ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-14356/2023

г. Челябинск

16 ноября 2023 года

Дело № А47-64/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 ноября 2023 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Аникина И.А.,

судей Камаева А.Х., Колясниковой Ю.С.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения Комитет по управлению имуществом администрации Гайского городского округа на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 18.08.2023 по делу № А47-64/2023.

 

Общество с ограниченной ответственностью «МигоСтрой» (далее – истец, ООО «МигоСтрой») обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к муниципальному казенному учреждению Комитет по управлению имуществом администрации Гайского городского округа (далее – ответчик, Комитет):

- о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 08.04.2021 № 120/21 в отношении земельного участка площадью 2 157 кв. м с кадастровым номером 56:39:0105014:53, почтовый адрес: 

<

...>, а также договора аренды земельного участка от 26.04.2021 № 30/21 в отношении земельного участка площадью 2 047 кв. м с кадастровым номером 56:39:01|05014:40, почтовый адрес: 

<

...>;

- о взыскании неосновательного обогащения в виде выплаченной арендной платы в размере 255 100 руб.;

- о взыскании убытков, причиненных расторжением договоров в размере 1 246 344 руб. 24 коп. (т. 1, л.д. 5-14).

Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление архитектуры и градостроительства Гайского городского округа (далее – третье лицо).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 18.08.2023 исковые требования ООО «МигоСтрой» удовлетворены в полном объеме; распределены судебные расходы по уплате государственной пошлины (т. 2, л.д. 109-119).

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Комитет (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. 

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что арендатор, устранив недостатки в проектной документации, имел возможность использовать земельный участок согласно его назначению (то есть для строительства жилого дома), в виду чего требование истца о возврате уплаченных по договору платежей, является незаконным. Заключенные договоры аренды земельных участков не были оспорены и признаны недействительным, в виду чего у истца отсутствуют основания для взыскания с арендодателя убытков при установленных обстоятельствах невозможности использовать земельный участок по назначению в течение срока действия договора. Истец, проявив должную степень заботливости и осмотрительности, должен был знать при заключении договора обо всех характеристиках земельного участка, обстоятельствах получения разрешения на строительство, ведения строительства и сроках строительства. Свою вину в неправильном оформлении документов на выдачу разрешения на строительство истец не может перекладывать на ответчика, ссылаясь на данное обстоятельство как основание для взыскания убытков. Ссылаясь на положения пункта 1 статьи 2, пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчик полагает, что истец злоупотребил правом на расторжение договоров в судебном порядке, поскольку Комитетом в добровольном порядке на основании полученной претензии в адрес истца были направлены соглашения о расторжении договоров аренды, которые истец не подписал в добровольном порядке и подал исковое заявление в суд.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Комитетом представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 19.02.2021 в газете «Гайская Новь» опубликовано извещение о начале торгов (лот № 1) на право аренды земельного участка площадью 2157 кв. м с кадастровым номером 56:39:0105014:53, почтовый адрес: 

<

...> (т.1, л.д. 75-76).

 Согласно протоколу о результатах открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, от 23.03.2021 по лоту № 1 (земельный участок с кадастровым номером 56:39:0105014:53, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 2157 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, с разрешенным использованием: для эксплуатации многоквартирных жилых домов, для размещения объектов, характерных для населенных пунктов, цель использования земельного участка: для строительства двухэтажного многоквартирного жилого дома. Срок аренды земельного участка: 4 года 10 мес. Начальная цена предмета аукциона - годовой размер арендной платы за использование земельного участка - 99 704 руб. Шаг аукциона - 2 991 руб. 12 коп. Сумма задатка - 99 704 руб.) аукцион признан несостоявшимся и заключением комиссии Комитету рекомендовано заключить договор аренды земельного участка с единственным участником принявшем участие в аукционе, по начальной цене предмета аукциона в течение 10 дней со дня размещения информации о результатах аукциона на сайте www.torgi.gov.ru (т.2, л.д. 46).

 На основании подведенных итогов аукциона от 23.03.2021 между Комитетом (арендодатель) и ООО «МигоСтрой» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, № 20/21 от 08.04.2021 (т.1, л.д. 77-80), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 56:39:0105014:53, из земель населенных пунктов, площадью 2157 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, с разрешенным использованием: для эксплуатации многоквартирных жилых домов, для размещения объектов, характерных для населенных пунктов, цель использования земельного участка: для строительства двухэтажного многоквартирного жилого дома (п. 1 договора).

Пунктом 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 08.04.2021 по 07.02.2026.

Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, но так как фактически арендные отношения между сторонами сложились до вступления в силу настоящего договора, то стороны договорились о распространении условий договора на отношения, сложившиеся между сторонами с 08.04.2021 (п. 2.2 договора).

Согласно п. 3.1 договора размер арендной платы за пользование земельным участком за период с 08.04.2021 по 07.04.2022 составляет 99 704 руб.

В соответствии с п. 3.2 договора арендная плата определена в соответствии с пунктами 19, 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, протоколом от 23.03.2021 о результатах аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и за первый год использования вносится единовременным платежом до подписания настоящего договора на реквизиты, указанные в п. 3.4 договора. Поступивший задаток 01.03.2021 за участие в аукционе от арендатора в сумме 99 704 руб. зачтен в счет арендной платы за первый год использования земельного участка.

Договор может быть расторгнут досрочно по решению суда, на основаниях и в порядке, установленном действующим законодательством                  (п. 7.4 договора).

По акту приема-передачи земельного участка (т. 1, л.д. 81) земельный участок передан арендатору. 

Право аренды зарегистрировано в установленном законом порядке Управлением Росреестра, о чем в реестр внесена соответствующая запись за номером 56:39:0105014:53-56/112/2021-2 от 19.04.2021.

 Платежным поручением № 1 от 01.03.2021 обществом «МигоСтрой» внесен задаток в размере 99 704 руб. (т.1, л.д. 82).

 Соглашением № 1 от 01.03.2022 стороны внесли изменения и дополнения в договор аренды от 08.04.2021 № 20/21, в связи с чем размер арендной платы на второй год определен в размере 103 692 руб. 16 коп. (т.1, л.д. 83-84).

Общество «МигоСтрой» за второй год оплатило арендную плату в общей сумме 34 564 руб. 08 коп., что подтверждается платежными поручениями № 109 от 06.04.2022, № 124 от 05.05.2022, № 139 от 03.06.2022, № 149 от 06.07.2022 (т.1, л.д. 85-88). 

Кроме того, 12.03.2021 в газете «Гайская Новь» опубликовано извещение о начале торгов (лот № 6) на право аренды земельного участка площадью 2 157 кв. м с кадастровым номером 56:39:0105014:40, почтовый адрес: 

<

...> (т.1, л.д. 36-37).

Согласно протоколу о результатах открытого аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, от 14.04.2021 по лоту 6 (земельный участок с кадастровым номером 56:39:0105014:40, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 2 047 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, с разрешенным использованием: для эксплуатации многоквартирных жилых домов, для размещения объектов, характерных для населенных пунктов, цель использования земельного участка: для строительства двухэтажного многоквартирного жилого дома. Срок аренды земельного участка: 4 года 10 мес. Начальная цена предмета аукциона - годовой размер арендной платы за использование земельного участка - 95 899 руб. Шаг аукциона – 2 876,97 руб. Сумма задатка - 95 899 руб.) аукцион признан несостоявшимся и заключением комиссии Комитету рекомендовано заключить договор аренды земельного участка с единственным участником принявшем участие в аукционе, по начальной цене предмета аукциона в течение 10 дней со дня размещения информации о результатах аукциона на сайте www.torgi.gov.ru.

На основании подведенных итогов аукциона от 14.04.2021 между Комитетом (арендодатель) и ООО «МигоСтрой» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 30/21 от 26.04.2021 (т.1, л.д. 31-33), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 56:39:0105014:40, из земель населенных пунктов, площадью 2 047 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, с разрешенным использованием: для эксплуатации многоквартирных жилых домов, для размещения объектов, характерных для населенных. пунктов, цель использования земельного участка: для строительства двухэтажного многоквартирного жилого дома (п. 1 договора).

Пунктом 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 26.04.2021 по 27.02.2026.

Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, но так как фактически арендные отношения между сторонами сложились до вступления в силу настоящего договора, то стороны договорились о распространении условий договора на отношения, сложившиеся между сторонами с 26.04.2021 (п. 2.2 договора).

Согласно п. 3.1 договора размер арендной платы за пользование земельным участком за период с 26.04.2021 по 25.04.2022 составляет 95 899 руб.

В соответствии с п. 3.2 договора арендная плата определена в соответствии с пунктами 19, 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, протоколом от 14.04.2021 о результатах аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и за первый год использования вносится единовременным платежом до подписания настоящего договора на реквизиты указанные в п. 3.4 договора. Поступивший задаток 18.03.2021 за участие в аукционе от арендатора в сумме 95 899 руб. зачтен в счет арендной платы за первый год использования земельного участка.

Договор может быть расторгнут досрочно по решению суда, на основаниях и в порядке, установленном действующим законодательством                         (п. 7.4 договора).

По акту приема-передачи земельного участка (т. 1, л.д. 34) земельный участок передан арендатору. 

Право аренды зарегистрировано 24.05.2021 года в установленном законом порядке Управлением Росреестра, о чем в реестр внесена запись за номером 56:39:0105014:40-56/112/2021-2.

 Платежным поручением № 9 от 17.03.2021 истцом внесен задаток по условиям договора № 30/21 в сумме 95 899 руб.

Соглашением № 17 от.02.20221 стороны внесли изменения и дополнения в договор аренды № 30/21, в связи с чем размер арендной платы на второй год составляет 99 734 руб. 96 коп. 

Общество «МигоСтрой» по платежным поручениям № 9 от 05.05.2022, № 140 от 03.06.2022, № 150 от 06.07.2022 оплатило арендную плату за второй год в общей сумме 24 933 руб. 75 коп. 

После проведения торгов и заключения договоров аренды ООО «МигоСтрой» провело инженерно-геологические изыскания, кадастровые работы по выносу осей здания и топографической съемке, составило проекты на подключение инженерных сетей, проектную документацию и провело экспертизу проектной документации на общую сумму 1 246 344 руб. 24 коп., что подтверждается:

- заключенным с ООО «Гео Эксперт» (подрядчик) договором № 64 от 20.04.2021, актом от 09.06.2021 на сумму 120 000 руб., платежными поручениями № 176 от 29.04.2021 на сумму 48 000 руб., № 12 от 11.06.2021 на сумму 72 000 руб. (т. 1, л.д. 89-94);

 - заключенным с ООО «Гео Эксперт» (подрядчик) договором № 173 от 16.08.2021, актом от 14.09.2021 на сумму 20 000 руб., платежными поручениями № 81 от 16.08.2021 на сумму 10 000 руб., № 100 от 14.09.2021 на сумму 10 000 руб. (т. 1, л.д. 95-100);

 - заключенным с ООО «Комплекс – КК и Ко» (исполнитель) договором подряда на выполнение проектных работ № 3657.21 от 25.08.2021, актом сдачи-приемки выполненных работ № 3657.21 на сумму 150 000 руб., платежными поручениями № 9 от 20.10.2021 на сумму 75 000 руб., № 88 от 26.08.2021 на сумму 75 000 руб. (т. 1, л.д. 101-108);

 - заключенным су ООО «Экспертиза-С» (исполнитель) договором на проведение негосударственной экспертизы проектной документации № 180/2021 от 15.09.202 (л.д. 109-111 т. 1), актом от 27.10.2021 № 198 на сумму 100 000 руб., платежными поручениями № 10 от 20.10.2021 на сумму 50 000 руб., № 120 от 30.09.2021 на сумму 50 000 руб. (т. 1, л.д. 109-114);

 - заключенным между ООО «Профессионалъ» (исполнитель) договором подряда на выполнение работ № 2 от 23.06.2021, актом выполненных работ от 08.07.2021 на сумму 31 000 руб., платежным поручением № 41 от 25.06.2021 на сумму 31 000 руб. (т. 1, л.д. 115-119);

 - заключенным су АО «Газпром газораспределение Оренбург» (исполнитель) договором о подключении (технологическом присоединении) объектов капитального строительства к сети газораспределения № (04) 02-208г/000016-21 от 28.10.2021, платежным поручением № 111 от 28.09.2021 на сумму 30 372 руб. 12 коп. (т. 1, л.д. 120-125).

 - заключенным с ООО «Гео Эксперт» (подрядчик) договором № 63 от 20.04.2021, актом от 09.06.2021 на сумму 120 000 руб., платежными поручениями № 161 от 23.04.2021 на сумму 48 000 руб., № 13 от 11.06.2021 на сумму 72 000 руб. (т. 1, л.д. 38-43);

 - заключенным с ООО «Гео Эксперт» (подрядчик) договором № 128 от 01.07.2021, актом от 07.07.2021 на сумму 20 000 руб., платежным поручением № 58 от 09.07.2021 на сумму 20 000 руб. (т. 1, л.д. 44-46);

 - заключенным с ООО «Гео Эксперт» (подрядчик) договором № 198 от 14.09.2021, актом от 14.09.2021 на сумму 5 000 руб., платежным поручением № 103 от 14.09.2021 на сумму 5 000 руб. (т. 1, л.д. 47-50);

 - заключенным с ООО «Комплекс – КК и Ко» (исполнитель) договором подряда на выполнение проектных работ № 3653.21 от 16.07.2021, актом сдачи-приемки выполненных работ № 3653.21 на сумму 450 000 руб., платежными поручениями № 62 от 19.07.2021.2021 на сумму 150 000 руб., № 79 от 16.08.2021 на сумму 150 000 руб., № 83 от 20.08.2021 на сумму 150 000 руб. (т. 1, 52-61);

 - заключенным с ООО «Экспертиза-С» (исполнитель) договором на проведение негосударственной экспертизы проектной документации                        № 147/2021 от 27.07.2021, актом от 15.09.2021 № 163 на сумму 180 000 руб., платежными поручениями № 68 от 28.07.2021 на сумму 90 000 руб., № 140 от 16.09.2021 на сумму 90 000 руб. (т. 1, л.д. 62-68);

- заключенным с АО «Газпром газораспределение Оренбург» (исполнитель) договором о подключении (технологическом присоединении) объектов капитального строительства к сети газораспределения № (04) 02-208г/000011-21 от 10.08.2021, платежным поручением № 77 от 12.08.2021 на сумму 30 372 руб. 12 коп. (т. 1, л.д. 69-74).

Постановлением администрации Гайского городского округа от 18.01.2021 № 19-пА «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания кварталов 23 и 24 ограниченных улицей Октябрьской, улицей Советской, улицей Орской и переулком Больничным в г.Гае (в границах кадастрового квартала 56:39:0105014)» утверждена документация по планировке и межеванию территории в границах кадастрового квартала 56:39:0105014 в целях строительства жилых домов.

 На основании заявления ООО «МигоСтрой» 17.05.2021 подготовлен и утвержден градостроительный план земельного участка 56:39:0105014:53 в соответствии с утвержденным проектом планировки и межевания кварталов 23 и 24 (т. 2, л.д. 35). Согласно указанному плану в границах земельного участка расположен 1 объект капитального строительства.

 На основании утвержденного проекта планировки и межевания и выданного градостроительного плана земельного участка ООО «МигоСтрой» разработало проектную документацию жилого дома и 30.06.2022 обратилось в Управление архитектуры и градостроительства администрации Гайского городского округа с заявлением о выдаче разрешения на строительство.

 Управление архитектуры и градостроительства администрации Гайского городского округа в письме от 04.07.2022 № 425 (т. 2, л.д. 57-58) отказало в выдаче разрешения на строительство со ссылкой на то, что представленная проектная документация не соответствует ранее выданному градостроительному плану земельного участка от 17.05.2021. Объект капитального строительства с указанными в проектной документации размерами невозможно разместить в зоне допустимого размещения зданий и сооружений, объект попадает в зону инженерных сетей. Проектная документация на строительство объекта, разработанная ООО «Комплекс-КК и Ко», не соответствует проекту планировки и межевания кварталов 23 и 24, ограниченных улицей Октябрьской, улицей Советской, улицей Орской и переулком Больничным в г. Гае (в границах кадастрового квартала 56:39:0105014), утвержденному постановлением администрации Гайского городского округа от 18.01.2021 года № 19-пА. Места размещения площадок для мусорных контейнеров, для парковки автомобилей и игр детей не соответствуют утвержденному проекту планировки и межевания. Ввод объекта капитального строительства не может быть осуществлен без планировочной организации земельного участка. Дополнительно сообщено, что объекты капитального строительства (многоквартирные дома), расположенные на территории квартала 23 и 24 (в границах кадастрового квартала 56:39:0105014), признаны аварийными и подлежат сносу в рамках адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. Кроме того, с учетом требований градостроительного и законодательства Российской Федерации, Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» земельные участки, на которых ранее располагались аварийные и подлежащие сносу многоквартирные жилые дома, расселенные с участием средств Фонда, могут быть использованы только для целей комплексного развития территории жилой застройки. У ООО «МигоСтрой» отсутствует соглашение о комплексном развитии территории.

 Также на основании заявления ООО «МигоСтрой» 17.04.2021 подготовлен и утвержден градостроительный план земельного участка 56:39:0105014:40 в соответствии с утвержденным проектом планировки и межевания кварталов 23 и 24 (т. 2, л.д. 38-39). Согласно указанному плану в границах земельного участка расположен 1 объект капитального строительства нежилой кирпичный.

 На основании утвержденного проекта планировки и межевания и выданного градостроительного плана земельного участка и разработанной проектной документации жилого дома ООО «МигоСтрой» обратилось в Управление архитектуры и градостроительства администрации Гайского городского округа с заявлением о выдаче разрешения на строительство.

 Управление архитектуры и градостроительства администрации Гайского городского округа в письме от 10.06.2022 № 378 (т. 2, л.д. 56), отказывая в выдаче разрешения на строительство, сослалось на то, что представленная проектная документация не соответствует ранее выданному градостроительному плану земельного участка от 17.04.2021. Объект капитального строительства с указанными в проектной документации размерами невозможно разместить в зоне допустимого размещения зданий и сооружений, объект попадает в зону инженерных сетей. Проектная документация на строительство объекта, разработанная ООО «Комплекс - КК и Ко», не соответствует проекту планировки и межевания кварталов 23 и 24, ограниченных улицей Октябрьской, улицей Советской, улицей Орской и переулком Больничным в г. Гае (в границах кадастрового квартала 56:39:0105014), утвержденному постановлением администрации Гайского городского округа от 18.01.2021 № 19-пА, а именно в границах рассматриваемой территории расположены гаражи и хозяйственные постройки, которые мешают планировки территории. Согласно проектной документации строительство «Двухэтажный 8-квартирный жилой дом по адресу: 

<

...>», площадка для игр детей запроектирована под воздушной теплотрассой (охранная зона составляет 10 метров в каждую сторону), не предусмотрен межквартальный  проезд. Места размещения площадок для мусорных контейнеров, для парковки автомобилей и игр детей не соответствуют утвержденному проекту планировки и межевания. Ввод объекта капитального строительства не может быть осуществлен без планировочной организации земельного участка.  Дополнительно сообщено, что объекты капитального строительства (многоквартирные дома), расположенные на территории квартала 23 и 24 (в границах кадастрового квартала 56:39:0105014), признаны аварийными и подлежат сносу в рамках адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. Кроме того, с учетом требований градостроительного и законодательства Российской Федерации, Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» земельные участки, на которых ранее располагались аварийные и подлежащие сносу многоквартирные жилые дома, расселенные с участием средств Фонда, могут быть использованы только для целей комплексного развития территории жилой застройки. У ООО «МигоСтрой» отсутствует соглашение о комплексном развитии территории.

 Истец полагая, что переданные ему в аренду земельные участки, заявленные при организации торгов, имеют существенные недостатки и препятствуют в использовании по назначению, указанных в договорах аренды, 15.09.2022 в адрес администрации Гайского городского округа  и Комитета направил претензию и соглашение о расторжении договоров на основании статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, возврате уплаченных по договору аренды платежей, возмещении убытков (т. 1, л.д. 19-22). 

 Комитет письмом от 19.09.2022 № 1833 в адрес ООО «МигоСтрой» направлены соглашения от 20.09.2022 о расторжении договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности № 20/21 от 08.04.2021 и № 30/21 от 26.04.2021 по соглашению сторон с указанием на наличие задолженности арендатора по арендной плате за период до 20.09.2022 (т. 1, л.д. 23-25).

 Не согласившись с основанием соглашения о расторжении договора, предложенного ответчиком и вменение обязанности по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассмотрев заявленные истцом требования, суд первой инстанции обоснованно счел их подлежащими удовлетворению в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии с пунктом 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению в целях, согласованных сторонами договора аренды (определение Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053).

Как установлено судом, на основании договоров аренды № 20/21 от 08.04.2021 и № 30/21 от 26.04.2021 обществом «МигоСтрой» во владение и пользование сроком с 08.04.2021 по 07.02.2026 и с 26.04.2021 по 27.02.2026 приняты земельные участки площадью 2157 кв. м с кадастровым номером 56:39:0105014:53 и площадью 2047 кв. м с кадастровым номером 56:39:0105014:40, расположенный по адресу: 

<

...> разрешенное использование - для эксплуатации многоквартирных жилых домов, для размещения объектов, характерных для населенных пунктов, цель использования земельного участка: для строительства двухэтажного многоквартирного жилого дома.

Согласно заключению кадастрового инженера ФИО2 (т. 2 л.д 67-72) на земельном участке с кадастровым номером 56:39:0105014:53 расположены здания гаражей, площадью застройки 240 кв.м., гаражи на кадастровом учете не стоят; на земельном участке с кадастровым номером 56:39:0105014:40 расположены здания гаражей, площадью застройки 370 кв. м, гаражи на кадастровом учете не стоят.

Из материалов дела следует, что на стадии подготовки аукционной документации, заключения договоров аренды и при разработке проекта строительства, обществу «МигоСтрой» не сообщалось о том, что на земельных участках имеются постройки граждан, права которых следует учитывать при осуществлении строительства.

 В тексте извещения о проведении торгов, в договорах аренды не указано на то, что земельные участки могут быть использованы только для целей комплексного развития территории жилой застройки, что к арендатору предъявляются особые требования, связанные с участием в соглашении о комплексном развитии всей территории кадастрового квартала. Обществу «МигоСтрой» не предлагалось заключить такое соглашение.

В Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на данные объекты, постройки не состоят на кадастровом учете. 

Существование построек фактически не мешает строительству жилого дома, но является помехой для последующей планировки придомовой территории и всей территории кадастрового квартала, которая может быть осуществлена только в рамках программы комплексного освоения территории.

В соответствии с нормами Жилищного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса Российской Федерации обязанность принятия решения об изъятии нежилых объектов недвижимости, подлежащих сносу и находящихся на территории застройки, является публичной обязанностью органа местного самоуправления.

Обстоятельства невозможности использовать земельные участки для целей строительства по причине нахождения на земельных участках построек, а также то, что эти обстоятельства существовали до момента заключения договоров аренды, ответчиком надлежащими доказательствами не оспорены.

Более того, из писем Управления архитектуры и градостроительства администрации Гайского городского округа об отказе в выдаче разрешения на строительство усматривается, что именно нахождение на спорных земельных участках построек препятствует размещению на территории участка планировочных решений. 

Оценив в совокупности приведенные сторонами доводы и представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом приведенных норм и установленных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о правомерности требований истца о расторжении договоров аренды земельного участка от 08.04.2021 № 120/21 и от 26.04.2021 № 30/21. 

Доводы Комитета о злоупотреблении истцом правом на расторжение договоров в судебном порядке, поскольку Комитетом в добровольном порядке на основании полученной претензии в адрес истца были направлены соглашения о расторжении договоров аренды, которые истец не подписал и подал исковое заявление в арбитражный суд, судебной коллегией подлежат отклонению как несостоятельные. 

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, Комитетом не приведено убедительных доводов о том, в чем заключается злоупотребление правом со стороны истца и не представило доказательств такого злоупотребления, а само по себе обращение с требованием о расторжении договоров аренды при наличии для этого законных оснований, не может быть расценено как злоупотребление правом.

Также судебной коллегией подлежат отклонению как несостоятельные доводы Комитета о том, что арендатор, устранив недостатки в проектной документации, имел возможность использовать земельный участок согласно его назначению (то есть для строительства жилого дома) и обусловленной этим обязанности вносить арендные платежи.

На основе представленных в дело доказательств, пояснений сторон суд установил, что использование истцом спорных земельных участков в соответствии с условиями договоров (строительство двухэтажного многоквартирного жилого дома) невозможно.

Соглашения об изменении вида разрешенного использования стороны не заключали.

Наличие у истца интереса в пользовании участками на цели, не связанные со строительством, ответчиком не доказано.

В силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении или расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Положения пункта 4 той же статьи не исключают возможность истребовать в качестве неосновательного обогащения полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала.

Таким образом, на основании положений пункта 4 статьи 453, статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений пункта 1 Информационного письма от 11.01.2000 № 49, пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» не исключается возможность истребовать ранее исполненное до расторжения договора при отсутствии эквивалентного предоставления, если другая сторона неосновательно обогатилась.

Принимая во внимание то обстоятельство, что использование переданных в аренду земельных участков по целевому назначению - для строительства двухэтажного многоквартирного жилого дома оказалось невозможным, нельзя признать исполненной предусмотренную пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по предоставлению земельного участка в соответствии с условиями договора.

Поскольку в рассматриваемом случае имеет место нарушение эквивалентности встречных предоставлений вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей одной из сторон договора, перечисленные истцом денежные средства в оплату арендных платежей, составляют неосновательное обогащение арендодателя и арендатор вправе требовать их возврата.

Представленные истцом платежные поручения подтверждают факт внесения арендной платы по договорам аренды земельного участка от 08.04.2021 № 20/21, от 26.04.2021 № 30/21 в сумме 255 100 руб.

Исходя из изложенного, требования общества «МигоСтрой» о взыскании с Комитета суммы внесенных арендных платежей правомерно удовлетворены судом первой инстанции в заявленном размере.

Обществом «МигоСтрой» также заявлено требования о взыскании                 с Комитета 1 246 344 руб. 24 коп. убытков, причиненных расторжением договоров аренды земельного участка от 08.04.2021 № 20/21, от 26.04.2021        № 30/21.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты нарушенного права является возмещение убытков.

На основании статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 5 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно было произвести для восстановления нарушенного права (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с пунктом 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.

Из смысла вышеуказанных норм и разъяснений следует, что истцу при предъявлении иска, обоснованного положениями статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо доказать наличие совокупности условий договорной ответственности, а именно: факт наличия у него убытков и их размер, противоправность действий ответчика, выраженных в нарушении условий договора, а также наличие причинной связи между понесенными убытками и действиями ответчика. При этом недоказанность хотя бы одного из указанных условий ответственности является достаточным основанием для отказа в удовлетворении требований о возмещении убытков.

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Требования общества «МигоСтрой» в данной части обоснованы тем обстоятельством, что невозможность использовать арендованные земельные участки в соответствии с целями их предоставления привело к образованию убытков на стороне общества.

Указанные убытки выражены в несении обществом расходов в целях реализации инженерно-геологических изысканий, кадастровых работ по выносу осей здания и топографической съемке, что подтверждается:

- заключенным с ООО «Гео Эксперт» (подрядчик) договором № 64 от 20.04.2021, актом от 09.06.2021 на сумму 120 000 руб., платежными поручениями № 176 от 29.04.2021 на сумму 48 000 руб., № 12 от 11.06.2021 на сумму 72 000 руб. (т. 1, л.д. 89-94);

 - заключенным с ООО «Гео Эксперт» (подрядчик) договором № 173 от 16.08.2021, актом от 14.09.2021 на сумму 20 000 руб., платежными поручениями № 81 от 16.08.2021 на сумму 10 000 руб., № 100 от 14.09.2021 на сумму 10 000 руб. (т. 1, л.д. 95-100);

 - заключенным с ООО «Комплекс - КК и Ко» (исполнитель) договором подряда на выполнение проектных работ № 3657.21 от 25.08.2021, актом сдачи-приемки выполненных работ № 3657.21 на сумму 150 000 руб., платежными поручениями № 9 от 20.10.2021 на сумму 75 000 руб., № 88 от 26.08.2021 на сумму 75 000 руб. (т. 1, л.д. 101-108);

 - заключенным су ООО «Экспертиза-С» (исполнитель) договором на проведение негосударственной экспертизы проектной документации № 180/2021 от 15.09.202 (л.д. 109-111 т. 1), актом от 27.10.2021 № 198 на сумму 100 000 руб., платежными поручениями № 10 от 20.10.2021 на сумму 50 000 руб., № 120 от 30.09.2021 на сумму 50 000 руб. (т. 1, л.д. 109-114);

 - заключенным между ООО «Профессионалъ» (исполнитель) договором подряда на выполнение работ № 2 от 23.06.2021, актом выполненных работ от 08.07.2021 на сумму 31 000 руб., платежным поручением № 41 от 25.06.2021 на сумму 31 000 руб. (т. 1, л.д. 115-119);

 - заключенным су АО «Газпром газораспределение Оренбург» (исполнитель) договором о подключении (технологическом присоединении) объектов капитального строительства к сети газораспределения № (04) 02-208г/000016-21 от 28.10.2021, платежным поручением № 111 от 28.09.2021 на сумму 30 372 руб. 12 коп. (т. 1, л.д. 120-125).

 - заключенным с ООО «Гео Эксперт» (подрядчик) договором № 63 от 20.04.2021, актом от 09.06.2021 на сумму 120 000 руб., платежными поручениями № 161 от 23.04.2021 на сумму 48 000 руб., № 13 от 11.06.2021 на сумму 72 000 руб. (т. 1, л.д. 38-43);

 - заключенным с ООО «Гео Эксперт» (подрядчик) договором № 128 от 01.07.2021, актом от 07.07.2021 на сумму 20 000 руб., платежным поручением № 58 от 09.07.2021 на сумму 20 000 руб. (т. 1, л.д. 44-46);

 - заключенным с ООО «Гео Эксперт» (подрядчик) договором № 198 от 14.09.2021, актом от 14.09.2021 на сумму 5 000 руб., платежным поручением № 103 от 14.09.2021 на сумму 5 000 руб. (т. 1, л.д. 47-50);

 - заключенным с ООО «Комплекс - КК и Ко» (исполнитель) договором подряда на выполнение проектных работ № 3653.21 от 16.07.2021, актом сдачи-приемки выполненных работ № 3653.21 на сумму 450 000 руб., платежными поручениями № 62 от 19.07.2021.2021 на сумму 150 000 руб., № 79 от 16.08.2021 на сумму 150 000 руб., № 83 от 20.08.2021 на сумму 150 000 руб. (т. 1, 52-61);

 - заключенным с ООО «Экспертиза-С» (исполнитель) договором на проведение негосударственной экспертизы проектной документации № 147/2021 от 27.07.2021, актом от 15.09.2021 № 163 на сумму 180 000 руб., платежными поручениями № 68 от 28.07.2021 на сумму 90 000 руб., № 140 от 16.09.2021 на сумму 90 000 руб. (т. 1, л.д. 62-68);

- заключенным с АО «Газпром газораспределение Оренбург» (исполнитель) договором о подключении (технологическом присоединении) объектов капитального строительства к сети газораспределения № (04) 02-208г/000011-21 от 10.08.2021, платежным поручением № 77 от 12.08.2021 на сумму 30 372 руб. 12 коп. (т. 1, л.д. 69-74).

Поскольку целесообразность указанных расходов была мотивирована убежденностью общества «МигоСтрой», что арендованные им земельные участки будут использованы согласно целям договоров аренды, то соответствующее нарушение ответчиком условий данных договоров, повлекло на стороне общества убытки на сумму данных расходов в размере 1 246 344 руб. 24 коп.

В свою очередь, лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации). Тем самым, указанное правило устанавливает презумпцию вины причинителя вреда, которое предполагает, что доказательства отсутствия его вины должен представить сам ответчик.

Однако Комитет ни в суде первой инстанции, ни в апелляционном суде доказательств, свидетельствующих об отсутствии своей вины в причинении заявленных убытков, не представило.

При изложенных обстоятельствах апелляционная коллегия приходит к выводу, что истцом, вопреки доводам ответчика, доказана необходимая совокупность юридических фактов для удовлетворения требований о взыскании убытков в заявленном размере.

С учетом изложенного оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Доводы апелляционной жалобы по существу решения выражают несогласие с судебным актом, но не содержат достаточных фактов, которые влияли бы на его законность и обоснованность.

Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.

Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции также не установлено.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым арбитражными судами, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины, в связи с чем взыскание государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в доход федерального бюджета в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с заявителя не производится.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 18.08.2023 по делу № А47-64/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения Комитет по управлению имуществом администрации Гайского городского округа - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                   И.А. Аникин

Судьи:                                                                         А.Х. Камаев

                                                                                     Ю.С. Колясникова