АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-49686/2018

г. Краснодар«15» сентября 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 15 июля 2020 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 15 сентября 2020 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-49686/2018

по иску индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1

к департаменту имущественных отношений Краснодарского края

об урегулировании разногласий по договору купли-продажи земельного участка по цене выкупаемого земельного участка, 

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, - администрации муниципального образования Кущевский район,

при участии в судебном заседании представителя заявителя – ФИО2 (по доверенности от 06.02.2019), представителя департамента – ФИО3 (по доверенности от 31.12.2019), 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (далее – глава КФХ) обратился в арбитражный суд с заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) о признании незаконным отказа от 29.08.2018 в заключении договора от 05.07.2018 №1016 купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:17:1101013:13 с учетом протокола разногласий и установлением цены приобретаемого земельного участка в размере 20% от кадастровой стоимости и об обязании подготовить проект договора купли-продажи от 05.07.2018 №1016 земельного участка с учетом протокола разногласий и установлением цены земельного участка в размере 20% от кадастровой стоимости, в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу и направить его главе КФХ.

Заявление мотивировано несогласием с ценой земельного участка, указанной в подготовленном департаментом проекте договора купли-продажи.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечена администрация муниципального образования Кущевский район.

Определением заместителя председателя Арбитражного суда Краснодарского края от 10.03.2020 настоящее дело в порядке статьи 18 АПК РФ передано судье А.Л. Назыкову. В связи с заменой судьи в составе суда рассмотрение дела начато сначала.

В судебном заседании 15.07.2020 представитель заявителя требования поддержал. Представитель департамента против требований возражал по доводам, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Как следует из материалов дела, департаментом был издан приказ от 03.07.2018 №1485 о заключении с главой КФХ ФИО1 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:17:1101013:13 из земель сельскохозяйственного назначения по цене выкупа 5 429 609 рублей 73 копейки, подготовлен и направлен проект договора купли-продажи №1016 от 05.07.2018 указанного земельного участка по цене выкупа в размере 5 429 609 рублей 73 копейки.

Глава КФХ данный проект договора не подписал, направил протокол разногласий от 06.08.2018, где предложил установить цену земельного участка в размере 20% от кадастровой стоимости, или 1 085 921 рубль 95 копеек.

В письме от 29.08.2018 №52-38607/18-32-12 департамент отклонил проект разногласий к договору купли-продажи земельного участка и предложил подписать договор в редакции, направленной департаментом.

Несогласие с указанными действиями департаментом послужило основанием для обращения с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения (пункт 4 статьи 421, статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой (статья 443 Гражданского кодекса Российской Федерации). В случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно пункту 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного 5 назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ). 

Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом (пункт 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ). 

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность продажи без проведения торгов земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этим лицам по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с ними при условиях надлежащего использования такого земельного участка и подачи соответствующего заявления до дня истечения срока договора аренды земельного участка. 

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. Испрашиваемый главой хозяйства земельный участок принадлежит на праве собственности субъекту Российской Федерации – Краснодарскому краю. 

Порядок предоставления в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Краснодарского края регулируется Законом Краснодарского края от 05.11.2002 № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» (далее – Закон № 532-КЗ), статьей 21 которого предусмотрена возможность приобретения гражданами и юридическими лицами арендованных ими земельных участков по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего их использования по цене, определенной в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края. Расчет срока аренды земельного участка предусматривает совокупность срока действующего договора аренды и срока (сроков) ранее оконченного (оконченных) договора (договоров) аренды данного земельного участка арендатором. 

Выкупная цена земельных участков определяется в соответствии с постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 № 226 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края». 

В подпункте 8 пункта 2.1 указанного Порядка определено, что за земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства и переданные в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или 6 этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка участок продаётся по кадастровой стоимости. В случае аренды земельного участка в течение 6 лет граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 80 процентам кадастровой стоимости земельного участка; в случае аренды земельного участка в течение 9 лет граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 60 процентам кадастровой стоимости земельного участка; в случае аренды земельного участка в течение 12 лет граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 40 процентам кадастровой стоимости земельного участка; в случае аренды земельного участка в течение 15 лет граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 20 процентам кадастровой стоимости земельного участка.

В случаях, когда в соответствии с законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс). Установленные в названной норме сроки не являются пресекательными (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11). 

В соответствии с пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) в применимой к рассматриваемым отношениям редакции, оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ). 

Законом № 101-ФЗ установлено, что правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом, Гражданским кодексом, Законом № 101-ФЗ, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации (пункт 2 статьи 1). 

Принятие субъектами Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, не допускается (пункт 5 статьи 1). 

Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом (пункт 4 статьи 10). 

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса предусмотрена возможность продажи без проведения торгов земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этим лицам по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с ними при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка. 

Подпунктом 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса установление порядка определения цены такого земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации, при заключении договора купли-продажи без проведения торгов отнесено к компетенции органов государственной власти субъекта Российской Федерации. 

Порядок приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Краснодарского края регулируется Законом Краснодарского края от 05.11.2002 № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае», статьей 21 которого предусмотрена возможность приобретения гражданами и юридическими лицами арендованных ими земельных участков по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего их использования по цене, определенной в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края. 

Расчет срока аренды земельного участка предусматривает совокупность срока действующего договора аренды и срока (сроков) ранее оконченного (оконченных) договора (договоров) аренды данного земельного участка арендатором. 

Частью 8 подпункта 2.1 раздела 2 утвержденного постановлением губернатора от 25.03.2015 № 226 Порядка определения цены земельных участков установлено, что в случае аренды земельного участка в течение 15 лет при условии надлежащего использования этого участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной двадцати процентам от кадастровой стоимости земельного участка. 

Материалами дела подтверждается длительное непрерывное использование земельного участка главой КФХ на протяжении всего периода времени с 1992 года (договор аренды от 23.10.1992 №214 , договор аренды от 19.12.1997 №39-1705000655, договор аренды от 21.05.2014 №8817000408, материалы реестрового дела спорного земельного участка, выписки из ЕГРН), тождество земельного участка подтверждается в том числе, заключением судебной экспертизы от 23.09.2019, согласно которой земельный участок, предоставленный в аренду по договору №39 от 19.12.1997 администрацией Кущевского района тождественен земельному участку с кадастровым номером 23:17:1101013:13.

Таким образом, главой хозяйства земельный участок использовался на правах аренды более пятнадцати лет. Данное обстоятельство предоставляет ему право на применение льготной выкупной цены в размере двадцати процентов от кадастровой стоимости земельного участка. По заявлению главы хозяйства должно быть определено условие договора купли-продажи земельного участка, по которому у сторон имелись разногласия. Основания для отказа главе хозяйства в предоставлении земельного участка в собственность по выкупной цене, равной 20 процентам от кадастровой стоимости земельного участка, отсутствуют.

Иных разногласий по условиям договора купли-продажи земельного участка у сторон не имеется.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении требований главы КФХ.

Относительно возмещения расходов по оплате стоимости судебной экспертизы, суд отмечает, что в материалах дела отсутствуют доказательства внесения средств на депозитный счет суда, в связи с чем, глава КФХ не лишен права обратиться после настоящего решения с самостоятельным заявлением о взыскании судебных расходов, предоставив доказательства внесения денежных средств на депозитный счет арбитражного суда в оплату судебной экспертизы по настоящему делу.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

признать незаконным отказ департамента имущественных отношений Краснодарского края от 29.08.2018 №52-38607/18-32-12 в заключении с индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 договора купли-продажи от 05.07.2018 №1016 земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:17:1101013:13 общей площадью 413715 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, с/о Первомайский, с учетом протокола разногласий и установлением цены приобретаемого земельного участка сельскохозяйственного назначения в размере 20 процентов от кадастровой стоимости.

Возложить на департамент имущественных отношений Краснодарского края обязанность заключить в течение десяти календарных дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу с индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 договор купли-продажи от 05.07.2018 №1016 земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:17:1101013:13 общей площадью 413715 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, с/о Первомайский, в редакции протокола разногласий от 06.08.2018 с установлением выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:17:1101013:13 в размере 20 процентов от кадастровой стоимости (1 085 921 рубль 95 копеек).

Взыскать с департамента имущественных отношений Краснодарского края в пользу индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по заявлению в размере 300 рублей.

Возвратить индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению государственную пошлину по заявлению в размере 5 700 рублей.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.

СудьяА.Л. Назыков