона);

3. Требование лица, ранее являвшимся залоговым кредитором, не рассмотрено судом, арбитражным судом по существу.

Применительно к настоящим правоотношениям положения статьи 5 вышеуказанного Федерального закона не подлежат применению, поскольку передача Фонду прав застройщика осуществлена с учетом условий пункта 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве и требования таких лиц рассмотрены по существу.

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 21.07.2022 № 34-П признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации части 14 и 17 статьи 16 Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» во взаимосвязи с пунктом 11 статьи 201.15.2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в той мере, в какой они в системе действующего правового регулирования не предусматривают необходимых правовых гарантий защиты прав кредиторов, не являющихся участниками строительства, при прекращении их залоговых прав в связи с передачей земельного участка, объекта незавершенного строительства фонду.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении № 34-П установил временный порядок защиты прав лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами застройщика, перед которыми у регионального фонда не возникли обязательства по передаче помещений, предусмотрев механизм предоставления им со стороны фонда, в том числе, первоначальной компенсации в виде выплат, осуществляемых в порядке и на условиях, предусмотренных пунктом 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве и абзацем пятым пункта 4 резолютивной части Постановления № 34-П.

Под первоначальной компенсацией понимается выплата, осуществляемая в порядке и на условиях, предусмотренных пунктом 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве и абзацем пятым пункта 4 резолютивной части Постановления № 34-П, размер которых не зависит от продажи фондом помещений в полученном им от застройщика объекте незавершенного строительства (компенсация, причитающаяся залогодержателю из самого факта отчуждения (реализации) фонду заложенных объектов по цене, равной оценочной стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, ставящая залогодержателя в то же положение, как если бы данные объекты были проданы по этой цене на торгах в процедуре банкротства и вырученные от продажи средства распределились бы в соответствии с законодательством о банкротстве между всеми залогодержателями, включая граждан - участников строительства, но в размере, не превышающем 50 процентов от размера их требований к застройщику.

Верховным Судом Российской Федерации в Определении от 02.11.2023 № 309-ЭС22-24570(6,7) по делу № А60-31963/2020 выработан подход по определению первоначальной компенсации, где используется реконструкция распределения выручки на случай, если бы была осуществлена продажа заложенных земельного участка (права застройщика на него) и расположенного на данном участке объекта незавершенного строительства на торгах в процедуре банкротства.

При реконструкции цена реализации принимается равной оценочной стоимости находящихся в залоге объектов. Из оценочной стоимости предмета залога вычитается сумма расходов на обеспечение сохранности предмета залога, что является чистой выручкой, которая подлежала бы распределению между кредиторами при обычной продаже (пункт 4 статьи 201.14 Закона о банкротстве), затем определяется 60% часть чистой выручки, в распределении которой участвуют все кредиторы - залогодержатели, и определяется доля требования кредитора в совокупном размере всех требований.

При этом юридические лица - залогодержатели при обычной продаже не вправе были бы рассчитывать на погашение требований из 25 процентов выручки от реализации предмета залога в порядке подпункта 2 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве.

Предусмотренный временный порядок защиты прав лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами застройщика, перед которыми у Фонда не возникли обязательства по передаче помещений, ограничив размер первоначальной компенсации гарантированной квотой, взамен предоставил залогодержателям дополнительные гарантии в виде права на получение последующей компенсации из чистой прибыли Фонда, образовавшейся по итогам выполнения проекта по достройке проблемного объекта.

Исходя из правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 02.11.2023 № 309-ЭС22-24570(6,7) по делу № А60-31963/2020 предварительный размер первоначальной компенсации в рублях определяется по следующей формуле:

К = (С - Р) x 0,6 x Д / 100, где:

К - сумма компенсации;

С - оценочная стоимость предмета залога;

Р - сумма расходов на обеспечение сохранности предмета залога;

Д - доля требования кредитора, претендующего на компенсацию, в совокупном размере всех требований залогодержателей передаваемого фонду предмета залога (включая граждан - участников строительства, обязательства перед которыми передаются фонду), выраженная в процентах.

На основании изложенного, в связи с необходимостью предоставления конкурсным управляющим дополнительных сведений, судебное заседание по вопросу установления  соотношения стоимости прав застройщика, подлежит назначению на иную дату.

Руководствуясь статьями 184, 185, 223, 317 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд, 

РЕШИЛ:

Заявление ООО «Три Инвест» удовлетворить.

Определение Арбитражного суда Хабаровского края от 08.11.2021 по делу №А73-14263/2017 в части установления соотношения стоимости прав застройщика, отменить по вновь открывшимся обстоятельствам.

Назначить судебное заседание в части установления соотношения стоимости прав застройщика на 19 ноября 2024   года в 15 часов 00 минут в помещении суда по адресу: 

<

...>, каб. №312, 3 этаж. 

Конкурсному управляющему  в срок до 11 ноября 2024 года представить в суд актуальные сведения отдельно по каждому объекту недвижимости:

- совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства;

- совокупный размер требований участников строительства по денежным обязательствам;

- совокупный размер требований залоговых кредиторов;

- размер расходов на сохранение объектов незавершенного строительства.

Решение может быть обжаловано в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Хабаровского края.

 

Судья                                                                                               А.Ф.Савон