ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-2025/2024

город Ростов-на-Дону

22 января 2025 года

15АП-17958/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 января 2025 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сулименко О.А.,

судей Абраменко Р.А., Нарышкиной Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Алимардановой А.Г.,

при участии:

от ответчика: представитель ФИО1 по доверенности от 01.02.2024; представитель ФИО2 по доверенности от 01.02.2024;

от иных лиц, участвующих в деле: представители не явились, извещены надлежащим образом, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Альфа-Строй» 

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.11.2024 

по делу № А32-2025/2024 

по иску Администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района 

(ИНН: 

<

***>,ОГРН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Альфа-Строй» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

третье лицо: Администрация муниципального образования Туапсинский район (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Туапсинского городского поселения Туапсинского района (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Альфа-Строй» (далее – общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 21.06.2006 № 5100006106 в размере 5% от кадастровой стоимости земельного участка за период с 10.01.2019 по 10.10.2023 в размере 22 694 603,11 руб., пени за период с 09.01.2019 по 18.09.2023 в размере 4 366 937,22 руб. (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация муниципального образования Туапсинский район.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.11.2024 по делу № А32-2025/2024 исковые требования удовлетворены частично: суд взыскал с ООО СЗ «Альфа-Строй» в пользу администрации муниципального образования Туапсинского городского поселения Туапсинского района Краснодарского края задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 21.06.2006  № 5100006106 за период с 01.01.2021 по 31.12.2023 в размере 9 833 558,55 руб., пени за период с 11.01.2021 по 12.10.2023 в размере 1 325 588,20 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Судом также отказано в удовлетворении ходатайства ООО СЗ «Альфа-Строй» о снижении размера неустойки.

Суд взыскал с ООО СЗ «Альфа-Строй» в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 73 900,03 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество «Альфа-Строй» обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение суда первой инстанции отменить, по делу принять новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает, что выводы суда первой инстанции, основанные на применении Федерального закона от 18.12.2006 № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым был введен пункт 15 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 № 137-ФЗ, являются неправомерными в виду следующего. 

Договор аренды №5100006106 земельного участка 23:51:0201002:0108 между Администрацией МО г. Туапсе и ООО «Туапсе-Сервис» был заключен 21.06.2006. Пункт 15 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 № 137-ФЗ был введен Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». В соответствии со статьей 38 Федерального закона от 18.12.2006 № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» подпункт «б» пункта 2 и пункт 3 статьи 26 настоящего Федерального закона вступают в силу со дня его официального опубликования. Текст Федерального закона опубликован в «Парламентской газете» от 21.12.2006 № 214-215, в «Российской газете» от 23.12.2006 № 290, в Собрании законодательства Российской Федерации от 25.12.2006 № 52 (часть I) статья 5498. Наиболее ранняя дата публикации данного Федерального закона – 21.12.2006, а договор аренды был заключен 21.06.2006, соответственно, до вступления в силу пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ.

Апеллянт указывает, что Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ не содержит положений, распространяющих его действие на ранее возникшие отношения, в связи с чем он не может быть применен с обратной силой к возникшим имущественным отношениям. Таким образом, по мнению подателя жалобы, применение указанного закона в любом случае невозможно, поскольку при применении данного закона происходит ухудшение положения частного лица во взаимоотношениях с публично-правовым образованием. 

Податель жалобы также ссылается на то, что Федеральный закон от 18.12.2006 № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» прямо не предусматривает его распространение на договоры, заключенные до его вступления в законную силу, соответственно, по мнению апеллянта, размер арендной платы должен определяться по правилам, определенным сторонами в договоре без учета особенностей, установленных пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ.

Апелляционная жалоба мотивирована также тем, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду изначально для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства и исключительно при наличии соглашения, заключенного до 30.12.2004, по условиям которого закреплены обязанности арендатора по передаче и/или сносу объектов инфраструктуры. Судом первой инстанции не учтено то обстоятельство, что в рассматриваемом споре земельный участок был предоставлен позже 30.12.2004 в иных целях, а именно в целях завершения строительства и эксплуатации котельной «Барсовая щель».

Суд первой инстанции также не учел то обстоятельство, что без проведения аукциона при отсутствии предварительного согласования места размещения объекта (как в случае с ответчиком) земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду, что не относится к рассматриваемому случаю.

Податель жалобы указывает, что договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ для жилищного строительства, может быть заключен на срок не более чем 5 лет. Договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для комплексного освоения в целях жилищного строительства, может быть заключен на срок не более 9 месяцев.  Рассматриваемый договор аренды заключен сроком на 49 (сорок девять) лет, что, по мнению апеллянта, свидетельствует об ином характере возникших правоотношений.

Апеллянт также ссылается на то, что договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ для жилищного строительства, прекращается в случае, если лицо, которому предоставлен земельный участок, или лицо, к которому перешли права и обязанности по такому договору, по истечении 6 месяцев с даты заключения договора аренды не получило в установленном порядке разрешение на строительство. Между тем, первое разрешение на строительство получено 31.05.2019, соответственно, спустя 13 лет со дня заключения договора, однако, договор аренды земельного участка продолжает действовать. 

Таким образом, по мнению апеллянта, совокупность изложенных фактов свидетельствует об ином характере возникших между сторонами договорных правоотношениях, нежели тех, что подпадают под регулирование специального закона - Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 № 137-ФЗ, что не учтено судом первой инстанции. Суд первой инстанции ошибочно распространил действие пункта 15 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 № 137-ФЗ на рассматриваемые правоотношения, возникшие при иных обстоятельствах и не отвечающих критериям применения данного закона.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик также указывает, что представление контрольно-счетной палаты Краснодарского края от 25.12.2019 вынесено по земельным участкам, которые были предоставлены для жилищного строительства по договорам аренды без проведения торгов, что не относится к рассматриваемому случаю в виду того, что земельный участок правопредшественникам ответчика был предоставлен по договору аренды от 21.06.2006 № 5100006106 в целях завершения строительства и эксплуатации котельной «Барсовая щель», соответственно, для жилищного строительства изначально не предоставлялся. 

Податель апелляционной жалобы, возражая против удовлетворения заявления, ссылается на то обстоятельство, что неустойка к внедоговорному размеру арендной платы 5% от кадастровой стоимости не должна применяться, поскольку установление арендной платы в таком повышенном размере само по себе является формой гражданско-правовой ответственности. 

Кроме того, согласно Постановлению Правительства № 424 мораторий на начисление пеней действовал с 06.04.2020 по 01.01.2021 в связи с распространением пандемии, а Постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, которое действовало в течение шести месяцев – с 01.04.2022 по 30.09.2022. Таким образом, по мнению апеллянта, пени не должны взыскиваться за период с 06.04.2020 по 01.01.2021 и с 01.04.2022 по 30.09.2022.

Податель апелляционной жалобы также указывает на истечение сроков исковой давности. Так, истечение трехлетнего срока с даты заключения договора аренды приходится на 21.06.2009. С указанной даты у арендатора имелось три года на применение повышенного размера арендной ставки. С исковым заявлением о применении повышенного размера арендной платы истец мог обратиться до 21.06.2012. Между тем, исковое заявление подано в Арбитражный суд Краснодарского края истцом 15.01.2024, в связи с чем, по мнению апеллянта, в указанном случае не подлежал применению повышенный размер арендной ставки, а также расчет задолженности (рассчитанной без повышенного размера) предшествующий трехгодичному сроку исковой давности.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители общества дали суду пояснения об обстоятельствах и материалах дела, настаивали на доводах апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции отменить, в иске отказать. Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечили.

При названных обстоятельствах суд счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу по существу в соответствии с положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между администрацией муниципального образования город Туапсе (арендодатель) и ООО «Туапсе-Сервис» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 21.06.2006 № 5100006106 с кадастровым номером 23:51:0201002:108, площадью 12 850 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> примерно в 60 метрах от жилого дома № 17 по направлению на юго-запад, для использования в целях завершения строительства и эксплуатации котельной «Барсовая щель», срок действия договора 49 лет.

17.10.2007 между администрацией муниципального образования город Туапсе и ООО «Туапсе-Сервис» заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 21.06.2006 № 5100006106, которым пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции:

«1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду сроком до 21 июня 2055 года земельный участок из земель «земли населенных пунктов» площадью 12850,0 (двенадцать тысяч восемьсот пятьдесят) кв. метров, расположенный по адресу: 

<

...> примерно в 60 метрах от жилого дома № 17 по направлению на юго-запад, в 9 экономико-планировочной зоне, с кадастровым номером 23:51:0201002:0108, предназначенный для строительства спортивно-развлекательного комплекса».

10.06.2008 на основании договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем) все права и обязанности арендатора перешли к ООО «Туапсе-М».

ООО «Туапсе-М» реорганизовано в форме преобразования (универсальный правопреемник) в ЗАО «Туапсе-М».

Постановлением главы Туапсинского городского поселения Туапсинского района от 03.02.2009 № 82 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:51:0201002:0108, площадью 12 850 кв. м со «строительство спортивно-развлекательного комплекса» на «строительство и эксплуатация комплекса жилых многоквартирных домов с офисно-деловым торгово-развлекательным центром».

12.10.2009 между администрацией муниципального образования Туапсинский район и ЗАО «Туапсе-М» заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 21.06.2006 № 5100006106, которым изменено целевое назначение спорного участка на «строительство спортивно-развлекательного комплекса» на «строительство и эксплуатация комплекса жилых многоквартирных домов с офисно-деловым торгово-развлекательным центром».

В соответствии со статьей 3.3 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 01.03.2015 полномочия по управлению и распоряжению земельными участками, находящимися на территории Туапсинского городского поселения Туапсинского района переданы администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района.

Соглашением о переуступке прав и обязанностей по договору аренды от 11.11.2016 права и обязанности арендатора по спорному договору аренды перешли от ЗАО «Туапсе-М» к ООО «Альфа-Строй».

Соглашением о переуступке прав и обязанностей по договору аренды от 30.07.2018 права и обязанности арендатора по спорному договору аренды перешли от ООО «Альфа-Строй» к ФИО3

Соглашением о переуступке прав и обязанностей по договору аренды от 19.03.2019 права и обязанности арендатора по спорному договору аренды перешли от ФИО3 к ООО «Альфа-Строй».

Администрацией Туапсинского городского поселения Туапсинского района выдано ООО «Альфа-Строй» разрешение на строительство от 31.05.2019 № RU 23-534110-1380-2019 объекта капитального строительства «многоквартирный жилой дом по ул. Калараша, 7г, в 

<

...> этап». Разрешение на строительство продлено до 05.08.2022.

Администрацией Туапсинского городского поселения Туапсинского района выдано ООО «Альфа-Строй» разрешение на строительство от 13.06.2019 № RU 23-534110-1381-2019 объекта капитального строительства «многоквартирный жилой дом по ул. Калараша, 7г, в г. Туапсе. II -й этап». Разрешение на строительство продлено до 05.08.2022.

Администрацией Туапсинского городского поселения Туапсинского района выдано ООО специализированному застройщику «Альфа-Строй» разрешение на строительство от 12.07.2021 № RU 23-534110-1400-2021 объекта капитального строительства «магазин по ул. Калараша в г. Туапсе». Срок действия настоящего разрешения на строительство до 12.07.2023.

Администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района поступило представление от 25.12.2019 № 4651-02/05 контрольно-счетной палаты Краснодарского края.

Согласно указанному представлению, установлено, что в соответствии с пунктом 3.7 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 № 121 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов» арендная плата рассчитывается в размере 5 процентов в отношении земельного участка, приобретенного (предоставленного) для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства, либо земельного участка для указанных целей, по которому перешли права и обязанности по договору аренды, в случаях, предусмотренных пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в случае невведения в эксплуатацию объектов недвижимости по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Согласно письму от 19.01.2022 № 16/12-08 отдела архитектуры и градостроительства Туапсинского городского поселения Туапсинского района разрешения на ввод в эксплуатацию не выдавались.

В связи с чем, администрацией Туапсинского городского поселения Туапсинского района принято решение доначислить ответчику арендную плату по договору аренды земельного участка от 21.06.2006 № 5100006106 в размере арендной платы 5% от кадастровой стоимости земельного участка за период с 10.01.2019 по 10.10.2023 на сумму 22 694 603,11 руб.

В адрес ответчика направлено досудебное претензионное письмо от 11.10.2023 № 2505/23-12/02-02 о ликвидации задолженности по арендной плате и пени, однако данная претензия оставлена ответчиком без финансового удовлетворения, что и явилось основанием для обращения истца с иском в арбитражный суд.

В ходе рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции с учетом заявления ответчика о применении срока исковой давности администрация уточнила исковые требования, уменьшив период взыскания с 13.10.2020 по 11.10.2023, таким образом, размер задолженности составил 9 833 558,55 руб.

При рассмотрении дела суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим. 

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендная плата за пользование спорным земельным участком относится к категории регулируемых цен.

Доводы апелляционной жалобы о том, что положения Закона № 137-ФЗ на спорный договор не распространяются, поскольку договор заключен ранее принятия абзаца 10 пункта 15 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, противоречат нормативному характеру арендной платы, отклоняются апелляционным судом. Также апелляционная коллегия отклоняет довод апелляционной жалобы о том, что положения абзаца 10 пункта 15 статьи 3 Закона № 137-ФЗ ухудшают положение арендатора, а потому не подлежат применению в настоящем деле. Устанавливаемый законодателем размер арендной платы или механизм её начисления не может быть квалифицирован как ухудшающий положение арендатора в силу отнесения платы за пользование землёй к категории регулируемых цен, при этом изменение ставки в большую сторону прямо предусмотрено законом. 

Принимая во внимание регулируемый характер арендной платы за использование земельного участка с кадастровым номером 23:51:0201002:0108, а также исходя из цели предоставления его в аренду обществу (строительство и эксплуатация комплекса жилых многоквартирных домов с офисно-деловым торгово-развлекательным центром), суд первой инстанции при определении ее размера в период, подлежащий взысканию, правомерно руководствовался положениями абзаца 10 пункта 15 статьи 3 Закона N 137, согласно которым ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Суд установил факт наличия на стороне ответчика долга по арендной плате за использование земельного участка, находящегося в публичной собственности. Принимая во внимание отсутствие сведений о введении в эксплуатацию многоквартирных жилых домов и заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по части заявленного периода, суд признал правомерными требования администрации о взыскании с общества долга по арендной плате за период с 01.01.2021 по 31.12.2023 в размере 9 833 558 рублей 55 копеек, а также причитающейся пени.

Довод жалобы общества о неправильном применении судом норм права, регулирующих исчисление срока исковой давности, подлежит отклонению.

Согласно пункту 1 статьи 196 и статье 200 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.

Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности". 

Таким образом, срок исковой давности надлежит исчислять по каждому из платежей, а не с даты вступления в силу положений Закона № 137-ФЗ. 

Судом установлено, что истец направил в адрес ответчика претензию от 11.10.2023 № 2505/23-12/02-02 с требованием оплатить задолженность, в силу чего течение срока исковой давности приостанавливалось с 12.10.2023 по 12.11.2023.

В соответствии с п. 3.4 договора (в редакции дополнительного соглашения от 12.10.2009) арендная плата вносится арендатором ежеквартально, не позднее 10 числа начала каждого квартала.

Таким образом, права истца на получение платежей нарушены в момент невнесения платы в установленный срок.

С учетом обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением 12.01.2024 срок исполнения обязательств за заявленный истцом период с учетом 30-ти дневного приостановления срока обязательным досудебным претензионным порядком (претензия от 11.10.2023 г. N 2505/23-12/02-02) истек для требований:

- за 4-й квартал 2020 года срок исковой давности начал течь с 13.10.2020 и истек 13.11.2023 (три года и 30 дней).

Таким образом, срок исковой давности в отношении задолженности начисленной за период с 13.10.2020 по 31.12.2020 истек.

Факт приобретения прав арендатора на основании уступки не свидетельствует о неправильном определении судом размера взысканного долга. По смыслу абзаца 10 пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ применение ставки в размере 5% от кадастровой стоимости земельного участка зависит исключительно от установленного факта отсутствия ввода в эксплуатацию объектов жилищного строительства на участке. Названные нормы направлены на стимулирование жилищного строительства и пресечения нарушения сроков ввода в эксплуатацию жилья. Арендатор (застройщик), превысивший 3-летний срок строительства, не может получить преимущество в виде меньшей ставки арендной платы только на том основании, что с ним был заключен новый договор аренды. Смена арендатора последовательными уступками на размер арендной платы не влияет, что прямо следует из буквального текста абзаца 8 пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ. 

В материалы настоящего дела ответчик не представил доказательства ввода в эксплуатацию многоквартирных жилых домов на участке в заявленный истцом период. Следовательно, арендная плата по договору аренды земельного участка от 21.06.2006 № 5100006106 также должна рассчитываться с применением ставки в размере 5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Выводы суда о необходимости применения в правомерный период взыскания при расчете размера арендной платы за спорный земельный участок ставки в размере 5% от его кадастровой стоимости соответствуют и пункту 3.7 Порядка, утвержденного постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 N 121 "О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов".

Общество указывает, что спорный договор первоначально был заключен в целях строительства и эксплуатации котельной, а потому под регулирование Закона № 137-ФЗ не подпадает в силу несоответствия предмета договора. 

Из последовательности сделок, заключенных в отношении спорного земельного участка следует, что первоначально при заключении договора аренды от 21.06.2006 N 5100006106 земельный участок был предоставлен в целях завершения строительства и эксплуатации котельной "Барсовая щель".

Дополнительным соглашением от 17.10.2007 к договору аренды изменено целевое назначение спорного участка на - "для строительства спортивно-развлекательного комплекса".

Дополнительным соглашением от 12.10.2009 к договору аренды целевое назначение спорного участка - "строительство спортивно-развлекательного комплекса" изменено на "строительство и эксплуатация комплекса жилых многоквартирных домов с офисно-деловым торгово-развлекательным центром".

Таким образом, начиная с 2009 года, спорный земельный участок предоставлен для жилищного строительства.

Возражая относительно заявленных требований, ответчик указал, что постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 N 121 "О порядке определения размера арендной платы, находящиеся государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" не имеет обратной силы. В связи с чем, по мнению ответчика, данный закон не распространяет свое действие на спорный договор аренды от 21.06.2006 N 5100006106, заключенный до принятия данного закона.

Вместе с тем, указанный довод ответчика подлежит отклонению, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Общество указывает, что права и обязанности по договору аренды земельного участка 21.06.2006 N 5100006106 перешли к ООО "Альфа-Строй" с 19.03.2019 по соглашению о переуступке прав и обязанностей по договору аренды от 19.03.2019. На основании изложенного ответчик считает, что применение ставки в размере 5% возможно с 20.03.2022 (спустя три года после предоставления обществу спорного участка для строительства).

Однако, указанный довод ответчика также признается судом несостоятельным, поскольку, как указывал ранее апелляционный суд, заключение последовательных уступок в отношении земельного участка не может влиять на размер регулируемой арендной платы, которая зависит только от факта ввода в эксплуатацию многоквартирного дома. Суд первой инстанции также отметил, что ранее обществу уже переходили права по договору аренды земельного участка 21.06.2006 № 5100006106, что подтверждается соглашением о переуступке прав и обязанностей по договору аренды от 11.11.2016. Факт заключения нового договора уступки прав аренды в отношении одного и того же земельного участка не свидетельствует о неправильном определении администрацией размера взысканного долга.

Согласно представленной в материалы дела информации отдела архитектуры и градостроительства администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района, выраженной в письме от 19.01.2022 N 16/12-08, в отделе отсутствует информация о выданных разрешениях на ввода в эксплуатацию объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером: 23:51:0201002:108.

Из материалов дела не следует, что администрация чинила обществу препятствия в освоении спорного участка по целевому назначению. Более того, в материалах дела содержатся выданные обществу разрешения на строительство двух многоквартирных домов и магазина.

Таким образом, с учетом выше установленных обстоятельств доначисление истцом арендной платы по договору аренды земельного участка от 12.02.2009 № 5100007283 в размере 5% от кадастровой стоимости земельного участка за период с 01.01.2021 по 31.12.2023 является правомерным.

Произведя расчет доначисленной арендной платы за период с 01.01.2021 по 31.12.2023, суд установил, что сумма доначислений за указанный период составила 12 526 054,56 руб. с учетом произведенных ответчиком оплат на сумму 457 775,47 руб., сумма задолженности за указанный период составила 12 068 279,18 руб.

При этом, учитывая, что истцом заявлена сумма задолженности в размере 9 833 558,55 руб., и суд не вправе выходить за рамки заявленных требований, иск в части взыскания задолженности за период с 01.01.2021 по 31.12.2023 удовлетворен в заявленном размере - 9 833 558, 55 руб.

Кроме того, истцом заявлены требования о взыскании пени за период 13.10.2020 по 11.10.2023 в размере 4 344 175,34 руб.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

Факт просрочки внесения арендной платы в определенном нормативно размере суды установили, наличие обстоятельств, исключающих применение неустойки, ответчик не доказал, в связи с чем суд правомерно признал требование администрации о взыскании неустойки соответствующим условиям дополнительного соглашения к договору и подлежащим удовлетворению. Установленная пунктом 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации презумпция добросовестности арендодателя ответчиком не опровергнута.

Согласно п. 3.5 договора (в редакции дополнительного соглашения) в случае невнесения арендной платы в установленные настоящим договором сроки арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на момент просрочки, от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии со ст. 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности по дополнительному требованию (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшие после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Таким образом, с учетом применения срока исковой давности к основной задолженности начисление пени надлежит производить за период с 11.01.2021 по 11.10.2023.

В связи с чем, судом исключено из расчета истца начисление пени за период с 13.10.2020 по 10.01.2021 на сумму задолженности, заявленную за сроком исковой давности, а так же учтен период моратория. В результате сумма пени за период с 11.01.2022 по 11.10.2023 составила 1 325 588,20 руб.

Ответчик, заявляя ходатайство об уменьшении взыскиваемой неустойки, указал на то, что подлежащая оплате неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в связи с чем, по мнению ответчика, следует применить ст. 333 ГК РФ.

Как указано в пункте 1 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 г. N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 81) соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ доказательства несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, ответчиком не представлено.

Таким образом, на основании произведенного судом расчета исковые требования о взыскании пени подлежат удовлетворению за период с 11.01.2022 по 11.10.2023 в размере 1 325 588,20 руб.

Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права.

Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, являющихся безусловным основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.11.2024 по делу № А32-2025/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий                                                           О.А. Сулименко

Судьи                                                                                             Р.А. Абраменко

                                                                                                        Н.В. Нарышкина