АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-4891/24 

Екатеринбург

27 сентября 2024 г.

 

Дело № А07-14465/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 сентября 2024 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В. А.,

судей Тороповой М.В., Гуляевой Е.И.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Роскомснаббанк (публичное акционерное общество; далее – Банк, истец) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.03.2024 по делу № А07-14465/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2024 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещенных надлежащим образом, в том числе публично, путем  размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Банком заявлено ходатайство об участии в онлайн-заседании, которое удовлетворено судом. При открытии судом кассационной инстанции судебного заседания с использованием онлайн-сервиса «Картотека арбитражных дел» представитель указанного лица не подключился к каналу связи, что свидетельствует о его неявке. Установив, что средства связи суда воспроизводят видео- и аудиосигнал надлежащим образом, технические неполадки отсутствуют, представителю стороны обеспечена возможность дистанционного участия в процессе, которая не в полной мере реализована по причинам, находящимся в сфере их контроля, суд рассмотрел кассационную жалобу в отсутствие представителя заявителя жалобы в порядке ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.   

Банк обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ильинский Дом» (далее –общество «Ильинский Дом», ответчик) о расторжении договора инвестирования от 13.06.2017 № Л6/ААВ, взыскании 598 000 000 руб. задолженности по договору от 13.06.2017 № Л6/ААВ (с учетом уточнения от 27.09.2023, принятого  судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п. 3 уточнения о взыскании с ответчика убытков в размере 579 600 000 руб. судом первой инстанции не принят).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО1 (далее - ФИО1),  акционерное общество «Элемент», конкурсный управляющий ФИО2 

Решением суда от 19.03.2024 в удовлетворении иска отказано.         Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда    от 04.06.2024 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Банк просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права. Как отмечает заявитель, судом не дана надлежащая правовая оценка доводу о том, что уточнение требований в части взыскания убытков явилось способом защиты покупателя, вытекающим из требования о расторжении договора инвестирования вследствие ненадлежащего исполнения ответчиком  обязательств по договору. Банк, описывая обстоятельства заключения договоров, оспаривает выводы судов о неисполнении ФИО1  обязательств по внесению денежных средств по договору инвестирования от 13.06.2017 № Лб/ААВ, о  ничтожности договоров безвозмездной передачи имущества от 14.06.2017 № 2-1/ААВ, от 16.06.2017 № 2-1/ААВ-2. Заявитель полагает неправомерным и не соответствующим фактическим обстоятельствам дела вывод судов об отсутствии у него права расторжения договора инвестирования.

В отзыве на кассационную жалобу общество «Ильинский Дом» просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Как установлено судами, решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.07.2021 по делу №А07-9566/2019 Банк признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Функции конкурсного управляющего возложены на государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов».

Между открытым акционерным обществом «Инвестиционный фонд жилищного строительства» (застройщик) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (инвестор) заключен предварительный договор инвестирования от 08.11.2013 № 1/Л6, согласно которому застройщик обязуется в предусмотренный основным договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить жилой дом, литера 6 в квартале № 535, ограниченном улицами Коммунистическая, Новомостовая, ФИО3 и проспектом Салавата Юлаева в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, расположенный на земельном участке по строительному адресу: Кировский район городского округа 

<

...> ограниченный улицами Коммунистическая, Новомостовая, ФИО3 и проспектом Салавата Юлаева.

В соответствии с п. 1.2 договора от 08.11.2013 № 1/Л6 определение объекта инвестирования: назначение объекта инвестирования: жилые помещения (квартиры) общей площадью 9200 кв. м, отделка: черновая, которые будут находиться в жилом доме, литера 6 в квартале № 535, ограниченном улицами Коммунистическая, Новомостовая, ФИО3 и проспектом Салавата Юлаева в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Согласно п. 1.3 договора от 08.11.2013 № 1/Л6 срок заключения основного договора в течение 5 лет с момента подписания настоящего договора.

Пунктом 2.1 договора от 08.11.2013 № 1/Л6 установлено, что цена одного квадратного метра жилого помещения составляет 22 000 руб.. Цена жилых помещений, входящих в состав объекта инвестирования, составляет 202 400 000 руб.

Согласно п. 2.2 договора от 08.11.2013 № 1/Л6 оплата объекта инвестирования осуществляется путем перечисления либо внесения денежных средств на банковский счет застройщика, либо иным способом, не противоречащим действующему законодательству РФ.

По акту приема-передачи векселей от 17.05.2017 предприниматель ФИО1 в счет оплаты по предварительному договору инвестирования передал, а общество «Инвестиционный фонд жилищного строительства» приняло простые векселя на сумму 202 400 000 руб.: от 18.04.2017 № ИД 001 на сумму 28 740 000 руб., от 18.04.2017 № ИД 002 на сумму 27 650 000 руб., от 18.04.2017 № ИД 003 на сумму 35 710 000 руб., от 18.04.2017 № ИД 004 на сумму 27 520 000 руб., от 18.04.2017 № ИД005 на сумму 29 740 000 руб., от 18.04.2017 № ИД 006 на сумму 28 720 000 руб., от 18.04.2017 № ИД 007 на сумму 24 320 000 руб.

Между обществом «Инвестиционный фонд жилищного строительства» (застройщик) и обществом «Ильинский Дом» (новый застройщик) заключено соглашение от 13.06.2017 о передаче прав и обязанностей застройщика новому застройщику объекта капитального строительства - «Жилой дом литера 6 в квартале № 535, ограниченном улицами Коммунистическая, Новомостовая, ФИО3 и проспектом Салавата Юлаева в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, секции А, Б, В, Г, Д, Е, Ж, И с подземной автостоянкой», строительство которого осуществляется застройщиком на земельном участке общей площадью 6735 кв. м с кадастровым номером 02:55:000000:40832 из категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: многоквартирные многоэтажные жилые дома (для завершения строительства многоквартирных многоэтажных жилых домов - объекта незавершенною строительства с кадастровым номером 02:55:010139:386), принадлежащим застройщику на праве аренды, сроком аренды с 04.05.2017 по 01.01.2019 на основании договора № 415-17 аренды земельного участка от 06.06.2017, заключенного в г. Уфе между застройщиком (арендатор) и Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель).

Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке. 

В день подписания настоящего соглашения застройщик (продавец) передал в собственность нового застройщика (покупатель) объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 949,5 кв. м, степень готовности объекта 10%, адрес (местонахождение) объекта: РФ, РБ, г. Уфа, Кировский р-н, квартал 535, ограниченный улицами Коммунистическая, Новомостовая, ФИО3 и проспектом Салавата Юлаева, литера 6. кадастровый (или условный) номер объекта: 02:55:010139:386 в соответствии с договором купли-продажи от 13.06.2017 № Л6/ОНС по акту приема-передачи от 13.06.2017.

В силу п. 3 указанного соглашения, поскольку общество «Инвестиционный фонд жилищного строительства» ранее осуществляло функции застройщика и привлекало денежные средства инвесторов по договорам об инвестиционной деятельности с целью строительства объекта и передачи помещений инвесторам после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, стороны договорились о том, что застройщик обязуется передать новому застройщику инвестиции, полученные от инвесторов денежные средства в срок до 14.06.2017. 

Перечень инвесторов, номера и даты договоров инвестирования, суммы перечисленные инвесторами и подлежащие передаче застройщиком новому застройщику указаны в Приложении №1 к настоящему соглашению. Застройщик также передает новому застройщику оригиналы договоров об инвестиционной деятельности и иных документов, относящихся к договорам об инвестиционной деятельности.

Приложением № 1 к соглашению от 13.06.2017 ответчику переданы указанные выше простые векселя.

Между обществом «Ильинский Дом» (застройщик) и предпринимателем ФИО1 (инвестор) заключен договор инвестирования от 13.06.2017 № Л6/ААВ, согласно которому во исполнение предварительного договора инвестирования от 08.11.2013 № 1/Л6, заключенного между обществом «ИФЖС» как застройщиком, и предпринимателем ФИО1 как инвестором, с учетом соглашения о передаче прав и обязанностей от 13.06.2017, заключенного между обществом «ИФЖС», как застройщиком и обществом «Ильинский дом» как новым застройщиком, стороны заключили настоящий договор о нижеследующем: предметом настоящего договора является инвестиционная деятельность в форме капитальных вложений в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

В порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором, инвестор производит инвестирование строительства жилых помещений (квартир) обшей площадью 9200 кв. м, которые будут расположены на вторых этажах в секциях «А», «Б», «В», «Г», «Д», «Е» объекта (далее по тексту - жилые помещения). Номера жилых помещений (квартир), их площадь, расположение, паж и другие параметры, обязательные для конкретизации предмета инвестирования указываются в акте распределения жилых помещений, который является неотъемлемой частью настоящего договора. Со своей стороны застройщик организует работы по оформлению земельного участка под строительство, проектированию, строительству, вводу в эксплуатацию, передаче на баланс управляющей организации построенного объекта (п. 1.3 договора от 13.06.2017 № Л6/ААВ).

В силу п. 1.4 договора от 13.06.2017 № Л6/ААВ срок ввода в эксплуатацию объекта (не позднее) 31.12.2022. Планируемый срок передачи помещений застройщиком инвестору не позднее 2 квартала 2023 года.

На основании п. 2.1 договора от 13.06.2017 № Л6/ААВ ценой настоящего договора является сумма инвестиций, направляемых инвестором на финансирование строительства объекта.

В соответствии с п. 2.2 договора от 13.06.2017 № Л6/ААВ стороны пришли к соглашению о том, что в денежном выражении цена настоящего договора (сумма инвестиций) определяется исходя из расчета 22 000 руб. за один квадратный метр общей площади жилого помещения (квартир). Указанная цена фиксирована и не подлежат изменению в одностороннем порядке на весь период действия настоящего договора.

Согласно п. 2.3 договора от 13.06.2017 № Л6/ААВ на момент заключения настоящего договора общая сумма инвестиций (цена договора) ориентировочно составляет 202 400 000 руб. 

Исходя из п. 2.5 договора от 13.06.2017 № Л6/ААВ стороны подтверждают, что обязательство инвестора по инвестированию строительства объекта (жилых помещений объекта, указанных в п. 1.3 договора) по настоящему договору в размере 202 400 000 руб. исполнено инвестором до подписания настоящего договора, в соответствии с условиями предварительного договора инвестирования от 08.11.2013 № 1/Л6, что подтверждается актом приема передачи векселей от 17.05.2017, подписанным между обществом «ИФЖС» (ИНН 

<

***>) как Стороной-1, и предпринимателем ФИО4 как Стороной-2.

В п. 3.1 договора от 13.06.2017 № Л6/ААВ указано, что результатом инвестирования по настоящему договору является приобретение инвестором права на получение в собственность помещений, указанных в абз. 2 п. 1.3 договора.

Между предпринимателем ФИО1 (сторона 1) и Банком (сторона 2) заключен договор безвозмездной передачи имущества от 14.06.2017 № 2-1/ААВ (приложение к иску), согласно которому права требования получения в собственность жилой площади объекта равной 3100 кв. м к обществу «Ильинский дом», основанные на договоре от 13.06.2017 № Л6/ААВ, были переданы ФИО1 Банку в целях финансирования и поддержания деятельности, а также увеличения чистых активов банка.

 Стоимость передаваемого имущества (3100 кв. м жилой площади объекта) составила 201 500 000 руб. (п. 1.3 договора безвозмездной передачи имущества).

Между предпринимателем ФИО1 (сторона 1) и Банком (сторона 2) заключен договор безвозмездной передачи имущества от 16.06.2017 № 2-1/ААВ-2 (приложение к иску), согласно которому права требования получения в собственность жилой площади объекта равной 6100 кв. м к обществу «Ильинский дом», основанные на договоре от 13.06.2017 № Л6/ААВ, переданы ФИО1 Банку в целях финансирования и поддержания деятельности, а также увеличения чистых активов банка. Стоимость передаваемого имущества (6100 кв. м жилой площади объекта) составила 396 500 000 руб. (п. 1.3 договора безвозмездной передачи имущества).

Уведомлениями от 14.06.2017, 16.06.2017 застройщик уведомлен о передаче имущественных прав по заключенному инвестиционному договору от 13.06.2017 № Л6/ААВ.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору, Банк обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из следующего.   

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

На основании пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить

основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 1 Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (далее - Закон № 1488-1) инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.

Основным правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, является договор (контракт) между ними (часть 1 статьи 7 Закона

№ 1488-1).

Согласно статье 8 Федерального Закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской

Федерации о свободе договора участники делового оборота вправе заключать соглашения, не поименованные в Кодексе.

К подобным договорам относят, в том числе и инвестиционные, к числу  которых относят, в том числе договоры строительного подряда, инвестирования строительства, продажи недвижимости.

Каждый из видов договоров регулируется нормами Гражданского Кодекса Российской Федерации и нормами актов предпринимательского законодательства. Вместе с тем инвестиционный договор - комплексное по своей юридической природе соглашение, имеющее элементы многих гражданско-правовых договоров. Данный смешанный договор определяет не только взаимоотношения собственников или титульных владельцев средств, вкладываемых в объекты предпринимательской деятельности, но и процесс реализации инвестиционного проекта, и распределение доходов.

Существенными признаками инвестиционного договора являются: наличие инвестиционного проекта как предпосылки заключения договора; долгосрочный характер отношений сторон; коммерческая заинтересованность; целевое использование средств инвестора; письменная форму договора; возникновение общей долевой собственности на вложенное имущество и на результат инвестиционной деятельности

Как разъяснено в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 54 от 11.07.2011 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – постановление Пленума № 54), при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д. 

         Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п. 2 ст. 223 названного Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Согласно пункту 5 постановления Пленума № 54 продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРН.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Истцом заявлено требование о взыскании 598 000 000 руб. задолженности по договору от 13.06.2017 № Л6/ААВ, мотивированное тем, что ответчиком обязательства по договору от 13.06.2017 № Л6/ААВ не исполнены, строительство спорного объекта в установленные договором сроки не завершено, жилая площадь инвестору не передана.

Как установлено судами, в договоре от 13.06.2017 № Л6/ААВ указано, что предпринимателем ФИО1 внесена сумма инвестиций в размере 202 400 000 руб. посредством передачи простых векселей. 

Однако истец просит взыскать сумму в размере 598 000 000 руб., превышающую сумму инвестиций, на что верно указано судами.

Заявленный размер задолженности образовался в связи с тем, что при заключении договоров безвозмездной передачи имущества от 14.06.2017 № 2-1/ААВ, от 16.06.2017 № 2-1/ААВ-2 стороны оценили передаваемые права требования, установили стоимость права в размере 598 000 000 руб.

Согласно пункту 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель (истец) вправе потребовать возврата суммы предварительной оплаты в размере, в котором внесена предварительная оплата.

 Таким образом, вывод судов о том, что истец не вправе требовать возврата задолженности в большем размере, чем было оплачено ответчиком, следует признать обоснованным.

Истец указывает, что обязательство инвестора по инвестированию строительства объекта исполнено в размере 202 400 000 руб. до подписания договора, в соответствии с условиями предварительного договора инвестирования от 08.11.2013 № 1/Л6, что подтверждается актом приема-передачи векселей от 17.05.2017, подписанным между обществом «ИФЖС» и предпринимателем ФИО4

Согласно статье 143 Гражданского кодекса Российской Федерации, вексель является ценной бумагой и в соответствии с пунктом 2 статьи 75 Положения о переводном и простом векселе, утвержденного постановлением ЦИК СССР и СНК СССР от 07.08.1937 № 104/1341 (далее - Положение), содержит простое и ничем не обусловленное обязательство уплатить определенную сумму.

На основании статей 11, 77 Положения вексель может быть передан другому лицу по индоссаменту. 

При этом согласно п. 21, 23, 34, 48 Положения требования, основанные на векселе, должны быть подтверждены путем предъявления оригинала векселя.

Указанное выше соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Верховного суда РФ от 19.07.2018 № 306-ЭС16-19550, Постановлении Президиума ВАС РФ от 03.06.2014 № 13404/13.

Вместе с тем, как установлено судами, доказательств законного приобретения предпринимателем ФИО1 спорных векселей, явившимися в дальнейшем способом оплаты по договору инвестирования, а также оригиналов либо копий векселей материалы дела не содержат.

Кроме того, истцом в обоснование заявленных требований не представлены необходимые первичные документы и доказательства, такие как договор выдачи векселя от векселедателей к продавцу и векселеполучателю, что подтверждает наличие реальных прав из векселя (проставления на векселе непрерывного ряда индоссаментов), как и не представлено доказательств приобретения предпринимателем ФИО1 векселя и оплаты векселя по договору с предыдущим векселедержателем.

При этом вне зависимости от факта наличия или отсутствия оплаты договора векселями оплата договора векселями не может свидетельствовать о добросовестном поведении кредитора по оплате договора, поскольку не соответствует цели предпринимательской деятельности в связи с невозможностью финансировать процесс строительства на указанную сумму.

Из содержания договора инвестирования от 13.06.2017 № Л6/ААВ следует, что целью застройщика являлось привлечение денежных средств для строительства и ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, а со стороны инвестора получение права на приобретение в собственность таких жилых помещений.

Таким образом, указанная в договоре инвестирования цена объекта недвижимости уплачивается инвестором для предоставления возможности застройщику после получения денежных средств построить (создать) объект инвестирования.

При таких обстоятельствах, оплата векселями не отвечает фундаментальным принципам, заложенным в основу Закона «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», поскольку финансировать процесс строительства векселями затруднительно для застройщика, и не способствует достижению цели договора инвестирования.

С учетом изложенного вывод судов о недоказанности реального исполнения предпринимателем ФИО1 обязательства по внесению денежных средств по договору инвестирования от 13.06.2017 № Л6/ААВ является обоснованным.

 При этом акт приема-передачи  векселей к надлежащим доказательствам в силу закона не относится.

Суды обоснованно исходили из того, что, заключая договор инвестирования от 13.06.2017 № Л6/ААВ, стороны фактически заключили договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 8 постановления Пленума № 54, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

В соответствии со статьей 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Из содержания статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В соответствии со статьями 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора недвижимости являются предмет (должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору) и цена.

При этом индивидуализация предмета договора купли-продажи будущей вещи при отсутствии у объекта кадастрового номера может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом. В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным (пункт 2 постановлении Пленума № 54).

Таким образом, формальная индивидуализация недвижимой вещи путем указания, помимо кадастрового номера, иных технических характеристик объекта недвижимого имущества (местоположение, площадь, этажность и т.п.) необходима для целей исключения разногласий сторон договора относительно конечного результата строительства, в том числе недопустимости смешения с аналогичными либо тождественными недвижимыми вещами, а также объема взаимных предоставлений сторон по окончании строительства.

Согласно договору инвестирования от 13.06.2017 № Л6/ААВ инвестор производит инвестирование строительства жилых помещений (квартир) обшей площадью 9200 кв. м, которые будут расположены на вторых этажах в секциях «А», «Б», «В», «Г», «Д», «Е» объекта строительства.

В соответствии с п. 1.3 договора от 13.06.2017 № Л6/ААВ номера жилых помещений (квартир), их площадь, расположение, этаж и другие параметры, обязательные для конкретизации предмета инвестирования указываются в акте распределения жилых помещений, который является неотъемлемой частью настоящего договора.

Между тем сторонами договора от 13.06.2017 № Л6/ААВ такой акт распределения жилых помещений, который бы конкретизировал предмет договора инвестирования, не подписан.

При таких обстоятельствах, суды пришли к обоснованному выводу о том, что сторонами в нарушение условий договора от 13.06.2017 № Л6/ААВ предмет инвестирования не согласован, в связи с чем предпринимателем ФИО1 безвозмездно передано Банку не конкретизированное имущество.

Согласно п. 1.2 договоров от 14.06.2017 № 2-1/ААВ, от 16.06.2017 № 2-1/ААВ-2 безвозмездной передачи имущество, указанное в п. 1.1.1, принадлежит стороне-1 (ФИО1) на праве собственности.

Однако в отсутствие доказательств исполнения  инвестором договора инвестирования от 13.06.2017 № Л6/ААВ доказательств права собственности ФИО1 В.  на долю в праве или на определенные жилые помещения не имеется, то есть не имеется и права на распоряжение ими.

            Кроме того, судами учтено, что в соответствии с п. 1.1 договоров от 14.06.2017 № 2-1/ААВ, от 16.06.2017 № 2-1/ААВ-2 безвозмездной передачи ФИО1 как акционер внес имущество (права требования) в соответствии с п. 1 ст. 32.2 Федерального Закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах».

В соответствии со статьей 32.2 Федерального закона от 26.12.1995 № 208- ФЗ (ред. от 04.08.2023) «Об акционерных обществах» акционеры на основании договора с обществом имеют право в целях финансирования и поддержания деятельности общества в любое время вносить в имущество общества безвозмездные вклады в денежной или иной форме, которые не увеличивают уставный капитал общества и не изменяют номинальную стоимость акций (далее - вклады в имущество общества).

Вносимое акционерами в качестве вклада имущество должно относиться к видам, указанным в пункте 1 статьи 66.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой вкладом участника хозяйственного товарищества или общества в его имущество могут быть денежные средства, вещи, доли  (акции) в уставных (складочных) капиталах других хозяйственных товариществ и обществ, государственные и муниципальные облигации. Таким вкладом также могут быть подлежащие денежной оценке исключительные, иные интеллектуальные права и права по лицензионным договорам, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 66.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права требования будущей вещи не могут быть внесены в качестве вклада в соответствии со статьей 32.2 ФЗ «Об акционерных обществах».

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно п. 4 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации к дискреционным полномочиям суда относит применение последствий недействительности ничтожной сделки, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды, установили, что договоры от 14.06.2017№ 2-1/ААВ, от 16.06.2017 № 2-1/ААВ-2 являются ничтожными, поскольку  в соответствии с Законом «Об акционерных обществах» права требования будущей вещи (жилых помещений) не может быть предметом безвозмездного вклада в целях финансирования и поддержания деятельности общества.

Таким образом, установив, что сторонами по спорному договору инвестирования от 13.06.2017 № Л6/ААВ предмет инвестирования не согласован, не конкретизирован; факт оплаты договора инвестирования не доказан; договоры безвозмездной передачи имущества (права требования на получение в собственность жилых помещений) от 14.06.2017 № 2-1/ААВ, от 16.06.2017 № 2-1/ААВ-2 являются ничтожными, суды пришли к верному выводу об отсутствии у истца права требования у ответчика оплаты задолженности.

Отказывая в удовлетворении требования о расторжении договора инвестирования от 13.06.2017 № Л6/ААВ, суды исходили из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 5.2.4 договора от 13.06.2017 № Л6/ААВ инвестор вправе в любое время передать по договору и (или) государственному контракту свои права (часть своих прав) на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Оценив условия договора с учетом положений ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом того, что сторонами по спорному договору инвестирования от 13.06.2017 № Л6/ААВ предмет инвестирования не согласован, не конкретизирован; факт оплаты договора инвестирования не доказан; договоры безвозмездной передачи имущества (права требования на получение в собственность жилых помещений) от 14.06.2017 № 2-1/ААВ, от 16.06.2017 № 2-1/ААВ-2 являются ничтожными, поскольку Банк не является стороной договора инвестирования, вывод судов об отсутствии у него права требования расторжения договора является верным.

При таких обстоятельствах в удовлетворении иска отказано правомерно.

Доводы Банка аналогичны доводам апелляционной жалобы, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, получили надлежащую правовую оценку в мотивировочной части обжалуемых судебных актов и выводов судов не опровергают, а по существу сводятся к несогласию заявителя с оценкой обстоятельств дела.

         Иная оценка заявителем кассационной жалобы установленных судами обстоятельств, а также иное толкование закона не свидетельствует о нарушении судами норм права и не может служить основанием для отмены судебных актов.

Нормы материального права применены судами по отношению к установленным им обстоятельствам правильно, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, исследованным в соответствии с требованиями, определенными ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.          

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.03.2024 по делу № А07- 14465/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2024 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Роскомснаббанк (публичное акционерное общество) – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                                        В.А. Купреенков 

 

Судьи                                                                                     М.В. Торопова 

 

                                                                                             Е.И. Гуляева