АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-23691/23

г. Уфа

18 декабря 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 05.12.2023

Полный текст решения изготовлен 18.12.2023

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Жильцовой Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Биккуловой А.Д.  рассмотрел дело по иску Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 0276130085, ОГРН 1100280045546) к региональной общественной организации "Республиканское объединение защиты прав потребителей" Республики Башкортостан (ОГРН: 1030200023116, ИНН: 0276035272) о расторжении договора аренды № 2965.6 от 12.05.2021 и освобождении занимаемого помещения; третье лицо: индивидуальный предприниматель Порозов Дмитрий Николаевич (ОГРНИП: 321028000060062, ИНН: 027616913860),

 

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3, доверенность №241дв от 16.10.2023, диплом, служебное удостоверение,

от ответчика: ФИО4, доверенность №7 от 10.01.2023, паспорт, диплом,

от третьего лица: не явились, извещены в соответствии со ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило исковое заявление Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан к региональной общественной организации "Республиканское объединение защиты прав потребителей" Республики Башкортостан о расторжении договора аренды № 2965.6 от 12.05.2021 и освобождении занимаемого помещения.

В материалы дела от ответчика поступил отзыв на исковое заявление, в удовлетворении исковых требований просит отказать.  

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о дате и времени судебного заседания, явку не обеспечило, свою позицию по спору не выразило.

Дело рассмотрено в отсутствие третьего лица в соответствии со статьей 156 АПК РФ.

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, приняв во внимание доводы участвующих в деле лиц, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Согласно выписке из ЕГРН нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 203.8 кв.м., с кадастровым номером 02:55:020605:902, зарегистрировано за муниципальным образованием городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 19.03.2009.

12 мая 2021 года между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа (далее - Управление) и Региональной общественной организацией «Республиканское объединение защиты прав потребителей» был заключен договор аренды №2965.6 объекта муниципального нежилого фонда: цокольный этаж 203,8 кв.м.: №1, 5-7, 9, 32-40, расположенного по адресу: Октябрьский район городского округа 

<

...> Литер А, общей площадью 203,8кв.м, сроком действия с 30.04.2021 по 29.04.2024. 

Помещение было передано по акту приема-передачи 30.04.2021.

В соответствии с пунктом 1.9 договора аренды №2965.6 от 12.05.2021, арендатор вправе сдавать часть объекта муниципального нежилого фонда с согласия арендодателя в субарендное пользование. При этом размер общей площади, передаваемой в субаренду, не может превышать двадцать пять процентов. 

Согласно пункту 5.2.7 договора аренды №2965.6 от 12.05.2021, передача объекта в субаренду без согласования с арендодателем является основанием досрочного расторжения договора. 

09 сентября 2022 года с согласия собственника, Региональная общественная организация «Республиканское объединение защиты прав потребителей» передала индивидуальному предпринимателю ФИО5 по договору №34615 в субаренду помещение муниципального нежилого фонда: цокольный этаж общей площадью 50,52 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> Литер А, сроком действия с 01.09.2022 по 30.08.2023. 

Как указывает истец, 05 января 2023 года представителями Управления произведено обследование нежилых помещений по адресу: 

<

...>, общей площадью 203,8 кв.м. и зафиксировано, что фактически, занимаемая субарендатором ФИО5 площадь составляет 127,4 кв.м., что превышает (25) двадцать пять процентов от общей площади объекта муниципального нежилого фонда. 

13 января 2023 года Управлением в адрес РОО «РОЗПП» РБ было направлено уведомление исх. №УЗ-37441, в котором предложено в трехдневный срок с момента получения уведомления устранить нарушения условия договора аренды. 

15 июня 2023 года Управлением произведен повторный осмотр нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 203,8 кв.м. и установлено, что нарушения не устранены. 

19 июня 2023 года исх. № У3-5630 Управлением в адрес РОО «РОЗПП» РБ было направлено уведомление, в котором указало на неисполнение уведомления от 13.01.2023 исх. №37441 и предложило подписать соглашение о расторжении договора аренды и передать арендуемое помещение по акту приема-передачи. 

Ссылаясь на оставление ответчиком уведомлений без ответа, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Как было указано, основанием для обращения с указанными требованиями послужило нарушение ответчиком условий договора в части передачи помещений третьим лицам.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Основанием для расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке является существенное нарушение договора другой стороной либо иные основания, прямо предусмотренные законом или договором. 

Пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 названного Кодекса). Однако право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд. 

Ответчик, возражая относительно расторжения договора, указал, что все нарушения, указанные истцом, им устранены, задолженности по арендной плате не имеет, на протяжении всего срока аренды своевременно оплачивал арендную плату, коммунальные расходы, поддерживал в исправном техническом состоянии помещения, замечаний у арендодателя не имелось.

Истец факт отсутствия задолженности по арендной плате не оспорил.

Ответчик полагает, что в рассматриваемом случае нарушение, послужившее основанием для обращения в арбитражный суд, устранено им в разумный срок, в субаренду передана площадь, соответствующая условиям договора.

В судебном заседании истец пояснил, что 22.09.2023 был произведен совместный с ответчиком осмотр спорного объекта, нарушения не обнаружены, 28.09.2023 повторно без уведомления ответчика осуществлен осмотр помещения, где установлено, что субарендатор занимает большую площадь, произведена фотосъемка, составлен акт. В подтверждение истец представил фотоматериалы, из которых, по мнению истца, усматривается, что третьим лицом заняты помещения не только, предусмотренные договором субаренды, но и помещения № 38 площадью 7,1 кв.м и № 9 площадью 26,8 кв.м.

Суд принимает во внимание, что из представленных истцом фотоматериалов действительно усматривается, что третье лицо занимает помещения, переданные ему по договору субаренды, а именно: помещение № 39 площадью 21,7 кв.м, № 1 площадью 28,5 кв.м под торговлю и услуги по ремонту телефонов, планшетов, ноутбуков. При этом пользование третьим лицом иными помещениями, а именно: помещение № 38 площадью 7,1 кв.м и № 9 площадью 26,8 кв.м из представленных фото не следует.

В судебном заседании ответчик пояснил, что указанные помещения используются им.

Таким образом, ответчиком все допущенные ранее нарушения устранены. 

Несмотря на устранение ответчиком всех ранее допущенных нарушений договора, истец настаивал на удовлетворении заявленных требований. 

Проанализировав представленные истцом в подтверждение фотоматериалы суд пришел к выводу, что истец не доказал передачу  ответчиком помещений в субаренду большей площадью, чем предусмотрено договором. Доводы истца о том, что все помещения занимает третье лицо, не подтверждены документально, из представленных актов и фотоматериалов указанного не следует. 

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание, что ответчиком в разумные сроки устранены допущенные нарушения условий договора аренды, послуживших основанием для предъявления настоящего иска; учитывая, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений сторон, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту, в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны договора, суд приходит к выводу, что в данном случае такая мера ответственности, как расторжение договора, несоразмерна степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон. 

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения заявленных исковых требований у суда не имеется.

Учитывая то обстоятельство, что истец на основании статьи 333.37 Налогового кодекса освобожден от уплаты государственной пошлины, вопрос о взыскании государственной пошлины судом не рассматривается.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Е.А. Жильцова