ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда, 

не вступившего в законную силу

12 сентября 2017 года                                                                     Дело №А55-6493/2017г. Самара

Резолютивная часть постановления оглашена 07 сентября 2017 года

Постановление в полном объеме изготовлено 12 сентября 2017  года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю., 

судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

в отсутствие лиц, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 07 сентября 2017 года в зале № 6 помещения суда апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 и индивидуального предпринимателя ФИО3 на решение Арбитражного суда Самарской области от 27.06.2017, принятое по делу № А55-6493/2017 (судья Ануфриева А.Э.), 

по иску Администрации г.о.Тольятти, г. Тольятти,

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Тольятти,

 о взыскании 447 100 руб. 19 коп.,

 и к индивидуальному предпринимателю ФИО3, г. Тольятти,

 о взыскании 190 871 руб. 25 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Мэрия г.о.Тольятти (после изменения наименования Администрация г.о.Тольятти) обралась в Арбитражный суд Самарской области с иском

1. к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании 447 100 руб. 19 коп., в том числе задолженность по арендной плате по договору №1803 от 18.01.2008 аренды земельного участка за период с 30.12.2014 по 31.03.2017 в сумме 349 580 руб. 06 коп., пени за период с 13.01.2015 по 23.01.2017 в сумме 97 520 руб. 13 коп.

2. к Индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании 190 871 руб. 25 коп., в том числе задолженность по арендной плате по договору №1803 от 18.01.2008 аренды земельного участка за период с 22.01.2015 по 31.03.2017 в сумме 151 018 руб. 82 коп пени за период с 11.04.2015 по 23.01.2017 в сумме 39 852 руб. 43 коп.

Протокольным определением от 24.04.2017 в порядке ст. 124 АПК РФ наименование истца Мэрия г.о.Тольятти изменено на Администрация городского округа Тольятти.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 27.06.2017 с Индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Администрации г.о.Тольятти  взысканы задолженность в сумме 349 580 руб. 06 коп., пени в сумме 97 520 руб. 13 коп.; с Индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу Администрации г.о.Тольятти взысканы задолженность в сумме 151 018 руб. 82 коп., пени в сумме 39 852 руб. 43 коп.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчики обратились в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просят отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы, заявители ссылаются на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, на основании постановления мэра г.Тольятти от №2063-1/п от 12.08.2008 между мэрией г.о.Тольятти (арендодатель) и ОАО Торговый дом «Ставрополь» (арендатор) был заключен договор №1803 от 18.01.2008 земельного участка площадью 1190 кв.м с кадастровым номером 63:09:0301139:1135, расположенного по адресу Самарская область г.Тольятти Центральный район ул.Ленина западнее д.76, для дальнейшей эксплуатации реконструкции магазина (расширение) с инженерно-техническим обеспечением, сроком на 44 месяца.

Разделом 2 установлен порядок расчета и внесения арендной платы. который вносится ежеквартально не позднее 10 дня первого месяца квартала. Размер арендной платы изменяется на основании решений уполномоченных органов государственной власти или местного самоуправления с момента установления.

Пунктом 5.4 договора стороны согласовали применение ответственности за несвоевременное внесение арендной платы в виде пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки. 

Земельный участок передан по акту приема-передачи от 18.08.2008.

Дополнительным соглашением от 18.09.2009 изменен порядок расчета арендной платы.

Договор и дополнительное соглашение зарегистрированы в установленном законом порядке.

На основании соглашений об отступном от 29.12.2014 и от 21.01.2015 в ЕГРП зарегистрирован переход права собственности к ответчикам на объекты недвижимости – нежилые помещения реконструируемого магазина общей площадью 2694,6 кв.м, расположенного на арендуемом земельном участке, а именно: на нежилое помещение площадью 504,7 кв.м и нежилое помещение площадью 1365,3 кв.м переход права собственности к ФИО2 зарегистрирован 29.12.2014; на нежилое помещение площадью 824,6 кв.м переход права собственности к ФИО3 зарегистрирован 21.01.2015.

Отсутствие оплаты за пользование земельным участком послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с заявленным иском.

Согласно абзацу 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществлялось органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

В соответствии с п.2 статьи 3.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в редакции Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа осуществляется органом местного самоуправления городского округа.

В пункте 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. 

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования.

В пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» от 24.03.2005 №11, разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По правилам статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Как следует из материалов дела, по истечении срока действия договора, арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, что позволяет считать его возобновленным на неопределенный срок.

Исследовав и оценив представленные доказательства, а также, принимая во внимание вышеуказанные нормы права, суд апелляционной инстанции считает, что с момента государственной регистрации права собственности предпринимателей на объект недвижимости к ним перешло право пользования земельным участком на тех же условиях, что и у продавца недвижимости; договор аренды от 18.08.2008 №1803 продолжает регулировать отношения по использованию спорного земельного участка уже с новыми собственниками недвижимости.

Таким образом, с момента приобретения права собственности на объект недвижимости к ответчикам перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка, в связи с чем, обязательство по внесению арендной платы за пользование этим участком за спорный период подлежит исполнению предпринимателями.

Из материалов дела следует, что обязательства по внесению арендной платы за пользование спорным земельным участком ответчиками надлежащим образом не исполнены за спорный период, доказательств своевременного внесения арендной платы за пользование земельным участком в материалы дела не представлено.

Истец, принимая во внимание решение Самарского областного суда от 19.04.2016 по делу №3а-249/2016, произвел расчет арендной платы исходя из размера земельного налога 1,5% при кадастровой стоимости земельного участка с КН63:09:0301139:1135 равной 10 824 478 руб. В расчете учтены доли ответчиков в землепользовании, рассчитанные пропорционально занимаемой площади в спорном периоде, исходя из площади объектов недвижимости принадлежащих ответчикам, общей площади здания и общей площади земельного участка.

В соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 10.09.2015 № 569 «О внесении изменений в постановление Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области» при отсутствии утвержденных в установленном порядке коэффициентов видов использования земельных участков арендная плата за земельный участок устанавливается в размере земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка. Указанная поправка в соответствии с пунктом 4 данного документа вступает в силу с 1 января 2016 года. В ранее действующих редакциях Постановления Правительства Самарской области от 06.08.2008 года № 308 отсутствовал порядок расчета арендной платы в случае отсутствия утвержденных в установленном порядке коэффициентов видов использования земельных участков.

На территории городского округа Тольятти исчисление земельного налога осуществляется на основании Постановления Тольяттинской городской Думы от 10.10.2005г. № 257 «Об утверждении Положения о земельном налоге на территории городского округа Тольятти». Подпунктом 9 статьи 1 указанного положении налоговая ставка в год за такие земельные участки установлена в размере 1,5% от кадастровой стоимости, которая подлежит применению в данном случае при определении размера неосновательного обогащения за использование земельного участка, что не противоречит п.1 ст. 65 Земельного кодекса РФ.

С учетом изложенного и сформированного правового подхода к разрешению споров о взыскании арендной платы при аналогичных обстоятельствах (по делам №А55-31017/2015, №А55-5673/2016, №А55-7824/2015, №А55-9698/2016, №А55-32017/2015), суд первой инстанции обоснованно признал расчет истца правомерным.

Поскольку доказательств внесения арендной платы за спорный период ответчиками не представлено, требования истца о взыскании задолженности по арендной плате с ИП ФИО2 за период с 30.12.2014 по 31.03.2017 в сумме 349 580 руб. 06 коп., и с ИП ФИО3 за период с 22.01.2015 по 31.03.2017 в сумме 151 018 руб. 82 коп., - подлежат удовлетворению.

Суд первой инстанции, установив факт просрочки внесения арендных платежей, исходя из произведенного расчета, пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требований в части взыскания неустойки.

Расчет размера неустойки, произведенный истцом из расчета 0,1 % за каждый день просрочки, в соответствии с п.5.4 договора, проверен судом апелляционной инстанции, признается правильным, поскольку осуществлен на основании условий договора с учетом непогашенной задолженности.

Выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для снижения размера неустойки соответствуют обстоятельствам дела, статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации № 263-О от 21.12.2000, пунктах 2,  4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 17 от 14.07.1997 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 81 от 22.12.2011 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 13.01.2011 № 11680/10, пунктах 69 - 81 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», которыми установлены критерии несоразмерности неустоек, а также сформирована практика рассмотрения и применения судами указанной нормы Гражданского кодекса Российской Федерации.

Возражения ответчиков о том, что судом не исследованы все обстоятельства дела, не дана надлежащая правовая оценка представленным по делу доказательствам, а выводы суда, положенные в основу обжалуемого судебного акта, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нарушают действующие нормы права, не нашли своего подтверждения.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, поскольку они сделаны на основе всестороннего, полного и объективного исследования представленных в дело доказательств, соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителей жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 27.06.2017, принятое по делу № А55-6493/2017, - оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 и индивидуального предпринимателя ФИО3, - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий                                                                   Н.Ю. Пышкина

Судьи                                                                                                           С.Ш. Романенко  

                                                                                                                      Е.А. Терентьев